枣庄市薛城区民政局、合肥天焱绿色能源开发有限公司房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书

山东省枣庄市薛城区人民法院

民 事 判 决 书

（2021）鲁0403民初2695号

原告：枣庄市薛城区民政局，住山东省枣庄市薛城区常庄街道湘江路仲建大厦13楼，统一社会信用代码证号为××。

法定代表人：孙步洲，局长。

委托诉讼代理人：李锋（特别授权），男，该单位党组成员。

委托诉讼代理人：贺成（特别授权），枣庄薛城东胜法律服务所法律工作者。

被告：合肥天焱绿色能源开发有限公司，住安徽省合肥市庐阳区大杨产业园新抬路2号，统一社会信用代码证号为××。

法定代表人：范怀杰，董事长。

委托诉讼代理人：王信国（特别授权），山东腾达律师事务所律师。

原告枣庄市薛城区民政局与被告合肥天焱绿色能源开发有限公司（以下简称合肥天焱公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年7月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告枣庄市薛城区民政局委托诉讼代理人李锋、贺成与被告合肥天焱公司委托诉讼代理人王信国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告枣庄市薛城区民政局向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告合肥天焱公司支付原告枣庄市薛城区民政局房屋租赁费5922000元及逾期利息（以5922000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，从2020年5月1日起至实际履行之日止）；2.请求判令被告合肥天焱公司支付逾期占用租金443200元（133／124）；3.请求判令被告合肥天焱公司支付违约金29600元，按欠付租金的0.5%，即（5922000元0.5%）；4、诉讼费用由被告合肥天焱公司承担。事实和理由：2010年2月26日，枣庄市薛城区民政局与合肥天焱公司就位于枣庄市薛城区境内的薛城区老年福利服务中心（如家老年公寓）整体签订租赁合同，由合肥天焱公司租赁使用。租期十年（自2010年3月1日至2020年4月30日止）。租金总计8030000元。年租金按照每半年（每年五月一日、十一月一日）缴纳给枣庄市薛城区民政局。合同期满后，合肥天焱公司逾期移交且尚欠枣庄市薛城区民政局租金5922000元。枣庄市薛城区民政局屡次催要，合肥天焱公司以种种理由推脱未付。基于上述事实，原告为维护其权益，特诉至法院。

被告合肥天焱公司辩称，1.在双方签订的租赁合同中明确约定，双方发生争议后首先协商，协商不成向房屋租赁管理机关申请调解，调解不成才可仲裁或起诉。原告未申请调解就直接起诉，不符合合同的约定，应当依法驳回原告的起诉。2.原告应当提供房屋产权证明及建设工程规划许可证，证明其所出租的房屋合法且有权利出租。另外，原告的房屋没有消防验收合格，交付的房屋没有达到合同约定的“整体验收合格”的租赁标准，交付的房屋存在瑕疵，原告违约在先。3.2020年1月，全国发生新冠肺炎疫情，根据国家的政策规定，应当免除2020年2、3、4月的房屋租金。另外，从第5年租金770,000元到第十年租金涨到1,330,000元，租金价格远远高于同时期同地段同类房屋的租金价格，非常不合理不公平。4.本案的立案时间为2021年7月19日，故对于2018年11月1日之前的所有租金已经超过诉讼时效，对该部分租金依法不予支持。5.被告没有经营老年人养老服务的经营资质和范围，招标方式、评标过程等违反招标文件及相关法律规定，故此招投标及签订的租赁合同无效。6.2016年11月以后，因消防不合格，被告没有获得补助864,000元。另外，因消防不合格导致被告吸收老年人入住率低，造成经营损失，上述损失原告应当予以赔偿。7.2013年房屋发生坍塌，2015年至2016年原告扩建，影响了被告营业，造成被告直接损失和经营收入的减少，对此原告应当予以赔偿。8.在原、被告办理交接时，原告接受了被告投入的物品、设施、装饰装修等，经原告委托的山东忠信资产评估有限公司评估价值有2,702,133.53元，另外还有被告交纳的300,000元资产管理保障金，上述费用原告应当补偿、退还给被告。9.逾期移交房屋并非被告的原因，被告在合同期满前就提出交回房屋，因原告方的原因没能按时交房，况且在合同期满前原告一直没有要求交回房屋，故逾期交回房屋的责任不在被告而在原告。因此，原告主张逾期占用租金，无事实和法律依据，不应支持。

本院经审理认定事实如下：2010年2月11日，被告合肥天焱公司在山东鲁正招标有限公司举行的薛城区老年福利服务中心经营权招标项目竞争性谈判中，确定为成交单位，成交价格为捌佰零叁万元整。2010年2月26日合肥天焱公司作为乙方与作为甲方的枣庄市薛城区民政局签订《薛城区老年福利服务中心租赁合同》，合同主要约定：甲方将坐落在枣庄市薛城区境内的薛城区老年福利服务中心整体验收合格后租赁给乙方经营；租赁期限为10年，从2010年3月1日交付乙方，租金从2010年5月1日起至2020年4月30日止计算；租赁期满后，如甲方仍继续出租房屋的，在同等条件下乙方拥有优先承租权。租赁合同到期如乙方继续租赁需提前2个月提出书面申请续约，甲方应在15日内给予书面答复，逾期未予答复的视为不同意续约；租金和租金交纳期限和方式：第一年为200000元，第二年为400000元，第三年500000元，第四年700000元，第五年770000元，第六年880000元，第七年990000元，第八年1080000元，第九年1180000元，第十年1330000元，总额合计8030000元。年租金按照每半年一次（每年五月一日、十一月一日）交纳给甲方，甲方收取租金时向乙方出具收款凭证；乙方承包后，因经营需要在不影响房屋结构的前提下，可以进行必要的内部装修、设施，配套应达到中、高档水平，部分楼层房间达到酒店三星级标准。乙方按照经营需要自费配置有关的住宿、餐饮、医疗保健、娱乐、学习等有关设施。乙方不经甲方书面批准不得进行改变楼房结构的装修和建筑永久性设施。在乙方租赁期间经甲方同意，乙方投资建设的不可分附属设施及装饰装修到租赁期满后的权属处理，双方议定：乙方在租赁期间具有无偿使用权和自主经营管理权，租赁期满后所有权属甲方，甲方按照双方约定或国家有关条款进行折旧补偿；甲乙双方签订合同后5日内办理房屋交付及相关手续的交接，乙方在交接当日内向甲方交纳300000元的资产管理保障金；甲方不得干预乙方正常的经营，乙方应服从甲方的业务指导和监督，否则按照一定比例扣除资产管理保证金；因甲方行为造成乙方无法正常经营，乙方应在30日内书面通知甲方解除合同；乙方逾期交付租金，除仍应补交欠租外，并按租金的0.5%向甲方交付违约金；租赁期间甲方违反合同约定，造成乙方损失的，如合同租赁期未满剩余期限按照每年度平均利润给予赔偿。

2010年4月1日，被告合肥天焱公司向枣庄市薛城区社区服务中心交纳300,000元，摘要显示为养老院招标款。

2012年2月28日，枣庄市薛城如家老年服务中心向原告枣庄市薛城区民政局提出《关于薛城区如家老年服务中心运营有关问题的请示》，该请示主要提出将合同期限延长至15-20年；恳请区里给予相关政策支持，一是从中心开业运营算起，建议减免3-5年房租；二是参照外地市扶持发展养老机构的做法，给予老年服务中心每张床位500-1,000元的财政补贴，并在税收、医疗、电费等方面给予优惠。

合同签订后，被告合肥天焱公司按照约定履行合同至第五年上半年，其公司共交纳2,108,000元租金后，剩余的租金5,922,000元至今未交纳。

2016年6月24日，山东省民政厅、山东省财政厅研究制定了《山东省养老服务业省级专项资金补助项目实施方案》，该方案对不同类型的项目范围、补助条件、申报材料、补助标准等作出了详细的规定。

合同期满后，原、被告双方于2020年9月1日办理房屋交接手续。2020年11月底，原告枣庄市薛城区民政局向被告合肥天焱公司发出《关于尽快协商处理善后事宜的协商函》，该函主要内容如下：……交接之前，贵公司提出按照《薛城区老年福利中心租赁合同》的约定，应对你方入驻后进行的装修和固定资产进行评估和清算，经双方共同认可后，委托山东忠信资产评估有限公司对你方投资资产进行了清点评估，评估以2020年7月31日为基准日进行，9月8日，评估公司出具初步评估结果，贵公司投资资产现评估净值为2,702,133.53元，我局对此结果中部分资产的购买日期和权属问题也提出异议。此后，我局派员将评估结果与我方异议一并交于贵公司指派人员，并且约定尽快商议解决后续问题。

另查明，枣庄市人民政府、枣庄市建设委员会、枣庄市发展和改革委员会、枣庄市国土资源局均批复同意原告枣庄市薛城区民政局在涉案土地上进行枣庄市老年福利服务中心建设，原告枣庄市薛城区民政局于2008年3月31日取得涉案项目建设用地规划许可证。

本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。本案中，原告枣庄市薛城区民政局作为出租人在2010年2月26日与被告合肥天焱公司签订《薛城区老年福利中心租赁合同》时虽未取得建设工程规划许可证，但经过了主管部门的批准建设，故2010年2月26日签订《薛城区老年福利中心租赁合同》合法有效，双方均应当按照约定全面履行自己的义务。被告合肥天焱公司承租房屋后，未按合同约定及时向原告枣庄市薛城区民政局支付租金的行为构成违约，依法应承担相应的违约责任。结合原、被告双方的诉辩意见，被告合肥天焱公司尚欠原告枣庄市薛城区民政局租金5,922,000元未支付的事实存在，但考虑到2020年的新冠肺炎疫情，参照国家出台的相关政策精神，本院酌情减少22,000元的租金。综上，被告合肥天焱公司还应支付原告枣庄市薛城区民政局租金5,900,000元。对于原告枣庄市薛城区民政局主张的利息损失应当以5,900,000元为基数，从2020年5月1日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止。

对于原告枣庄市薛城区民政局主张的逾期占用租金443,200元，本院认为，原、被告双方签订的《薛城区老年福利中心租赁合同》到期后，双方在不续签租赁合同的情况下，均应积极主动协商交接事宜，从原、被告双方的举证来看，租赁合同到期后双方均不能举证证明及时采取了相应的措施交接。考虑到租赁标的物资产较多，交接繁琐，又恰逢新冠肺炎疫情防控期间，故本院认为被告合肥天焱公司逾期交房的期间亦属于比较合理的期间，原告枣庄市薛城区民政局据此主张逾期占用租金的请求，本院不予支持。

对于原告枣庄市薛城区民政局主张的违约金29,600元，本院认为，从原、被告双方签订的《薛城区老年福利中心租赁合同》明确约定“乙方逾期交付租金，除仍应补交欠租外，并按租金的0.5%向甲方交付违约金”，故原告枣庄市薛城区民政局向被告合肥天焱公司主张违约金具有事实及法律依据。但违约金的数额应当以5,900,000元为基数予以计算，计29,500元。

对于被告合肥天焱公司辩称的时效问题，本院认为，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》法释【2008】11号第五条，《中华人民共和国民法典》第一百八十九条均明确规定“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”。本案中，原、被告双方签订的《薛城区老年福利中心租赁合同》明确约定：租金和租金交纳期限和方式：第一年为200,000元，第二年为400,000元，第三年500,000元，第四年700,000元，第五年770,000元，第六年880,000元，第七年990,000元，第八年1,080,000元，第九年1,180,000元，第十年1,330,000元，总额合计8,030,000元；年租金按照每半年一次（每年五月一日、十一月一日）交纳给甲方，甲方收取租金时向乙方出具收款凭证。故本院认为，上述约定是对总租金8,030,000元的分期履行，诉讼时效应当从最后一期履行期限届满之日起计算，显然原告枣庄市薛城区民政局的诉讼请求并未超过诉讼时效。

对于被告辩称的交付的房屋存在瑕疵、租金价格不合理、被告自身没有经营老年人养老服务的经营资质和范围招投标及签订的租赁合同无效、因消防不合格，导致被告没有获得补助、涉案房屋坍塌原告应当予以赔偿、被告投入的物品、设施、装饰装修的补偿、被告交纳的300,000元资产管理保障金的返还问题，本院认为，虽然《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款，《中华人民共和国消防法》第十三条规定，建筑工程未经竣工验收和消防验收，不得交付使用。但该规定应为管理性强制性规定。租赁房屋未经竣工和消防验收并不导致租赁合同无效;如承租人因此无法使用房屋的，承租人享有合同解除权。但就本案而言，被告合肥天焱公司不但不行使合同解除权，还租赁使用涉案房屋至2020年9月1日，足以看出被告合肥天焱公司系默认、认可了租赁房屋的现状，合同到期后被告合肥天焱公司再以此为由提出原告违约的观点显然不能成立。租赁合同系在被告合肥天焱公司积极参与投标、中标之后签订的，内容亦是双方充分协商、了解的基础之上签订的，被告合肥天焱公司对租金标准在协商阶段就已经明知，对经营风险亦有预判，在租赁合同期限届满后，再以合同价格不合理、招投标不合法、自身无资质等理由提出抗辩，显然有违诚信，故对其辩解本院不予支持。被告合肥天焱公司辩称从2016年11月就未获得政策性补助，本院认为，山东省民政厅、山东省财政厅联合出台文件，针对不同类型的项目范围、补助条件、申报材料、补助标准等作出了详细的规定，被告合肥天焱公司系基于一种还是多种原因导致未能获得补助，被告合肥天焱公司未能举证证明。另外，在2016年11月份之前，被告合肥天焱公司系能够获得补助，待新的政策出台后，被告合肥天焱公司在不能获得补助后应积极与原告枣庄市薛城区民政局积极协商，或变更或解除，但被告仍然坚持租赁使用标的物，故对该后果应由被告合肥天焱公司自己承担。对于被告提出的房屋坍塌、返还资产管理保障金的问题，故本院认为，上述问题属于反诉的范畴，鉴于被告合肥天焱公司在本案中未提出反诉，故被告合肥天焱公司可另行主张。对于被告合肥天焱公司投入的物品、设施、装饰装修的补偿问题，本院认为，在原、被告双方签订的《薛城区老年福利中心租赁合同》中约定“乙方在租赁期间具有无偿使用权和自主经营管理权，租赁期满后所有权属甲方，甲方按照双方约定或国家有关条款进行折旧补偿”，通过上述约定，被告合肥天焱公司应当提供相应有效的证据证明应当折旧补偿的具体数额，庭审中被告辩称的“评估净值为2,702,133.53元”，该数值并没有正式的报告予以印证，且原告已对此提出了异议，故本院对被告的该项请求不予处理，被告可另行主张。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》（法释【2008】11号）第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：

一、被告合肥天焱绿色能源开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告枣庄市薛城区民政局租金5,900,000元及利息（以5,900,000元为基数，从2020年5月1日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止。）；

二、被告合肥天焱绿色能源开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告枣庄市薛城区民政局违约金29,500元；

三、驳回原告枣庄市薛城区民政局其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费减半收取计26,627元，由原告枣庄市薛城区民政局负担5,627元，被告合肥天焱绿色能源开发有限公司负担21,000元，于本判决生效后七日内交纳。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。

审判员　　陈磊光

二〇二一年十一月十九日

书记员　　种文君