1889江苏万业颂建筑工程有限公司与某某咖啡企业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

江苏省徐州市云龙区人民法院

民 事 判 决 书

（2020）苏0303民初1889号

原告：江苏万业颂建筑工程有限公司，住所地徐州市铜山区郑集镇工业园区1011号。

法定代表人：王金山，该公司总经理。

委托诉讼代理人：曹倩，江苏翰公律师事务所律师。

被告：***咖啡企业管理有限公司，住所地徐州市云龙区世茂新界6号楼1-175号。

法定代表人：陈海挑，该公司总经理。

委托诉讼代理人：路晓波，女，1983年11月12日生，汉族，该公司员工，住安徽省蚌埠市五河县。

委托诉讼代理人：李孔亮，江苏苏延律师事务所律师。

原告江苏万业颂建筑工程有限公司（以下简称万业颂公司）与被告***咖啡企业管理有限公司（以下简称云咖啡公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告万业颂公司的委托诉讼代理人曹倩，被告云咖啡公司的委托诉讼代理人路晓波、李孔亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告万业颂公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付给原告拖欠的房屋租金843417元（2017年4月1日至2020年3月31日）及违约金83000元；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告通过徐州世茂置业有限公司（以下简称世茂公司）受让合法拥有徐州市世茂商业外街6－110/6－157/6－158三间房屋的所有权。世茂公司与被告存在租赁关系，根据双方的约定，世茂公司将徐州市世茂商业外街6－110/6－157/6－158房屋的所有权房屋出租给被告作经营使用，面积为545.95平方米。合同其他主要内容包含租期以及租金支付方式。2010年1月27日，世茂公司将房屋的所有权依法转让给原告，并于2020年1月2日向被告发出书面通知，要求被告将2017年4月1日起始的房租交付给原告。截至原告起诉之日，被告共计拖欠房屋租金843417元。后原告多次向被告催讨租金未果，为维护自身合法权益，故原告诉至法院。

被告云咖啡公司辩称：1、原、被告之间不存在租赁关系或事实上的租赁关系。被告是一家专业的创新创业载体代运营管理机构，履行协助委托方征集、招募符合当地产业政策的创业项目入驻办公并提供相应的专业化服务职能。被告的商业模式是通过服务上述创业项目收取服务费用，并根据地方政府及国家科技部门的定期业绩考核，获得不同等级的代运营资质以及对应的绩效奖励。奖励资金来源是科技部、江苏省及徐州市三级科技创业扶持专项资金。被告对租金收益无诉求，也不会租赁第三方房产，否则从运营成本来看便不符合逻辑。原、被告之前并未签订任何房屋租赁合同。被告作为代运营管理机构，所托管的物业载体均系由当地的合作方提供，被告及被告所属集团在全国各地运营的其他载体均属此种情形，仅系一种委托管理上的法律关系。不能因被告占有了原告的房产就推定双方存在事实上的租赁关系。被告成立于2016年，作为云龙区重大招商引资项目，所运营的“云咖啡：互联网+众创空间”系由世茂与区政府协调提供。因此，在原告购买涉案房产之前，被告既未与世茂签署法律上的房屋租赁合同，也不会在原告购买上述房产后与其签订房屋租赁合同。否则原告应提供被告与世茂签订的房屋租赁合同以及被告在原告购买上述房产前出具的“放弃优先购买权声明”。被告只是负责物业载体托管，原告的诉求应该向世茂地产等第三方主张，被告不应该也没有法律上的义务直接向原告支付相应的租金。2、因原告的违法行为及侵权行为，自2020年11月以来的三个月内，每月均造成被告服务的原有创业项目流失，以及新征集的创业项目难以入驻办公，每月损失不下10万元，合计30万元。因原告的恶意诉讼与尚在存续的侵权行为，造成被告未能参加2020年度的绩效考核，绩效考核对应的35万元奖励也因原告的行为而受损。3、在原告购买涉案房产前，被告就已经发现该房屋存在严重的质量问题。因为建设及设计不合理，楼上极易频繁发生外漏的水管爆裂并造成楼下房屋漏水事宜。对此，被告每年都多次向世茂地产及当时的世茂物业提出过这一问题，但房屋质量瑕疵问题一直未能得到解决。原告购买涉案房产后，每逢暴雨季节，这种损失依然存在。当被告再次与世茂地产及世茂物业交涉，对方便以我方不是房屋产权所有人为名拒绝协商，并表示房屋质量问题已经通过降价销售的方式转予新的买房人，也即原告获得的购买价格优惠与房屋质量及前期损失存在紧密的关联性。被告也将房屋质量问题及赔偿情况及时反馈给了原告，期间一直未曾中断过，但上述妨害情形一直存在。经合理计算，自2016年起，我方因此每年而产生的直接经济损失合计不下8万元，迄今已造成的直接经济损失总计不下32万元。4、原告主张权利及租金计算方法有误。原告于2020年3月份才取得涉案房屋的产权证，即使将来原告向对应的第三方主张租金，也应当自其获得产权证之日起计算。原告在购买涉案房产前，世茂地产应该已经将租金情况考虑到了买房价格因素之中，即通过价格优惠，提前照顾到了原告租赁不能的情形，原告不应享有双重获利的权益。综上，请求驳回原告的诉讼请求。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

2019年5月10日，原告万业颂公司作为买受人与世茂公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》三份，约定出卖人将世茂广场商业外街6、SOHO3、SOHO4幢1单元110号、157号、158号房屋出卖给买受人。2020年3月3日，云龙区世茂广场商业外街6、SOHO3、SOHO4号楼1－157/110/158房屋登记在原告名下。2020年1月2日，世茂公司向被告云咖啡公司出具《确认函》一份，载明“贵公司租用我公司开发建设的世茂商业外街六商铺157号、158号、110号三间房，我公司已经通过中建八局第三建设有限公司工程抵款出售给江苏万业颂建筑工程有限公司，根据约定，此三间房自贵司租用以来所有租金，自2017年4月1日起全部付于江苏万业颂建筑工程有限公司，特此确认。”

被告于2016年9月份开始使用涉案房屋（还包括其他房东的房屋一并使用），被告称是世茂公司和云龙区政府协商好后交给被告使用的，被告母公司南京啡咖啡公司与云龙区政府之间存在合同关系，并称云龙区政府通过云盛公司将租金支付给世茂公司，世茂公司将房屋出卖后又支付租金给各个房东，后云龙区政府将房租交给被告由被告代付；本案原告起诉后，被告向云龙区政府反映，云龙区政府让被告与原告签合同并由被告代付租金，云龙区政府把租金交给被告，但前提是房屋没有抵押，本案原告的房屋有抵押所以就一直没有签合同，但是合同模板已经提前做好，被告与其他业主都已重新签订合同并采用代付形式支付租金。

2020年5月11日，被告公司工作人员路晓波通过微信将名称为“***咖啡房租－明细（1）”的文件发送给原告方，该房租明细载明涉案商铺即商街6－110/157/158自2017年4月1日至2020年3月31日房租合计843417元，其中包括付世茂物业费98271元和付业主房租745146元。2020年11月25日，被告公司工作人员路晓波通过微信将名称为“110、157、158徐州世茂广场商街合同模板本…”的文件即涉案房屋租赁合同模板发送给原告方，内容为原告将涉案商街6－110/157/158商铺出租给被告，租期自2017年1月1日至2022年3月31日，装修期自2017年1月1日至2017年3月31日，此期间无需支付租金，同时还载明了租赁合同其他相关事项。后双方未签订正式的书面租赁合同。

本院认为，原、被告之间虽未签订书面房屋租赁合同，但原告通过向世茂公司购买涉案房屋已取得该房屋所有权并实际受让了自2017年4月1日起的房屋租金请求权，被告亦是实际使用该房屋的主体，双方之间成立事实上的房屋租赁关系。被告辩称该房屋系由第三方交付给原告使用，但未提供相关证据，从原、被告双方工作人员微信聊天记录及当事人陈述来看，原、被告已经就签订房屋租赁合同作缔约准备，只是被告以原告的房屋存在抵押为由未最终签订合同，但被告使用原告房屋的事实客观存在，即使被告租用涉案房屋是受第三方的指示，原告也有权选择要求被告支付相应租金。关于原告要求被告支付的租金数额，系根据被告方提供的租金标准计算，因双方未签订合同约定物业费的支付方式，原告亦未举证证明其实际垫付了物业费，故对物业费部分本院不予处理，对原告要求被告支付租金的诉请，本院按745146元予以支持。关于原告主张的违约金，因无相关合同依据，本院不予支持。关于被告主张原告存在侵权行为等，可另行通过诉讼主张，本案不予理涉。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第四百零三条之规定，判决如下：

一、本判决生效之日起十日内，被告***咖啡企业管理有限公司给付原告江苏万业颂建筑工程有限公司租金745146元；

二、驳回原告江苏万业颂建筑工程有限公司其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费13064元，由原告负担3064元，由被告负担10000元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。

审　判　长　　张鑫瑶

人民陪审员　　杨云霞

人民陪审员　　杨振兰

二〇二一年六月二十八日

书　记　员　　刘　铭