浙江罗得智能科技有限公司与杭州峻溙铝业有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

浙江省杭州市余杭区人民法院

民 事 判 决 书

（2019）浙0110民初19981号

原告（反诉被告）：浙江罗得智能科技有限公司，住所地：浙江省湖州市德清县新市镇新千路18号1幢105室。

法定代表人：李道楼。

委托诉讼代理人：徐广科，浙江奇沁律师事务所执业律师。

委托诉讼代理人：孙振亚，浙江奇沁律师事务所执业律师。

被告（反诉原告）：杭州峻溙铝业有限公司，住所地：浙江省杭州市余杭区杭州余杭经济技术开发区万年路39号2幢102室。

法定代表人：曾铜贤。

委托诉讼代理人：谢尚泽，北京大成（杭州）律师事务所执业律师。

第三人：杭州长命乳胶海绵有限公司，住所地：浙江省杭州市余杭区余杭经济开发区万年路39号4幢。

法定代表人：姚卫忠。

原告浙江罗得智能科技有限公司（以下简称罗得公司）为与被告杭州峻溙铝业有限公司（以下简称峻溙公司），第三人杭州长命乳胶海绵有限公司（以下简称长命公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2019年12月2日向本院起诉。本院于同日立案受理后，依法适用简易程序由审判员孙莎独任审判。后峻溙公司提出反诉，本院立案受理后决定与本诉部分合并审理，并于2020年5月7日公开开庭进行了审理，罗得公司的法定代表人李道楼以及委托诉讼代理人徐广科、孙振亚，峻溙公司的委托诉讼代理人谢尚泽，长命公司的法定代表人姚卫忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

罗得公司起诉称：2017年6月10日，峻溙公司向长命公司承租了位于余杭经济开发区万年路39号二号厂房一楼（约3827平方米）的房屋，租期为2017年6月10日至2022年6月9日止。2018年6月9日，罗得公司与峻溙公司签订《房屋租赁合同》，峻溙公司将其承租长命公司的厂房一楼的102室（约464平方米）转租给罗得公司，租期自2018年6月14日至2020年6月13日止，月租金为13920元，年租金167040元，且罗得公司需支付峻溙公司保证金30000元，房租押金27840元。另合同约定租赁期间，如甲方提前终止合同，应支付违约金50000元。此后，罗得公司如约向峻溙公司支付租金、保证金及房租押金。2019年3月，峻溙公司及长命公司通知罗得公司提前解除合同，并要求罗得公司提前退还房屋给长命公司，罗得公司无奈于2019年6月5日腾空房屋，并将房屋钥匙等交还峻溙公司。罗得公司认为峻溙公司提前终止合同，其行为已构成违约，且峻溙公司并未将保证金及房租押金退还罗得公司，故罗得公司诉至贵院，望判如所请！诉讼请求：1.依法判令峻溙公司返还罗得公司房屋租赁保证金30000元；2.依法判令峻溙公司返还罗得公司房租押金27840元；3.依法判令峻溙公司支付罗得公司利息损失暂计950.5元（按银行贷款年利率4.35%，金额57840元，自2019年6月6日起计算至2019年10月22日），剩余利息按前述标准计算至峻溙公司还清之日止；4.依法判令峻溙公司支付罗得公司违约金50000元；5.依法判令本案案件受理费由峻溙公司承担。

罗得公司为支持其诉请主张，在庭审中出示并陈述了以下证据材料：

1.《房屋租赁合同》两份（原、被告之间的合同是原件，峻溙公司和长命公司的合同是复印件），证明2017年6月10日，峻溙公司向长命公司承租了位于余杭经济开发区万年路39号二号厂房一楼（约3827平方米）的房屋。2018年6月4日，峻溙公司将其承租长命公司的厂房一楼的102室（约464平方米）转租给罗得公司，租期自2018年6月14日至2022年6月13日止，月租金为13920元，罗得公司需支付峻溙公司保证金30000元，房租押金27840元。合同另约定如甲方提前终止合同，应支付违约金50000元的事实。

2.中国农业银行个人账户明细一份（原件）、微信账单详情一份（打印件），证明罗得公司依约支付保证金、租房押金、房租的事实。

3.通话录音一份（光盘刻录件）及书面整理资料三份（打印件），证明峻溙公司向长命公司承租了余杭经济技术开发区万年路39号二号厂房一楼（约3827平方）的房屋，长命公司在2019年3月向包括罗得公司在内的承租人下达了要收回房屋，峻溙公司同样向罗得公司下达了收回案涉出租房屋，罗得公司腾房后告知过峻溙公司，峻溙公司自身亦在2019年9月就腾空房屋的事实。

峻溙公司答辩称：一、峻溙公司从未提出终止合同，要求罗得公司搬离。二、峻溙公司向长命公司支付租金至2019年10月31日，因罗得公司提前搬离提前解约，应对峻溙公司进行赔偿。

长命公司答辩称：无意见。

长命公司未出示证据证明其答辩意见。

峻溙公司反诉称：2018年6月9日，罗得公司向峻溙公司承租了位于杭州市余杭区，签订了《房屋租赁合同》份。合同约定，承租面积464平方米，租赁期限自2018年6月14日起，至2020年6月13日止，月租金标准为13920元。合同签订后，双方依约履行，罗得智能公司付租至2019年6月14日，而后再未付租金。经峻溙公司催讨后无果，却为罗得公司诉诸法庭，遂引起本案反诉。峻溙公司以为，双方于2018年6月9日签订的租赁合同依法有效，应当受到法律保护。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。罗得公司未与峻溙公司解除租赁合同的情况下，无正当理由未支付租金的，经峻溙公司催讨后仍拒不支付的，构成违约。反诉请求：1.依法判决罗得公司立即向峻溙公司支付拖欠的租金63104元（2019年6月14日至2019年10月31日）及5%标准计算的滞纳金3155元；2.依法判决罗得公司立即向峻溙公司赔付违约金50000元；3.本案反诉诉讼费用由罗得公司负担。

峻溙公司为支持其本诉答辩主张及反诉诉请主张，在庭审中出示并陈述了以下证据材料：

1.《房屋租赁合同解除协议》三份（原件），证明峻溙公司与长命公司于2019年10月31日终止租赁合同，与次承租人杭州丹密珂装饰有限公司于2019年10月30日解除租赁合同、终止租赁合同履行，与次承租人杭州浩源精密机械有限公司于2019年10月25日解除合同、终止租赁合同履行的事实。

2.催租短信截图一份（原件）、微信聊天记录一份（原件），证明罗得公司擅自搬离、拒不付租的事实。

3.2019年9月29日仓库现场照片一组（原件），证明截至2019年9月29日，仓库现场未完整腾空的事实。

罗得公司答辩称：原、被告之间的房屋租赁合同在2019年6月10日罗得公司向峻溙公司员工交付钥匙后就解除了，故后续所产生的房屋租金不需要再支付，同样是不会产生滞纳金的。违约金在原、被告都得知9月将收回房屋情况下，罗得公司搬离房屋行为是峻溙公司预期违约引起，应认为是峻溙公司违约，不应由罗得公司向峻溙公司支付违约金5万元。

罗得公司未出示证据证明其答辩主张。

长命公司答辩称：没意见。

长命公司未出示证据证明其答辩意见。

本院根据到庭当事人的陈述及本院确认的有效证据，认定本案的事实如下：

2017年6月10日，长命公司作为出租方（甲方），峻溙公司作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于余杭经济开发区平方米的房屋出租给乙方，租赁期限自2017年6月10日起至2022年6月9日止，租赁期5年。第一、二年租金每日每平方米21.6元，月租金82663.2元，年租金991958.4元，本租金含税。乙方如不要开具租房发票的，支付每平方米19元租金，月租金72713元，年租金872556元。双方约定物业管理费每平方米0.5元，月物业管理费1913.5元，年物业管理费22962元，本物业管理费不含税。双方一旦签订合同，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金15万元，房租半年付，租金、物业管理费合计447759元。需提前一个月支付租金，先付后用。

2018年6月9日，浙江罗得金属制品有限公司作为承租方（乙方），峻溙公司作为出租方（甲方），签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于余杭经济开发区的房屋出租给乙方，出租面积464平方米。租赁期间自2018年6月14日至2020年6月13日止。租金每月每平方米30元（已含物业管理费每平方米0.5元），月租金13920元，年租金167040元，本租金不含税。双方一旦签订合同，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为两个月的房租租金，保证金为30000元。另交两月房租押金27840元。房租半年一付，租金、物业管理费合计为83520元，需提前一个月支付租金，先付后用。租赁期满后，乙方应及时支付房租及其他应支付的一切费用，如拖欠不付满一个月，甲方有权增收5%滞纳金，并有权终止租赁协议。租赁期间，如甲方提前终止合同而违约，应赔偿乙方5万元，如乙方提前退租而违约，应赔偿甲方5万元。

合同签订后，罗得公司按约支付保证金30000元及押金27840元。

2019年3、4月份，长命公司曾向罗得公司表示过要收回房屋。

2019年6月2日，峻溙公司员工向罗得公司发送《房租交费通知书》，要求罗得公司支付2019年6月14日至2019年12月13日的房屋租金83520元。

2019年6月3日、6月4日，峻溙公司方两次向罗得公司方发送短信催讨2019年6月14日至2019年12月13日的租金，罗得公司方于6月4日回复“因为你们大房东要收回，不租了，6月5日明天我们已经搬空”，峻溙公司回复“你们合同是直接和我们签的，解除合同是要我们协商的，你们单方面解除合同是违约的，造成的损失得你们承担。”

2019年10月25日，峻溙公司（出租方，甲方）与杭州浩源精密机械有限公司（承租方，乙方）协商一致解除双方就万年路39号2号楼1层560平方米房屋签订的房屋租赁合同，并签订《房屋租赁合同解除协议》，约定：1.双方同意于2019年10月25日终止双方签订的《房屋租赁合同》；2.乙方在本终止协议签字生效后押金已抵房租不予退回，于2019年10月25日前所有房租已全部付清；3.乙方于2019年10月25日已还原并归还厂房给甲方。

2019年10月29日，长命公司（出租方，甲方）与峻溙公司（承租方，乙方）协商一致解除双方就案涉房屋签订的房屋租赁合同，并签订《房屋租赁合同解除协议》，约定：1.双方于2019年10月31日终止双方签订的《房屋租赁合同》；2.乙方在本终止协议签字生效后一次性向甲方支付房租费、物业费及水电费（截至2019年10月31日）共计99961.4元，押金已抵房租，不予退回；3.房屋已确认清空恢复原状，已归还于甲方。双方还就其他事项进行了约定。

2019年10月30日，峻溙公司（出租方，甲方）与杭州丹密珂装饰材料有限公司（承租方，乙方）协商一致解除双方就万年路39号2号楼1层380平方米房屋签订的房屋租赁合同，并签订《房屋租赁合同解除协议》，约定：1.双方同意于2019年10月30日终止双方签订的《房屋租赁合同》；2.乙方在本终止协议签字生效后押金已抵房租不予退回，于2019年10月30日前所有房租已全部付清；3.乙方于2019年10月30日已还原并归还厂房给甲方。

另查明，浙江罗得金属制品有限公司于2019年6月18日变更名称为浙江罗得智能科技有限公司。

本院认为，罗得公司与峻溙公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，其内容未违反相关法律法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方均应按照协议内容履行各自的义务。罗得公司虽主张峻溙公司与长命公司通知其提前解除合同，但现无证据证明峻溙公司曾有此表示，且峻溙公司曾多次要求罗得公司继续履行合同并支付租金，故罗得公司该主张依据不足，本院不予采信。（一）本诉部分。罗得公司在双方尚未协商一致解除合同的情况下，未按约支付租金，已构成违约，应承担相应的违约责任。结合罗得公司与峻溙公司约定的租金标准及罗得公司租金支付情况，其尚应支付的租金已超过租赁保证金及房租押金的数额，故罗得公司要求峻溙公司返还租赁保证金、房租押金并支付利息损失、违约金的诉讼请求，本院不予支持。（二）反诉部分。因罗得公司并未出示有效证据证明其峻溙公司要求罗得公司支付自2019年6月14日至2019年10月31日期间的租金63104元的诉讼请求理由成立，本院予以支持。峻溙公司主张违约金及滞纳金的诉讼请求，因两者同属违约条款，故本院结合合同履行情况、过错程度及实际损失等因素，酌情支持违约金10000元，超出部分不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

一、反诉被告浙江罗得智能科技有限公司支付反诉原告杭州峻溙铝业有限公司租金63104元，扣除租赁保证金30000元及房租押金27840元，浙江罗得智能科技有限公司尚应支付租金5264元，于本判决生效后十日内付清；

二、反诉被告浙江罗得智能科技有限公司支付反诉原告杭州峻溙铝业有限公司违约金10000元，于本判决生效后十日内付清；

三、驳回原告浙江罗得智能科技有限公司其他诉讼请求；

四、驳回反诉原告杭州峻溙铝业有限公司其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案本诉案件受理费减半收取1238元，由原告浙江罗得智能科技有限公司负担580元，被告杭州峻溙铝业有限公司负担658元；反诉案件受理费1313元，由反诉原告杭州峻溙铝业有限公司负担487元，反诉被告浙江罗得智能科技有限公司负担826元，于本判决生效后七日内交纳本院。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。

审判员　　孙莎

zdqz立案审查表

二〇二〇年七月十七日

书记员　　徐昕

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