泰州市金某某旅游发展有限公司、某某房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书

江苏省泰州市**区人民法院

民 事 判 决 书

（2021）苏1204民初1946号

原告：泰州市金**旅游发展有限公司，住所地泰州市**区罗塘街道。

法定代表人：顾锡宁，该公司总经理。

委托诉讼代理人：钱越，江苏清越律师事务所律师。

委托诉讼代理人：薛珊珊，江苏清越律师事务所律师。

被告：**，女，1978年8月16日出生，汉族，住泰州市**区。

原告泰州市金**旅游发展有限公司（以下简称金**旅游公司）与被告**房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月21日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告金**旅游公司委托诉讼代理人薛珊珊、被告**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

金**旅游公司向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的商铺租赁合同和补充协议；2.被告返还所经营的坐落于泰州市**区商铺；3.被告给付原告租金、物业费131559.1元，被告承担逾期缴纳租金、物业费的违约金48152.5元；4.被告从2021年2月22日起至实际交房之日止按每日528元支付原告租金和物业费损失；5.被告承担本案诉讼费用。事实及理由：2015年1月11日，原告与被告签订商铺租赁合同1份，被告租赁原告位于泰州市**区㎡,用于经营餐饮，店铺名为“云南石锅鱼”，租赁期限为2015年7月22日至2021年7月21日。2017年12月22日，原、被告签订补充协议1份，约定将承租的商铺变更为A2栋109、108-2、115部分、111号商铺，年租金为185500元，年物业费为7110元，支付时间从2017年12月22日开始，其他按原合同执行。被告从2020年3月22日至今一直未按约定向原告支付租金及物业费。根据双方签订的合同约定，被告应缴纳从2020年3月22日至2021年2月21日租金、物业费合计131559.1元，并承担逾期缴纳租金、物业费违约金48152.5元，合计179711.6元。

**辩称，被告经营的店于2021年2月3日停止营业，当时正值春节，所以只是通过微信与原告方的毛会计讲过退租事宜，原告陈述的其他部分都是事实。被告同意解除合同，也同意交房。疫情期间租金正常减免3个月，所以原告还应再减免1.5个月。被告不存在违约行为，不应承担违约金，且合同约定的违约金过高。被告已经交付了房屋，就不应再承担占用期间的租金和物业费。另外，被告向原告缴纳了押金15000元，应当予以核减。

本院经审理认定事实如下：2015年1月11日，原告金**旅游公司（甲方）与被告**（乙方）签订《商铺租赁合同》1份，约定：1.甲方将北大街文化街区2号楼109、108-2、111、115部分、116-1、116-2商铺出租给乙方使用，商铺总建筑面积为480㎡，并同意乙方经营云南石锅鱼；2.租赁期限自2015年7月22日至2021年7月21日，2015年7月22日至2017年7月21日的月租金为13791.6元（年租金为165500元），2017年7月22日至2019年7月21日的月租金为17916.6元（年租金为215000元），2019年7月22日至2021年7月21日的月租金19541.6元（年租金为234500元），于每季度首月的5日前支付当季租金。每推后一天，乙方需承担相当于当季度租金金额千分之三的罚金，如拖欠至一个月时，甲方有权要求乙方退场，乙方除应补足所欠租金外，还应向甲方支付相当于三个月租金数额的租金违约金（按违约时当期租金标准计算）；3.地下车库维护管理费90000元/年，按季度缴纳，每季度22500元，与租金同时缴纳；4.商铺月综合管理费为720元，乙方同意按季度支付所承租商铺的综合管理费，于每季度首月的5日前支付当季综合管理费。每推后一天，乙方需承担相当于当季度综合管理费金额千分之三的罚金，如拖欠综合管理费至一个月时，甲方有权要求乙方退场，乙方除应补足所欠综合管理费外，还应向甲方支付相当于三个月综合管理费数额的综合管理费违约金，综合管理费违约金与本协议第三条第2项约定的租金违约金可以合并计算；等。

2017年12月22日，原告金**旅游公司（甲方）与被告**（乙方）签订《补充协议》1份，约定：乙方承租甲方的商铺变更为北大街文化街区A2栋109、108-2、115部分、111号，面积395㎡，年租金185500元，年物业费7110元，支付时间从2017年12月22日开始，其他按原合同执行。

2020年8月6日，原告金**旅游公司（甲方）与被告**（乙方）签订《疫情期间商铺租金减免协议》，协议载明：甲方承诺对在疫情期间承租本公司经营用房的中小微企业或个人2020年一季度减免一个半月租金，因租赁时间不可延续，故直接减免租金，免租期内物业管理费用照常缴纳，其他按原合同执行，等。经查，原告的诉讼请求中已减免被告一个半月租金。

合同履行中，被告自2020年3月22日起拖欠原告租金、物业费，2020年3月22日至2021年2月21日期间，仅向原告支付45000元。

另查明：被告于2015年4月9日投资设立了**区溢美德蒸汽石锅鱼店，该店现已注销；

被告于2018年6月1日向原告缴纳了租赁保证金12000元、管理保证金3000元，合计15000元。

以上事实，有《商铺租赁合同书》、《补充协议》、《疫情期间商铺租金减免协议》、工商登记信息、收据以及当事人陈述等证据证明。

本院认为，原告金**旅游公司与被告**签订的《商铺租赁合同书》以及《补充协议》，系当事人真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应按约全面履行义务。根据已查明的事实，被告作为承租人长期拖欠原告租金、物业费，其行为已构成违约，原告可以解除合同，现原告直接以提起诉讼的方式主张解除合同，故涉案合同于起诉状副本送达被告时（2021年4月22日）解除。原告向被告主张2020年3月22日至2021年2月21日期间的租金、物业费的诉讼请求，本院予以支持，具体数额认定如下：2020年3月22日至2021年2月21日期间租金、物业费为176559.1元[（租金185500元/年+物业费7110元/年）÷12个月×11个月]，扣除被告已支付的45000元，尚应给付131559.1元。根据国家发展改革委于2020年5月9日发布的《关于应对新冠××疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》的精神，原告应免除被告2020年上半年3个月房屋租金，故原告还应再减免被告租金1.5个月，即23187.5元（185500元/年÷12个月×1.5个月）。综上，被告应向原告支付2020年3月22日至2021年2月21日期间租金、物业费为108371.6元（131559.1元-23187.5元）。

合同解除后，被告应当腾空租赁房屋并向原告交还租赁房屋，继续占用的，应当参照原合同租金标准向原告支付使用费、物业费。故原告向被告主张自2021年2月22日起至实际交房之日止按每日528元支付原告租金及物业费的诉讼请求，本院亦予以支持。被告虽称其已向原告交付涉案房屋，但未提交证据予以证明，本院不予采信。

关于原告主张的违约金，原、被告签订的《商铺租赁合同》中约定推迟缴纳租金和物业费（综合管理费）至一个月时，原告有权要求被告退场，被告除应补足所欠租金和物业费（综合管理费）外，还应向原告支付相当于三个月租金数额的租金违约金和相当于三个月物业费（综合管理费）数额的物业费（综合管理费）违约金，故原告要求被告支付租金违约金和物业费（综合管理费）违约金合计48152.5元（185500元/年÷12个月×3个月+7110/年÷12个月×3个月）的诉讼请求，本院予以支持。被告辩称无事实和法律依据，本院不予采信。

关于被告主张缴纳的租赁保证金12000元、管理保证金3000元在本案中予以扣减的问题，因原、被告尚未就水电费用进行结算，故此款可待结算时予以扣减，本案中不予理涉。

综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民法典》第五百六十五条、第五百六十六条、第五百七十七条、第七百二十一条、第七百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

一、原告泰州市金**旅游发展有限公司与被告**于2015年1月11日签订的《商铺租赁合同》及2017年12月22日签订的《补充协议》于2021年4月22日解除。

二、被告**于本判决生效后十日内将位于泰州市**区（建筑面积为395㎡）商铺腾空并交还原告泰州市金**旅游发展有限公司。

三、被告**于本判决生效后十日内给付原告泰州市金**旅游发展有限公司2020年3月22日至2021年2月21日期间租金、物业费，违约金合计156524.1元，并支付逾期使用费及物业费（自2021年2月22日起按每日528元计算至实际交房之日止）。

四、驳回原告的其他诉讼请求。

如未按本判决指定的期间履行义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息和延迟履行金。

案件受理费3896元，减半收取计1948元，由原告负担232元，被告负担1716元（原告同意其预交的剩余案件受理费由被告向其直接支付，本院不再退还，被告于本判决生效后十日内向原告支付1716元）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。

审 判 员　孙素华

二〇二一年六月二十三日

法官助理　李德琴

书 记 员　蒋　玮

附：本案适用的法律条文

《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》

第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。

民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。

民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。

《中华人民共和国民法典》

第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。

当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。

第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。

合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。

主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。

第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第七百二十一条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。

第七百二十二条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。