眉山市金城光电工程有限公司与四川眉山龙跃置业有限公司建设工程合同纠纷执行审查类执行裁定书

四川省眉山市东坡区人民法院

执 行 裁 定 书

(2020)川1402执异29号

案外人：马林，男，1989年9月4日出生，汉族，住四川省双流县。

申请执行人：眉山市金城光电工程有限公司，住眉山市东坡区琼海路229号。统一社会信用代码：91511402337843222P。

法定代表人：余卫东。

委托诉讼代理人：贾巍，四川洪运律师事务所律师。

被执行人：四川眉山龙跃置业有限公司，住眉山市东坡区红星路东二段441号万景臻席6栋1层。统一社会信用代码91511402MA62J1L69T。

法定代表人：杨显开，总经理。

在本院执行眉山市金城光电工程有限公司与四川眉山龙跃置业有限公司建设工程合同纠纷一案中，案外人马林对执行位于眉山市东坡区房屋提出排除执行异议。本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。

案外人马林称，2018年6月29日，王瑞霞将其向四川眉山龙跃置业有限公司购买的位于眉山市东坡区房屋作价492000元转让给案外人；案外人已付清购房款并向四川眉山龙跃置业有限公司支付更名费30000元。2018年9月6日，案外人与被执行人四川眉山龙跃置业有限公司重新签订《商品房买卖合同》（合同签约备案号5026483），并于2018年9月18日在眉山市预售合同备案登记。四川眉山龙跃置业有限公司已将该房屋交付案外人使用,但因消防验收尚未通过至今未办理房产证。东坡区人民法院查封该房屋的时间在案外人签订房屋买卖合同及办理备案登记之后，该错误查封行为损害了案外人的合法权益。特提出执行异议，请求中止对案外人所购房屋的执行并解除查封。

本院查明，2018年6月29日，马林与王瑞霞协商一致，王瑞霞将其向四川眉山龙跃置业有限公司购买的位于眉山市东坡区0元转让给案外人。案外人已分三次向王瑞霞付清房款并向四川眉山龙跃置业有限公司支付更名费30000元。2018年9月6日，案外人与被执行人四川眉山龙跃置业有限公司重新签订《商品房买卖合同》（合同签约备案号5026483），并于2018年9月18日在眉山市预售合同备案登记。房屋交付后，马林于2019年3月2日与眉山市恒筑物业服务有限公司分别签订《前期物业服务协议》和《装饰装修管理服务协议》并支付相关费用装修入住。

本院受理眉山市金城光电工程有限公司诉四川眉山龙跃职业有限公司建设工程合同纠纷一案，于2018年8月1日作出（2018）川1402民初2932号民事判决，“一、被告四川眉山龙跃置业有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告眉山市金城光电工程有限公司工程款305,000元；二、被告四川眉山龙跃置业有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告眉山市金城光电工程有限公司违约金71,000元；三、驳回原告眉山市金城光电工程有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计3,496元，由原告眉山市金城光电工程有限公司负担32元，由被告四川眉山龙跃置业有限公司负担3,464元。”该判决生效后，四川眉山龙跃职业有限公司逾期未履行法律文书义务，权利人眉山市金城光电工程有限公司于2018年9月12日向本院申请执行。

执行过程中，根据申请执行人提供的被执行人可供执行财产线索，本院于2018年10月10日作出(2018)川1402执2086号执行裁定，查封被执行人眉山龙跃置业有限公司“龙跃·熙炎景城”项目201453号预售许可证中栋编23047号4栋1单元30层6号住宅。案外人马林为此提出排除执行异议。

另查明，位于眉山市东坡区房屋系本院首查封，房屋用途为住宅；案外人马林名下除该房屋外，在双流县集体土地上还与其父母马维桥、叶素珍以及姐姐马娟共建有93平方米住宅（2009年12月4日办理登记）。

以上事实，有加盖“眉山市住房和城乡建设局商品房预售合同备案专用章”的《商品房买卖合同摘要》，《前期物业服务协议》、《装饰装修管理服务协议》，熙炎景城物业服务中心出具的多份《收据》，眉山市供排水总公司发票，眉山市兴能天然气有限公司居民用户通气验收单，马林与王瑞霞签订的《售房合同》、补充协议及收条，眉山市住房和城乡建设局出具的《查封信息摘要》、眉山市自然资源局出具的《个人住房登记记录信息证明》、来源于成都个人住房信息系统的《房屋信息查询记录》，本院（2018）川1402民初2932号民事判决、(2018)川1402执2086号执行裁定，以及当事人的陈述等证据予以证实。

本院认为：案外人马林基于实体权利对本案执行位于眉山市东坡区房屋提出排除执行异议，本院应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定进行审查。执行异议审查实行形式审查。

按照《中华人民共和国物权法》第三十条规定，“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，至事实行为成就时发生效力。”被执行人四川眉山龙跃置业有限公司合法建造房屋，属于基于法律行为以外的原因原始取得争议房屋所有权，不以登记为要件。本案被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人应当履行义务部分的财产采取强制措施。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合同有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，争议房屋已由眉山市房管局批准预售；在本院查封之前，案外人马林已与被执行人四川眉山龙跃置业有限公司签订合法有效的《四川省商品房买卖合同（预售）》并向房产交易管理部门申请办理了商品房预售合同备案登记；马林已付清购房款，其所购商品房用途为住宅，买受人马林名下虽还登记有其他住房但明显不能满足生活所需。马林对位于眉山市东坡区房屋提出执行异议，符合上述规定情形。故马林基于与四川眉山龙跃置业有限公司签订商品房买卖合同并经备案登记和购房款支付行为享有的债权，即所有权转移登记请求权，能够排除本案的强制执行。对马林提出的异议，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，裁定如下：

中止对位于眉山市东坡区房屋（合同签约备案号5026483）的执行。

案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的可以自本裁定送达之日起十五日内向眉山市东坡区人民法院提起诉讼。

审　判　长　　喻　涛

审　判　员　　文　雯

人民陪审员　　刘丽红

二〇二〇年八月十八日

书　记　员　　李丝雨