**与**、***等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

大连市沙河口区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)辽0204民初5416号 原告：**，女，1969年1月28日出生，汉族，住大连市沙河口区。 委托诉讼代理人：***，辽宁诚高律师事务所律师。 委托诉讼代理人：**，辽宁诚高律师事务所律师。 被告：**，女，1959年4月1日出生，汉族，户籍地辽宁省庄河市，现住大连。 委托诉讼代理人：***，上海市协力（大连）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，上海市协力（大连）律师事务所律师。 被告：***，男，1980年10月14日出生，汉族，住辽宁省灯塔市。 被告：***，男，1979年2月24日出生，汉族，住黑龙江省***。 被告：***，男，1976年10月9日出生，汉族，住大连市中山区。 被告：大连饰嘉装饰设计工程有限公司，住所地大连市沙河口区会展路61号3**3层3号，统一社会信用代码：912102027234614688。 法定代表人：***。 原告**与被告**、***、***、***、大连饰嘉装饰设计工程有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年6月7日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告**的委托诉讼代理人***、**、被告**的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。被告***、***、***、大连饰嘉装饰设计工程有限公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 **向本院提出诉讼请求：1.解除原告与五被告签订的房屋租赁合同；2.请求判令第一、二、三、五被告共同支付原告2020年11月20日至房屋租赁合同解除之日的租金，按每日1151元计算，暂计算至2021年6月19日为244012元；3.请求判令第一、二、三、五被告共同支付原告自2020年11月20日起以上述第二项诉请租金为基数，按照年利率15.4%的违约金至租金付清之日；4.判令请求判令第一、二、三、五被告共同共同支付原告租赁房屋楼梯、卫生间、厨房等房屋结构及空调、水电线路的屋内设施恢复原状费用472452.19元；5.请求判令第一、二、三、五被告共同支付原告拖欠的水电等能源物业费共计23673.8元；6.请求判令第一、二、三、五被告共同支付原告因拆卸空调导致案涉房屋内自来水管、暖气管、冻裂造成的损失5410元；7.判令第四被告对上述款项承担连带清偿责任；8.判令五被告共同承担案件受理费及评估费。 事实和理由：原告与案外人**分别系位于大连市沙河口区会展路61号3**3层3号、2号房屋的所有权人。案外人**全权委托原告代办会展路61号3**3层2号房屋的出租。2018年4月13日，五被告作为共同承租人与原告签订《房屋租赁合同》，向原告租赁上述两套房屋用于被告五饰嘉装饰公司办公使用。合同约定：租赁期限5年，自2018年5月20日至2023年5月19日；租金标准为302室每年18万元、303室每年24万元，两套房屋每年合计租金42万元，租金支付方式为年付。被告一、被告二、被告三、被告四在案涉房屋租赁期间均担任过被告五饰嘉装饰公司的股东。《房屋租赁合同》签订后，原告于当日向被告交付了两套租赁房屋。被告接收房屋后，将两套租赁房屋与一并向案外人租赁的与案涉两套房屋毗邻的会展路61号3**3层1号房屋三套房屋进行整体装修改造，主要为：1、将三套房屋原有独立入户门封闭，另行开通统一入户门；2、将三套房屋原有楼梯拆除，另行建造统一楼梯；3、改变三套房屋原有厨房、卫生间等室内结构及上、下水管线设施；4、将案涉两套房屋原有空调设施拆除至今未恢复安装；5、其他改造内容。《房屋租赁合同》履行的头两个租约年（2018年5月20日至2020年5月19日），五被告如约每年支付一次租金。自第三个租约年即2020年5月20日起，五被告以资金周转困难为由向原告提出每半年支付一次租金的请求，原告出于体谅被告困难、和谐履约的善意考虑，同意了被告的请求。五被告支付的最后一笔租金的截止时间为2020年11月19日。租金到期后，2020年11月底，原告找被告续付下期租金，不料被告己将租赁房屋内的物品搬运一空，人去楼空。原告逐个电话联系所有被告，均拒绝接听。五被告在未向原告履行任何告知义务、未将租赁房屋结构及设施恢复原状、未结清能源费用、未办理任何房屋交接手续的情况下中途毁约，一走了之。五被告的行为严重违约，给原告造成了重大经济损失，致使原告合同目的己无法实现，原告依据合同约定有权解除合同，并要求五被告承担相应违约责任。综上所述，原告为依法维护合法权益，特诉至贵院，恳请支持全部诉讼请求。 **辩称，一、本案原告提供的房屋租赁合同实际上租赁房屋是两套，一套房屋所有权人是原告**、另一套房屋所有权人是**，但该份房屋租赁合同仅有**的签名，原告提供的**授权出租的委托书没有日期且也无法确定真实性，**所有房屋是否与被告形成房屋租赁合同关系与本案无关，而且**也未对自己房屋授权原告提出诉讼，故**所有房屋的租赁事宜，不应在本案中处理。二、被告**时任大连饰嘉装饰设计工程有限公司的法定代表人，与原告签订的房屋租赁合同系履行职务行为，案涉房屋的使用、收益等权益全部归于饰嘉公司。在被告已经退出饰嘉公司后，不应由被告个人继续承担案涉房屋租赁合同的权利义务。在与本案相关联的另一套房屋租赁合同纠纷中，贵院已作出（2021）辽0204民初2738号民事判决，认定原告与被告签订的《房屋租赁合同》，系被告履行的职务行为，不应再由被告个人承担相应责任，该判决现已生效。三、即使法院认定签订租赁合同是被告的个人行为，那么案涉租赁合同的权利义务已由饰嘉公司及其他被告承继，被告同样不应再继续承担租赁合同的权利义务。综上所述，无论被告签订租赁合同的行为性质如何，其均已不再继续承担案涉租赁合同的权利义务，原告要求被告履行租赁合同的权利义务没有事实上和法律依据，恳请贵院依法驳回原告针对被告的全部诉请。 ***、***、***、大连饰嘉装饰设计工程有限公司均未提交书面答辩意见。 当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院对原告提供的《房屋租赁合同》、补充协议、大连市房地产权证〔权证号：（沙私有）2010509911-2〕、大连市房地产权证〔权证号：（沙私有）2009517671〕、《房屋租赁委托》及委托人身份证明、商品房买卖合同、电费缴费增值税电子普通发票、物业费缴费增值税普通发票、情况说明、**费用证明、**暖气管道商品付货清单及微信付款记录、**刮大白费用收款收据及微信付款记录、企业信用信息公示报告、案涉租赁房屋现状照片、《工程造价鉴定意见书》〔辽东鉴字（2022）第027号〕、鉴定费发票组织质证并进行审查，上述证据内容相互关联，本院予以在卷佐证。 根据当事人**和经审查所确认的证据，本院认定事实如下：案涉两套房屋位于大连市沙河口区××路××号××**××层××号、大连市沙河口区会展路61号3**3层3号。其中，大连市沙河口区××路××号××**××层××号房屋产权人为案外人**，大连市沙河口区会展路61号3**3层3号产权人为原告**。 2018年4月13日，原告**（甲方）与被告**（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：被告承租大连市沙河口区××路××号××**××层××号、大连市沙河口区会展路61号3**3层3号两套房屋作为办公使用；租赁期限为5年，自2018年5月20日起至2023年5月19日止；租金标准为302室每年18万元，303室每年24万元，租金支付方式为年付；若乙方没有按时支付租金，应按所欠租金的日千分之三支付违约金，乙方并且承担一切相关的法律诉讼费用，如律师费、诉讼费、执行费、保全费、评估、保险、保管、提存、**、公告、鉴定等等相关法律费用；乙方负责物业费、取暖费、水、电等房屋租赁期间的一切相关费用（如乙方租赁期满或提前终止合同必须及时提前补交租赁期间应负责的相关费用）；租赁期间，若乙方提出终止合同，应提前两个月书面通知原告，并赔偿一个月的租金给原告作为违约金。并且在提出终止合同前恢复房屋室内室外原有原告购买时的初始面貌（如楼梯、卫生间、厨房等等）以及室内使用设施的正常使用，如：水、电、煤气、暖气地热、空调等等一切室内设施，若房屋室内设施不能正常使用须予以更换恢复正常使用；乙方无故拖欠租金达5天，甲方有权终止合同收回房屋，乙方应赔偿原告损失，并不退还房屋抵押金；房屋押金7万元整；双方还约定了其他权利义务。被告**在该合同第一页“承租方”及尾页落款处签字，合同落款处加盖有大连饰嘉装饰设计工程有限公司的公章。被告***、***、***也均在合同第一页“承租方”及尾页落款处签字，被告**当庭**，该三人的签字形成于2019年11月被告**将所持饰嘉公司股份全部对外转让给大连德善装饰工程有限公司并退出饰嘉公司之后。 合同签订后，原告将案涉房屋交付给被告大连饰嘉装饰设计工程有限公司，饰嘉公司在接收房屋后，将两套租赁房屋与一并向案外人租赁的与案涉两套房屋毗邻的会展路61号3**3层1号房屋三套房屋进行整体装修改造，主要为：1、将三套房屋原有独立入户门封闭，另行开通统一入户门；2、将三套房屋原有楼梯拆除，另行建造统一楼梯；3、改变三套房屋原有厨房、卫生间等室内结构及上、下水管线设施；4、将案涉两套房屋原有空调设施拆除至今未恢复安装。《房屋租赁合同》履行的头两个租约年，即2018年5月20日至2020年5月19日的租金已支付完毕，第三年租金已支付至2020年11月19日。 2019年12月1日，**与大连德善装饰工程有限公司签订股权转让合同，约定**将其在饰嘉公司的股份转让给大连德善装饰工程有限公司。 2019年12月24日，饰嘉公司股东由**、***变更为***、***、***和***，法定代表人由**变更为***。 2020年8月4日，被告***向原告出具《房屋租赁合同》之补充协议，该协议载明乙方（承租方）为被告***，丙方为***公司（未注明），该协议约定：2018年4月13日，乙方与甲方（原告**）签订《房屋租赁合同》，乙方作为承租人租赁甲方房屋用于丙方办公使用；乙方与丙方作为共同承租人，按照《房屋租赁合同》约定向甲方连带承担承租人的责任和义务；**（被告***）自愿为乙方、丙方应履行的《房屋租赁合同》项下全部承租人义务向甲方提供不可撤销的连带保证责任；保证范围：**向甲方承担保证责任的范围包括但不限于租金、租赁押金、《房屋租赁合同》第二条第4款所述承租人应付的违约金及全部费用；保证期间：**向甲方承担保证的期间为两年，自《房屋租赁合同》约定租赁期限届满次日起满两年。***在该协议落款处签字并按捺手印。 2020年10月19日，饰嘉公司通过微信告知大连市沙河口区会展路61号3**301号房屋房主**及本案原告，公司由于疫情导致业务量下降，无法正常经营，房租到期之日起不再续租，房屋押金可用于房屋恢复使用，不必返还。 另查，2020年1月1日至2020年11月30日，案涉租赁房屋302室产生物业费5460.3元，303室产生物业费为7815.1元。2020年12月1日至2021年6月30日，案涉租赁房屋302室产生物业费3474.8元,303室产生物业费为4973.2元。2020年11月，案涉租赁房屋302室电费为142.4元，303室电费为1808元。 又查，2021年4月1日，与案涉两套房屋毗邻的大连市沙河口区会展路61号3**301号房屋房主**起诉被告**、***至本院，本院依法追加大连饰嘉装饰设计工程有限公司为第三人后进行审理。2022年1月7日，本院作出（2021）辽0204民初2738号民事判决书，该判决认为“2019年末，饰嘉公司变更后的法定代表人***在原合同上签字，应当视为饰嘉公司继续承租案涉房屋。结合饰嘉公司系承租301号、302号、303号打通的房屋，而302号和303号房屋租赁合同系出租人与饰嘉公司签订，故**和***先后与**签订房屋租赁合同应当认定为代表饰嘉公司的职务行为”，并判决驳回了**的诉讼请求。 本案在审理过程中，原告**向本院递交司法评估鉴定申请书，申请对案涉两套房屋恢复屋内原始装修结构及装修设施的费用进行司法鉴定。对此，辽宁东正工程造价咨询事务所有限公司于2022年7月1日作出辽东鉴字（2022）第027号工程造价鉴定意见书，鉴定意见为原告修复工程的造价为人民币472452.19元。原告为此花费鉴定费4000元。 本院认为，关于案涉房屋租赁合同的签订主体，与本案相关联的（2021）辽0204民初2738号案件中已经认定，房屋租赁合同系出租人与大连饰嘉装饰设计工程有限公司签订，故本案中合同双方的签订主体系原告**与被告大连饰嘉装饰设计工程有限公司。该合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同的约定行使权利及履行各自的义务。 关于原告的第一项诉请，《中华人民共和国民法典》第五百六十三条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务……。（2021）辽0204民初2738号案件中已认定2020年10月19日饰嘉公司通过微信告知302、303业主（即本案原告）房租到期之日起不再续租，即饰嘉公司明确表示不再继续履行合同，故案涉租赁合同事实上已解除。原告的第一项诉请，本院予以支持。 关于原告的第二项给付租金的诉请，因2020年10月19日饰嘉公司已明确表示解除合同，原告方也并未在3个月内向法院提起诉讼，即案涉租赁合同已在2020年10月事实解除，故原告向被告主张2020年11月20日之后的租金无事实及法律依据，本院不予支持。 关于原告的第三项违约金的诉请，因其租金主张本院不予支持，故无法按照租金为基数按照相关利率计算违约金。《房屋租赁合同》中明确约定“租赁期间，若乙方提出终止合同，应提前两个月书面通知原告，并赔偿一个月的租金给原告作为违约金”，故被告应当向原告支付违约金3.5万元[(18万元+24万元)÷12]。 关于原告的第四项恢复房屋原貌费用的诉请，《房屋租赁合同》中约定“并且在提出终止合同前恢复房屋室内室外原有原告购买时的初始面貌（如楼梯、卫生间、厨房等等）以及室内使用设施的正常使用，如：水、电、煤气、暖气地热、空调等等一切室内设施，若房屋室内设施不能正常使用须予以更换恢复正常使用”，现原告已提交商品房买卖合同对房屋购买时的原貌予以证明，且辽宁东正工程造价咨询事务所有限公司作出的工程造价鉴定意见书明确修复工程的造价为人民币472452.19元，故对于原告的该项诉请，本院予以支持。 关于原告的第五项诉请即要求被告支付水电等能源物业费，根据原告提供的证据，2020年1月1日至2020年11月30日，案涉租赁房屋302室产生物业费5460.3元，303室产生物业费为7815.1元。2020年11月，案涉租赁房屋302室电费为142.4元，303室电费为1808元。上述费用共计15225.8元，发生在被告方承租期间，被告理应支付。 关于原告的第六项诉请即要求被告共同支付原告因拆卸空调导致案涉房屋内自来水管、暖气管、冻裂造成的损失，原告提供了《情况说明》、《**费用证明》及相关的微信付款记录，但相关文件的出具人及款项接收人均未出庭，故上述证据的真实性、关联性无法核实，原告应承担举证不能的法律责任，该项诉请本院不予支持。 关于原告的第七项诉请即***的连带责任问题，被告***于2020年8月4日出具的《房屋租赁合同》之补充协议载明“**（即被告***）自愿为乙方、丙方应履行的《房屋租赁合同》项下全部承租人义务向甲方提供不可撤销的连带保证责任；保证范围：**向甲方承担保证责任的范围包括但不限于租金、租赁押金、《房屋租赁合同》第二条第4款所述承租人应付的违约金及全部费用”，且被告***在该补充协议上签名并按捺手印，视为其认可该补充协议的全部内容，其作为完全民事行为能力人，理应对出具该份协议的后果承担责任，其经本院合法传唤未到庭参加诉讼亦未提交书面答辩意见，视为放弃举证及答辩的权利，原告主张其对案涉债务承担连带清偿责任的诉请，本院予以支持。 关于原告要求被告**、***、***承担责任的诉请，因本院已认定，案涉合同的签订主体系原告**与被告大连饰嘉装饰设计工程有限公司，故原告要求该三被告承担责任无事实依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告**与被告大连饰嘉装饰设计工程有限公司签订的房屋租赁合同； 二、被告大连饰嘉装饰设计工程有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告**违约金35000元； 三、被告大连饰嘉装饰设计工程有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告**恢复房屋原貌费用472452.19元； 四、被告大连饰嘉装饰设计工程有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告**水电等能源物业费15225.8元； 五、被告大连饰嘉装饰设计工程有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告**鉴定费4000元； 六、被告***对上述债务承担连带清偿责任； 七、驳回原告**的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条的规定，加倍支付迟延履行期间的利息。 案件受理费11255元（原告已预交），由原告负担3545元，由被告大连饰嘉装饰设计工程有限公司、***共同负担7710元，给付时间同上。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。 审　判　长　　王　飞 人民陪审员　　*** 人民陪审员　　*** 二〇二二年八月二十四日 书　记　员　　***