上海惠丰印务有限公司与上海泖港经济技术发展有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

上海市松江区人民法院

民事判决书

（2019）沪0117民初7087号

原告上海惠丰印务有限公司（以下简称“惠丰公司”）与被告上海泖港经济技术发展有限公司（以下简称“泖港公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月28日立案受理后，依法适用简易程序，后因案情复杂转入普通程序，于2020年8月14日、2020年11月24日公开开庭进行了审理。审理中，本院依法追加上海华美电梯装饰有限公司（以下简称“华美电梯”）作为无独立请求权的第三人参加本案诉讼。原告的法定代表人张世强及委托诉讼代理人唐荣刚，被告的委托诉讼代理人许静雯，第三人的委托诉讼代理人宋营、卫晓晨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原、被告之间于2004年5月31日签订的《房地产买卖合同》系出自双方当事人真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，应属有效。现涉案房地产因属集体土地上的房屋无法过户，且已于2019年被政府实际拆除，原告主张解除合同，本院依法予以支持，合同解除时间应为涉案房地产的实际拆除时间2019年4月14日，原告在本案中主张因被告拒不归还建行抵押贷款等原因导致涉案房地产未能过户而行使解除权，依据不足，本院不予采信。 合同解除后，因合同取得的财产，应当返还，原告已向被告支付的房款1,320,000元应当返还，鉴于涉案房地产已被政府拆除，且拆除原因与原告无关，故原告已无需履行返还涉案房地产的义务，被告可自行与政府协调处理拆除补偿事宜。 合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。鉴于原、被告在缔约时对涉案房地产的性质和由此产生的合同不能履行的风险均属明知，对于最终合同的解除均负有一定的过错，且被告对此负主要过错，本院在认定损失时对该情节一并予以考虑。本案中，原告遭受的损失主要包括：1.房屋土地增值损失，鉴定结论明确涉案房地产在评估时的价值为7,947,000元，结合原、被告双方各自陈述的合理性以及合同内的具体条款，本院认定原、被告双方在缔约时确定的总价款为2,300,000元，差额部分为5,647,000元，原告主张参照国有出让土地使用权的价格全额计算房屋和土地损失，于法无据，本院不予采信，考虑双方的过错等因素，本院认定被告应当赔偿原告房屋土地增值损失4,517,600元；2.装修及附属设施损失，本院结合评估报告的内容和原、被告双方的意见，认定原告存在未登记房屋建造损失404,496元、装饰装修27项的损失359,208元、附属设施8项的损失467,526元、电容费损失116,400元，合计1,347,630元，对于原告主张的附属设施漏算工棚面积、剩余未评估搭建项目，无充分证据予以证明，本院对此不予采信，考虑双方的过错等因素，本院认定被告应当赔偿原告装修及附属设施损失1,078,104元；3.停产停业损失，鉴于本案系房屋买卖合同纠纷，且原告已主张合同解除，并非拆迁利益的直接享有者，不应参照拆迁利益标准进行确定，但考虑到合同解除确会对原告及第三人的经营产生一定的影响，故本院酌情确定被告应当赔偿原告停产停业损失185,494元；4.搬迁费损失，鉴于本案中涉案房地产的实际使用人为原告或自原告处承租涉案房地产的承租人，合同解除确会导致相应的搬迁费损失，考虑双方的过错等因素，本院认定被告应当赔偿原告搬迁费损失44,518元。对于搬迁中涉及的速迁奖励费，基于本案的请求权基础，原告无权进行主张。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，判决如下：

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理查明事实如下： 包括涉案房地产在内的上海市松江区泖港镇叶新公路3600弄9、11、13、15号房屋的登记权利人为被告，核准登记时间为2005年9月13日，房屋用途为厂房，土地权属性质为集体土地，使用权取得方式为集体土地批准使用。 2004年5月31日，原告（买受人、乙方）与被告（出卖人、甲方）签订《房地产买卖合同》一份，约定：甲方将其所有座落于松江工业区泖港强民一期工业区3号的房屋（建筑面积为1,862平方米，实际对应有产权登记的13号7、8、9幢房屋）及与该房屋相关的7亩土地的土地使用权转让给乙方，乙方对甲方上述转让的房地产具体状况已充分了解，自愿买受该房地产；甲、乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价为房屋750元/平方米，总计1,340,000元；土地使用权120,000元/平方米。总计840,000元，以上二项合计2,240,000元，另加设施60,000元，总计2,300,000元整；甲、乙双方同意，乙方转让价款按以下方式支付：在2004年5月30日之前支付定金300,000元，在甲方交付房地产时再付300,000元，原则上在收到第二笔资金半年内再支付700,000元，其余1,000,000元原则上在乙方拿到小产证时支付；甲、乙双方同意,乙方必须在约定时间内及时支付房地产转让价款，如无正当理由逾期不交的，甲方有权视乙方为自动放弃，并有权要求乙方在十日内搬离，按照每平方每日0.35元的租赁价格按日结算，起算期自本合同签订之日起。合同另对其他事项作了约定。审理中，原告主张前述《房地产买卖合同》中的房屋总价款2,300,000元为笔误，真实价款应为2,240,000元；被告则主张前述《房地产买卖合同》中的房屋价款总计1,340,000元为笔误，根据面积和单价计算应为1,400,000元，其余数字均无误。 2004年6月至2007年1月期间，原告陆续向被告支付购房款1,320,000元。 2007年7月9日，被告向原告出具《证明》一份，载明：兹证明松江工业区泖港强民一期C区3号房权属上海惠丰印务有限公司，房地产权证正在办理之中。 此后，原告始终未能取得涉案房地产的房屋产权证。 2018年4月28日，上海市松江区人民政府发出《告知书》，载明：“各相关企业：为贯彻落实《中华人民共和国水污染防治法》，根据上海市环境保护局关于对饮用水水源二级保护区现存工业企业实施整治的通知（沪环保自［2017］435号）及松江区人民政府关于印发《松江区水源二级保护区内工业企业清拆资金补贴方案》的通知》（沪松府［2018］86号）的文件要求，于2018年9月底前完成清拆任务。为了顺利推进此项工作，请各相关企业配合政府于2018年6月底前完成补偿协议签订工作，于2018年8月底完成设备搬迁、厂房移交工作。特此告知。” 2019年4月14日，涉案房地产被政府拆除。就涉案房屋的拆除，政府与原、被告和第三人均未签订过房屋拆迁补偿协议。但在拆除前，政府委托上海地维房地产估价有限公司于2018年2月20日出具《估价结果汇总表》一份，载明：登记房屋面积1,854.94平方米，评估价格为2,905,666元；未登记房屋636平方米，评估价格为404,496元；装饰装修27项，评估价格359,208元；附属设施8项，评估价格467,526元。此外，在《清拆补偿汇总表》上还载明就涉案房屋应给予停产停业损失费463,735元（250元/平方米*1,854.94平方米）、搬迁费55,648元（30元/平方米*1,854.94平方米）、速搬奖励费50,000元。 审理中，原告主张其诉讼请求的计算依据如下：1.土地价值按当前市场价值1,000,000元/亩计算，共7亩，合计7,000,000元；2.厂房价值，按当前市场价值10,000元/平米计算，共1,862平方米，合计18,620,000元；3.未登记房屋636平方米，参照评估价格404,496元计算；4.装饰装修27项，参照评估价格359,208元计算；5.附属设施8项，参照评估价格467,526元计算；6.附属设施漏算工棚面积435平方米，参照评估单价220元/平方米的标准计算，合计95,700元；7.停产停业损失，按照案情类似的（2018）沪0117民初17430号案中经鉴定得出的350元/平方米的标准计算，应算面积为合同约定面积（1,862平方米）和未登记房屋面积（636平方米）之和，合计874,300元；8.搬迁费损失，参照评估价格30元/平方米计算，应算面积为合同约定面积（1,862平方米）和未登记房屋面积（636平方米）之和，合计74,940元；9.速迁奖励费，参照评估价格50,000元计算；10.剩余未评估搭建项目，车间部位为57,800元，绿化面积部位为8,200元，办公楼部位为45,000元，电容费为116,400元；此外，上述各项损失相加后还应扣除原告剩余应付购房款920,000元。经本院释明，原告明确其请求权基础为基于合同解除后要求被告赔偿损失，而非主张在被告处的拆迁补偿利益，并增加了返还购房款的诉讼请求，但对于前述损失的计算构成未作变更。 审理中，被告向本院确认，同意以评估报告中未登记房屋636平方米的评估价格404,496元、装饰装修27项的评估价格359,208元、附属设施8项的评估价格467,526元作为计算被告装修及附属设施等损失的参考依据。对于电容费116,400元，第三人表示在其承租前涉案房屋即已有电力设施，其仅是办理了户名变更手续，没有为此支出费用；被告称未查询到原告电力设施增容的资料，被告自己未办理过增容手续，也不清楚由谁办理增容手续；原告称电力设施增容系自被告处受让涉案房屋后自行办理。 审理中，第三人提供基建工程合同、上海五厍建筑市政有限公司工程合同、转账记录、发票作为证据，用于证明在评估报告中附属设施栏目下的工棚面积仅为865平方米，实际为1,205平方米，少评340平方米，除此之外不存在其他少评、漏评的情况。原告对第三人的前述证据的真实性无异议；被告对第三人的前述证据的真实性不清楚，但认为865平方米是现场实测的面积，第三人工作人员也在场，应以此为准，对此第三人称当时虽有工作人员在场，但评估内容较多，未能注意核实实际面积，事后才发现有短少。 审理中，本院依据当事人申请委托上海国城土地房地产估价有限公司，对于上海市松江区泖港镇叶新公路XXX弄XXX号XXX、XXX、XXX幢工业厂房及相应的集体土地使用权的市场价值进行评估。上海国城土地房地产估价有限公司于2020年6月10日向我院出具《房地产估价报告》一份，载明评估时涉案房地产中的7亩工业用途集体土地使用权的的评估总价为4,481,000元，7幢房屋的评估总价为48,000元，8幢房屋的评估总价为700,000元，9幢房屋的评估总价为2,718,000元，合计7,947,000元；又于2020年6月12日向我院出具《房地产估价报告》一份，涉案房地产中的7亩土地若设定为国有出让工业用途的建设用地，评估时的评估总价为6,874,000元。原告对于两份报告的三性均无异议；被告对两份报告的真实性无异议，但认为双方在签订合同时对于涉案土地属集体土地均明知，不应参照国有出让建设用地进行认定，其对评估价格不认可，根据其向其他评估公司咨询的结果，集体工业用地价格约为每亩300,000元。 以上事实，由上海市房地产登记簿信息、《房地产买卖合同》、付款凭证、2007年7月9日《证明》、清拆补偿汇总表、登记房屋估价明细表、装饰装修估价明细表、附属设施估价明细表、上海国城土地房地产估价有限公司《房地产估价报告》两份、基建工程合同、上海五厍建筑市政有限公司工程合同、转账记录、发票、当事人的陈述等证据证实，本院予以确认。

一、确认原告上海惠丰印务有限公司与被告上海泖港经济技术发展有限公司之间于2004年5月31日签订的《房地产买卖合同》于2019年4月14日解除； 二、被告上海泖港经济技术发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海惠丰印务有限公司退还购房款1,320,000元； 三、被告上海泖港经济技术发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海惠丰印务有限公司赔偿损失5,825,716元； 四、驳回原告上海惠丰印务有限公司的其余诉讼请求； 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费184,686元，鉴定费37,264元，合计221,950元，由原告上海惠丰印务有限公司负担170,886元（已付），由被告上海泖港经济技术发展有限公司负担51,064元（于本判决生效后七日内缴付本院）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审 判 长 方美玲 审 判 员 暨秉恒 人民陪审员 姚道林

书 记 员