平安银行股份有限公司沈阳分行、某某申请执行人执行异议之诉二审民事判决书

辽宁省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽民终934号 上诉人（原审原告）：平安银行股份有限公司沈阳分行，住所地沈阳市和平区南京北街163甲1。 负责人：**政，该行行长。 委托诉讼代理人：**，该行员工。 委托诉讼代理人：张昉，广东同仁律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：***，男，1964年8月25日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。 委托诉讼代理人：***，辽宁鼎***事务所律师。 原审第三人：***东奥燃料销售有限公司，住所地河北省***市北戴河区安二路1号。 法定代表人：***，该公司总经理。 原审第三人：辽宁城开维港地产开发有限公司，住所地辽宁省沈阳市皇姑区汾河街54号。 法定代表人：**，该公司董事长。 原审第三人：辽宁城开地产集团有限公司，住所地辽宁省沈阳市沈北新区***28号。 法定代表人：**，该公司董事长。 原审第三人：***东奥集团有限公司，住所地河北省***市北戴河区海宁路63号。 法定代表人：***，该公司总裁。 原审第三人：辽宁城置地产开发有限公司，住所地辽宁省沈阳市于洪区白山路60-10号（1门）。 法定代表人：**，该公司董事长。 原审第三人：***，男，1980年5月3日出生，汉族，住辽宁省沈阳市大东区。 原审第三人：**，女，1985年1月18日出生，汉族，住北京市房山区。 原审第三人：**，女，1956年8月24日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。 原审第三人：***，男，1965年8月22日出生，朝鲜族，住辽宁省沈阳市皇姑区。 原审第三人：**，女，1972年10月4日出生，汉族，住辽宁省沈阳市铁西区。 原审第三人：**，男，1962年10月29日出生，汉族，住辽宁省沈阳市大东区。 原审第三人：***，女，1968年3月11日出生，汉族，住辽宁省沈阳市和平区。 上诉人平安银行股份有限公司沈阳分行（以下简称平安银行）因与被上诉人***及原审第三人***东奥燃料销售有限公司（以下简称东奥燃料）、辽宁城开维港地产开发有限公司（以下简称维港公司）、辽宁城开地产集团有限公司（以下简称城开集团）、***东奥集团有限公司（以下简称东奥集团）、辽宁城置地产开发有限公司（以下简称城置公司）、***、**、**、***、**、**、***申请执行人执行异议之诉一案，不服沈阳市中级人民法院（2018）辽01民初1074号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。上诉人平安银行的委托诉讼代理人刘昉，被上诉人***及其委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 平安银行的上诉请求：撤销一审判决、（2018）辽01执异821号执行裁定书；继续执行案涉沈阳市皇姑区；本案诉讼费由***承担。事实和理由：一审判决适用法律错误，本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十九条的规定，***的户籍地址并非案涉房屋所在地，不排除其本人、配偶及其未成年子女名下有其他用于居住的房屋，***亦未提供证据证明上述情形，***不满足前述司法解释规定的条件，一审判决适用该司法解释第二十八条的规定错误；一审判决认定事实不清，根据上述司法解释的规定及物权的排他性原则，只有物权或者准物权才能够排除法院的强制执行，***签署案涉《商品房买卖合同》之前，案涉房屋已办理在建工程抵押登记，***明知该事实而购买案涉房屋，亦未办理产权登记或预告登记，其对案涉房屋仅享有普通债权，不能对抗平安银行对案涉房屋的抵押权，更不能排除人民法院对案涉房屋的强制执行。 ***辩称，平安银行主张适用的《执行异议和复议规定》第二十九条，是特指登记在被执行的房地产开发企业名下的房产提出异议，而一审判决适用的该解释第二十八条是指登记在被执行人名下的房产。本案的被执行人同时也是衩执行的房地产开发企业，即本案同时符合前述两条规定适用情形。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。 原审第三人东奥燃料、维港公司、城开集团、东奥集团、城置公司、***、**、**、***、**、**、***经本院合法传唤未到庭应诉。 平安银行向一审法院提出诉讼请求：请求法院撤销一审法院（2018）辽01执异821号执行裁定书，判令继续执行本案。事实和理由：执行裁定中止对案涉房屋的执行是错误的。其理由如下：本院（2016）辽民初76号民事判决书第五项明确判决：平安银行对维港公司提供的坐落在沈阳市皇姑区崇山西路12-5号等88套、面积22,509.01平方米（明细详见抵押物清单）的在建工程、及沈阳他项（2015）第0083号《土地他项权利证明书》项下国有土地使用权面积6704.26平方米享有抵押权，并在上述第一、二、三项债权本金2.3亿元及相应利息、逾期利息、复利和实现债权费用范围内就抵押物享有优先受偿的权利。本院上述判决确认平安银行享有优先受偿权的88套房产中包括***提出异议的位于沈阳市皇姑区产。因此，平安银行对案涉房产享有抵押权和优先受偿权。根据《执行异议和复议规定》第二十七条规定：申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的执行异议不予支持。法院对案外人***提出的执行异议应不予支持，但一审法院却支持了案外人的执行异议，作出中止对案涉房屋的执行的裁定，违反该条规定。 一审法院经审理查明：2015年9月2日，维港公司作为抵押人，平安银行作为抵押权人，对位于沈阳市皇姑区崇山西路12-5号等88套在建工程办理了在建工程抵押登记，担保债权金额为2.3亿元。 2017年9月15日，本院作出（2016）辽民初76号民事判决书，判决第五项：平安银行对维港公司提供的坐落在沈阳市皇姑区崇山西12-5号等88套、面积22,509.01平方米（明细详见抵押物清单）的在建工程、及沈阳他项（2015）第0083号《土地他项权利证明书》项下国有土地使用权面积6704.26平方米享有抵押权，并在上述第一、二、三项债权本金2.3亿元及相应利息、逾期利息、复利和实现债权费用范围内就抵押物享有优先受偿的权利。 该案判决作出后，依据本院（2018）辽执6号执行裁定书，一审法院于2018年2月11日立案执行，执行案号为（2018）辽01执171号。本院在诉讼中于2016年11月11日保全查封被执行人维港公司位于沈阳市皇姑区屋。在执行过程中，案外人***向一审法院提出执行异议，一审法院于2018年7月12日作出（2018）辽01执异821号执行裁定书，裁定中止对位于沈阳市皇姑区屋的执行。申请执行人平安银行不服该裁定，诉至一审法院。 另查明，2014年7月26日，***与维港公司签订《商品房买卖合同》，约定***购买位于沈阳市皇姑区，建筑面积298.05平方米，总金额333万元。2015年6月19日，维港公司为***开具了金额为333万元的销售不动产统一发票。***提交了银行交易明细两份，证明其于向维港公司支付传问购房款。***于2014年9月2日办理了案涉房屋的入住手续，签订了装饰装修管理服务协议，交纳了物业费、供暖费。此外，***提交了入住后发生的部分水电费、物业费、燃气费收据及***发票、社区委员会出具的居住证明及案涉房屋照片，用于证明其实际占有使用案涉房屋。 一审法院认为，本案的争议焦点为案外人***就案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权利。《执行异议和复议规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案应按照上述规定予以审查。首先，***与维港公司签订的《商品房买卖合同》合法有效。该合同的签订时间在案涉房屋被人民法院查封之前。其次，根据***提供的银行明细及销售不动产统一发票可以认定***已经按照合同约定支付了全部购房款。且根据***提交的入住手续、交纳物业费、***等费用的票据，可以证明***在案涉房屋被查封前已经合法占有该房屋。最后，案涉房屋无法办理过户登记，故未办理过户登记并非买受人***自身原因所致。综上所述，本案***的情形符合《执行异议和复议规定》第二十八条的规定，其对案涉房屋享有的权利足以排除法院的强制执行。 关于平安银行主张其对案涉房屋享有抵押权应当优先受偿的问题。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释［2002］16号）规定：人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。据此规定，建筑工程款优先受偿权优先于抵押权和其他债权，而建筑工程款优先受偿权不能对抗已经交付全部或大部分购房款的购房者。本案中***系购买案涉房屋的消费者，已经支付了全部购房款并实际占有案涉房屋，符合上述规定的情形。此外，***签订《商品房买卖合同》的时间及入住时间均在平安银行为案涉房屋设立抵押权登记之前。因此，虽然平安银行对案涉房屋享有抵押权，但不足以影响***对案涉房屋享有足以排除强制执行的权利，故其诉讼请求一审法院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十三条、《执行异议和复议规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回平安银行的诉讼请求。案件受理费33,440元，由平安银行负担。 本院经审理查明，原审认定事实属实。 本院认为，因案外人***提出异议，一审法院裁定中止对案涉房屋的执行，平安银行提起申请执行人执行异议之诉，人民法院应审查案外人***对案涉房屋是否存在实体权利，以及该实体权利能否排除强制执行。 关于***对案涉房屋的实体权利，即***与维港公司之间就案涉房屋的商品房买卖关系。***与维港公司就案涉房屋签订了《商品房买卖合同》，一审判决认定该合同有效并无不当。***向一审法院提交了案涉房屋的销售不动产统一发票及银行明细，一审判决认定***已经支付了购房款正确。综上，可以认定***对案涉房屋享有实体权利。 关于***对案涉房屋的实体权利能否排除强制执行。《执行异议和复议规定》第二十七条规定：申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。根据上述第二十七条的规定，案涉房屋的申请执行人平安银行，虽然对该房屋享有抵押权，但作为案外人的***，其购买案涉房屋的情形，即***在人民法院对案涉房屋查封之前已签订合法有效的书面买卖合同并合法占有该不动产、已支付全部价款、非因***自身原因未办理过户登记，符合《执行异议和复议规定》第二十八条的规定，属于上述第二十七条中规定的司法解释另有规定的情形。因此，一审判决以《执行异议和复议规定》第二十八条的规定认定***对案涉房屋所享有的实体权利足以排除平安银行对该房屋的强制执行，并无不妥。平安银行提出的一审判决认定事实不清、适用法律错误的上诉主张，本院不予支持。 综上所述，平安银行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）**规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费33,440元，由平安银行股份有限公司沈阳分行负担。 本判决为终审判决。 审判长　高　　　　菡 审判员　黄　 立　 君 审判员　赵　 碧　 涛 二〇一九年六月二十五日 书记员　***（代）