苏州普达电器有限公司与苏州锦天钢结构有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

江苏省苏州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2020）苏05民终7010号

上诉人（原审原告）：苏州普达电器有限公司。

委托诉讼代理人：周国喜，江苏紫东律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：苏州锦天钢结构有限公司。

委托诉讼代理人：程庆军，江苏百年东吴律师事务所律师。

委托诉讼代理人：严乐，江苏百年东吴律师事务所实习律师。

上诉人苏州普达电器有限公司（以下简称普达公司）因与被上诉人苏州锦天钢结构有限公司（以下简称锦天公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市相城区人民法院（2019）苏0507民初5390号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月3日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

普达公司上诉请求：1.撤销原判，改判锦天公司支付租金360万元，厂房占用费从2018年5月5日起按照每月10万元计算至锦天公司实际搬迁之日，立即搬离厂房；2.上诉费由锦天公司负担。事实和理由：1.双方实际履行的是《工业厂房租赁合同》。一审庭审时普达公司时任法定代表人董栋陈述普达公司、锦天公司共用一个会计，签署四份《厂房使用协议》是为免交厂房租金的税收，锦天公司法定代表人郭志宏及董文希（董栋姐姐、郭志宏妻子，系普达公司、锦天公司股东）对此明确认可。2.普达公司未收租金是因锦天公司股东以董文希与董栋系姐弟为由拖欠，但普达公司从未放弃收取租金的权利，故在2015年5月签订《工业厂房租赁合同》明确约定租赁时间及租金，锦天公司应按《工业厂房租赁合同》约定支付相应租金。3.普达公司从未认可锦天公司出资建造涉案厂房，只是董文希找来苏州市金宇建设有限公司承建，工程款等费用系普达公司支付。因锦天公司与苏州市金宇建设有限公司有业务往来，锦天公司对苏州市金宇建设有限公司享有的债权代普达公司抵消了部分工程款。董文希曾就锦天公司代付的款项列了清单，但一直未得到普达公司认可。4.如按锦天公司所称其支付工程款4700501元，根据《工业厂房租赁合同》约定，锦天公司2007年6月15日至2020年5月的应付租金就约为1560万，利益显著失衡。即使按照《厂房使用协议》约定，锦天公司免费使用厂房也只能到最后一份《厂房使用协议》租期结束即2019年6月14日，之后锦天公司也应按每月10万支付租金直至搬离。即使按不定期租赁算，从本案一审立案受理之日起锦天公司也应按每月10万支付租金直至搬离。5.一审判决违背民法典对物权保护的精神，如按一审判决，锦天公司可永久免费使用普达公司厂房。

锦天公司辩称，《工业厂房租赁合同》系董栋利用其与董文希的姐弟关系使用空白合同打印伪造，郭志宏的签字明显是虚假的，双方之间也没有关于租赁的意思表示。董栋和董文希购买普达公司时双方均有出资，锦天公司就利用普达公司的空地自行建造了厂房。对于一审判决确认《工业厂房租赁合同》有效，锦天公司有异议，但锦天公司认可一审判决的处理结果。

普达公司向一审法院起诉请求：1.锦天公司支付租金360万元，厂房占用费150万元(暂计算至2019年8月4日，实际计算至被告搬迁之日)，以及立即搬离厂房。2.本案诉讼费由锦天公司承担。一审中，普达公司明确租金从2015年5月1日按每年120万元计算至2018年5月1日；厂房占有费从2018年5月5日按照每月10万元计算至实际搬迁之日。

一审法院认定事实：普达公司持有《工业厂房租赁合同》一份，出租方、甲方为普达公司，承租方、乙方为锦天公司。双方约定：一、出租厂房情况。甲方出租给乙方的厂房坐落在租赁建筑面积为8000平方米，厂房类型为钢混结构厂房。二、厂房起付日期和租赁期限。1.厂房租赁自2015年5月1日起至2018年5月5日止，租赁期3年。2.租赁期满，甲方有权收回出租厂房，乙方应如期归还，乙方需继续承租的或合同租赁满一年后提前终止的，应于租赁期满前三个月，向甲方提出书面要求，经双方协商后重新签定租赁合同或者终止合同。三、租金支付方式。1.甲乙双方约定，该厂房租赁租金为每平方米每月人民币12.5元，房屋维护费每月/元，每平方米共计12.5元整。每年应付厂房租金共1200000元整。2.采用先付后租形式，甲、乙双方一旦签订合同，合同即生效。承租方应先行交纳一个季度的租赁及维护费作为租赁保证金，然后按顺序每季度期满前15日内支付。到期后，在乙方结清甲方所有费用后甲方退还租赁保证金……双方另约定了其他相关事宜。合同落款处，甲方处由普达公司法定代表人董栋签字确认，乙方处有加盖锦天公司公章，另签有“郭志宏”字样。时间为2015年4月5日。锦天公司对公章的真实性不持异议，但认为“郭志宏”并非锦天公司法定代表人所签，普达公司认可未见到郭志宏本人在合同中签字，认为锦天公司将合同交还时已有签字在上面。

锦天公司持有《厂房使用协议》4份，甲方为普达公司、乙方为锦天公司，甲乙双方在自愿的基础上协商一致，就甲方将其厂房提供给乙方无偿使用，约定甲方将坐落于黄埭镇厂房提供给乙方用于生产制作钢结构。厂房使用期限分别自2007年6月15日起至2010年6月14日、自2010年6月15日起至2013年6月14日、自2013年6月15日起至2016年6月14日、自2016年6月15日起至2019年6月14日。其中租赁期限为2007年6月15日起至2010年6月14日的厂房使用协议约定甲方给乙方使用的厂房建筑面积计3600平方米。其余厂房使用协议未明确约定厂房建筑面积。锦天公司主张上述厂房使用协议3年一签，从2007年6月开始签订第一次合同，第二次合同在2010年、2013年、2016年签订。普达公司的厂房当时没有取得所有权证，当时的面积为3600平米，只是车间，后来又建造了办公楼，所以在2008年取得产证的时候才登记为4766.24平米。普达公司认为，普达公司和锦天公司共用同一个会计，签订上述合同是为了免税，用于备案。这几份合同的签订时间已经忘记了，三年签订一次，但该合同的章不是普达公司法定代表人指示加盖的，普达公司仅知道盖章的用途，盖章的时间也不清楚。

一审另查，普达公司于2002年7月8日成立，登记住所地为苏州市相城区黄埭镇东桥潘阳工业园春旺路**。现股东为董栋，持股比例52%，董文希，持股比例48%。董栋曾为普达公司的法定代表人，于2020年3月2日变更为董祖根。锦天公司法定代表人为郭志宏，股东为郭志宏和董文希，，登记住所地为苏州市相城区黄埭镇东桥潘阳工业园春旺路

一审再查，坐落于苏州市相城区黄埭镇潘阳工业园春旺路**钢混结构厂房（面积4766.24平方米），房屋所有权人为普达公司。在该房屋四周有搭建彩钢棚2个，在厂区内另搭建彩钢棚1个，另有未取得产权登记的房屋两层。普达公司委托苏州恒达测绘有限公司测绘，显示棚一面积387.91平米，棚二面积1203.1平米，棚三面积235.41平米,房屋一层面积326.46平方米，二层面积332.62平方米。锦天公司认可棚一、棚二由其占有使用，认为棚三是由鑫辉公司使用，房屋一层由锦天公司作为食堂使用，二层是用于存放董祖根从老家拆迁搬来的东西。

以上事实，有普达公司举证的双方主体身份材料、工业厂房租赁合同、房屋产权证、测绘报告、锦天公司提供的企业登记资料查询表、厂房使用协议等及当事人的当庭陈述证实，一审法院予以确认。

一审中，普达公司主张曾多次口头或电话催讨租金，但就此未能举证。锦天公司认为自其实际使用厂房时起，普达公司从未向其主张租金，因厂房及棚一、二、三及房屋为其实际建造，双方已口头约定锦天公司使用厂房及其他搭建建筑均为免费。锦天公司已另案起诉普达公司，向其主张房屋建造费用。

一审法院认为，普达公司、锦天公司签订工业厂房租赁合同及厂房使用协议，双方对对方提供的合同或协议落款处盖章的真实性均不持异议，故一审法院对上述协议或合同的真实性均予以认定。但因厂房使用协议与工业厂房租赁合同对租金的约定相反，故需判断双方实际履行的协议或合同。一审法院认为，双方实际履行的是厂房使用协议。理由如下：一、锦天公司实际使用厂房至今已十余年，普达公司从未收取过锦天公司租金，也未提供证据证实曾向锦天公司催讨租金，如双方真实意思为有偿使用厂房，则该行为与常理不符。普达公司多次在同意锦天公司免费使用厂房的协议上盖章，也可印证普达公司对该事实多次确认。二、锦天公司股东董文希同为普达公司股东，董文希与普达公司另一股东董栋为姐弟关系。股东之间的亲属关系使免费使用厂房具有可能性。三、普达公司亦认可锦天公司有出资建造本案所涉厂房，而普达公司至今未向锦天公司支付建造款项，故双方约定由锦天公司免费使用厂房，并不会导致利益失衡。综上，一审法院认为，普达公司、锦天公司的真实意思应为由锦天公司无偿使用厂房及搭建的相应建筑，故对普达公司全部诉请不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及相关法律规定，一审法院判决：驳回苏州普达电器有限公司的全部诉讼请求。一审案件受理费47500元，保全费5000元，合计52500元，由苏州普达电器有限公司负担。

二审中，普达公司提交如下证据：1.建造涉案厂房时会计记录的资金往来1份。该记录记载2007年1月31日、2007年3月20日、2007年4月6日分别支付苏州市金宇建设有限公司10万元、10万元、36877.5元，该记录还记载了支付给监理公司的费用，因普达公司、锦天公司共用会计，会计的工资由锦天公司发放，故普达公司不能取得厂房建造的完整资金使用情况。证明厂房建设过程中普达公司支付了大量费用，锦天公司即使有付款也是以普达公司名义支付。2.暂支单两份，证明董文希从普达公司暂支的30万元适用于支付建造厂房的费用。3.董文希制作的清单一份，证明董文希列明的整个建造厂房费用为480多万，但由于会计原因，双方各自的出资数额普达公司无法得知。4.承揽合同一份，证明锦天公司2017年5月将涉案厂房私下出租给案外人王晓华、王林、王泰胜。

锦天公司质证称，普达公司提供的证据均为复印件，真实性无法确认。1.对于证据一，在关联案件中苏州市金宇建设有限公司的项目经理到庭说明了工程款是由锦天公司支付，如普达公司认为是自己支付应提供相应证据。因涉案土地登记在普达公司名下，为取得房产证明，只能以普达公司名义付款。董栋掌握了普达公司的印章及财务资料，不会因为会计的原因无法查清付款情况。2.董文希签字的暂支单恰恰可以证明相应工程款由董文希支付。3.董文希就厂房建造确实向董栋提交过建造成本明细，可以证明涉案厂房由锦天公司建造且款项由董文希支付。至于款项数额，该明细形成于2006年，厂房后来进行搭建导致建造成本增加也很正常。4.证据四是承揽合同而非租赁合同，是锦天公司将业务发包给王晓华等人加工。

本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。

本院认为，关于普达公司、锦天公司就涉案厂房的使用及相应费用的真实意思表示。普达公司主张2007年至2015年5月1日签订《工业厂房租赁合同》前，涉案厂房由锦天公司免费使用，之后锦天公司应按照《工业厂房租赁合同》约定向普达公司支付租金及占有使用费至锦天公司搬离之日；即使认定双方实际履行的是《厂房使用协议》，锦天公司也仅能按照《厂房使用协议》免费使用厂房至2019年6月14日租期届满。锦天公司则主张其出资建造了涉案厂房，双方约定由锦天公司免费使用。

对此本院认为，就锦天公司对涉案厂房的使用，普达公司、锦天公司签订了《工业厂房租赁合同》及四份《厂房使用协议》，因双方对上述合同及协议盖章的真实性均不持异议，一审判决对上述协议及合同的真实性均予以认定，并无不当。但《工业厂房租赁合同》与《厂房使用协议》对是否支付租金的意思表示相反，故应结合双方在使用厂房过程中的行为综合认定双方对厂房使用的真实意思表示。首先，锦天公司实际使用涉案厂房至今已十余年，普达公司从未向锦天公司收取租金，也未提供证据证明曾向锦天公司催讨租金，如双方真实意思为有偿使用厂房，则该行为与常理不符。结合普达公司确认锦天公司在2007年至2015年5月1日签订《工业厂房租赁合同》前长期免费使用涉案厂房，及普达公司多次签订免费使用厂房的《厂房使用协议》的情况，可以印证双方的真实意思表示应系由锦天公司免费使用厂房。其次，锦天公司股东董文希同为普达公司股东，董文希与普达公司另一股东董栋为姐弟关系。股东之间的亲属关系使免费使用厂房具有可能性。最后，锦天公司主张普达公司名下另有7000多平方米的厂房出租，租金由董栋个人收取，双方才约定涉案厂房由锦天公司出资建造并免费使用，普达公司认为该7000多平方米的厂房租金系由普达公司而非董栋收取，但未提交证据证实。结合普达公司认可锦天公司出资建造涉案厂房但至今未向锦天公司支付建造款项的情况，双方约定由锦天公司免费使用厂房并不会导致利益失衡。综上，普达公司、锦天公司的真实意思应为由锦天公司无偿使用厂房及搭建的相应建筑，故本院对普达公司的诉请不予支持。

综上所述，普达公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费47500元，由上诉人苏州普达电器有限公司负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　沈维佳

审 判 员　曾雪蓉

审 判 员　卞干国

二〇二〇年十二月二十九日

法官助理　孟　桢

书 记 员　王文君

法律文书履行提示

人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：

一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。

二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。

三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。

四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。

五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：

（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；

（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；

（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；

（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；

（五）购买非经营必须车辆；

（六）旅游、度假；

（七）子女就读高收费私立学校；

（八）支付高额保费购买保险理财产品；

（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。

七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。

国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。

八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。