某某、某某等房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书

大连市沙河口区人民法院

民 事 判 决 书

（2021）辽0204民初2738号

原告：**，男，1978年1月11日出生，汉族，住大连市沙河口区。

委托诉讼代理人：刘君武，辽宁沐闻律师事务所律师。

被告：**，女，1959年4月1日出生，汉族，户籍地辽宁省庄河市，现住大连。

委托诉讼代理人：李升斌，上海市协力（大连）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：张凯智，上海市协力（大连）律师事务所律师。

被告：张福连，男，1979年2月24日出生，汉族，住黑龙江省望奎县。

第三人：大连饰嘉装饰设计工程有限公司，住所地大连市沙河口区会展路61号3-301号。

法定代表人：王雪强，经理。

原告**与被告**、张福连房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。法庭审理后本院依法追加大连饰嘉设计工程有限公司为本案第三人。原告**的委托诉讼代理人刘君武、被告**的委托诉讼代理人李升斌、被告张福连到庭参加诉讼，第三人大连饰嘉装饰设计工程有限公司经本院合法送达无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。

**向本院提出诉讼请求：请求法院判令**、张福连1.解除房屋租赁合同；2.赔偿恢复房屋装修改造费用305299元及改造房屋期间的租金损失26666元；3.支付拖欠的物业费11667.8元、水费1146元、电费169元；4.赔偿单方违约的违约金26666元；5.赔偿律师费2万元。事实和理由：2018年4月13日，我与**签订房屋租赁合同，合同约定**租赁我位于大连市沙河口区房屋。租赁期限为5年，自2018年5月20日起至2023年5月19日止，年租金32万元。后**自行对房屋进行装修改造，直至2020年5月张福连要求继续租赁该房屋。2020年10月被告单方提出终止房屋租赁合同。但被告没有按照房屋租赁合同的约定，对房屋租赁期间进行恢复装修改造，并拖欠租赁期间的物业费、水电费。我多次找被告一协商解决，但**说此事与已无关。张福连也一直推诿搪塞，后来索性不接电话。我的房屋因二被告的行为不能继续出租使用，给我造成了很大的经济损失。

**辩称，一、**时任饰嘉公司的法定代表人，与**签订的房屋租赁合同系履行职务行为，案涉房屋的使用、收益等权益全部归于饰嘉公司。在**已经退出饰嘉公司后，不应由**个人继续承担案涉房屋租赁合同的权利义务。

1.2018年，**作为饰嘉公司的法定代表人与**签订案涉房屋租赁合同，实际上是饰嘉公司作为办公场所经营使用。**签订租赁合同是履行职务行为，并非**个人租赁案涉房屋，**对该情况是明确知晓的。**将案涉房屋作为饰嘉公司的实际经营场所，房屋的使用收益等全部权益均由饰嘉公司获得，实际上饰嘉公司才为本案租赁合同的相对人，而并非**个人。因饰嘉公司的原因，由**实际支付租金，但每一笔租金均计入饰嘉公司的账上，支付主体也应认定为饰嘉公司进行支付。

2.2019年11月，**因身体原因将所持饰嘉公司股份全部对外转让并退出饰嘉公司，不再担任法定代表人。案涉租赁合同的承接方实际上并没有变化仍应为饰嘉公司，**不能以签订合同主体而要求**个人继续承担案涉租赁合同的权利义务。

在**提交的微信记录中也同样显示，是由饰嘉公司做出的不再继续租赁房屋的公告并表示会结清物业费，由此可见，案涉房屋租赁合同确为饰嘉公司承租并由其承担租赁合同的全部权利义务，而非**个人。

3.另外需向法院说明的是，**作为饰嘉公司的法定代表人在案涉房屋所在楼层一共签订了三份房屋租赁协议，即会展路61号3单元3层1号、2号、3号，在**退出饰嘉公司后，3层2号、3号房屋，饰嘉公司均与房主签订了补充协议，明确约定了由饰嘉公司继续承担租赁协议的权利义务，可以看出，**实际上均是代表饰嘉公司与房主签订房屋租赁协议，而非个人行为。本案的房屋因**个人原因并未与饰嘉公司签订上述补充协议，但**对此事也是明知的。

二、即使法院认定签订租赁合同是**的个人行为，那么案涉租赁合同的权利义务已由饰嘉公司及张福连承继，**同样不应再继续承担租赁合同的权利义务。

1.被告**将饰嘉公司股权转让后，已于2020年1月19日通知原告退出饰嘉公司，房屋租金由新的法人承继，且**予以同意。在**退出后，**找张福连在案涉租赁合同上签字摁手印，且在饰嘉公司搬离房屋前，是由饰嘉公司向**支付租金，前述事实可以证明案涉租赁合同的权利义务已由饰嘉公司和张福连承继，**在本案前两次庭审中也均予以认可，在此情况下，**不应再承担本案的责任。

2.**同意张福连承继承租人义务的行为，属于变更承租人，而非**所说的转租。法律意义上的转租行为是指承租人将房屋转租给次承租人后向次承租人收取租金的行为。本案中的**实际上已经明确不再作为承租人租赁房屋，由张福连作为承租主体向**继续支付租金，且**也实际收取了张福连的租金。故即使法院认定案涉租赁合同的签订是**的个人行为，那么也因承租人已变更为张福连以及**当庭认可承租人的义务由张福连承继，则2020年5月之后，案涉租赁合同的承租主体已并非**，**不应再对租赁合同后续的权利义务承担任何责任。

综上所述，无论**签订租赁合同的行为性质如何，其均已不再继续承担案涉租赁合同的权利义务，**要求**履行租赁合同的权利义务没有事实上和法律依据。

张福连辩称，2020年1月1日我接手饰嘉公司，我不认识**。这期间房租都是按季度支付的，也都是以饰嘉公司的名义支付的。2020年11月6日我把我在公司的股权全部转给王雪强，债权债务都由饰嘉公司承担。

大连饰嘉装饰设计工程有限公司未提交书面意见。

本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

2018年4月13日，**与**签订房屋租赁合同，约定**承租**位于沙河口区房屋，租赁期限5年，从2018年5月20日至2023年5月19日，年租金32万元，付款方式为年付款，押金为4万元，物业费、取暖费、水电费等由**负担。承租人如终止合同，应提前两个月通知，并赔偿一个月租金作为违约金。

合同签订后，**将案涉房屋交付给**，案涉房屋由大连饰嘉装饰设计工程有限公司（以下简称饰嘉公司）用作办公室。4月29日，饰嘉公司将经营场所从沙河口区五一路105号变更为案涉房屋。**系饰嘉公司法定代表人。2019年12月1日，**与大连德善装饰工程有限公司签订股权转让合同，约定**将其在饰嘉公司的股份转让给大连德善装饰工程有限公司，12月24日，饰嘉公司股东由**、孙思亮变更为马光富、王雪峰、张福连和孔芳钦，法定代表人由**变更为张福连。股权转让变更后，张福连在原租赁合同**签字处后面又签字。2020年11月6日饰嘉公司股东变更为王雪峰，法定代表人由张福连变更为王雪强。**任饰嘉公司法定代表人期间，租金已由**支付。2020年1月19日，**通过短信告知**，其已从饰嘉公司退出，从5月20日起房租由新法人王雪峰负担。**回复依据合同约定，11月20日支付下一年度租金，逾期走法律程序，欠缴的2020年物业费、水电费等一并交齐。同日**亦将同样内容的短信发送给张福连。2020年10月19日，饰嘉公司通过微信告知**及302、303业主，公司由于疫情导致业务量下降，无法正常经营，房租到期之日起不再续租，房屋押金可用于房屋恢复使用，不必返还。

另查，**与**签订租赁合同的同时，又与相邻房屋302和303的业主签订租赁合同。**的301号房屋和相邻的302、303房屋在与**签订合同前已由前承租人打通用作办公使用，**与302号和303号房屋业主签订的租赁合同中盖有饰嘉公司公章。**提供的租赁合同没有饰嘉公司的公章，张福连提供的租赁合同在首部和尾部盖有饰嘉公司的公章。从该份合同中可以看出，打印文字及书写文字均覆盖公章。

本院认为，本案案涉房屋租赁合同系当事人真实意思表示，不违法效力性强制性法律的规定，系有效合同。本案争议的焦点在于**、张福连先后与**签订的房屋租赁合同系个人行为还是法人行为。

2018年4月13日，**与**签订房屋租赁合同时，饰嘉公司已成立，**系饰嘉公司的法定代表人，在饰嘉公司将经营场所变更为案涉房屋时，**与**签订房屋租赁合同应当视为代表饰嘉公司的职务行为。张福连提供的租赁合同中打印文字及书写文字均覆盖公章，表明先有公章后有内容，在签订合同时饰嘉公司公章即盖章在合同中，**在签订这份合同时是加盖有饰嘉公司公章的。2019年末，饰嘉公司变更后的法定代表人张福连在原合同上签字，应当视为饰嘉公司继续承租案涉房屋。结合饰嘉公司系承租301号、302号、303号打通的房屋，而302号和303号房屋租赁合同系出租人与饰嘉公司签订，故**和张福连先后与**签订房屋租赁合同应当认定为代表饰嘉公司的职务行为。**请求法院判令解除与**和张福连的租赁合同并赔偿损失等，本院不予支持。

根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民法总则》第六十一条、《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：

驳回原告**的诉讼请求。

案件受理费7174元（**已预交），由**负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。

审　判　长　　张文峰

人民陪审员　　刘　佳

人民陪审员　　王敬君

二〇二二年一月七日

书　记　员　　王　璐