广州市市头实业有限公司、广州市糖安轻工机械设备安装有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书

广东省广州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2019）粤01民终4774号

上诉人（原审原告、反诉被告）：广州市市头实业有限公司，住所地广州市越秀区东华西路啟沃坊9号212室。

法定代表人：王炯，职务执行董事。

委托诉讼代理人：张亮，广东智洋律师事务所律师。

委托诉讼代理人：李俏，广东智洋律师事务所律师。

被上诉人（原审被告、反诉原告）：广州市糖安轻工机械设备安装有限公司，住所地广州市番禺区化龙镇潭山村工业二路自编10号101。

法定代表人：黄醒文，职务总经理。

委托诉讼代理人：刘雪，广东威法律师事务所律师。

委托诉讼代理人：陈家静，广东威法律师事务所律师。

上诉人广州市市头实业有限公司（以下简称市头公司）因与被上诉人广州市糖安轻工机械设备安装有限公司（以下简称糖安公司）租赁合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2018）粤0113民初3382号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。

上诉人市头公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项，改判驳回糖安公司要求市头公司返还租赁保证金25000元的诉讼请求；2、撤销一审判决第二项，改判支持市头公司一审中的全部诉讼请求，包括：糖安公司立即向市头公司支付拖欠的租金72907.23元及糖安公司实际付清全部租金之日的滞纳金（暂计至2018年4月10日的滞纳金为328944.17元）；糖安公司向市头公司支付场地占用费19883.79元；3、糖安公司承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、涉案租赁合同于2017年4月15日因出现约定事宜而解除，一审认定合同因2017年3月18日搬迁的具体行政行为作出而终止，该认定缺乏事实和法律依据。（一）涉案租赁合同合法有效，因出现合同约定的解除事由，租赁合同因解除而终止。2017年2月15日，根据租赁合同相关约定，市头公司向糖安公司发出《关于解除租赁合同关系的通知》，通知糖安公司《场地租赁合同》、《补充协议（一）》及《补充协议》于2017年4月15日终止，由此可见，双方之间的有关租赁合同及补充协议于2017年4月15日因合同解除而终止。（二）新造镇政府对涉案场地的征收行为并非不可抗力，故不构成租赁合同终止的事由，市头公司与糖安公司之间租赁合同关系的终止应当以合同约定为准，即市头公司向糖安公司发出的《关于解除租赁合同关系的通知》中所约定的2017年4月15日为合同终止日。新造镇政府提出征收，并非造成合同无法履行的不可抗力，而是令市头公司享有合同解除权的约定事由。二、糖安公司应依据合同约定向市头公司清偿租金及场地占用费，并承担相应的逾期付款责任，一审判决糖安公司免交租金没有事实、法律依据。（一）关于搬迁期的租金。在搬迁期内糖安公司仍旧应当按照合同约定缴纳租金。另外，无论政府征收行为是否构成合同无法继续履行的不可抗力，搬迁期内糖安公司并无免交租金的权利。而政府部门在与糖安公司前述的征收补偿合同中已经给予糖安公司搬迁期损失赔偿，糖安公司拒绝支付搬迁期租金没有合同、法律和事实依据。（二）关于2016年11月1日至2017年3月17日之间的租金。一审法院将市头公司征收补偿款中的经济损失推定为租金损失，并以此为由免除糖安公司缴纳租金的义务，混淆了行政法律关系和民事法律关系，突破合同相对性原则，存在重大错误。糖安公司应当按约支付所有拖欠租金72907.23元及滞纳金。三、糖安公司违反合同约定拖欠租金、滞纳金和场地占用费，无权主张返还保证金。根据《场地租赁合同》第三条约定，《场地租赁合同》及相关补充协议的终止日当为2017年4月15日，糖安公司自2016年11月1日至2017年4月15日一直拖欠市头公司租金，且直至2017年5月31日才搬离涉案场地。其行为明显构成违约，无权向市头公司主张返还保证金。四、一审法院对合同终止日期、搬迁期内租金、2016年11月-2017年3月期间租金以及合同终止后场地使用费事宜的事实查明不清、法律适用错误，请求改判支持市头公司的全部诉讼请求。

被上诉人糖安公司辩称：一、一审法院认定“政府征收行为”属于不可抗力，该认定有充分的事实依据和法律依据，是正确的。二、政府于2016年5月发布征收公告，9月入驻征收，10月收到搬迁通知，糖安公司作为一个守法私营企业，对于政府的搬迁发文，无法拒绝，故而反复向市头公司发文，市头公司也多次复函“知悉征收，要求搬迁”。双方的行为均证明对政府不可抗力客观存在的认可。至于一审法院对相关政府公文的性质进行定性区分，超出了糖安公司的当时的预知能力，且糖安公司无权做出评判；一审法院最终按2017年3月18日作为《租赁合同》的终止日，公平合理，有充分的事实根据和法律根据，依法应予维持。（一）政府征收以来，糖安公司积极向市头公司履行告知义务；市头公司要求糖安公司从大局出发，积极配合政府征收，按时完成搬迁。（二）糖安公司多次要求配合申请征收补偿事宜，并多次发函向市头公司请求协助，市头公司不予理会并多次要求糖安公司按时搬迁。（三）市头公司拒绝配合糖安公司征收补偿协商事宜，消极应对政府征收工作，糖安公司在政府依法查核、评估基础之上与政府协商签订补偿协议的事实。（四）糖安公司搬迁过程中，市头公司多次以各种方式出面阻止和干扰。三、市头公司面对政府征收，为了霸占糖安公司的投资物业，违反合同约定和诚信，提出要求将所有赔偿款全部支付给市头公司等违约要求，故意拒绝配合政府征收，拒绝协助糖安公司申请征收补偿，阻扰糖安公司搬迁等违约、违法行为，致使政府征收拖延和糖安公司搬迁期延长，相关事实清楚。市头公司以自己违约、故意拖延导致的政府征收延迟，来否定不可抗力的存在和影响，是错误的。（一）市头公司违反合同约定，有重大违约行为，糖安公司有权行使抗辩权。且市头公司应当对自己的违约行为承担损害赔偿责任。（二）征收和搬迁时间拖延，占用租赁场地时间延长，完全是由市头公司的原因导致，依法不应由糖安公司承担任何责任。（三）糖安公司停产、停业及搬迁期限延长等导致的损失与市头公司的行为之间具有因果关系。四、市头公司在面对政府征收过程的多次沟通中，从未主张糖安公司违约及占用费等，即使在2017年2月6日的《关于解除租赁关系的通知》中，也未主张糖安公司不支付租金是违约，要承担违约责任；现在又起诉要求违约金和占用费，是出尔反尔，滥用权利。五、市头公司严重违反诚信，一再滥用权利。多次要求糖安公司配合政府及时搬迁，后来又百般阻扰；对于合同的终止及免租，也是反反复复，滥用权利，其诉求依法不应获得法律的支持。（一）市头公司多次发函要求糖安公司配合政府征收，及时搬迁；其从2016年10月18日复函的实质就是“解除租赁合同关系”，后又百般阻扰搬迁，出尔反尔。（二）市头公司开始复函2017年1月15日作为合同终止日，后来又发公证书解除合同。六、糖安公司近十年的投资，搬迁工程浩大，市头公司不给予搬迁期，搬迁期收取租金，不符合约定，也不公平、合理。并且政府征收时已经对市头公司的租金损失进行了补偿，补偿的内容就是市头公司的出租损失，一审认定无需再支付判定的租金和使用费是正确的；市头公司面对政府征收，没有任何证据证明其损失的情况下，主张的巨额的滞纳金和占用费，明显不合理，也毫无根据，依法不应获得法律支持。糖安公司对于自己经营大型设备生产和周期长等问题，在一审中进行了充分的举证，并且市头公司对糖安公司的经营范围和实际情况也是明知的。（一）市头公司按最后搬迁日期为限要求支付租金，没有事实根据和法律依据。（二）市头公司无权没收租赁保证金和场地占用费。1、市头公司无合同依据可以没收保证金和收取场地占用费。2、市头公司在《关于解除租赁关系的通知》中，并未认定糖安公司违约，且仅仅主张按时交回物业和租金，并未主张违约金、没收租金和收取占用费事宜，依法应视为市头公司处分了自己的权利。3、退一步说，作为民事主体，市头公司无权采取行政性质的没收。（三）糖安公司共向市头公司租赁的是近11000多平方米的场地，且进行了十年的投资建设，全部建成大型机器建造车间和钢架结构，搬迁工程是巨大的。在搬迁期内收取租金，甚至更高的占用费，没有事实根据和法律依据，也严重违反公平公正的原则，请求二审法院驳回市头公司的上诉请求，维持原判。

市头公司向一审法院起诉请求判令：1.糖安公司立即向市头公司支付拖欠的租金72907.23元及糖安公司实际付清全部租金之日止的滞纳金；2.糖安公司向市头公司支付场地占用费19883.79元；3.本案全部诉讼费用由糖安公司承担。糖安公司反诉请求判令：1.市头公司向糖安公司返还租赁保证金25000元；2.市头公司向糖安公司赔偿损失10万元；3.市头公司承担本案的全部诉讼费用。

一审法院认定事实：2007年1月7日，永大公司（甲方）与糖安公司（乙方）签订场地租赁合同，其中约定“一、甲方同意将坐落在番禺区新造镇广州市华艺塑料公司内场地（46×70㎡）有偿提供给乙方从事机械加工及贮存非易燃易爆有毒物品的仓库。二、……1、合同期限为2007年2月1日至2022年1月31日止。2、租赁面积3220㎡，2007年2月1日至2008年1月31日月租金6440元……2016年2月1日至2019年1月31日月租金11592元……。租金按月结算，由乙方在每月的第5日前按支票或现金的付款方式缴付。三、……乙方须向甲方缴纳25000元合同履行的保证金，并作为合同生效的必要条件。甲方在租赁期满或终止合同5日后，在乙方没有违反合同条款的行为的条件下，将保证金本金退回乙方，不计利息。……五、租赁期内，乙方权利和义务：1、依时交纳租金。逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金金额的1%向甲方支付滞纳金。如果逾期15日，甲方有权解除合同，没收保证金并追收乙方所欠的租金及滞纳金。……六、合同的终止：1、因不可抗力的原因（如战争、自然灾害等）造成本合同无法履行时，合同终止，双方免责。2、签订本合同时，乙方完全知悉甲方正在进行资产重组情况，如因政府收回土地等原因出现，导致合同无法履行时，乙方不视为甲方违约。政府收回土地或其他主体给甲方与乙方造成的损失，补偿款如属于土地及原有房屋的补偿归甲方所有、补偿款如属于乙方投资、搬迁、误工等补偿归乙方所有。甲方在收到补偿款后3天内，将属于乙方的补偿款支付给乙方，否则，甲方每逾期一日，须按补偿款的1‰向乙方支付违约金，乙方收到补偿款之日起终止本合同。3、如出现上述情况，当租期……满36个月时，甲方不予补偿。此外，甲方通知乙方提前终止租约时，甲方给予乙方60天搬迁期。……”。场地租赁合同有永大公司、糖安公司分别作为甲方、乙方的签章确认。

同年，永大公司（甲方）与糖安公司（乙方）签订补充协议（一），其中约定“甲乙双方本着平等、自愿的原则，就双方于2007年1月5日签订的《场地出租合同》的有关条款协商一致，订立本补充协议，并共同遵守。一、甲方同意将坐落在番禺区新造镇广州市华艺塑料公司151.26㎡厂房有偿提供给乙方做办公用途。二、甲、乙双方协定的租赁期限、租金情况如下：1、合同期限为2007年5月1日至2022年1月31日止。2、增租面积、租金：建筑面积151.26㎡，……2016年5月1日至2019年4月30日，月租金1663.86元……。”补充协议（一）有永大公司、糖安公司分别作为甲方、乙方的签章确认。

2014年6月1日，永大公司（甲方）、糖安公司（乙方）、市头公司（丙方）签订补充协议，其中约定“鉴于：广州市番禺区新造镇曾边村原广州华艺塑料企业有限公司场地的产权人是丙方，为理顺关系，经甲、乙、丙三方协商，就甲乙双方于2007年1月5日签订的场地租赁合同及2007年4月30日签订的补充协议（一）及相关协议，变更合同主体事宜达成如下协议：一、原合同的出租方由甲方变更为丙方；变更后，由丙方承接原合同约定的甲方全部权利和义务，原合同对乙方和丙方由约束力，对甲方不再有约束力。二、乙、丙双方于2014年6月1日签订的《广州市房屋租赁合同》仅用于乙方办理工商登记、税务登记及资质年审备案用途，乙丙双方有关番禺区新造镇曾边村物业租赁的权利和义务仍按原合同的约定执行。……五、除以上补充条款外或本协议未尽事宜，仍按原合同执行。本协议为原合同和《租赁合同》的补充协议，若本协议与原合同或《租赁合同》出现不一致时，以本协议约定为准，若原合同与《租赁合同》有冲突时，以原合同为准。”补充协议有永大公司、糖安公司、市头公司分别作为甲方、乙方、丙方的签章确认。

2016年10月3日，思科（广州）智慧城征地拆迁指挥部征地拆迁组向涉案场地发出《关于房屋搬迁的通知》。

2016年10月13日，糖安公司向市头公司发出《报告》，载明“2016年10月3日收到关于房屋搬迁的通知，……将严重影响我司的正常运转及广大员工的安置维稳。何去何从请贵司予指示”。

2016年10月18日，市头公司向糖安公司发出《关于曾边村征地搬迁的复函》，其中载明“贵司的报告以及广州市番禺区人民政府关于广州国际创新城一期工程建设的通知（番府[2016]50号）收悉，思科（广州）智慧城征地拆迁指挥部征地拆迁组未与我司接洽此事项，我司已经密切关注该工程事项的进度。思科（广州）智慧城是政府引进项目，对广州经济发展具有重要意义，希望贵司从大局出发，及早寻找场地，按时间进度要求完成搬迁”。

2016年11月7日，新造镇政府向糖安公司发出《关于房屋搬迁的通知》，其中载明“糖安公司：根据区政府印发《广州市番禺区人民政府关于广州国际创新城一期工程建设的通告》（番府[2016]50号），须对新造镇曾边村范围内房屋进行整体拆迁，现就该区域的厂房搬迁等相关事宜通知如下：您的厂房所在地属于本次拆迁范围，本次拆迁厂房集中搬迁时间为2017年1月1日至1月15日，请提前做好搬迁的有关事项准备特此告之。”

2016年11月11日，糖安公司向市头公司发出函件，其中载明“2016年11月7日收到新造镇政府关于房屋拆迁的通知（见文件1.2），极大的影响了我司正常的生产、经营及生活秩序。……贵司能否就2016年11月起免收我司租金到搬迁为止，并能提供新的场地，让我司完成和客户已签订的合同……”。

2016年11月21日，市头公司向糖安公司发出《关于免租和搬迁事项的复函》，其中载明“贵司于2016年11月11日的函件收悉。……关于租赁合同及贵司的免租申请等事宜，我司经过全面分析并咨询法律意见后，认为从2016年11月份起免租的条件和原因不成立，望贵司克服困难，诚信履约，按双方的合同约定及政府的要求执行……”。

2016年12月9日糖安公司向市头公司发出《报告》，其中载明“就《新造镇人民政府关于房屋拆迁的通知》的通知要求及与贵司2016年7月1日签订的租赁合同补充的协议中4.3的约定等合同的相关条款，请予以明确：1.明确由我司投资兴建物业的合理赔偿由我司向政府相关部门自行申请。2.明确贵司物业的范围数量及我司投资兴建厂房的范围数量。……4.就租赁的期限及保证金的退回也给予以确认”。

2017年1月6日，市头公司向糖安公司发出《关于糖安公司报告的回复》，其中载明“……关于租赁期限及保证金事项，我司可以考虑按政府通知的搬迁期限即2017年1月15日作为合同的终止日，并与贵司签署《补充协议》。……（2）保证金需待贵司完成搬迁、缴清了水电费等费用、双方完成场地交接且贵司没有任何违约行为时才能按我司程序申请退回”。

2017年2月6日，糖安公司致函市头公司称“就我司于2016年10月13日、2016年11月11日及2016年12月9日分别三次致函报告给贵司，要求贵司与我司共同明确和分清贵司的物业范围数量及我司投资兴建的厂房物业范围数量，以便配合新造镇政府的搬迁工作，但贵司至今未有人与我司对此重大事项进行洽谈，严重地阻滞了我司搬迁工作的进行及恢复生产的周期，按政府2017年1月15日搬迁的要求，我司从10月份开始已停止生产着手搬迁工作。因贵司的原因我司至今未能搬迁及恢复生产，……”。

2017年2月7日，市头公司签收新造镇政府出具的《关于房屋搬迁的通知》。2017年2月15日，市头公司向糖安公司邮寄《关于解除租赁合同关系的通知》，其中载明“一、贵我双方于2007年1月5日签订的《场地租赁合同》和《补充协议（一）》以及2014年6月1日签订的《补充协议》于2017年4月15日终止，其中2017年2月15日至2017年4月15日为搬迁期，请贵司按照合同的约定在合同终止之前将承租的场地及厂房全部交还我司并按合同约定结清租金。……如贵司逾期交还场地及物业或者不按合同约定交还的，因此造成我司损失的，我司有权要求贵司按照合同约定和法律规定赔偿损失和支付场地占用费……”。上述邮寄过程经公证证明。

2017年3月1日，新造镇政府向糖安公司发出《通知》，其中载明“目前，曾边村与区土地开发中心已签订征地协议，并按计划在3月初开展全村搬迁拆除工作，往后将陆续开始全村停水停电。根据……及有关规定，请曾边村征收范围内厂房的权属人及使用人立即联系我镇办理征收补偿事宜，并于2017年3月20日前搬迁……”。

2017年3月18日，新造镇政府（甲方）与糖安公司（乙方）签订《番禺区政府储备地（创新城）项目青苗及地上附着物补偿协议书》，其中约定“由甲方向乙方支付拆迁补偿款总金额12262370元。本协议所约定的拆迁补偿总金额已包括乙方因拆迁造成的所有损失补偿，乙方不得再向甲方主张其他任何补偿……”。根据该补偿协议后附的评估报告书，上述拆迁补偿总金额包含经济损失（备注：为正常经营损失，包含永大公司、市头公司及糖安公司）2522790元，其中包含永大公司经济损失79535元、市头公司经济损失285000元、糖安公司经济损失2158255元。糖安公司确认已收到上述全部补偿款12262370元。糖安公司主张，因市头公司在涉案场地上并无生产经营，只有租金收入，故上述评估的市头公司经济损失285000元实际上是市头公司5个月的租金损失。市头公司确认，其于2018年1月和政府签订了土地使用权及其他补偿的补偿协议，也收到了补偿款。

2017年3月30日，市头公司发函要求糖安公司停止拆卸其场地内的资产。2017年4月15日糖安公司发函市头公司，称其故意阻碍拆迁评估工作的顺利进行。2017年4月19日，市头公司发函糖安公司，双方均确认2017年4月13日曾和拆迁办三方召开会议协调过争议事宜。

2017年8月9日，糖安公司发函市头公司，称2017年5月底，糖安公司已从租赁地块上搬走，就保证金事宜仍有争议。2017年9月13日市头公司向糖安公司复函，解释政府拆迁工作经过，认为自己并无拖延行为，督促糖安公司缴纳租金和违约金。

一审诉讼中，双方确认，糖安公司于2017年5月30日搬离涉案场地。市头公司主张，糖安公司自2016年11月1日起至2017年4月15日（市头公司书面通知糖安公司解除合同）欠付租金，该时间段按照19883.79元/月计付租金；自2017年4月16日起至2017年5月31日（双方确认糖安公司搬离涉案场地的时间）欠付使用费，该时间段按照19883.79元/月计付使用费。糖安公司主张，政府征收行为属于不可抗力，故合同终止，根据合同约定双方免责，因此，其不需要缴纳2016年11月以后的租金或使用费。另外，糖安公司主张，自政府通知征收后，市头公司故意拖延，导致搬迁时间延长，并造成糖安公司损失，因此糖安公司主张市头公司向其返还糖安公司已交纳的保证金及支付赔偿金10万元。

一审诉讼中，一审法院发函新造镇政府调查双方签收《关于房屋搬迁的通知》的时间，新造镇政府函复称“我府于2016年11月7日作出该通知，由思科动迁组厂房组工作人员于当天向征迁范围内所有厂房统一发放，糖安公司于当日接收该通知，市头公司经动迁组人员以电话形式、通过糖安公司告知等方式通知其前来领取后，没有及时领取，直至2017年2月7日才签收该通知”。

一审法院认为：糖安公司与市头公司、永大公司签订的《场地租赁合同》、《补充协议（一）》以及2014年6月1日签订的《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，依法成立并生效，合同双方均应依约履行。

本案争议焦点一是政府征收行为是否属于不可抗力的问题。一审法院认为，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。本案中，双方在《场地租赁合同》第六条约定“因不可抗力的原因（如战争、自然灾害等）造成本合同无法履行时，合同终止，双方免责”，该条款未明确将政府征收列入合作终止的免责事由，但征收是政府根据公共利益需要依照相关法律规定实施的强制性行政行为，直接导致合同无法继续履行的后果。由此可见，政府征收行为作为强制性行政行为，是行为相对方不能预见、不能避免并不能克服的，因此，对于政府征收行为的性质，可比照不可抗力的相关规定来认定。但政府的征收行为作为一项具体行政行为，应区分作出的时间、针对的对象，不应一概而论。本案中，虽然糖安公司多次收到新造镇政府的通知，但均是动员拆迁性质。2017年3月18日，新造镇政府才与糖安公司就征收事宜正式签订《番禺区政府储备地（创新城）项目青苗及地上附着物补偿协议书》，此时针对糖安公司的具体行政行为才正式作出，因此市头公司和糖安公司就涉案场地、厂房签订的合同于2017年3月18日因搬迁的具体行政行为作出而正式终止。

本案争议焦点二是糖安公司应否支付租金或使用费的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”首先，如前所述，政府征收行为应比照不可抗力认定。该具体行政行为一经作出，比照不可抗力对合同造成影响的处理原则，在合理的搬迁期间内应免除糖安公司缴纳涉案土地及厂房租金的义务。一审法院已认定涉案租赁合同已于2017年3月18日因征地搬迁的具体行政行为作出而正式终止，故从2017年3月18日到糖安公司正式搬迁、交还场地之日2017年5月30日止，应是合理的搬迁期间，该期间内糖安公司应免除缴纳租金的义务。

其次，对于从2016年11月1日至2017年3月17日之间的租金问题。新造镇政府回复一审法院的函件称，有关部门在2016年11月7日后已通过多种途径通知市头公司关于搬迁的通知，市头公司已知晓情况但未及时领取通知，该事实说明市头公司和糖安公司均在2016年11月初就掌握征地拆迁的相关情况。在双方合同终止前，新造镇政府分别于2016年10月3日（发出关于房屋搬迁的通知）、2016年11月7日（要求在2017年1月1日至2017年1月15日期间搬迁）、2017年3月1日（要求在2017年3月20日前搬迁）向糖安公司发出正式通知，通知的内容涉及要求糖安公司搬迁的具体时间，结合糖安公司陈述的其生产经营情况（其主要经营大型设备生产，订单生产周期较长），该搬迁的决定对糖安公司的生产确实造成较大影响，糖安公司的生产陷入停顿符合常理，糖安公司在此期间的租金缴纳义务依上述法律规定应部分予以减免。一审法院从衡平双方当事人利益受损状况考虑，遵循公平原则，认为糖安公司和市头公司应分担拆迁带来的影响，糖安公司应缴纳2016年11月1日至2017年3月17日期间一半的租金。但根据糖安公司提供的《番禺区政府储备地（创新城）项目青苗及地上附着物补偿协议书》后附广东财兴资产评估土地房地产估价有限公司作出的《房屋征收估价报告》，该估价报告对给予市头公司和糖安公司的补偿项目分别进行了估价，其中对市头公司经济损失核定为285000元。糖安公司认为该款项就是糖安公司所租赁土地及厂房5个月的租金损失（包含涉案土地及厂房的租金和关联的另两块土地和厂房的租金，共计约6万/月）。一审法院要求市头公司就此问题进行回复，但市头公司未向一审法院说明该28万元经济损失的具体构成，结合糖安公司的陈述，市头公司在涉案场地、厂房均无实际运营的情况，该项补偿项目可以推定为市头公司的租金损失补偿款。综上，因政府部门给予市头公司的征地补偿款项中已包含市头公司的租金损失，该租金损失补偿款多于糖安公司应承担的一半租金，因此市头公司起诉要求糖安公司支付租金及使用费，不予支持。

本案争议焦点三是市头公司应否退还保证金及支付赔偿金的问题。按照上述查明，糖安公司在合同履行期间没有违约行为，按照双方签订的《场地租赁合同》的约定，市头公司应向糖安公司返还糖安公司已缴纳的保证金25000元。关于糖安公司主张的赔偿金10万元，糖安公司主张因市头公司拖延搬迁时间，导致其经营损失，一审法院认为，糖安公司与政府部门签订的征地补偿协议中已包含糖安公司的经营损失，糖安公司未举证证明其主张的市头公司造成其损失的具体内容及范围，应承担举证不能的不利后果。因此，糖安公司要求市头公司赔偿10万元没有事实及法律依据，依法不予支持。

综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百五十八条第一款之规定，判决：一、市头公司应于本判决发生法律效力之日起三日内向糖安公司返还保证金25000元；二、驳回市头公司的全部诉讼请求；三、驳回糖安公司的其余诉讼请求。如果未按本判决规定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉受理费3813元，由市头公司负担，本案一审反诉受理费1400元，由糖安公司承担1120元，由市头公司承担280元。

经二审审查，一审法院查明事实基本无误，本院予以确认。

二审另查明，广州市番禺区新造镇政府（甲方）与市头公司（乙方）于2017年12月25日签订了《番禺区政府储备地（创新城）项目青苗及地上附着物补偿协议书》，约定由甲方向乙方支付拆迁补偿款总金额16723490元。

二审庭审中，双方当事人均确认涉案租金的计算标准为13255.86元/月。

本院认为：根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：

首先，关于市头公司和糖安公司就涉案场地、厂房签订的租赁合同的终止时间问题。双方签订的《场地租赁合同》约定：“六、合同的终止：……2、签订本合同时，乙方完全知悉甲方正在进行资产重组情况，如因政府收回土地等原因出现，导致合同无法履行时，乙方不视为甲方违约。”根据《中华人民共和国合同法》第九十一条约定，“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：……（二）合同解除。”第九十三条第二款规定，“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十六条规定，“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”本案中，市头公司出于政府征收原因于2017年2月15日向糖安公司邮寄发出《关于解除租赁合同关系的通知》，明确通知双方的合同于2017年4月15日终止，其中2017年2月15日至2017年4月15日为搬迁期。糖安公司对于上述解除合同通知并无提出异议，故应认定双方的合同已于2017年4月15日解除。

其次，关于糖安公司应否支付租金或场地使用费的问题。双方《场地租赁合同》约定甲方通知乙方提前终止租约时，甲方给予乙方60天搬迁期。一审认为在合理的搬迁期间内应免除糖安公司缴纳涉案土地及厂房租金的义务，是可行的。按照合同约定搬迁期本应计至2017年4月15日，但由于在2017年3月至4月期间，双方因场地内资产的拆卸问题存在争议，并曾和拆迁办三方召开过会议协调过争议事宜，故可认定从2017年2月15日至糖安公司正式搬迁交还场地之日2017年5月30日止的期间属于合理的搬迁期间，该期间内糖安公司可免除缴纳租金的义务。关于从2016年11月1日至2017年2月14日期间的租金问题。由于在双方合同解除前新造镇政府曾多次向糖安公司发出正式通知，通知的内容涉及要求糖安公司搬迁的具体时间，结合糖安公司的生产经营情况，一审考虑到该搬迁的决定对糖安公司的生产确实造成较大影响，从衡平双方当事人利益受损状况及遵循公平原则出发，酌情认定糖安公司应缴纳此期间一半的租金，是合理的，本院予以认可。而糖安公司无证据证明其已将支付租金义务转移给他人，故无论市头公司是否已从政府处获得租金损失补偿款，均不能免除糖安公司依据租赁合同应承担的支付租金义务。因此，糖安公司应按13255.86元/月的标准支付从2016年11月1日至2017年2月14日止的租金。鉴于双方纠纷存在客观成因，糖安公司并非故意欠付上述租金，故对于市头公司要求糖安公司支付上述欠付租金的滞纳金，本院不予支持。

再次，关于市头公司应否退还租赁保证金的问题。如前所述，双方之间的租赁合同是出于政府征收原因而解除，而糖安公司在合同履行期间并无故意违约行为，故一审法院判令市头公司应向糖安公司返还保证金25000元，并无不当，本院予以维持。

综上所述，糖安公司的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。一审判决查明清楚，但实体处理部分不当，本院予以调整。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

一、维持广州市番禺区人民法院（2018）粤0113民初3382号民事判决第一、三项；

二、撤销广州市番禺区人民法院（2018）粤0113民初3382号民事判决第二项；

三、于本判决书送达之日起10日内，广州市糖安轻工机械设备安装有限公司应按13255.86元/月的标准向广州市市头实业有限公司支付从2016年11月1日至2017年2月14日止的租金；

四、驳回广州市市头实业有限公司的其他诉讼请求。

如未按本判决指定的期间履行给付款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审本诉受理费3813元，由广州市市头实业有限公司负担3333.5元，广州市糖安轻工机械设备安装有限公司负担479.5元；一审反诉受理费1400元，由广州市市头实业有限公司负担280元，广州市糖安轻工机械设备安装有限公司负担1120元。二审案件受理费7626元，由广州市市头实业有限公司负担6667元，广州市糖安轻工机械设备安装有限公司负担959元。

本判决为终审判决。

审判长　黄　嵩

审判员　赵云川

审判员　刘　卉

二〇一九年六月十三日

书记员　王　敏

书记员　沙宇航