某某、某某与江苏晟泰置业有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

江苏省仪征市人民法院

民 事 判 决 书

（2020）苏1081民初383号

原告（反诉被告）：***，男，1979年8月3日生，汉族，住仪征市。

原告（反诉被告）：***，女，1978年2月3日生，汉族，住仪征市。

被告（反诉原告）：江苏晟泰置业有限公司，住所地仪征市真。

法定代表人：汪兆明，董事长。

委托诉讼代理人：李峻，江苏天晖律师事务所律师。

第三人：兴业银行股份有限公司扬州分行，住所地扬州市。

负责人：殷明虎，行长。

委托诉讼代理人：钟鸣，男，系该行员工。

原告（反诉被告）***、***与被告（反诉原告）江苏晟泰置业有限公司（下称晟泰置业公司）、第三人兴业银行股份有限公司扬州分行(下称兴业银行扬州分行)商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年3月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）***、***，被告（反诉原告）晟泰置业公司的委托诉讼代理人李俊，第三人兴业银行扬州分行的委托诉讼代理人钟鸣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告***、***向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的商品房买卖合同；2、被告返还房款2002157元；3、被告支付违约金200215.7元；4、被告自2018年9月20日至实际给付之日止，按中国人民银行贷款利率支付原告已付购房款利息；5、解除与第三人签订的贷款担保合同；6、由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告于2018年9月20日与被告签订了商品房买卖合同，向被告购买位于晟泰一品小区56号楼1单元1702号房屋。原告房款已支付完毕，被告应于2019年8月30日前交付房屋，但被告至今未能书面通知原告交付，经原告多次催促才口头通知可以交房。被告已违约超过60日，现原告要求解除购房合同，返还房款，并支付违约金及承担银行利息。原告***、***提供的证据有：1、购房合同一份、补充协议一份，证明双方于2018年9月20日与被告签订购房合同；2、收据一张，证明交纳维修基金；3、增值税发票三张，证明房款已支付完毕。被告晟泰置业公司的质证意见：1、对购房合同及补充协议的真实性无异议，但是我方对合同的签订时间有异议，该合同备案的时间是2018年6月29日，合同约定的付款方式是签订之日支付首付款604687元，在2018年7月20日之前支付剩余房款1390000元。从该份证据来看，不能证明原告有权解除合同；2、对维修基金收据无异议，该收据的出具时间是2018年6月15日，从该时间来看，合同的成立时间是2018年6月15日；3、对三张发票的真实性无异议，第一张发票6月15日，正好与商品房买卖合同约定的首付款交纳时间相吻合，进一步证明双方的买卖合同成立于2018年6月15日。第三人兴业银行扬州分行的质证意见：因我方不是房屋买卖合同的一方当事人，故我方不发表质证意见。

被告晟泰置业公司辩称，不同意解除合同，因为约定解除合同的条件未成就；违约金与逾期利息不能重复主张。被告晟泰置业公司提供的证据有：1、扬州市住房和城乡建设局文件二份，文件规定，每月10日为停工“自查日”，这是政府行为。按照合同第八条的规定，应该据实予以延期；2、快递查询单一份，证明我方按照合同约定的地址于2019年10月31日发出通知，要求原告来收房，但原告拒收。按照补充协议第五条的约定，我方已履行了通知交房义务。原告***、***的质证意见：1、对停工文件的真实性无异议，但对证明目的不认可，停工文件中说明的自检自查的天数，应在开发商建筑房屋时计算在内的，不应另行计算；2、快递单中反应是2019年10月30日邮寄出，入伙通知书中说10月30日交房，怎么能反应当天邮寄当天交房，不能保证我们当天就能收到该份文件。根据合同第八条交付条件的说明，房屋验收合格和房屋综合验收合格等文件，我方没有看到，故10月30日不符合交房条件。邮寄运输单打印件充分说明2019年10月31日16点31分56秒揽件，证明该时间快递员才拿到此快件，该邮件的实际邮寄日期是2019年10月31日。

第三人兴业银行扬州分行述称，原告与我方及被告签订三方贷款担保合同是事实。该案请求法院依法处理，保护第三人的利益。如果解除合同，那么第三人的贷款本金与利息要依法得到保障。第三人兴业银行扬州分行未向本院提供证据。

反诉原告晟泰置业公司向本院提出反诉请求：1、判决反诉被告支付反诉原告逾期付款违约金61295元；2、由反诉被告承担反诉受理费。事实和理由：2018年6月15日，反诉原告晟泰置业公司与反诉被告***、***签订商品房买卖合同，反诉被告***、***除按合同约定支付首期房款外，余款的支付已超过合同约定的付款时间，构成违约，反诉被告***、***应当支付逾期付款违约金。反诉原告晟泰置业公司提供的证据有：1、2018年5月1日定金收据一份，证明2018年5月1日反诉被告交付定金20000元；2、产权人名称变更申请书一份，证明反诉被告***在2018年6月15日向反诉原告申请将反诉被告***增加为产权人；3、对账明细查询结果及POS单一份，证明反诉被告按照合同约定在2018年6月15日向反诉原告交付首期房款以及维修基金计592157元，证据2、3证明双方的买卖合同成立于2018年6月15日，并且实际履行，这也与反诉被告提交的2018年6月15日的首付款发票相吻合；4、2018年9月29日反诉被告交付195000元房款，根据买卖合同中的7月20日应支付房款的约定，该笔195000元逾期71天；5、银行流水一份，反诉被告于2018年10月19日通过按揭的方式支付房屋尾款1195000元。根据买卖合同第六条第三款的约定，反诉被告逾期付款。关于违约责任的计算，应按照合同第七条第二款的约定。反诉被告***、***的质证意见：当时晟泰一品房屋属于紧俏产品，要排队买房，置业顾问的所有陈述，我们都一一执行，置业顾问要求我们交的款项，我们不问缘由直接交出，只想快速选房，我们默认为当时交的所有款项都属于定金，置业顾问当时提供的房屋没有比较满意的楼层，我们就等下一次开盘，故置业顾问要求我们提前支付其所述的金额来锁定价格，防止涨价，我们在定下该房屋之前交的款项都属于定金，我们于2018年9月20日正式与反诉原告签订了购房合同，具体合同中约定交款日期已经和签订日期产生冲突，置业顾问说这个不要管，要求我们按照银行的具体要求抓紧办理贷款，故我们认为反诉原告所述我们逾期付款无法采纳。

反诉被告***、***辩称，双方于2018年9月20日正式签订该商品房买卖合同，我们默认为从此日开始交付首付款。合同第六条第二项中约定，买受人应于2018年7月20日前向出卖人支付剩余房款1390000元整，该条规定与我们签订的商品房买卖合同的日期是冲突的，该合同是格式化合同，故我们认为该交款日期与我们无关。另外一笔195000元是我方于2018年9月29日交给卖方，是第三人通知我们要求补充首付款，因为商业贷款不能全部贷到位，银行审核下来，需要我们补交195000元，我们补交了该款，我方认为这是商业银行进行贷款审核所必须的时间和要求造成的，故我们没有逾期交付。反诉被告***、***未向本院提供证据。

本院经审理认定事实如下：2018年9月20日，原告（反诉被告）***、***与被告（反诉原告）晟泰置业公司签订商品房买卖合同。合同约定，原告***、***购买被告晟泰置业公司位于仪征市，建筑面积186.76平方米，房款2002157元(含公共部位维修基金7470元)。合同还对房款支付、交房时间、双方的违约责任等进行了约定。同日，原、被告双方签订商品房买卖合同补充协议，协议对通知方式等进行了约定。合同签订前后，原告共支付首付款807157元（合同约定首付款604687元，后补交195000元，维修基金7470元），其余房款原告按揭贷款1195000元。原、被告双方对房款已支付完毕不持异议。2019年10月31日，被告以邮政特快专递方式通知原告交房的快件揽投。另查明，2019年5月7日，扬州市住房和城乡建设局发布《关于做好全市建筑工地停工“自查日”安全生产工作的通知》，该通知载明，从2019年5月份起，每月10日为全市建筑工地停工“自查日”。停工“自查日”当天，施工现场严禁进行施工作业活动。2019年7月5日，扬州市住房和城乡建设局再次发布文件，重申上述规定。上述事实，有原告提供的购房合同、补充协议、维修基金收据、房款增值税发票，有被告提供的扬州市住房和城乡建设局文件、快递查询单等证据予以证实。

本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不利擅自解除合同。本案，原、被告双方签订的商品房买卖合同及商品房买卖合同补充协议，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告应当按照约定，全面履行自己的义务。

关于原告方解除合同的条件是否成就。本院认为，双方约定的交房时间是2019年8月30日，这此期间的5月10日、6月10日、7月10日、8月10日是政府部门通知的工程停工“自查日”，依照合同第八条约定，出现出卖方无法控制的政策变动、政府行为影响施工导致出卖人不能按照合同约定的时间交付房屋的，出卖人可据实予以延期，故交房时间应当向后延期4日，延期后的交房时间为2019年9月3日，被告的交房通知快件于2019年10月31日揽投，11月2日上午到达合同约定的原告地址处，但原告拒绝签收，根据补充协议第五条通知方式的约定，应当视为原告11月2日上午收到交房通知。如果原告当时签收交房通知快件，便可知道快件里交房通知载明的交房日期为10月30日，交房日期已届满，原告只需当日下午去被告处收房即可完成房屋交接，然原告拒不签收交房通知快件，实质是拒不接收房屋，有违商业诚信。自2019年9月4日至11月2日，计60日，故本院确定被告交房逾期60日。按合同第九条约定，逾期不超过60日，合同继续履行。不超过60日，即小于或等于60日。因约定的原告方解除合同的条件未成就，故原告要求解除房屋买卖合同的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持，原告要求返还房款并支付利息、解除与第三人签订的贷款担保合同的诉讼请求，本院予以驳回。

关于被告晟泰置业公司是否违约及违约金的计算。本院认为，被告逾期60日交房，构成违约。违约金应当按照合同第九条约定，按原告交付房款的万分之二计算，故被告应向原告支付违约金24025.88元(60天×2002157元×2／10000)，故对原告要求被告支付违约金200215.7元的诉讼请求，本院支持24025.88元，超出部分予以驳回。

关于反诉被告***、***是否逾期付款。本院认为，反诉原告晟泰置业公司与反诉被告***、***双方签订商品房买卖合同的时间是2018年9月20日，此后反诉被告需凭该商品房买卖合同办理按揭贷款，反诉被告支付完首付款后，按揭贷款1195000元经商业银行审核于2018年10月19日支付给反诉原告。从合同正式签订到商业银行按揭款发放，仅一个月时间便办理完毕，反诉原告未能举证证明反诉被告逾期支付房款，故对反诉原告晟泰置业公司要求反诉被告支付逾期付款违约金61295元的诉讼请求，本院不予支持。反诉原告认为双方的房屋买卖合同于2018年6月15日成立，因未能向本院提供证据予以证明，本院不予采信。

综上所述，原告***、***的诉讼请求，除支持部分违约金外，其余驳回；反诉原告晟泰置业公司的反诉诉讼请求，予以驳回。原被告双方签订的涉案房屋买卖合同及其补充协议、原被告双方及第三人签订的涉案房屋贷款担保合同应当继续履行。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

一、被告江苏晟泰置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告***、***支付违约金24025.88元；

二、驳回原告***、***的其他诉讼请求；

三、驳回反诉原告江苏晟泰置业有限公司的反诉诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费24418.98元，依法减半收取12209元，由原告***、***负担12076元(已交纳)，由被告江苏晟泰置业有限公司负担133元，被告负担的部分原告已垫付，由被告江苏晟泰置业有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告***、***133元；反诉案件受理费1332元，依法减半收取666元，由反诉原告江苏晟泰置业有限公司负担(已交纳)。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。

审 判 员　杜志宏

二〇二〇年六月十二日

法官助理　徐美菊

书 记 员　周　瑾