启东市长龙家具批发中心与启东市长龙房地产开发有限公司土地租赁合同纠纷一审民事判决书

江苏省启东市人民法院

民 事 判 决 书

（2016）苏0681民初44号

原告启东市长龙家具批发中心，经营场所江苏省启东市汇龙镇公园北路长龙家具城批发中心内。

经营者吕斌（系该批发中心负责人）。

委托代理人顾栋，江苏禾东律师事务所律师。

被告启东市长龙房地产开发有限公司，住所地江苏省启东市汇龙镇长龙街18号。

法定代表人冯裕兵，该公司总经理。

委托代理人方正，江苏东疆律师事务所律师。

原告启东市长龙家具批发中心（以下简称家具批发中心）与被告启东市长龙房地产开发有限公司（以下简称房地产公司）土地租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月4日立案受理后，依法由代理审判员陈中兵适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人顾栋、被告的委托代理人方正到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告家具批发中心诉称，2002年8月10日,原告负责人吕斌与被告订立租赁协议,原告在该租赁土地上投资建房设立启东市长龙家具批发中心。2005年5月，原、被告就家具城经营时间又重新签订租赁协议，约定租赁期限为20年，即2006年1月1日起至2026年1月1日止。2014年，因启东市政府总体要求对原告租赁区域进行改造、拆迁，原、被告之间的租赁协议已无法实际履行，双方在2014年4月15日达成协议，一致同意解除双方间的租赁协议，由被告一次性补偿5800万元（不含税）作为对原告方拆迁、停业损失的补偿。协议还约定：原告方保证在2014年12月底前完成整个拆迁工作，被告方应于2014年4月15日签订协议后当月付款1000万元，2014年10月底付款1500万元，2014年12月底付款2000万元，余款待原告方将家具城全部腾房结束并交清其他有效证件后付清，如有一方违约，违约方应支付违约金400万元。原告方已按协议约定于2014年年底全部搬迁完毕，租赁区域被告方也早已开工建设开发，但被告至今对拆迁补偿款未予支付，严重违反协议约定，给原告造成巨大经济损失，故原告诉至法院，提出以下诉请：一、要求被告支付原告拆迁补偿款5800万元、违约金400万元，合计6200万元。二、本案诉讼费由被告承担。

被告房地产公司辩称，1、被告已经向原告支付拆迁补偿款2000万元。2、原、被告于2014年4月15日签订的协议约定原告方保证在2014年年底前完成腾房义务，但原告实际在2015年4月才完成腾房，原告方已构成违约。3、因原告违约在先，且被告已实际支付2000万元补偿款，故被告逾期付款的行为不构成根本违约，不应适用违约条款，即使法院认定被告违约，根据《合同法》第一百一十四条的规定，协议约定的违约金也不应高于原告的实际损失，请求法院予以核减。综上，被告愿意支付剩余的拆迁补偿款，请求法院驳回原告的其他诉请。

经审理查明，2004年1月10日，案外人厉才亮与原告经营者吕斌签订《合作协议》，约定双方各投资50%设立启东市长龙家具批发中心。2005年5月10日，厉才亮作为乙方与启东市长龙实业总公司作为甲方签订《租赁协议书》一份，约定厉才亮租用被告享有土地使用权的一期位于新风营业所北侧集体土地贰拾伍亩，用于投资新建长龙家具批发中心，租赁期限为2006年1月1日至2026年1月1日止；双方还对租金、付款方式、双方的权利和义务等事项进行了约定。同日，厉才亮作为乙方与被告长龙房地产公司作为甲方签订《租赁协议》一份，约定在一期租赁的基础上扩大二期土地租赁，二期租用紧靠一期南侧土地拾壹亩（6791平方米），租赁期限为2006年1月1日至2026年1月1日止。双方还对租金、付款方式、双方的权利和义务等事项进行了约定。上述两份租赁协议书均有原告家具批发中心在乙方处的盖章。

另查明，2014年4月15日，原告家具批发中心作为乙方与被告房地产公司作为甲方签订《协议书》一份，约定提前解除双方于2005年5月10日签订的两份租赁协议（土地总面积为23416平方米），乙方在2014年底（最迟2015年春节前）将长龙家具城地块上所有建筑物和构筑物（包括家具城全部房屋、设备、设施）提前归还甲方。但甲方必须对乙方的建筑物等所有损失给予补偿，另外对于合同未到期(11年时间)的预期收益及乙方需要对各经营户的拆迁、停业赔偿，双方协商一致由甲方一次性补偿5800万元。分三期支付：本协议签订后当月付1000万元，10月底前付1500万元，2014年年底付2000万元，余款待乙方将家具城全部腾房结束并交清其他有效证件后付清。双方还约定如有一方违约，须向对方支付违约金400万元，协议还对其他事项作了约定。签约后，被告已分别于2014年4月30日、2014年11月18日、2015年3月25日、2015年12月24日向原告经营者吕斌支付500万元、1000万元、240万元、260万元，合计2000万元补偿款。

以上事实，有原告提供的2004年1月10日《合作协议》，2005年5月10日《租赁协议》、《租赁协议书》各一份，2014年4月15日的《协议书》一份；被告提供的支出报销凭证四份及双方当事人的庭审陈述等证据在卷为证。

本院认为，原、被告双方于2014年4月15日签订《协议书》，是双方真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，对双方当事人均由约束力。原告经营者吕斌以个体工商户的字号作为主体提起诉讼，符合法律规定，对此，被告及案外人厉才亮均予以认可。2005年5月10日，启东市长龙实业总公司作为甲方与厉才亮作为乙方签订了《租赁协议书》，现被告自愿对该地块及二期地块向原告进行补偿，是双方真实意思表示，现被告已实际向原告支付补偿款2000万元，原告认可收到该款并同意在补偿款中予以扣除，故本院认定被告尚欠原告补偿款为3800万元。对被告关于违约金的抗辩，本院认为，一、原、被告约定原告应于2014年底（最迟于2015年春节前）将案涉土地及地上建筑归还被告。原告陈述已于2015年春节前返还，被告陈述系2015年4月返还。因案涉地块已实际由被告方占有、使用，故被告对其抗辩负有举证义务，但庭审中被告未能提供任何证据予以证实，应承担由此带来的不利法律责任。二、双方对补偿款的给付有明确约定，但被告的实际给付均未按时、足额，被告的行为已构成违约。三、被告抗辩原告的实际损失低于双方约定的违约金，故请求调整，本院认为被告未能提供证据证明其相关主张，且违约金数额系双方充分协商后的结果，理应按约遵守。综上对被告关于违约金的抗辩，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下:

一、被告启东市长龙房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告启东市长龙家具批发中心人民币3800万元及违约金400万元，合计4200万元。

二、驳回原告启东市长龙家具批发中心的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费依法减半收取175900元(原告已预交)，由原告负担50000元，被告启东市长龙房地产开发有限公司负担125900元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费351800元（该院开户行户名：南通市财政局；开户银行：中国银行南通市西被闸支行；账号：47×××82）。

代理审判员　　陈中兵

二〇一六年三月二十五日

书　记　员　　施嘉伦