芜湖市建昌工程质量检测中心有限公司、凌圣财房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

安徽省芜湖市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2019）皖02民终144号

上诉人（原审被告）：芜湖市建昌工程质量检测中心有限公司，住所地安徽省芜湖市鸠江经济技术开发区。

法定代表人：程多松，该公司总经理。

委托诉讼代理人：余琪，安徽仝人律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：凌圣财，男，1962年9月4日出生，汉族，住安徽省马鞍山市和县。

原审第三人：安徽和县农村商业银行股份有限公司芜湖沈巷支行，住所地安徽省芜湖市鸠江区。

负责人：童其龙，该行行长。

上诉人芜湖市建昌工程质量检测中心有限公司（以下简称建昌检测中心）因与被上诉人凌圣财、原审第三人安徽和县农村商业银行股份有限公司芜湖沈巷支行（以下简称沈巷支行）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省芜湖市鸠江区人民法院（2018）皖0207民初4937号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月10日立案后，依法组成合议庭，因双方当事人均未提交新证据，故对本案不开庭进行了审理。本案现已审理终结。

建昌检测中心上诉请求：1、请求对凌圣财无权主张的41665元租金予以改判扣除。2、本案诉讼费用由凌圣财承担。事实和理由：凌圣财虚称其以每年18万元的价格从沈巷支行承租沈巷宾馆，实际年租金仅为10万元，之后将沈巷宾馆一楼及场地以年租金15万元转租给建昌检测中心显然过高，理应酌情减少。2、凌圣财与沈巷支行之间的租赁关系于2017年9月11日即终止，故建昌检测中心自2018年2月15日至2018年7月31日就沈巷宾馆一楼的场地租金41665元应当向第三人沈巷支行支付，凌圣财无权向建昌检测中心主张。

凌圣财未提交书面答辩意见。

凌圣财向一审法院起诉请求：1、建昌检测中心给付所欠凌圣财租金15万元，并自2018年7月11日起按月利率千分之五的标准支付违约金至租金全部付清之日止；2、本案诉讼费由建昌检测中心承担。

一审法院认定事实：2012年3月30日，凌圣财与原审第三人沈巷支行签订《房屋租赁合同》一份，合同约定沈巷支行将其所有的位于芜湖市鸠江区合裕路北的沈巷宾馆出租给凌圣财，租赁期限为2012年3月30日至2017年9月30日，年租金为10万元。合同到期后，双方因续租事宜发生争议，2018年1月8日，沈巷支行将凌圣财诉至法院，后在芜湖市鸠江区人民法院的主持调解下，双方达成协议，沈巷支行同意凌圣财继续使用案涉房屋至2018年7月31日，凌圣财用其添置的不可移动财产冲抵其应交的租金。2013年7月1日，凌圣财与建昌检测中心签订《经营房屋及场地租赁合同》，合同约定凌圣财将案涉沈巷宾馆的房屋转租给建昌检测中心使用，租赁期限为2013年7月10日至2017年7月10日。在合同期限内，租金每年支付一次，租金为每年15万元，租金交款时间为下一年度的7月10日后的十日内支付。建昌检测中心应按照合同约定足额支付租金，建昌检测中心如不能依据合同足额支付租金，建昌检测中心需向凌圣财支付违约金5万元，并承担凌圣财实现债权的费用（诉讼费、保全费、律师费、执行费等）。合同另对其他事宜进行了约定。

一审法院另查明：涉案房屋租赁合同到期后，建昌检测中心继续使用房屋至2018年7月20日。

一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。本案中，凌圣财与沈巷支行的房屋租赁合同、凌圣财与建昌检测中心之间的转租合同系当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，均为合法有效的合同，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。凌圣财在将案涉沈巷宾馆的房屋出租给建昌检测中心后，建昌检测中心理应按约支付租金。根据凌圣财与沈巷支行之间的房屋租赁合同及双方在一审法院主持下达成的调解协议可知，凌圣财承租沈巷支行房屋的承租期限为2012年3月30日至2018年7月31日。鸠江区人民法院（2018）皖0207民初238号民事调解书确认的“凌圣财继续使用至2018年7月31日”是指连续使用，建昌检测中心称2017年7月11日至2018年2月14日不属于凌圣财承租期间的抗辩主张与上述民事调解书的内容相违背，对建昌检测中心的上述抗辩主张不予采纳。建昌检测中心从凌圣财处承租的沈巷宾馆房屋的承租期限为2013年7月10日至2017年7月10日，上述租赁期间届满后，建昌检测中心继续使用房屋至2018年7月20日，凌圣财对此并未提出异议，根据相关法律的规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。因此，凌圣财诉请建昌检测中心支付合同到期之日（2017年7月11日）至建昌检测中心实际使用租赁物之日（2018年7月20日）的租金150000元，并未超出双方之间约定的租金标准，凌圣财的该项诉请符合法律规定，依法予以支持。根据合同约定，建昌检测中心应当于2017年7月10日后的十日内支付租金，凌圣财主张的逾期付款利息标准（年利率6%）并未超出法律规定和双方合同中关于逾期付款违约金的标准，故依法予以支持，综上，建昌检测中心应当向凌圣财支付租金150000元，并支付自2018年7月11日起按照年利率6%的标准至上述款项实际付清之日止的利息。建昌检测中心辩称其应当向沈巷支行支付租金，但凌圣财所主张的租金属于其承租期限内，且沈巷支行对凌圣财的诉请并未提出异议，建昌检测中心的上述辩称理由无任何依据，故依法不予支持。建昌检测中心另称凌圣财向其虚报承租价款，对此，一审法院认为，建昌检测中心提供的房屋租金合同系复印件，在没有提交原件的情况下，对其真实性依法不予认可，且凌圣财与沈巷支行之间的承租价格系其双方之间的约定，与建昌检测中心并无任何关联性，建昌检测中心要求对租金予以调整的抗辩主张，无事实和法律依据，依法亦不予采纳。据此，一审法院判决：芜湖市建昌工程质量检测中心有限公司于判决生效后十日内支付凌圣财租金150000元，并支付自2018年7月11日起按照年利率6%的标准至上述款项实际付清之日止的利息。

二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为，凌圣财与建昌检测中心签订《经营房屋及场地租赁合同》中约定租金价格为每年15万元，系双方当事人的真实意思表示，建昌检测中心理应按照合同约定履行支付租金的义务。建昌检测中心上诉认为凌圣财以年租金15万元转租显然过高、理应酌情减少租金的理由不能成立，本院不予采纳；根据已生效的鸠江区人民法院（2018）皖0207民初238号民事调解书确认：沈巷支行同意凌圣财使用房屋至2018年7月31日，故凌圣财有权向建昌检测中心主张自2018年2月15日至2018年7月31日期间的租金。而建昌检测中心主张上述期间的租金应向沈巷支行支付无事实和法律依据，本院不予采信。

综上所述，建昌检测中心的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费842元，由上诉人芜湖市建昌工程质量检测中心有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　沈　武

审判员　汪　智

审判员　吴丽群

二〇一九年二月二十日

书记员　季学婷

附：本案适用法律条款

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百六十九条第一款第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。

第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;

(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;

(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;

(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。