西安***创集团有限公司、陕西隆发房地产开发有限公司等建设工程合同纠纷执行异议执行裁定书

陕西省渭南市中级人民法院

执 行 裁 定 书

（2022）陕05执异41号

案外人：石某，女，汉族，1987年5月19日出生，住陕西省大荔县。

委托诉讼代理人：赵某全，男，汉族，1951年4月27日出生，住渭南市临渭区。

申请执行人：西安***创集团有限公司。住所地：陕西省西安市莲湖区西关正街70号非凡格调1幢1单元11506室。

法定代表人：王卫华，该公司董事长兼总经理。

委托诉讼代理人：王杰，北京德恒（西安）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：赵震东，北京德恒（西安）律师事务所律师。

被执行人：陕西隆发房地产开发有限公司，住所地：陕西省渭南市大荔县宝塔西北角XX四楼。

法定代表人：张进学，该公司董事长。

本院在执行申请执行人西安***创集团有限公司（以下简称西安通昱公司）与被执行人陕西隆发房地产开发有限公司（以下简称陕西隆发公司）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人石某向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。

案外人石某称，请求：1、撤销渭南市中级人民法院（2022）陕05执117号《协助执行通知书》；2、解除对案外人购买的被执行人XX二层的XX号商铺房产的查封。事实与理由：1、2015年7月17日案外人与陕西隆发公司签订了LFXX号《商品房买卖合同书》（见证据1）；2、2015年7月17日案外人按《商品房买卖合同书》第六条约定全额交清了购房款（见证据2）；3、在出卖人交付了LFXX房产后，案外人于2015年7月17日与陕西佳源商业管理有限公司签订了《托管协议》（见证据3），并收取了托管收益（见证据4）。在陕西佳源商业管理有限公司退出后，案外人又委托业管会将商铺代租，并收取了租金；4、2015年9月10日，按《商品房买卖合同》附件四《补充合同》约定，案外人向出卖人交付了办证费用（见证据5），但出卖人将办证费用挪做它用，直至出卖人现已濒临破产，迫使案外人不得不二次借款给出卖人用于缴纳税款及过户费用来办证。综上所述，案外人上列事实皆发生在（2022）陕05执117号协助执行通知书于2022年7月7日实施查封之前。适格《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十五条：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结的规定。请人民法院查明事实，支持案外人请求，依法解除查封。

西安通昱公司称，一、根据《民法典》的规定，陕西隆发公司与案外人签订的合同没有在住建部门备案，也没有在不动产部门办理不动产产权变更登记，依法不产生不动产变更的法律效力，该不动产仍然是陕西隆发公司的。陕西隆发公司未按照调解书履行义务，法院在我公司申请执行后查封涉案不动产符合法律规定；二、案外人提交的收款收据并非合法有效的支付凭证，并且该商铺是否被案外人实际占有并不明确，案外人提交的委托代管协议不能够说明案外人实际占有该商铺，该商铺根据案外人提交的证据在2015年已经签订买卖合同，时至今日案外人并未采取主动行为要求陕西隆发公司办理过户登记，案外人对未办理过户登记存在过错，法院可依法查封陕西隆发公司的财产。

本院查明，西安通昱公司与陕西隆发公司建设工程施工合同纠纷一案，西安仲裁委员会于2020年12月10日作出的西仲调字（2020）第1158号调解书已发生法律效力。西安通昱公司据此申请执行，本院于2022年6月8日立案执行，执行案号(2022)陕05执117号。执行中，本院于2022年6月9日向被执行人陕西隆发公司发出(2022)陕05执117号执行通知，载明：一、向申请执行人支付工程款1077621.73元；二、向申请执行人支付违约金456490元；三、向申请执行人支付仲裁费20964元；四、承担本案执行费17951元。本院于2022年7月5日作出（2022）陕05执117号之二执行裁定，载明：冻结陕西隆发公司价值200万元财产。本院于2022年7月7日向大荔县不动产登记局发出（2022）陕05执117号协助执行通知书，载明：执行中查明被执行人陕西隆发公司名下拥有XX二层商铺，请协助执行：查封被执行人陕西隆发公司名下XX号商铺。大荔县不动产登记局回复本院，载明：陕西隆发公司名下XX号商铺已查封。其中包括案涉的XXXX号商铺。案外人提交证据材料如下：1、买卖合同；2、房款收据；3、托管协议；4、银行流水；5、办证收据；6、调解协议。

本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人未提交充分证据证明其在人民法院查封之前已合法占有该涉案房屋，且其所提交的书面商品房买卖合同是否合法有效及收款收据的真实性应通过诉讼程序确认。故案外人主张排除执行的理由因不完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十三条第一款第一项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：

驳回石某的异议请求。

如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起执行异议之诉。

审判长　刘　丰

审判员　张敏娟

审判员　鱼小强

二〇二二年九月二十二日

书记员　张雅莉