上海华美电梯装潢有限公司等与上海航天佳宇冰箱电器有限公司排除妨害纠纷二审案件二审民事判决书

上海市第一中级人民法院

民事案件判决书

（2020）沪01民终10470号

上诉人上海华美电梯装潢有限公司、上海华美电梯装饰有限公司（以下统一简称华美公司）因与被上诉人上海航天佳宇冰箱电器有限公司（以下简称航天佳宇公司）、原审第三人上海多日电器有限公司（以下简称多日公司）返还原物纠纷一案，不服上海市金山区人民法院（2020）沪0116民初23号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月23日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

华美公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回航天佳宇公司一审诉讼请求。事实与理由：1.上海市松江区五厍示范园区XX公路XX号房屋（以下简称涉案房屋）经法院认定属于未取得建设工程规划许可的房屋，属违法建筑，基于该违法建筑的买卖和租赁均属无效合同。由于该房屋是上海A公司（集体企业）建造，航天佳宇公司对该房屋的受让合同也是无效合同，无效合同自始无效，故涉案房屋属于上海A公司，不属于航天佳宇公司所有。华美公司于2018年承租后，大门门卫室和食堂所在的2层小楼主体结构未推倒，但全部进行了整修装饰，其他建筑物全部推倒重建。涉案房屋所在的上海市松江区XX镇XX公路XX号土地（以下简称涉案土地）属于泖港镇XX村集体所有。故航天佳宇公司不具有涉案土地及涉案房屋的所有权，其无权向华美公司主张返还。2.（2018）沪0117民初10571号判决书仅确认航天佳宇公司与多日公司的房屋转让合同无效，没有确认航天佳宇公司对涉案房屋享有所有权、占有权和使用权，故航天佳宇公司起诉要求华美公司返还涉案房屋没有权利基础。

航天佳宇公司辩称，其与多日公司之间就涉案房屋签订的《房屋转让协议书》已被生效判决认定为无效，涉案房屋的转让行为不发生法律效力，故涉案房屋的权利仍然归属于航天佳宇公司。航天佳宇公司在一审中提交的房屋产权证明等证据可以证明航天佳宇公司对涉案房屋享有所有权，故航天佳宇公司基于物权要求华美公司返还涉案房屋，合法有据。一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持一审判决。

一审法院认定事实：2015年1月26日，航天佳宇公司与多日公司签订《房屋转让协议书》，约定航天佳宇公司将上海市松江区XX镇XX公路XX号内全部房屋转让给多日公司，并约定了房款及支付方式等内容。2019年5月30日，上海市松江区人民法院作出（2018）沪0117民初10571号民事判决：确认航天佳宇公司与多日公司签订的《房屋转让协议书》《交房协议》无效。该判决已经生效。 在航天佳宇公司与多日公司签订《房屋转让协议书》后的2018年1月4日，多日公司与华美公司签订《房屋租赁合同》，合同载明：多日公司将位于松江区XX镇XX公路XX号、建筑面积为12000平方米的房屋出租给华美公司，租赁期限自2018年2月1日至2028年1月31日止。合同第七条约定，华美公司已充分知晓出租房屋为镇政府批租土地上建造的房屋，无房屋产权。由此造成的损失，由政府主导，双方共同协商解决。合同订立后，华美公司将上述房屋用于生产经营，持续至今。 2019年6月20日，航天佳宇公司向华美公司发出律师函，要求协商涉案房屋承租事宜。双方协商未果。 一审法院另查明，上海市松江区XX镇XX公路XX号内土地为泖港镇XX村农民集体所有，现状为工业用地，属历史违法用地，未办理用地审批，也未申办过建设工程规划手续。

一审法院认为，航天佳宇公司与多日公司签订的《房屋转让协议书》已被法院生效判决确认为无效合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定：无效的合同自始没有法律约束力。因此，涉案房屋并不产生转让的法律后果，其权利仍归于航天佳宇公司。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。鉴于涉案房屋未取得建设工程规划许可证，多日公司与华美公司签订的《房屋租赁合同》亦为无效合同。因此，华美公司继续占有、使用涉案房屋已无合同依据。华美公司关于涉案房屋权属有待明确的辩解、多日公司关于合法合理占有涉案房屋并予以出租的辩解均于法无据，一审法院不予采信。现航天佳宇公司基于其所有权向华美公司主张返还涉案房屋，一审法院根据涉案房屋由华美公司全部占有、使用，航天佳宇公司的占有权、使用权，甚至收益权均未获实现的事实，确认航天佳宇公司的主张符合《中华人民共和国物权法》第三十四条的规定，一审法院予以支持。本案的案由据此应由立案时的排除妨害纠纷变更为返还原物纠纷。 一审法院审理后于2020年7月16日作出判决：上海华美电梯装潢有限公司、上海华美电梯装饰有限公司于判决生效之日起十日内返还上海航天佳宇冰箱电器有限公司位于上海市松江区五厍示范园区XX公路XX号房屋。案件受理费减半收取80元，由上海华美电梯装潢有限公司、上海华美电梯装饰有限公司负担。 二审中，华美公司向本院提交了《土地使用情况证明》《厂房使用情况证明》、照片等证据，航天佳宇公司向本院提交了工商准予变更登记通知书、土地租赁协议、部分土地租赁费发票、接水工程款发票、上海市农村信用合作社支票、防火涂料工程款发票、银行承兑汇票、收条、彩钢板发票、厂房维修协议、图片等证据，多日公司向本院提交了《变更土地租赁协议申请书》、银行付款回单及发票、土地租赁合同、建筑工程施工合同等证据。根据当事人的举证质证及本案的实际情况，本院认为，华美公司提供的照片和航天佳宇公司提供的图片进行对比，可以反映华美公司承租后对涉案房屋进行了整修；航天佳宇公司与多日公司提供的有关土地租赁协议及支付租赁费的相关证据，因涉及到案外人，故本院对该组证据的真实性无法确认；三方当事人关于涉案房屋的建造、重建及装修情况的相关证据，本院对真实性亦无法确认。

经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。 本院另查明，上海市松江区人民法院作出的（2018）沪0117民初10571号民事判决书中载明“本院释明《房屋转让协议书》、《交房协议》无效后，原、被告（即航天佳宇公司、多日公司）均未就无效后果提出相应的请求，故本案中仅就《房屋转让协议书》、《交房协议》效力作出认定。”之后，航天佳宇公司、多日公司未就无效后果的处理进行协商或向法院起诉。 本院认为，本案的争议焦点在于航天佳宇公司能否要求华美公司返还涉案房屋。对此，本院分析如下：首先，根据本案查明的事实，多日公司依据其与航天佳宇公司之间的《房屋转让协议书》受让取得涉案房屋，之后多日公司将涉案房屋出租给华美公司，并与华美公司签订了《房屋租赁合同》。多日公司与华美公司在履行该租赁合同期间从未就合同效力问题向法院提出主张，双方均按约正常履行该租赁合同。因此就目前的情况而言，华美公司占有使用涉案房屋系有合同依据，而非无权占有。其次，虽然生效判决确认航天佳宇公司与多日公司的《房屋转让协议书》无效，但经法院释明，航天佳宇公司及多日公司均未就合同无效后果提出相应的请求。此后，航天佳宇公司与多日公司亦未就《房屋转让协议书》无效后果处理包括涉案房屋的返还及转让款的返还等事宜进行协商或提起诉讼。因此，航天佳宇公司在合同无效后果未处理的情况下直接向实际使用人华美公司主张返还涉案房屋，缺乏依据，本院难以支持。 综上所述，华美公司的上诉请求成立，应予支持；一审判决有误，应予纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：

一、撤销上海市金山区人民法院（2020）沪0116民初23号民事判决； 二、驳回上海航天佳宇冰箱电器有限公司要求上海华美电梯装潢有限公司、上海华美电梯装饰有限公司返还位于上海市松江区五厍示范园区XX公路XX号房屋的诉讼请求。 一审案件受理费减半收取计40元，二审案件受理费80元，均由上海航天佳宇冰箱电器有限公司负担。 本判决为终审判决。

审判长　毛　焱 审判员　钱文珍 审判员　蒋庆琨

书记员　曹晓璐