广东淘家建筑装饰工程有限公司、佛山市新一建筑集团有限公司等建设工程合同纠纷执行异议执行裁定书

广东省佛山市禅城区人民法院 执 行 裁 定 书 （2023)粤0604执异156号 异议人（案外人）：广东淘家建筑装饰工程有限公司（曾用名：广东淘家科技有限公司），住所地广东省佛山市禅城区石湾镇街道绿景西路北侧美居建材城的9#商业楼四层自编1的商铺，统一社会信用代码91440604351963116Y。 法定代表人：**。 委托代理人：***，广东龙浩律师事务所律师。 被申请人（申请保全人、原告）：佛山市新一建筑集团有限公司，住所地广东省佛山市禅城区公正路28号二层部分，统一社会信用代码9144060073503384XT。 法定代表人：***。 委托代理人：**、***，均系广东方普律师事务所律师。 被申请人（被保全人、被告）：佛山市**房地产开发有限公司，住所地广东省佛山市禅城区魁奇路南侧世***售楼部二楼之一，统一社会信用代码91440604761553056T。 法定代表人：***。 保全担保人：中国平安财产保险股份有限公司佛山分公司，住所地广东省佛山市禅城区，统一社会信用代码91440600707737161Ｋ。 负责人：***。 本院在审理原告佛山市新一建筑集团有限公司与被告佛山市**房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案中，就本院实施的财产保全措施[案号：（2022）粤0604执保884号]，案外人广东淘家建筑装饰工程有限公司向本院提出异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 异议人广东淘家建筑装饰工程有限公司的异议请求：解除对被申请人佛山市**房地产开发有限公司位于佛山市禅城区××路××号××室××号××号涉案车位的查封措施。 事实和理由：法院在（2022）粤0604执保884号、（2022）粤0604民初6542号案件中，查封了位于佛山市禅城区××路××号××室××号××号涉案车位，现异议人对查封该车位有异议，请求予以解除，理由如下：2016年12月开始，异议人陆续承接佛山市**房地产实业发展有限公司位于佛山市禅城区××路××号××广场××层商场××广场××座××室××层××广场××层商铺××商铺展示区装修工程（硬装、软装）。2018年12月6日，异议人与佛山市**房地产实业发展有限公司、***、佛山市**房地产开发有限公司签订《房产抵债协议》，协议约定：由于异议人承接佛山市**房地产实业发展有限公司在**广场地下一层商场装修工程、**广场4座电梯厅及过道装修及室内钢结构夹层制安工程、**广场地下负一层商铺规划装修工程、**样板商铺展示区装修工程（硬装、软装），截至2018年11月24日，佛山市**房地产实业发展有限公司尚欠异议人工程款合计5052609.92元；为此，异议人、佛山市**房地产实业发展有限公司、***、佛山市**房地产开发有限公司确认，由***提供其名下位于禅城区××的一处房产，佛山市**房地产开发有限公司提供其名下位于禅城区××地下车位××（即案涉车位），用于抵扣佛山市**房地产实业发展有限公司欠异议人的部分工程款。2019年1月17日，异议人与佛山市**房地产开发有限公司另行签订了《世***产权汽车位认购书补充协议》，确定××车位建筑面积为28.28平方米，××车位建筑面积为27.58平方米，异议人获得以上两车位。当日，佛山市**房地产开发有限公司向异议人出具了案涉车位的确认交接书，异议人取得了两车位的所有权并进行使用，开始向佛山市嘉豪物业管理有限公司禅城区分公司缴交物管费。此后，异议人多次要求佛山市**房地产开发有限公司办理过户手续，但佛山市**房地产开发有限公司由于经营不善，百般推脱不予配合。异议人认为，涉案车位完全符合上述法律的规定。而且，涉案车位之前已经被佛山市中级人民法院在（2020）粤06执保138号、（2020）粤06民初272号案件中进行查封，异议人在2022年7月提出了查封异议申请后，佛山中院也作出裁定终止对案涉车位的执行［（2022）粤06执异154号］。现异议人特向法院提出执行异议，请求立即停止对案外人购买涉案车位的执行并解除对涉案车位的查封措施，以保障异议人的合法权益。 被申请人佛山市新一建筑集团有限公司答辩称：答辩人认为，异议人是以物抵债受让人，目的是消灭金钱债务，不属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的买受人，不能适用该条予以保护。具体如下：一、异议人是以物抵债受让人，不属于不动产买受人。执行异议和复议规定第二十八条保护的是买受人基于购买不动产之目的而成立的不动产交付及权属变动的债权。本案，异议人、佛山市**房地产实业发展有限公司、佛山市**房地产开发有限公司签订的《房产抵债协议》、《委托付款三方协议》是以消灭当事人之间的金钱债务为目的的以物抵债，签订车位认购书、《世***产权汽车位<世***商品房认购书>补充协议》（下称补充协议）是以物抵债的履行方式，不具有买卖不动产的真实缔约目的，异议人不具有物权期待权。该以物抵债项下属于普通债权，异议人不属于执行异议和复议规定第二十八条予以特殊保护的当事人，不具有排除强制执行的法律效力。对此，（2021）最高法民申2409号民事裁定书、（2021）最高法民终969号民事判决书、（2021）最高法民终1018号民事判决书持相同观点。二、异议人不符合执行异议和复议规定第二十八条规定的条件。（一）异议人未签订正式的书面买卖合同。首先，《房产抵债合同》、补充协议并非正式的商品房买卖合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”，以及《商品房销售管理办法》第十六条“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项”的规定。《房产抵债协议》、补充协议仅约定了以上第（一）至（四）项规定的内容，未约定符合（五）至（十二）项规定的内容。因此，异议人并未签订正式的商品房买卖合同。其次，异议人对未签订商品房买卖合同具有预见性。补充协议第三条、第五条，均明确约定了由于网上签约系统问题，清楚确认车位暂不能办理网签《商品房买卖合同》，不能因此解除《世***商品房认购书》及本协议或追究对方任何责任。（二）异议人未能证明在查封之前已合法占有涉案车位。首先，合法占有是客观的占有状态，异议人虽提交了《车位交接确认书》，但仍不能证明被执行人已实际交付涉案车位，异议人应提供其实际使用该车位或出租给第三人使用的证据。其次，异议人虽举证缴纳了物业管理费，但缴纳人是案外人，部分转账显示支付的是货款、报销**物业管理费，部分发票显示的是缴纳××房的物业管理费，或转账凭证显示的是案外人支付了货款。再次，异议人于2019年1月17日接收车位，但《网银交易凭证》显示异议人早在2018年12月开始交纳物管费。综上，异议人不能证明其有实际使用案涉车位。（三）异议人不能证明已支付全部价款。异议人主张通过以物抵债方式支付了车位全部价款，不符合执行异议和复议规定第二十八条第三项、第二十九条第三项规定的情形，不能认定异议人已支付了案涉车位的价款。（2021）最高法民终969号民事判决中，最高院亦认为以物抵债方式不能认定异议人支付了购房款。（四）异议人对涉案车位未办理过户存在过错。首先，异议人完全预见到涉案车位无法办理过户。补充协议第五条约定“双方清楚确认该车位现时暂不能办理网签《商品房买卖合同》及办证过户手续，且不能确定具体的办理时间，甲乙双方不能因此原因解除《世***商品房认购书》及本协议或追究对方任何责任”。可知异议人在签订协议时，已经预见到涉案车位可能存在无法过户的风险，但其仍愿意以涉案车位进行抵债，对此，异议人有相当的过错。其次，异议人自2018年12月6日签订《房产抵债协议》后长达四年时间里，从未寻求法律途径督促佛山市**房地产开发有限公司办理过户，说明异议人受让车位的目的是使用或出租，不包括物权变动。即使存在佛山市**房地产开发有限公司称涉及大量诉讼无力协调过户的客观情况，但异议人仍可起诉佛山市**房地产开发有限公司要求强制过户。而异议人怠于行使权利，对导致涉案车位未完成过户有重大过错。三、佛山市**房地产开发有限公司无偿代佛山市**房地产实业发展有限公司抵债，损害了作为佛山市**房地产开发有限公司债权人的利益。佛山市**房地产开发有限公司以自有之物，帮佛山市**房地产实业发展有限公司抵销了异议人之债，而无证据显示佛山市**房地产开发有限公司获得了对价，相当于佛山市**房地产开发有限公司无偿转让了车位。对于佛山市**房地产开发有限公司的债权人而言，是极为不公的。若仍保护异议人之债权，将变相鼓励异议人可通过以自有之物帮他人抵债，而导致自身责任财产不断隐形地减少，不仅严重损害了债权人的利益，也破坏了市场交易秩序。综上，异议人不具有法律保护的特殊利益，其债权并不优于答辩人的债权。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条规定，恳请驳回异议人的执行异议请求。 经审查查明，2022年3月15日，本院在立案受理原告佛山市新一建筑集团有限公司与被告佛山市**房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案［案号：（2022）粤0604民初6542号］。审理过程中，本院根据原告的财产保全申请，于同年3月22日作出（2022）粤0604执保884号执行裁定，裁定：对被申请人佛山市**房地产开发有限公司的银行存款134241382.90元予以冻结，或查封、扣押其所有的同等价值的其他财产。同年4月，本院依据财产保全的执行裁定，对佛山市**房地产开发有限公司名下财产实施保全，其中轮候查封佛山市**房地产开发有限公司名下位于佛山市禅城区××路××号××室××号××号车位（佛山市中级人民法院于2020年9月4日正式查封）。2023年1月10日,上述两个车位转为正式查封。 另查明一，2019年8月14日，广东淘家科技有限公司变更名称为广东淘家建筑装饰工程有限公司。 另查明二，上述两个车位是佛山市中级人民法院在审理广东南海农村商业银行股份有限公司大沥支行与佛山市**房地产实业发展有限公司、佛山市**房地产开发有限公司、***借款合同纠纷一案过程中，依据财产保全裁定所查封。广东淘家建筑装饰工程有限公司对该两个车位向佛山市中级人民法院提出案外人执行异议，其异议请求为：一、解除对佛山市**房地产开发有限公司位于佛山市禅城区××路××号××室××号××号涉案车位的查封措施；二、确认上述车位归其所有。2022年9月，佛山市中级人民法院作出（2022）粤06执异154号执行裁定，裁定认为：广东淘家建筑装饰工程有限公司提供的证据显示，其已在本院查封案涉不动产前与佛山市**房地产开发有限公司签订《房地产抵债协议》、《**家园产权汽车位认购补充协议》、《确认交接书》，应认为广东淘家建筑装饰工程有限公司已在查封前签订合法买卖合同及支付全部价款，且合法占有案涉不动产，非因买受人自身原因未办理过户登记。因此，广东淘家建筑装饰工程有限公司提出的排除执行异议，符合法律规定的情形，依法应予支持。但是，广东淘家建筑装饰工程有限公司请求确认上述车位归其所有，依据不足，不予支持。裁定：一、中止对登记在佛山市**房地产开发有限公司名下位于佛山市禅城区××路××号××室××号××号车位的执行；二、驳回广东淘家建筑装饰工程有限公司的其他请求。此后，佛山市中级人民法院解除对上述车位的查封。 另查明三，本院审理原告佛山市新一建筑集团有限公司与被告佛山市**房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案，于2022年8月10日作出（2022）粤0604民初6542号民事判决，判决：一、佛山市**房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向佛山市新一建筑集团有限公司支付工程款15397094.47元、质保金8472700.23元及逾期付款违约金28254917.41元、12137802.07元（违约金暂计至2022年2月28日，此后分别以上述工程款、质保金为本金，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算至实际付清之日止）；二、佛山市**房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向佛山市新一建筑集团有限公司支付结算编制费296604.35元；三、驳回佛山市新一建筑集团有限公司的其他诉讼请求。佛山市新一建筑集团有限公司与佛山市**房地产开发有限公司均不服判决，向佛山市中级人民法院提起上诉。2023年2月6日，佛山市中级人民法院作出（2022）粤06民终16003号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。 本院认为,异议人以其为案涉车位的实际所有人为由，请求解除对案涉车位的查封。该异议属执行过程中案外人对执行标的提出的异议，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条规定的程序处理。 关于异议人对案涉车位享有的权利是否足以排除执行的问题。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，广东淘家建筑装饰工程有限公司在本院查封案涉不动产前与佛山市**房地产开发有限公司签订《房地产抵债协议》、《**家园产权汽车位认购补充协议》、《确认交接书》，应认为广东淘家建筑装饰工程有限公司已在查封前签订合法买卖合同及支付全部价款，且合法占有案涉不动产，且系非因买受人自身原因未办理过户登记。因此，广东淘家建筑装饰工程有限公司提出的排除执行异议，符合法律规定的情形，依法应予支持。 综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十一条、第二十四条、第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条，以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零二条、第四百六十三条的规定，裁定如下： 中止对登记在佛山市**房地产开发有限公司名下位于佛山市禅城区××路××号××室××号××号车位［权利证号：××、××］的执行。 案外人、当事人如不服本裁定，认为本裁定所涉及的原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与本裁定所涉及的原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长　　*** 审判员　　*** 审判员　　*** 二〇二三年三月十七日 书记员　　***