某某咖啡企业管理有限公司、江苏万业颂建筑工程有限公司房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

江苏省徐州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）苏03民终6936号

上诉人（原审被告）：***咖啡企业管理有限公司，住所地徐州市云龙区世茂新界6号楼1-175号。

法定代表人：陈海挑，该公司总经理。

委托诉讼代理人：路晓波，女，该公司员工。

被上诉人（原审原告）：江苏万业颂建筑工程有限公司，住所地徐州市铜山区郑集镇工业园区1011号。

法定代表人：王金山，该公司执行董事兼总经理。

委托诉讼代理人：孙立，江苏青创律师事务所律师。

上诉人***咖啡企业管理有限公司（以下简称云咖啡公司）因与被上诉人江苏万业颂建筑工程有限公司（以下简称万业颂公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服徐州市云龙区人民法院（2020）苏0303民初1889号民事判决向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。

上诉人云咖啡公司提出上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。事实和理由：原审判决逻辑混乱、枉法裁判，查明和认定事实不清，采信的证据有误，法律关系适用错误。一、原审判决既认定被上诉人的租金系由云龙区政府支付，却又将房屋租赁关系认定系存在于上诉人与被上诉人之间，存在逻辑上的自我混乱，不应存在双重的房屋租赁法律关系。二、被上诉人恶意诉讼和诉讼期间非法破坏上诉人经营载体的行为，已经给上诉人的正常经营带来重大损失。上诉人多次向一审法院申明，一审法院不理会，判决支持被上诉人的诉讼请求，存在重大失误。三、上诉人迄今为止，从未接收过任何一审法院认为的云龙区政府支付的租金，上诉人与被上诉人之间也不存在房屋租赁合同，一审法院依据错误的推测来认定上诉人与被上诉人间存在事实上的房屋租赁关系，明显有误。四、上诉人对被上诉人房屋的使用属于受云龙区政府授权下的委托运营和管理，上诉人的日常收益来自运营管理期间的绩效奖励，因此，与被上诉人之间并无直接的法律关系。一审法院认定的上诉人与被上诉人之间的事实上的房屋租赁关系有误，让委托运营管理机构即上诉人来承担房租，既没有事实和法律依据，也显失公平。

被上诉人万业颂公司针对上诉人云咖啡公司的上诉，答辩称：上诉人称与云龙区政府存在一些关系，但被上诉人合法占有使用涉案房屋，有权利向房屋使用方索要租金。上诉人与云龙区政府之间的纠纷，不应通过本次诉讼来解决。从世茂公司向上诉人出具的确认函可以看出，涉案房屋系为了抵偿工程款出售给被上诉人，自2017年4月1日起，被上诉人就对涉案房屋合法的占有使用。上诉人公司曾多次与被上诉人就房屋租金洽谈合同签订事宜。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应依法维持。

万业颂公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令云咖啡公司支付拖欠的房屋租金843417元（2017年4月1日至2020年3月31日）及违约金83000元；2、诉讼费由云咖啡公司承担。

一审法院认定事实:2019年5月10日，万业颂公司作为买受人与世茂公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》三份，约定出卖人将世茂广场商业外街6、SOHO3、SOHO4幢1单元110号、157号、158号房屋出卖给买受人。2020年3月3日，云龙区世茂广场商业外街6、SOHO3、SOHO4号楼1－157/110/158房屋登记在万业颂公司名下。2020年1月2日，世茂公司向云咖啡公司出具《确认函》一份，载明“贵公司租用我公司开发建设的世茂商业外街六商铺157号、158号、110号三间房，我公司已经通过中建八局第三建设有限公司工程抵款出售给江苏万业颂建筑工程有限公司，根据约定，此三间房自贵司租用以来所有租金，自2017年4月1日起全部付于江苏万业颂建筑工程有限公司，特此确认。”

云咖啡公司于2016年9月份开始使用涉案房屋（还包括其他房东的房屋一并使用），云咖啡公司称是世茂公司和云龙区政府协商好后交给云咖啡公司使用的，云咖啡公司母公司南京啡咖啡公司与云龙区政府之间存在合同关系，并称云龙区政府通过云盛公司将租金支付给世茂公司，世茂公司将房屋出卖后又支付租金给各个房东，后云龙区政府将房租交给云咖啡公司由云咖啡公司代付；万业颂公司起诉后，云咖啡公司向云龙区政府反映，云龙区政府让云咖啡公司与万业颂公司签合同并由云咖啡公司代付租金，云龙区政府把租金交给云咖啡公司，但前提是房屋没有抵押，本案万业颂公司的房屋有抵押所以就一直没有签合同，但是合同模板已经提前做好，云咖啡公司与其他业主都已重新签订合同并采用代付形式支付租金。

2020年5月11日，云咖啡公司工作人员路晓波通过微信将名称为“***咖啡房租－明细（1）”的文件发送给万业颂公司，该房租明细载明涉案商铺即商街6－110/157/158自2017年4月1日至2020年3月31日房租合计843417元，其中包括付世茂物业费98271元和付业主房租745146元。2020年11月25日，云咖啡公司工作人员路晓波通过微信将名称为“110、157、158徐州世茂广场商街合同模板本…”的文件即涉案房屋租赁合同模板发送给万业颂公司，内容为万业颂公司将涉案商街6－110/157/158商铺出租给云咖啡公司，租期自2017年1月1日至2022年3月31日，装修期自2017年1月1日至2017年3月31日，此期间无需支付租金，同时还载明了租赁合同其他相关事项。后双方未签订正式的书面租赁合同。

一审法院认为，双方之间虽未签订书面房屋租赁合同，但万业颂公司通过向世茂公司购买涉案房屋已取得该房屋所有权并实际受让了自2017年4月1日起的房屋租金请求权，云咖啡公司亦是实际使用该房屋的主体，双方之间成立事实上的房屋租赁关系。云咖啡公司辩称该房屋系由第三方交付给万业颂公司使用，但未提供相关证据，从双方工作人员微信聊天记录及当事人陈述来看，双方已经就签订房屋租赁合同作缔约准备，只是云咖啡公司以万业颂公司的房屋存在抵押为由未最终签订合同，但云咖啡公司使用万业颂公司房屋的事实客观存在，即使云咖啡公司租用涉案房屋是受第三方的指示，万业颂公司也有权选择要求云咖啡公司支付相应租金。关于万业颂公司要求云咖啡公司支付的租金数额，系根据云咖啡公司提供的租金标准计算，因双方未签订合同约定物业费的支付方式，万业颂公司亦未举证证明其实际垫付了物业费，故对物业费部分法院不予处理，对万业颂公司要求云咖啡公司支付租金的诉请，法院按745146元予以支持。关于万业颂公司主张的违约金，因无相关合同依据，法院不予支持。关于云咖啡公司主张万业颂公司存在侵权行为等，可另行通过诉讼主张，本案不予理涉。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第四百零三条之规定，判决：一、判决生效之日起十日内，***咖啡企业管理有限公司给付江苏万业颂建筑工程有限公司租金745146元；二、驳回江苏万业颂建筑工程有限公司其他诉讼请求。

二审期间，上诉人云咖啡公司提交如下证据：云咖啡公司成立至今由云龙区政府支付的全部付款记录，证明云咖啡公司并没有收到任何租金。被上诉人质证认为：真实性有异议，该表格系云咖啡公司单方制作，仅加盖其企业公章。另外，云咖啡公司是否收取云龙区政府的相关房屋租金补助，和本案没有直接关系。即使其没有收到相关补助，也是云咖啡公司与云龙区政府之间的矛盾纠纷。

二审认定的事实与一审法院认定的事实一致。

本院认为，云咖啡公司对实际占有使用涉案房屋不持异议，其工作人员曾向万业颂公司发送涉案房屋租赁合同模板及涉案房屋房租明细，内容为万业颂公司将涉案商铺出租给云咖啡公司，租期自2017年1月1日至2022年3月31日，2017年4月1日至2020年3月31日应付房租745146元。以上说明云咖啡公司与万业颂公司就签订房屋租赁合同作了缔约准备，双方已经确立事实上的房屋租赁关系。故，万业颂公司作为涉案房屋的所有权人，向云咖啡公司主张欠付租金有事实和法律依据，原审法院根据云咖啡公司提供的租金标准确认欠付租金数额，本院予以支持。云咖啡公司称其系云龙区政府托管项目，房租应由云龙区政府和世茂公司协商确定，其与万业颂公司之间不存在租赁合同关系，不应支付租金。同时，云咖啡公司亦主张云龙区政府让其与万业颂公司签合同并由其代付租金，云龙区政府把租金交给云咖啡公司，但前提是房屋没有抵押，因涉案房屋有抵押所以没有签合同。本院认为，云咖啡公司的上述主张，并未举证证明。其与云龙区政府之间的约定，亦不能对抗万业颂公司给付租金的诉请，云咖啡公司与云龙区政府之间的纠纷，可另行解决。原审法院判令云咖啡公司给付万业颂公司租金745146元，并无不当，本院予以确认。

综上，上诉人云咖啡公司的上诉理由和请求不能成立，本院不予支持。原审判决事实认定清楚，适用法律正确，依法应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费13064元，由上诉人***咖啡企业管理有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　　廖伟巍

审判员　　苏　团

审判员　　孟　娟

二〇二一年十一月十九日

书记员　　侯梦池