某某、某某与某某泰置业有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书

江苏省扬州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)苏10民终2165号 上诉人（原审原告、反诉被告）：***，男，1979年8月3日出生，汉族，住仪征市。 上诉人（原审原告、反诉被告）：***，女，1978年2月3日出生，汉族，住仪征市。 两上诉人之共同委托诉讼代理人：***，北京市炜衡（南京）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：***泰置业有限公司，住所地仪征市真州镇建安北路**五一花园****楼。 法定代表人：***，董事长。 委托诉讼代理人：**，江***律师事务所律师。 原审第三人：兴业银行股份有限公司扬州分行，住，住所地扬州市维扬路**/div> 负责人：***，行长。 上诉人***、***因与被上诉人***泰置业有限公司（以下简称晟泰公司）、原审第三人兴业银行股份有限公司扬州分行（以下简称兴业银行扬州分行）商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省仪征市人民法院（2020）苏1081民初383号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 ***、***的上诉请求：撤销一审判决，支持***、***的诉讼请求。事实和理由：一、***、***要求解除双方签订的《商品房买卖合同》，符合双方合同约定，应予支持。***、***与晟泰公司于2018年9月20日签订《商品房买卖合同》，约定晟泰公司应于2019年8月30日前交付商品房，同时合同第九条第2款约定：晟泰公司如未按合同规定的期限交付商品房，逾期超过60日后，***、***有权解除合同，晟泰公司应当自***、***解除合同通知到达之日起45日内退还全部已付款，并按***、***累计已付款的10%支付违约金。故根据合同约定，自2019年8月31日起，***公司逾期交房满60日（即截止日期为2019年10月29日），***、***有权解除合同。晟泰公司于2019年10月31日寄出《逸品居小区（晟泰一品）入伙通知书》（以下简称“入伙通知书”)，通知***、***于10月30日前办理交房手续，此时，无论交房时间还是通知寄出时间均已超过60日，且晟泰公司通知的交房时间为10月30日前，该通知的寄出时间却为10月31日，因此按照晟泰公司的交房时间根本无法交房；该邮件于11月2日到达***、***住址时已超过60日，***、***有理由拒绝签收。因此，截至2019年10月29日，晟泰公司逾期交房已满60日，双方约定的解除合同条件已经成就，***、***有权根据商品房买卖合同约定解除合同。二、晟泰公司将扬州市住房和城乡建设局的安全生产日常管理行为作为延期交房的免责事由，无事实和法律依据，一审法院以此认定晟泰公司未逾期交房，系对案件事实认定错误。因为本案中扬州市住房和城乡建设局发布《关于做好全市建筑工地停工“自查日”安全生产工作的通知》并非合同约定的，属于无法控制的“政府行为”，其仅仅是管理部门日常管理行为，完全属***公司可预见范围。在2018年扬州市城乡建设局为加强建筑施工安全监督管理，向各县（市、区）建筑单位也同样下发了《2018年扬州市建筑施工安全专项整治工作方案》，其整治内容中对“施工现场安全生产自查自纠工作”作出了相关规定，故晟泰公司所称“政府行为”是完全可以预见并作出合理规划安排的，其以此作为延期交房的免责事由不能成立，应当依法承担相应的违约责任。综上，一审法院认定事实错误，应当依法予以改判。 晟泰公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，根据扬州市住房和城乡建设局的文件，即2019年5月7日开始，每个月的10日为停工自查日。根据商品房买卖合同第八条的约定，政府行为出卖人可据此予以延期，因此晟泰公司延期交房并未超过60天，***、***的上诉请求缺乏事实依据。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 ***、***向一审法院起诉请求：1、解除双方签订的《商品房买卖合同》；2、晟泰公司返还房款2002157元；3、晟泰公司支付违约金200215.7元；4、晟泰公司自2018年9月20日至实际给付之日止，按中国人民银行贷款利率支付***、***已付购房款利息；5、解除与第三人签订的贷款担保合同。 晟泰公司向一审法院反诉请求：判决***、***支付晟泰公司逾期付款违约金61295元。 一审法院认定事实：2018年9月20日，***、***与晟泰公司签订《商品房买卖合同》。约定，***、***购买晟泰公司位于仪征市，建筑面积186.76平方米，房款2002157元(含公共部位维修基金7470元)。合同还对房款支付、交房时间、双方的违约责任等进行了约定。同日，双方签订商品房买卖合同补充协议，协议对通知方式等进行了约定。合同签订前后，***、***共支付首付款807157元（合同约定首付款604687元，后补交195000元，维修基金7470元），其余房款***、***按揭贷款1195000元。双方对房款已支付完毕不持异议。2019年10月31日，晟泰公司以邮政特快专递方式通知***、***交房的快件揽投。另查明，2019年5月7日，扬州市住房和城乡建设局发布《关于做好全市建筑工地停工“自查日”安全生产工作的通知》，该通知载明，从2019年5月份起，每月10日为全市建筑工地停工“自查日”。停工“自查日”当天，施工现场严禁进行施工作业活动。2019年7月5日，扬州市住房和城乡建设局再次发布文件，重申上述规定。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自解除合同。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》及商品房买卖合同补充协议，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照约定，全面履行自己的义务。关于***、***解除合同的条件是否成就。一审法院认为，双方约定的交房时间是2019年8月30日，此期间的5月10日、6月10日、7月10日、8月10日是政府部门通知的工程停工“自查日”，依照合同第八条约定，出现出卖方无法控制的政策变动、政府行为影响施工导致出卖人不能按照合同约定的时间交付房屋的，出卖人可据实予以延期，故交房时间应当向后延期4日，延期后的交房时间为2019年9月3日，晟泰公司的交房通知快件于2019年10月31日揽投，11月2日上午到达合同约定的***、***地址，但***、***拒绝签收，根据补充协议第五条通知方式的约定，应当视为***、***11月2日上午收到交房通知。如果***、***当时签收交房通知快件，便可知道快件里交房通知载明的交房日期为10月30日，交房日期已届满，***、***只需当日下午去晟泰公司处收房即可完成房屋交接，然***、***拒不签收交房通知快件，实质是拒不接收房屋，有违商业诚信。自2019年9月4日至11月2日，计60日，故确定晟泰公司交房逾期60日。按合同第九条约定，逾期不超过60日，合同继续履行。不超过60日，即小于或等于60日。因约定的***、***解除合同的条件未成就，故***、***要求解除《商品房买卖合同》的诉讼请求，没有事实和法律依据，不予支持。***、***要求返还房款并支付利息、解除与第三人签订的贷款担保合同的诉讼请求，予以驳回。关***公司是否违约及违约金的计算。一审法院认为，晟泰公司逾期60日交房，构成违约。违约金应当按照合同第九条约定，按***、***交付房款的万分之二计算，故晟泰公司应向***、***支付违约金24025.88元(60天×2002157元×2／10000)，故对***、***要求晟泰公司支付违约金200215.7元的诉讼请求，依法支持24025.88元，超出部分予以驳回。 关于***、***是否逾期付款。一审法院认为，晟泰公司与***、***双方签订《商品房买卖合同》的时间是2018年9月20日，此后***、***需凭该《商品房买卖合同》办理按揭贷款，***、***支付完首付款后，按揭贷款1195000元经商业银行审核于2018年10月19日支付给晟泰公司。从合同正式签订到商业银行按揭款发放，仅一个月时间便办理完毕，晟泰公司未能举证证明***、***逾期支付房款，故对晟业公司要求***、***支付逾期付款违约金61295元的诉讼请求，依法不予支持。晟泰公司认为双方的房屋买卖合同于2018年6月15日成立，因未能向法院提供证据予以证明，不予采信。综上，***、***的诉讼请求，除支持部分违约金外，其余驳回；晟泰公司的反诉请求，予以驳回。双方签订的涉案《商品房买卖合同》及其补充协议、双方及第三人签订的涉案房屋贷款担保合同应当继续履行。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、***泰置业有限公司于判决生效之日起十日内向***、***支付违约金24025.88元；二、驳回***、***的其他诉讼请求；三、驳回***泰置业有限公司的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费24418.98元，依法减半收取12209元，由***、***负担12076元，由***泰置业有限公司负担133元。反诉案件受理费1332元，依法减半收取666元，由***泰置业有限公司负担。 二审中，当事人没有提交新的证据。 经审理查明，一审法院认定基本事实无误，本院予以确认。 二审另查明，双方所签《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应当在2019年8月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备已经取得房屋竣工验收备案证明书，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协议同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：2、在交付日期前，买受人未按约按期足额支付商品房价款的，出卖人有权延期交付……3、A.出现出卖人无法控制的政策变动、政府行为、法律法规和规范标准的变化、社会行为的影响施工或导致出卖人不能按照本合同约定的时间、条件及标准交付房屋的。第六条付款方式约定，买受人应于本合同签订之日支付首期房价款人民币604687元；应于2018年7月20日之前支付剩余房价款1390000元；……***、***于2018年5月1日付定金20000元，2018年6月15日付款592137元，2018年9月29日付195000元，2018年10月19日通过按揭方式支付尾款1195000元。 二审再查明，***于2018年6月15日***公司申请增加产权人***，双方所签《商品房买卖合同》备案时间为2018年6月29日。 本案二审的争议焦点：***、***要求解除双方《商品房买卖合同》的诉请能否得到支持？ 本院认为：***、***要求解除双方《商品房买卖合同》的诉请不予支持。理由：首先，双方所签《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应当在2019年8月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备已经取得房屋竣工验收备案证明书，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协议同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……3、A.出现出卖人无法控制的政策变动、政府行为、法律法规和规范标准的变化、社会行为的影响施工或导致出卖人不能按照本合同约定的时间、条件及标准交付房屋的。扬州市住房和城乡建设局于2019年5月7日发布《关于做好全市建筑工地停工“自查日”安全生产工作的通知》，通知要求从2019年5月份起，每月10日为全市建筑工地停工“自查日”。停工“自查日”当天，施工现场严禁进行施工作业活动。该通知属于合同约定的出卖人可据实予以延期的事由，故晟泰公司据此可延期4天。其次，双方所签《商品房买卖合同》第六条付款方式约定买受人应于本合同签订之日支付首期房价款人民币604687元；应于2018年7月20日之前支付剩余房价款1390000元；……虽该合同的落款时间为2018年9月20日，但合同的备案时间为2018年6月29日，故《商品房买卖合同》的具体内容应系2018年6月29日前协商达成，且从首付款的支付时间也能得到印证。由于***、***未能严格按合同约定期限付款，存在迟延，按合同第八条约定在交付日期前，买受人未按约按期足额支付商品房价款的，出卖人有权延期交付。综上，因晟泰公司存在上述两种可延期交付的情形，***、***行使约定解除权的条件并不成就，故***、***要求解除双方《商品房买卖合同》的诉请不予支持。 综上所述，***、***的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费24419元，由上诉人***、***负担（已交）。 本判决为终审判决。 审判长　　*** 审判员　　*** 审判员　　韩　冰 二〇二〇年九月二十九日 书记员　　***