上***实业有限公司与上***建设实业有限公司等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

上海市金山区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）沪0116民初7194号 本诉原告（反诉被告）：上***实业有限公司，住所地上海市松江区九亭镇九杜路289号1幢。 法定代表人：***,总经理。 委托诉讼代理人：***，上海市诚至信律师事务所律师。 本诉被告（反诉原告）：上***建设实业有限公司，住所地上海城桥经济开发区（城桥镇中津桥路22号1号楼313室）。 法定代表人：***,执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：***，上海融力天闻律师事务所律师。 本诉被告：上海驰陈投资管理有限公司,住所地上海市松江区九亭镇九杜路289号1幢5楼508室。 法定代表人：***,董事长。 本诉被告：***,男,1967年11月24日生,汉族,住上海市徐汇区。 本诉被告上海驰陈投资管理有限公司、***共同委托诉讼代理人：***，上海融力天闻律师事务所律师。 本诉原告（反诉被告，以下统称原告）上***实业有限公司诉本诉被告上***建设实业有限公司（反诉原告，以下统称被告**公司）、本诉被告上海驰陈投资管理有限公司（以下简称驰陈公司）、本诉被告***房屋租赁合同纠纷一案，原系上海市松江区人民法院审理，后因原告法定代表人系上海市松江区人民法院工作人员（现退休）的家属，为避免当事人合理怀疑，上海市第一中级人民法院裁定由本院审理。本院于2021年5月7日立案，依法适用简易程序，诉讼中被告**公司提起反诉，本院受理后合并审理。因案情复杂，依法裁定转为普通程序审理，于2021年7月27日公开开庭进行了审理，原告法定代表人***、委托诉讼代理人***，被告**公司、驰陈公司、***委托诉讼代理人**（后前述被告撤销对其的委托）、***到庭参加诉讼。本案于2021年10月14日第二次公开开庭进行审理，原告委托诉讼代理人***、被告**公司、驰陈公司、***委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。后被告**公司提出鉴定申请，本院依法予以准许。本案于2022年9月2日第三次公开开庭审理，原告委托诉讼代理人***，被告***，三被告共同委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告**公司于2015年3月18日签订的《房屋租赁协议》及2019年10月28日签订的《补充协议》于2021年4月30日解除；2、被告**公司将上海市松江区九亭镇九杜路289号1-3层（含地下室）房屋及北幢4层以上房屋退还给原告；3、被告**公司支付原告截止2021年4月30日的租金3,062,466.67元、物业费1,628,000元、水费47,470.76元、电费159,200元，合计4,897,137.43元；4、被告**公司支付原告截止2021年4月30日的逾期付款违约金3,310,245元；5、被告**公司以3,062,466.67元为基数，按照日千分之三的标准，支付自2021年5月1日至实际付款之日止的逾期付款违约金；6、被告**公司按照900,333元/月的租金标准支付自2021年5月1日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费；7、被告驰陈公司、***对被告**公司的上述2-6项债务承担连带清偿责任；8、诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年3月18日，原告与被告**公司签订《房屋租赁协议》，双方约定：原告将某于上海市松江区九亭镇九杜路289号房屋1至3层及北幢4层以上房屋（以下简称案涉房屋）租赁给被告有偿使用。该物业的房地产权证字号：沪房地松字（2014）第012123号，现换发不动产权证号为沪（2019）松字不动产权第XXXXXX号。双方对租赁期限、租金、房屋修缮使用、房屋的转让与转租，双方履约的责任义务及违约责任等作了明确约定。之后，原告依约将该物业交付给被告使用，而被告支付租金严重逾期，第一期分了18次；第二期分了3次；第三期分了10次；第四期分了8次还欠112万元，原告遂于2018年10月提起民事诉讼，经上海市金山区人民法院执行局强制执行结案。嗣后，被告**公司要求继续履行合同，双方于2019年10月28日签订《补充协议》，一是将年度支付租金改为季付，即在租金周期期满前18日向原告一次性足额缴纳下期租金，分别为2020年3月1日支付2,701,000元，2020年6月1日支付2,701,000元，2020年9月1日支付2,701,000元，2020年12月1日支付2,701,000元，以此类推；二是对物业中公共设施设备的维护保养费每年288,000元作了约定；三是对租金和其他费用支付的违约责任作了明确约定，逾期支付的每逾期一日，则按到期未付租金的千分之三支付违约金，四是被告**公司追加***个人及驰陈公司为连带保证人。然而，被告仍无诚意和契约精神，租金及水、电、物业等费用久拖不付。其中：2020年3月19日支付1,400,000元，逾期支付19天；2020年3月23日支付300,000元，逾期支付23天，产生违约金20,700元；2020年4月16日支付500,000元，逾期支付47天；2020年4月30日支付501,000元，逾期支付61天；2020年6月1日支付1,000,000元；2020年6月23日次承租人上海A有限公司代为支付上年度违约金200,000元；2020年7月16日支付800,000元，逾期支付46天；2020年9月21日支付1,000,000元，其中租金901,000元，逾期支付113天；支付违约金99,000元；2021年2月7日次承租人上海A有限公司代为支付租金600,000元，逾期支付159天；余款2,101,000元未付，逾期190天；2020年12月1日应付未付2,701,000元，逾期100天。另外，被告**公司分别于2020年1月14日支付物业费100,000元，尚欠188,000元未付。原告认为，根据合同法规定，承租人应当按照约定的期限支付租金，根据双方签订的《房屋租赁协议》和四方签订的《补充协议》约定，租金先付后用，现原告要求被告支付租金，于法有据；根据双方的约定，当事人可以根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。根据原告与被告**公司签订的《房屋租赁协议》的约定，被告**公司逾期支付租金，属于违约，除**所欠款项外，根据合同的约定，承租人逾期不支付租金的，出租人可以解除合同。依据原被告双方签订的《房屋租赁协议》和《补充协议》的约定，承租人逾期一个月仍未支付的，则视作中途退租，被告应按照中途退租的违约条款承担违约责任。特向法院提起诉讼，请依法予以审理。 三被告共同辩称，第一，在案涉租赁合同履行中，原告违约在先，交付的租赁物面积明显不足，双方就交付面积问题一直存在争议。被告并不是不付租金，只是被告不知道应当支付多少金额，只是暂缓支付，故被告并不存在违约。原告诉称截止到2021年4月30日前被告欠付租金、物业费、水费及电费合计4,897,137.43元，该诉请没有事实和法律依据。二、原告未按约交付用电设施、设备房辅助设备、电表等给被告使用、管理，原告一直实际控制着水表、电表，应当向被告交付电表、水表各一只。原告在2018年8月27日至2021年7月期间多收取的410,000元应当退还，加上原告应某1承担的公用部分和自用部分的电费合计1,770,405.98元应当退还给被告。三、原告未按约交付地下车库（3585平方米）和地面场地约3000平方米，其中东南角1386平方米）给被告使用管理，原告应当依约向被告交付地下室、地面场地及其管理权，原告的行为显属违约。第四，九杜路289号租赁房屋物业管理相关的保安、保洁、设施维护等由被告自行承担，原告未对系争租赁房屋进行物业管理，原、被告之间从未签订过物业管理合同，原告无权向被告收取任何物业费。第五，本案系争租赁合同履行过程中，原告存在各种严重违约行为，原告无权解除租赁合同，无权要求被告返还租赁物，被告也不同意解除租赁合同。案涉租赁合同虽系与被告签订，但原告已明知被告与各承租人间有长期租赁关系，原告也实际向各次承租人直接收取相关费用，现仅原告一方选择单方解除合同无疑会影响其他租赁关系的履行。第六，原告诉称截止至2021年4月30日的逾期付款违约金3,310,245元，以及以3,062,466.67元为基数，按照每日千分之三的标准支付自2021年5月1日至其实际付款日止的逾期付款违约金，没有事实和法律依据。截止至2021年4月30日被告并不存在欠付租金的事实，2021年5月1日起亦不存在欠付租金之事实，逾期付款违约***无据，且原告所谓的违约金计算标准过高。第七，原告未按约交付地下室给被告，由此造成停车位经营损失合计为1,360,800元应当赔偿给被告，且请求从被告应付原告的租金中扣减。第八，2021年4月起，原告严重干扰被告经营的行为，导致被告无法对外出租。第九，根据《房屋租赁合同》第二条第二款之约定，甲方（原告）迟于前款时间交付该物业，乙方（被告）可要求将本合同有效期相应顺延。原告并未交付被告地下车库及地面场地等设施设备，故被告要求系争合同的有效期顺延，自原告全面交付给被告之日起计算15年。第十，原告违约在先，被告并不欠其任何债务，相反原告应当依法返还其因种种违约行为所导致被告多支付的租金以及多支付的电费，并赔偿相应损失，故原告请求被告驰陈公司、***对被告的债务承担连带责任缺乏任何事实和法律依据。且驰陈公司、***均未在《补充协议》上签字或**，无需为被告的债务承担任何连带责任。被告**公司同时提起反诉请求：1、原告按照2015年3月18日签订的《房屋租赁协议》约定向被告**公司交付地下室（约3585平方米）、地面场地（共计约3000平方米，其中东南角是1386平方米）及其管理权；2、原告将案涉房屋水、电表各一只交付给被告**公司（原告将水电表锁起来）；3、原告返还被告2015年3月18日至2021年3月18日多交的租金暂计4,196,527.47元；4、原告返还被告2018年7月1日起至今多交的电费1,770,405.98元；5、原告支付被告地下停车场及地面停车场经营预期利益损失1,360,800元；6、原告免除被告2021年5月1日至被告能够正常使用九杜路289号1-3层之日为止的该部分租赁物对应的租金（每天2,135.99元）及被告支付员工工资损失144,786元；7、确认系争合同有效期顺延，自原告将租赁物全面交付被告之日起算15年；8、原告承担反诉费用。事实理由如下：2015年3月18日，**公司与原告签订《房屋租赁协议》，约定由原告作为出租人将案涉房屋租赁给**公司，同时还约定原告东南角未动迁地块，待动迁后场地使用权归**公司使用，租赁期限自2015年3月18日起至2030年3月17日止，共计15年。同日，为了证明案涉房屋可以用作商业用途，原告向**公司提交了2013年10月13日上海市松江区九亭镇人民政府出具的《关于上***实业有限公司新建生产及辅助用房建筑房屋产权及使用性质的证明》（以下简称《商业用房证明》），该证明明确了案涉房屋原使用用途为：新建生产及辅助用房，并就案涉房屋改变使用用途情况说明：根据经济发展的需要及结合九亭镇的规划，该建筑以商住建造。该建筑因土建工程正在施工中而没有办理房屋产权证，我单位同意该建筑作为**使用。但实际上，**公司持这份证明去工商、消防等部门办理工商注册及消防验收手续，均被告知，该证明无效。系争合同履行过程中，原告违背诚信，存在多种违约行为，违约在先。第一，原告并未向被告交付地下室（约4000平方米）及东南角地块（约3000平方米），违反合同约定，且该违约行为至今存在，即原告至今未向被告交付地下室和地面及相关管理权，构成违约。东南角地块于2018年6月完成动迁原告仍未交付含东南角在内的地面场地，两块合计7000平方米场地未交付，给承租人使用租赁物经营带来了极大障碍。原告非但不按照合同约定履行出租人的基本义务，还常以断水、断电等方式阻挠**公司正常使用租赁物，尤其是原告强行设置关卡，阻挠**公司及相关客户的进出自由，给被告造成经营上的困难，并最终陷入困境。被告并非不愿意支付租金。因原告至今未交付地下室及地面场地，理应减少租金。至于应当交少多少租金，双方应当进行协商，在双方未协商解决问题之前，被告不知道应当支付多少租金，也不应该按照反诉被告的要求支付，故在原告未依约交付全部租赁物给**公司之前，**公司无法支付租金，待确定应付金额后立即支付，不是违约。此外，原告与被告租金是打包整体约定，包括了地下室和地面场地。现在原告未将地下室和地面场地交付给被告，租金理应减少。第二，原告未按照约定向被告交付租赁面积与合同约定明显不符，应当依法返还被告多支付的租金。2019年10月28日，原、被告双方签订《补充协议》，协议约定了原告应交付面积，但被告进行初步测量发现，案涉房屋每层虽按照4000平方米计算租金，实际交付面积确不足，且原告占有面积多达393平方米，每年多收取租金229,512元；北幢4层以上，原告虽按照8000平方米计算租金，然实际交付面积仅为7286.5平方米，少于合同约定面积713平方米，每年多授权租金338,555.75元，即原告一年多收**公司租金金额为568,067.75元。综上所述，原告未向被告交付地下室，自2015年3月18日起理应扣减租金10,800,000元，原告向某被告交付租赁面积少于约定面积约1000多平方米，自2015年3月18日起理应扣减租金3,408,406.5元，上述两项相加，原告实际多收取了被告**公司租金14,208,406.5元。第三，原告未按照约定履行向被告收取电费，自2015年3月18日起至今，从未按照电力公司账单以实际发生额收取电费，没有任何收费依据，由于原告从某1被告收费依据或者让被告确认用电量，故被告无法得知自己实际用电量是多少，也无从知晓自己实际应当支付多少电费，故要求法庭查实，并根据原告多收取电费（金额）要求其返还**公司。被告为了15年租赁使用目的，在租赁物上投资数千万元。因原告违背诚信，给被告造成极大损失。被告多次要求原告全面履行合同，按约定交付地下室和地面场地，原告置之不理，至今未履行交付义务，原告违约在先。在此情况下，被告无法按照原告要求支付租金。第四，《房屋租赁协议》明确约定原告应将九杜路289号房屋地下室包括停车位租赁给被告有偿使用，及被告有权对外出租地下停车位获取预期经营收益。然而自2015年3月18日签约以来，原告从未向被告交付地下室。按照每月300元的每个停车位计算，六年预期利益损失为1,360,800元（该金额系庭审中变更）。与此同时，自2015年3月18日以来，原告随意停电现象时有发生。2021年4月16日至同年6月2日期间，原告拉闸停电，导致次承租人B公司无法对外营业，B公司不支付被告**公司该期间的租金969,500元，并要求被告赔偿停电期间支付员工工资损失144,786元，原告恶意干扰，已经导致被告面临次承租人的追责，原告应当免除被告相应租金并承担员工工资损失人民币144,786元。第五，租赁期限应当顺延，并按照原告实际全面交付租赁物之日起重新计算15年的租赁期。系争合同第二条第二款约定：物业的交付、使用，原告将该物业交付给被告使用，且被告同意按照租赁物设施的现状承租。原告迟于前款时间交付该物业，被告可以要求将本合同有效期相应顺延，双方以书面签字确认。然而，系争合同履行过程中，原告并未将应交付租赁物全面交付，构成违约，故被告请求确认系争合同按照实际全面交付租赁物之日起计算有效期15年。据此，被告向法院提起诉讼，请求法院支持被告的反诉请求，维护被告的合法权益。 针对被告**公司的反诉请求，原告辩称，诉请一没有事实和法律、合同依据。诉请二没有合同约定，现在被告是欠付租金等费用的状态，被告诉请金额变更有很大的随意性。原告没有多收取被告电费的事实，电费都是进行过对表的，场地和逾期收益没有合同和法律依据。水表和电表的诉请不明确，也不符合合同约定。房屋现还是由被告在占有使用，不存在不能正常使用房屋的情况，不存在免除租金的情况，停电也是不存在，只是两天短期停电。免除租金不符合本案事实，也没有合同依据和法律依据。顺延租期原告不同意，原告已经行使了合同解除权，庭审是确认合同解除的效力。被告的反诉请求都没有事实依据、合同依据及法律依据。 当事人围绕诉讼请求、辩解意见依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，各方对真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对真实性有争议的证据，本院认定如下：1、原告提交的《房屋租赁协议》，被告**公司认为应以其提交的为准。两份协议差别在于手写“东南角未动迁地块，待动迁后场地使用权归乙方使用”，因该处加盖了原告公章，故对被告**公司的证据予以采纳。2、原告提交的《付款清单》，系其自行制作，不符合证据形式，不予采纳。3、原告提交的地下室使用备案证书、松江区地下空间安全隐患综合整治排查表，能够与在案其他证据印证，予以确认。4、原告提交的照片（地下车库），结合本院现场勘验结果，对该证据真实性予以确认。5、原告提交的《补缴电费的说明》，结合在案其他证据，对该证据真实性予以确认。6、原告提交的部分商户营业执照，对真实性予以确认。7、对于原告提交的案涉物业施工照片，真实性予以确认，但不足以证明原告对案涉房屋进行了物业管理。8、对于原告提交的《责令改正通知书》、现场检查记录、消防通道照片、光盘，真实性予以确认。9、对于被告**公司提交的证明、询商函，能够与在案其他证据印证，真实性予以确认。10、对于被告**公司提交的停电情况说明，该证据内容实质属于证人证言，在证人无正当理由未出庭作证的情况下，该证据不予采纳。11、对于被告**公司提交的照片（商铺装修情况），真实性予以确认。12、对于被告**公司提交的合同，现状估价报告，真实性予以确认，但该报告系估价，且系被告**公司单方委托，不能达到证明案涉房屋装修、改造现状的实际价值的证明目的。13、被告**公司提交的次承租人名单，不符合证据形式，不予认定。14、对于被告**公司提交的交涉函、确认书、照片，能够与在案其他证据印证，真实性予以确认。15、被告**公司提交的工资领取单，系其自行制作，且无其他证据印证，真实性无法认定。16、对于被告**公司提交的九杜路289号电费支付明细，该证据系供电公司出具，真实性予以确认。17、对于被告**公司提交的B公司支付电费明细、聊天记录、支付明细及电费通知，该组证据能够相互印证，真实性予以确认。18、依被告**公司申请，本院委托上海市XX研究院有限公司（以下简称上海建筑科学研究院）出具的鉴定意见书。被告认为：（1）《鉴定意见书》严重超过法定鉴定期限，违反《司法鉴定程序通则》第28条之规定，程序有误，其鉴定意见不应被采纳；（2）《鉴定意见书》测绘面积已经远远超过九杜路289号的产权证上记载建筑面积19,408.32平方米，多出建筑面积为1029.81平方米，《鉴定意见书》未能对测绘面积与产证面积存在巨大差异进行合理、必要说明，显然错误；（3）《鉴定意见书》正文仅7页，第四部分“鉴定过程”仅2页，内容非常简单，与鉴定机构专业性不匹配等，测量数据依据不足，显然有误，其鉴定意见不应被采纳，请求法院要求鉴定机构提供其工作底稿；（4）《鉴定意见书》第5页记载：……未完全考虑公摊因素（仅考虑租赁区域楼梯电梯间、卫生间、维护墙体等面积），应予以纠正等，各层区域面积差异合计1585.8平方米;另外，被告**公司还在庭审中提出一层至三层室外、门廊、门斗以及地下车库入口面积应当扣除，阁楼面积的认定应当采用国家标准，即2.2米以下的不计算面积，而鉴定机构采用的是上海市2.1米的标准。本院认为，关于鉴定期限，因测绘需现场勘验，期间恰逢上海新冠疫情封控，封控措施解除后鉴定人员已经第一时间通知当事人及法庭参加现场勘验；关于建筑面积大于产证面积，本案测绘的内容系建筑面积，而非产证面积，并且鉴定人员已对此做出解释；关于鉴定过程简单以及地下车库入口处和阁楼计入面积标准问题，被告**公司就其意见未提供相应的证据；关于一层至三层室外、门廊、门斗，该情形涉及的是计租与否的问题，应由法院认定。因此，被告**公司的意见缺乏依据，本院对《鉴定意见书》予以采纳。 本院经审理查明：坐落于本市松江区九亭镇九杜路289号房屋系原告所有，产证记载建筑面积19,408.32平方米，土地用途为工业用地，房屋用途厂房，总层数8。 2015年3月18日，原告（作为出租方，甲方）与被告**公司（作为承租方，乙方）签订《房屋租赁协议》，约定：一、房屋状况1、甲方将某于上海市松江区九亭镇九杜路289号房屋1至3层（包含地下室，其中乙方返还地下车库车位10个给甲方免费使用）及北幢4层以上（以下简称案涉房屋），租赁给乙方有偿使用。甲方对所出租的该物业具有合法产权，该物业的房地产权证字号：沪房地松字（2014）第012123号，房地产权证复印件1份作为附件。（东南角未动迁地块，待动迁后场地使用权归乙方使用）。2、该物业以现状出租，乙方对房屋现状已实地考察，对该物业所有情况已了解清楚无异议并予以确认。3、甲方为乙方提供的该物业内有：消防设施、天燃气、水泵房水箱及供配电等设备，其中开关站和配电房系高压柜配置，由甲方投资移交供电公司管理，乙方负责开关站和配电房以外的用电设施。依供电公司规定：电费收费标准：KV加分时表，装机容量不到50KV的算50KV，超过按实际装机容量计收基本电费，每月25日前根据月用电量预交电费。4、该物业出租前已设定银行抵押，甲方以此作为事先书面告知承租人。二、租赁期限及租赁物的交付：1、该物业租赁期共15年。自2015年3月18日起至2030年3月17日止，其中免租期9个月。如乙方提前终止本协议，租期按实际结算，不享受9个月的免租期。2、物业的交付、使用。在本协议生效当日起，甲方将该物业（除配电站、电梯、客梯、货梯、天燃气、电信等根据第三方交付时间交付外）交付乙方使用，且乙方同意按租赁物设施的现状承租。甲方迟于前款时间交付该物业，乙方可要求将本合同有效期相应顺延，双方以书面签字确认。甲方同时交付乙方的还有：房地产权证复印件、租赁物平面示意图、各种管线图等。3、租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还。乙方如要求续租的，则必须在租赁期满3个月之前书面通知甲方，经甲方同意后，应重新签订租赁合同。同等条件下，乙方享有优先承租权。到期后乙方逾期不迁离或不返还该物业的，甲方可没收租赁保证金，并且可向人民法院提起诉讼。诉讼期间，甲方有权停止乙方使用租赁物内的有关设施，包括水、电、燃气、大门等。三、租金及租金的支付方式和支付期限：1、双方约定，该物业的月租金人民币73万元（不含税），年租金876万元。2、双方约定，该物业的租金每3年环比递增3%。3、双方约定，该物业免租期为9个月，如乙方提前终止本协议，租期按实结算，不享受9个月的免租期。4、支付方式：租金先付后用，按年度支付。第一期租金在协议签订时一次性支付人民币1,500万元（签订本协议前支付的意向金100万元可抵作租金）；第二期租金余款252万元，于2016年3月16日前**；以后每期租金在前一期租期期满15日之前，即3月1日前支付，以此类推，（见附表）。乙方逾期支付租金，应向甲方支付滞纳金，滞纳金的计算：拖欠天数乘以欠缴租金额的千分之五。***逾期支付租金超过30日的，除按上述约定处理外，甲方有权按本协议第八条第（二）款约定执行。5、双方同意，乙方以现金或转帐方式支付租金，应汇入甲方上***实业有限公司的开户银行……收款后应提供相应的收款凭证，***需要税务发票的，开具发票的税费由乙方承担。保证金和其他费用：1、本协议设定保证金，甲方交付该物业时，乙方应向甲方支付该物业3个月租金数额的租赁保证金（即押金）人民币219万元整。甲方收到押金后出具收据，租赁关系终止时，甲方在乙方**使用该物业过程中的一切费用及变更或注销乙方在该物业地址注册的企业后30天内将收取的保证金的剩余部分无息返还乙方。2、租赁期间，乙方使用该物业所发生的水费、电费、电话、网络、燃气等费用由乙方及时交纳。乙方每天（或每月）用水、电，按国家规定的用水、电的用量，超过规定的用量费用由乙方自行承担。乙方如逾期交纳使甲方受到处罚或代交，由乙方承担全部费用，并可参照第八条第（二）款第1项的约定，追究乙方的违约责任。五、房屋修缮与使用：1、乙方在租赁期间享有租赁物所属设施的维护义务，乙方应负责该物业内专用设施的维护、保养、年审，并保证在本协议终止时所属设施以可运行状态随同租赁物返还甲方。乙方如需要对该物业进行装修或者增设附属设施的，应事先征得甲方书面同意，费用由乙方自负，并严防一切不安全事故的发生，否则乙方将赔付所遭受的全部经济损失。甲方所有设施保修期限内，甲方授权乙方直接与维修单位联系，以便及时维修或维护。乙方增设的附属设施和设备及其维修责任由乙方承担。租赁期满后房屋返还时或因乙方的原因提前终止本协议的，乙方装修的装饰物，能拆除部分，甲方应允许乙方拆除；已与建筑物连为一体的，乙方不予拆除，应无偿转移给甲方或恢复原状。2、乙方在该物业使用过程中，如该物业及内部设施出现或发生故障或损坏时，乙方应及时采取有效措施进行维修并通知甲方，费用由乙方承担。乙方拒不维修，甲方可代为维修，费用由乙方承担。3、本合同有效期内，乙方有权对该物业进行装修，装修设计方案和装修合同各一份报甲方备案。乙方不得因装修或其它原因改变或破坏房屋的主体结构，否则视为违约。4、乙方应以善良管理人和经营者之注意使用该物业，并爱护该物业内部的各项设施，防止非正常损坏。除天灾地变等不可抗力之情形外，因乙方之过失致房屋或设备损坏应负赔偿之责；合同终止时，乙方应当按时交回该物业并保证该物业及内部设施完好，同时结清应当由乙方承担的各项费用。5、乙方在租赁期间必须做到安全生产、依法经营，如发生安全事故造成人、财、物等经济损失，包括刑事责任，均有乙方负责，与甲方无关。六、房屋的转让与转租：1、租赁期间，甲方需转让该物业的部分或全部的，应提前一个月通知乙方。该物业转让他人的，甲方应保证受让人继续履行本合同，在同等条件下，乙方有优先受让权。2、乙方不得擅自将该物业全部转租于他人，部分转租须经甲方同意，但不得超过三分之一，转租期限不得超过本协议约定的期限，否则视为乙方违约，甲方有权终止合同。转租合同一份交甲方备案，乙方因转租行为产生的一切税费及纠纷均由乙方负责。3、甲、乙双方中任何一方法定代表人变更、企业迁址、合并，不影响本合同继续履行。变更、合并后的一方即成为本合同当然执行人，并承担本合同内容之权利和义务。4、本合同的某项条款需要变更时，必须用书面方式进行确定，双方订立补充协议。七、合同的履行及双方责任，即双方权利和义务：1、甲方应保证所出租的该物业及设施完好并能够正常使用；在乙方生产经营期间，凡遇到政府部门要求需对有关设施进行改造时，所有费用由乙方负责。2、在合同期内，甲方不得再次引进同类客户，不得将该物业再行租赁予他人。3、乙方按合同内容交纳租金及其它费用。4、合同有效期内，乙方对所租赁的房屋及设施拥有合法使用权，乙方按照属地化原则，申请注册公司、办理相关证照，经营范围以工商行政管理部门核准为准。合同期满，乙方应在1个月内向工商行政管理部门申请变更或注销乙方在该物业地址注册的企业。5、双方各自办理财产保险，互不承担任何形式之风险责任。八、免责条件与违约责任：（一）免责条件1、因不可抗拒的因素或不可抗力的原因（指“不能预见、不能避免、不能克服的客观情况”），致使本协议不能继续履行或造成损失，甲乙双方互不承担责任。2、因国家政策、政府行为导致双方无法继续履行本合同时，使甲乙双方造成损失的，互不承担责任。但基于乙方在所租赁的该物业上增添的附属设施及乙方无法继续经营产生的损失，政府给予补偿的归乙方所有。3、因上述原因而终止协议的，租金按照实际使用时间计算，不足整月的按天计算，多退少补。（二）违约责任：1、乙方未按双方约定的时间向甲方支付租金和其他应付款项，属于乙方违约，除**所欠款项外，乙方应按应付数额以每日千分之五向甲方支付逾期滞纳金。逾期1个月乙方仍未支付的，则视作乙方中途退租，乙方应按照中途退租的违约条款向甲方承担违约责任。甲方并有权停止乙方使用租赁物内的有关设施，包括水、电、燃气、大门等。2、乙方未征得甲方书面同意，增设附属设施和搭建临时建筑的，或未经职能部门审核批准擅自改变房屋结构，都视作违章搭建，甲方可以要求乙方恢复原状并赔偿损失。租赁期满或乙方原因提前终止合同履行，搭建资产无偿归甲方所有。3、租赁期间，非本协议规定的情况，乙方中途退租的，乙方应于本协议提前终止之前15日向甲方支付违约金，违约金按协议租赁期限未使用部分每一年赔偿1个月（不足一年部分按一年计算）租金的标准计算。若甲方提前解除协议，也以同等条件赔偿乙方。 合同签订后，原告向被告交付了案涉房屋。 2019年，原告曾就案涉合同向法院起诉被告**公司，案号（2019）沪0116民初1135号（以下简称“1135”号案件），本院于同年4月12日出具1135号民事调解书，载明：被告**公司于2019年4月30日前支付原告租金1,120,000元、逾期付款的滞纳金200,000元……。同年5月，因被告未按时履行1135号案件调解书中的付款义务，原告向法院申请强制执行，后双方达成执行和解。 2019年10月28日，双方就前述《房屋租赁合同》签订补充协议一份，约定经甲、乙双方协商一致，对2015年3月18日签订的《房屋租赁协议》部分条款作如下变更，特订立以下补充协议：1、甲方同意乙方租金支付周期从2019年起由年度支付改为季度支付；至本协议生效日起，已付租金按原合同约定支付，未付租金按补充协议约定支付。2、自2019年9月18日起，1-3层（地下室除外）按实际建筑面积每平方米每天1.6元计算，合计7,008,000元；4层以上按原协议计算，合计3,608,000元；两项合计年租金10,616,000元（不含税），即季度租金2,654,000元；（***在2019年10月31日前支付原协议应交未交租金452万，甲方同意2019年度租金按原协议执行）。3、2020年3月18日起，4层以上按实际建筑面积暂定每平方米每天1.3元计算，合计3,796,000元；两项合计年租金10,804,000元（不含税），即季度租金2,701,000元。4、租金支付方式及付款期限和付款金额：租金以每3个月为一个租金周期，每次支付3个月租金，先付后用。乙方在租金周期期满前18日向甲方一次性足额缴纳下期租金。每次支付金额及支付时间详见附表。5、付款日期若遇星期六、日或国家法定假日，则付款期限提前至假日前最后一个工作日。逾期支付的，每逾期一日，则乙方须按到期未付租金的3‰支付违约金。6、乙方如逾期未付租金、物业管理费、水电费及《房屋租赁协议》规定的其他费用，或违反《房屋租赁协议》之规定存在其他违约、侵权行为，甲方可无条件从租赁保证金中扣除未付的金额及逾期违约金，或甲方因乙方之违约行为而遭受的实际费用、损失、损害金额，若扣除租赁保证金仍不足以弥补的乙方应予补足。租赁保证金一经扣除，乙方应在收到甲方通知后3日内立即将租赁保证金补足。若逾期不予补足，视为乙方中途退租。7、乙方追加***个人及上海驰陈投资管理有限公司连带保证担保。8、在房屋租赁协议存续期间，乙方及柜面承包人在本物业项下全部收入（包括但不限于租金收入）纳入甲方专用帐户监管，专用帐户内留存乙方一期的租金金额后方可支用；按季对帐，确保上述物业租金收入直接全部纳入甲方专用帐户监管，优先用于支付甲方租金。柜面承包协议期限为1年，经乙方及相关部门考核合格后续签。9、物业管理中公共设施设备的维护保养、对外协调沟通等，暂定按实际建筑面积每平方米1.20元/月支付，计24,000元/月，全年合计288,000元，由乙方与租金同期缴予甲方或甲方委托的物业公司，具体另行签订《物业管理服务合同》。10、甲、乙双方约定，乙方在生产经营过程中产生的所有垃圾自行清理，并及时保证清理场所的整洁，甲方不再收取垃圾清运费，乙方垃圾堆放和清理点须经甲方书面同意，并接受甲方的监督。11、户外墙立面广告有偿使用，户外广告方案及广告施工方案报甲方及广告主管单位，通过报批后，与甲方另行签订《户外墙立面广告有偿使用协议》。12、乙方须妥善处理好已经转租经营的城家公寓善后工作。13、本协议经甲、乙双方法人**、法定代表人或授权代理人签字生效。14、本协议及附件与《房屋租赁协议》具有同等法律效力。原告、被告**公司及被告***在乙方落款处**签字，被告驰陈公司未**。 补充协议签订后，原告收回地下室使用权，具体时间原告在庭审中陈述为2019年11月，并表示系经过原告与被告**公司协商同意。 原、被告双方确认截止2020年2月的租金，被告**公司已**。2020年2月28日，被告**公司制作《询商函》一份（其未提交该函送达给原告之凭证），就停车场事宜、电费事宜、租金发票事宜、租金支付事宜向原告提出协商意见，其中包括要求原告在收函一周内向被告移交地下室及东南角未动迁地块、为被告**公司承租区域设置单独电表、开具租金发票以及减免因疫情影响的两个月房租等内容。 2020年3月19日至2021年3月11日，被告**公司一方陆续向原告支付共计9,301,000元（但原告认为其中有10万元及2020年6月23日支付的20万元为双方此前调解案件中的违约金以及被告迟延支付租金的违约金）。 2021年4月中旬，原告向被告发函催告租金等，被告**公司于4月18日复函原告：一、我司与贵司是否欠房租及租赁合同能否解除，贵司已向法院起诉，但尚未得到法院判决，所以，贵司与我司租赁协议仍然存续；二、贵司已多次对租赁物进行拉电，已影响我司对承租物的正常使用，并且造成损失。1、第1次停电4月8日凌晨1：21分，停电范围包括城家公寓电梯机房和城家公寓水泵房以及超市1楼至3楼。第2次4月18日13:30分停电。连续停电使超市冷库无法正常运作，沿街商铺和超市内促销活动无法正常开展，被迫中断。3、客户拨打110报警和超市管理者拨打110报警，警员两次出警，***与贵司多次沟通未果。无奈之下，超市只得停止营业。……三、贵司的上述行为给我司造成了巨大的损失……由此，我司处于随时被贵司的行为伤害的危险境地，根本无法正常使用该房屋，国家法律保护的合法权利无法得到保障，因此，我司停止向贵司支付租赁费。 2021年4月26日，原告向被告**公司发出关于解除《房屋租赁协议》的函，上载：……我司于2021年4月14日向贵司发函，告知贵公司我公司已向法院提起诉讼要求解除合同，并要求贵司立即停止在租赁房屋内的违法装修活动。2021年4月18日贵司函复我司，编造我司拉电造成贵司不能营业等虚假事实，并以此为借口声称停止向我司支付拖欠的租金，并继续在租赁房屋内进行违法装修活动。为此，我司再次郑重书面函告如下：一、我司并未对租赁房屋拉电，租赁房屋发生停电系由于贵司电表预充卡余额不足，电表自动停电所致，如由此造成的经济损失依法应当全部由贵公司自行承担。二、贵公司于2021年4月16日晚向我司汇入1万元电费，我司已于第一时间将该费用充值进入贵司电卡，然贵司为造成我司拉电的假象，拒绝恢复电网供电，并擅自启用发电机为租赁房屋供电。贵司私接发电机的行为，将会造成租赁房屋供电网络设备的损坏，存在严重的安全隐患……。三、截止2021年3月10日，贵司共拖欠我司租金4,503,000元、拖欠租金违约金2,322,286元、物业费2,228,000元、水费56,967.76元、电费159,200元、停车费60,380元，合计拖欠我司9,329,833.76元没有支付。鉴于贵司已书面明确停止支付我司租金，已构成根本性违约，我司现正式书面通知贵司，双方于2015年3月18日签订的《房屋租赁协议》及2019年10月28日签订的《补充协议》于2021年4月30日解除。请贵司于2021年5月7日前搬离租赁房屋……。原告提交的快递查询单显示该函件于2021年5月6日签收。 2021年5月1日，原告在案涉房屋处张贴《告示》，上载：本座商场因承租人**公司拖欠我公司巨额租金没有支付，我公司已于2021年4月25日发函解除租赁合同，并已向法院提起诉讼收回租赁房屋，追讨欠付租金。**公司已无权对本座商场进行招商，更无权转租本座商场的任何房屋、商铺，其前述的转租合同均为无效合同。在此，我公司特别提示任何有意向与**公司前述合约入驻商场的商户，请注意自身的法律风险，切勿上当受骗。否则，由此所造成的任何经济损失均由自身承担，与本公司无关。 被告**公司向本院提交次承租人上海B有限公司（以下简称B公司）于2021年6月8日向其发出的交涉函，内容包括：**公司未按约将地下室交付，致使超市客源大量流失……B公司为了向**提供服务不得不每日向大房东（即原告）支付停车费用，更重要的是，使用停车券方式大大降低了**的购物体验，致使超市客源大量流失；二、大房东经常拉闸断电，给B公司经营造成极大困难……2021年4月16日起至2021年6月2日期间，长时间断电致使公司经营困难，不得不停止营业….要求**公司尽快与大房东协商解决地下室及地面场地，尽早取得相关管理权，提出有效措施确保大房东不再以设置关卡的方式阻拦，并确保今后不再发生争吵，务必断绝大房东实施的断电行为，在此之前，B公司有权暂不支付租金，待上述问题解决后，再开始支付租金。同年6月10日，被告**公司与B公司签订《确认书》，确认**公司保证尽快向大房东协调，允许地下室和地面场地免费使用，以及保证今后不再对出入客户实施阻拦；B公司在**公司确实提供地下室及地面场地给客户免费使用（即给予客户进出自由和免费停车）之日起开始向**公司支付租金等。 被告**公司提交一份其委托案外人上海C有限公司对案涉房屋超市商铺以及**4层以上部分装饰工程现状估算报价，金额为42,457,000元。 被告**公司向本院申请调查令，申请调取原告向供电公司缴纳电费的情况，本院审查后予以准许。2021年8月2日，国网上海A公司市场营销部（以下简称松江供电公司）出具情况说明一份，上载：现有用户名称为上***实业有限公司的用户，实际用电地址为松江区九亭镇九杜路289号，为双电源供电用户……该用户采用分期结算的电费付费方式，每个月6日、16日两期预收款，26日根据当月实际抄录电费金额实际结算。另外，松江供电公司还出具2017年1月至2021年7月间，户名为松江区九亭镇九杜路289号用户的电费缴纳清单，清单显示2018年7月至2021年7月，该用电户共缴纳电费2,940,624元。被告**公司提交的证据显示，此期间案外人B公司及城家公司共代其向原告支付电费合计3,301,343元。 诉讼中，被告**公司认为，原告交付的租赁物面积明显不足，故向本院提出司法鉴定申请：1、要求对本市松江区九亭镇九杜路289号房屋1至3层、地下室及北幢4层以上（***楼）建筑面积以及东南面地面场地面积进行测量；2、对上海市松江区九亭镇九杜路289号房屋1至3层**公司实际使用的建筑面积进行测量。本院准许后委托上海建筑科学研究院对案涉房屋进行测绘，鉴定机构于2022年7月22日出具《**（2022）建鉴字第004号鉴定意见书》（以下简称《鉴定意见书》），具体鉴定意见为：九杜路289号房屋地下室一层区域面积3945.24平方米，一层至三层区域面积12,076.74平方米，北幢四层以上区域（含阁楼）面积8361.39平方米，东南面地面场地区域面积为1959.84平方米；九杜路289号房屋一层至三层区域扣除原、被告确认的原告局部使用区域后的面积为11,797.36平方米。各层区域实测面积详见鉴定意见书第6页。后应被告**公司要求，上海建筑科学研究院出具补充意见，案涉房屋一层室外楼梯面积为97.82平方米、门斗面积27.39平方米，门廊面积为15.06平方米；二层室外楼梯面积为97.82平方米。 2022年9月13日，被告驰陈公司向本院代管款专用账户支付3,000,000元，被告驰陈公司和**公司一致表示，此款系驰陈公司自愿代**公司支付，以表示**公司履行案涉房屋租赁合同的诚意，如法院裁判认定**公司应向原告支付合同项下租金，则该笔款项用于向原告支付租金。 诉讼中，原告向本院提出财产保全申请，本院依法出具裁定予以准许。 本院认为，原告与被告**公司之间签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，双方均应恪守。结合查明的事实，本案存在以下争议焦点： 一、租金标准的确定 首先，根据《房屋租赁合同》约定，原告与**公司之间租赁关系系整体租赁；又结合双方签订《补充协议》关于单价及总价的约定，原告交付被告**公司的建筑面积应为20,000平米左右。考虑到案涉租赁物体量大，且原告与被告**公司交接时并未对案涉房屋进行测量及制作书面交接手续，如实际面积与约定面积误差过大，则可能出现双方利益严重失衡之情形，故本院准许了被告**公司的鉴定申请。根据鉴定意见，实际建筑面积为一至三层11,797.36平方米，北幢四层以上区域（含阁楼）面积8,361.39平方米，合计20,340.75平方米，大于合同约定面积。其次，被告**公司提出室外楼梯、门斗及门廊应系其搭建，不应计租。如前所述，案涉房屋系整体租赁，合同约定的租赁范围明确，不应以具体面积来确定租金数额。退一步讲，如被告**公司所述属实，该部分面积仅238.09平方米，也少于原告实际多交付的建筑面积，且鉴定意见所涉面积并未完全考虑公摊面积，即在完全考虑公摊面积的条件下，原告交付的建筑面积还应大于20,340.75平方米，综合考虑以上情况，对被告**公司要求扣减该部分面积的意见，本院不予采纳。案涉房屋租金标准仍应按照合同约定的标准执行。 二、案涉《房屋租赁合同》及《补充协议》是否应当解除 原告认为合同应自其发出的解除函确定的日期即2021年4月30日起解除，解除的依据为被告**公司逾期支付租金等费用。被告**公司抗辩理由主要为原告交付的面积不足、未按约交付用电设施、设备房辅助设备、电表等给被告使用管理、原告未按约交付地下车库和地面场地及原告存在断电等干扰被告经营的违约行为。本院认为，首先，《补充协议》明确约定按照租赁面积计算总价，因此租赁面积系履约双方的重要考量因素。案涉租赁物实测面积之所以符合合同约定的交付面积，是因为实测面积包含了超出产证范围的搭建面积。案涉租赁物为实物交付，交付时，原告已进行隔层搭建，双方签订《补充协议》时也未进行测量，被告**公司发现案涉房屋产证记载面积小于合同约定的面积，据此对原告实际交付面积提出怀疑，向原告提出交涉，具有一定的合理性。原告本应积极回应，消除被告的合理怀疑，但是原告未给出解释，导致合同履行陷入僵局，对此并非**公司过错；其次，《房屋租赁协议》约定，甲方将某于上海市松江区九亭镇九杜路289号房屋1至3层（包含地下室，其中乙方返还地下车库车位10个给甲方免费用）……，《补充协议》约定：自2019年9月18日起，1-3层（地下室除外）按实际建筑面积每平方米每天1.6元计算。《补充协议》从文义解释上来看系地下室不计租，并未改变《房屋租赁协议》中地下室交由被告**公司占有使用的原有约定。因此原告收回地下室的行为使得被告**公司不能以合乎契约目的的方式用益租赁物，原告之给付义务并未完全履行，故被告相应的抗辩予以采纳；第三，案涉租赁合同所涉周期长、面积大，被告**公司的投入较大，相关次承租人较多，综合以上实际情况，并充分考虑到长期租赁合同的稳定性和解除合同的效果，本院认为，合同具备继续履行的条件，对于原告要求合同解除的诉讼请求，不予支持。 三、关于被告**公司应付租金数额及原告主张的逾期付款违约金 根据合同约定的计租时间及双方当事人陈述，2020年3月18日前的租金，被告已经**，双方无争议。后被告**公司陆续向原告支付共计9,301,000元。另，本案原告主张的租金截止至2021年4月30日，后续费用原告表述为房屋占用费，在合同继续履行的前提下，本院将该费用表述调整为租金。根据《补充协议》约定的应付款时间，2020年3月18日至2022年12月17日的租金已到期，计29,954,090元，被告应当支付，扣除被告已支付的9,301,000元，应付款为20,653,090元。原告认为其中有100,000元及2020年6月23日支付的200,000元为双方此前调解案件中的违约金以及被告迟延支付租金的违约金,但原告未就其主张提供证据，该意见不予采纳。关于原告要求被告**公司支付逾期付款违约金的诉请，如上文所述，被告**公司对租赁物面积有合理怀疑，且原告亦未完全按照合同约定履行交付地下室等给付义务，故对原告要求被告**公司支付逾期付款违约金的诉请，不予准许。另，被告**公司抗辩，受2022年3月上海疫情影响，请求减免6个月租金。本院认为，案涉租赁物为经营性用途，疫情会使承租人的营收产生重大减损，且结合原告未完全履行合同约定的交付义务的情形，根据公平原则，酌情减免被告**公司2个月房租，故减免后被告应付到期租金为18,798,403.3元（20,653,090-1,854,686.7元）。 四、关于原告主张的物业费及水、电费 关于物业费，根据《补充协议》约定，由被告**公司于租金同期缴予原告或原告委托的物业公司，具体另行签订《物业管理服务合同》，本案中被告**公司未与原告（或原告委托的物业公司）另行签订《物业管理服务合同》，且原告提交的证据不足以证明其为被告**公司提供了物业服务，故原告的相应诉请，不予准许。关于水、电费用，原告未就其主张的金额进行举证，该项请求缺乏依据，不予准许，双方另行根据被告实际用量进行结算。 关于被告***及驰陈公司是否承担责任 《补充协议》明确约定乙方（被告**公司）追加***个人及上海驰陈投资管理有限公司连带保证担保，***在协议上签字，应当承担相应责任；至于驰陈公司，《补充协议》签订时，被告驰陈公司系有限责任公司（自然人独资），***系其时任法定代表人与唯一自然人股东，***代表驰陈公司做出的担保行为有效，且前述债务亦在保证期间内，驰陈公司也应该承担相应的担保责任。 六、关于地下室及场面地面交付及水、电表交付问题 关于被告**公司要求原告交付地下室的请求，予以支持，理由已在合同是否解除部分论及，不再赘述，其中被告**公司应返还地下车库车位10个给原告免费使用；关于被告**公司要求原告交付场面地面的请求（原告主张共计约3000平方米，其中东南角是1386平方米，根据鉴定报告东南面地面场地区域面积为1959.84平方米），被告**公司提交的《房屋租赁协议》上有手写“东南角未动迁地块，待动迁后场地使用权归乙方使用”字样，且该处加盖了原告公章。被告主张东南角现为原告实际管理的地面停车场，原告则抗辩东南角现为市政绿化。鉴定过程中，原告与被告**公司一致确认东南面地面场地区域为鉴定意见附件5中附图8框线范围，由①（绿化）、②（停车场）区域构成。本院认为，东南面场地①（绿化）区域原告无须交付，但根据合同约定，原告应某2向被告**公司交付案涉房屋东南面②（停车场）区域的地面场地。对于被告**公司要求交付其他场面地面的请求，无合同依据，本院不予支持。另，关于交付案涉房屋水、电表各一只的请求，缺乏合同依据，不予准许。 七、关于被告**公司要求返还多支付的租金的主张 首先，系争合同系整体租赁，且双方就相应的租金已经历诉讼、执行并履行完毕，被告**公司也未提异议；其次，如前文租金支付标准部分所述，案涉房屋租金应该按照合同约定标准执行，被告**公司无扣减理由，故相应反诉主张不予支持。 八、被告**公司要求原告返还多交电费的主张 关于案涉租赁物电费收取情况，原告主张2020年9月11日案涉房屋电表更换为充卡式预付费电表，先付后用，次承租人缴纳后由原告办理代充。松江供电公司出具的清单显示，九杜路289号用户，2018年7月至2021年7月间共缴纳电费2,940,624元。被告**公司提交的证据显示，此期间案外人B公司及城家公司共代其向原告支付电费合计3,301,343元。本院认为，原告为被告及次承租人办理电费代充，应该按实收取，电费由次承租人代**公司支付给原告系双方交易习惯，被告**公司提交的证据能够证明原告多收取电费之事实，多收取部分原告应向**公司返还。被告**公司另表示，双方之间合同所涉租赁范围仅为九杜路289号部分范围，故原告应分摊其自用范围与公用部分电费。本院认为，被告**公司的该部分主张，尚无法证明原告实际使用电费的金额，故对被告**公司关于要求原告分摊自用与公用部分电费的意见不予采纳。根据被告提交的证据，原告应向被告**公司退还多收取的电费金额为360,719元。 九、关于被告**公司主张的地下停车场及地面停车场经营预期利益等损失 地下停车场属于案涉房屋的配套设施，原告虽有交付地下室的义务，但该部分实际系免费使用，被告**公司未支付对价，且相关利益本院已在租金减免部分中予以考虑，被告的该项反诉请求，不予准许。另，关于要求免除2021年5月1日起租金及员工工资损失的诉请，被告**公司证据不足以证明原告关闭电闸或房屋不能正常使用，故该项反诉请求，不予准许。 十、关于合同有效期是否顺延 该项诉请缺乏依据，不予准许，理由已在租赁面积认定部分详述，不再赘述。 据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第六百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款、第一百四十五条之规定，判决如下： 一、本诉原告（反诉被告）上***实业有限公司与本诉被告（反诉原告）上***建设实业有限公司签订的《房屋租赁协议》及《补充协议》继续履行； 二、本诉被告（反诉原告）上***建设实业有限公司应于本判决生效之日起十日内向本诉原告（反诉被告）上***实业有限公司支付截至2022年12月17日的租金18,798,403.3元； 三、本诉被告上海驰陈投资管理有限公司、***对本诉被告（反诉原告）上***建设实业有限公司上述第二项付款义务承担连带保证责任； 四、本诉原告（反诉被告）上***实业有限公司应于本判决生效之日起十日内向本诉被告（反诉原告）上***建设实业有限公司交付位于上海市松江区九杜路289号房屋地下室（上***建设实业有限公司应在接收地下室后向上***实业有限公司提供10个免费使用停车位）及东南面②区域地面场地（②区域范围详见上海建筑科学研究院有限公司公司出具的鉴定报告附件5中附图8）； 五、本诉原告（反诉被告）上***实业有限公司应于本判决生效之日起十日内向本诉被告（反诉原告）上***建设实业有限公司返还2018年7月至2021年7月期间的电费360,719元； 六、驳回本诉原告（反诉被告）上***实业有限公司其余诉讼请求； 七、驳回本诉被告（反诉原告）上***建设实业有限公司的其余反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费69,251元（本诉原告已预缴），由本诉被告上***建设实业有限公司、上海驰陈投资管理有限公司、***共同负担，本诉财产保全费5,000元（本诉原告已预缴），由本诉被告上***建设实业有限公司、上海驰陈投资管理有限公司、***负担，鉴定费103,000元，由本诉被告上***建设实业有限公司负担；反诉案件受理费63,074元（反诉原告已预缴），由反诉原告上***建设实业有限公司负担56,363元，反诉被告上***实业有限公司负担6,711元；各方当事人所负担部分应于本判决生效之日起七日内缴纳本院。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 审　判　长　　朱　炜 审　判　员　　贺美娟 人民陪审员　　*** 二〇二二年十月二十八日 法官　助理　　*** 书　记　员　　*** 附：相关法律条文