广州市明和实业有限公司、广州恒汇鑫信息科技有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

广东省广州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2020）粤01民终13550号

上诉人（原审被告、反诉原告）：广州市明和实业有限公司，住所地：广东省广州市天河区珠江西路8号2001房之自编2018房。

法定代表人：张伟，职务总经理。

委托诉讼代理人：周芳，广东金领律师事务所律师。

委托诉讼代理人：张溪函，广东金领律师事务所律师。

被上诉人（原审原告、反诉被告）：广州恒汇鑫信息科技有限公司，住所地：广东省广州市天河区珠江东路16号4201房之自编05单元（仅限办公）。

法定代表人：钟梦琳，职务执行董事兼总经理。

委托诉讼代理人：冀杰，广东卓信律师事务所律师。

原审被告（反诉原告）：广州市轩景物业管理有限公司，住所地：广东省广州市天河区花城大道87号601房之自编05单元。

法定代表人：张伟，职务总经理。

委托诉讼代理人：周芳，广东金领律师事务所律师。

委托诉讼代理人：张溪函，广东金领律师事务所律师。

上诉人广州市明和实业有限公司（以下简称明和公司）因与被上诉人广州恒汇鑫信息科技有限公司（以下简称恒汇鑫公司）、原审被告广州市轩景物业管理有限公司（以下简称轩景公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东自由贸易区南沙片区人民法院（2020）粤0191民初699号民事判决，向本院提起上诉。依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员罗毅独任审理。现已审理终结。

上诉人明和公司的上诉请求：1.撤销广东自由贸易区南沙片区人民法院（2020）粤0191民初699号民事判决，驳回恒汇鑫公司一审的全部诉讼请求，支持明和公司一审的全部反诉请求；2.由恒汇鑫公司承担一审、二审诉讼费、反诉费。事实和理由：一、一审判决认定明和公司违约，判定其支付违约金、退回保证金、水电周转金及赔偿装修损失，没有事实依据。1.一审法院认定“明和公司主观认为恒汇鑫公司存在违法犯罪行为，为保障物业安全，不是应公安部门的要求，擅自上锁的行为不符合合同约定”与事实不符。2019年10月11日，物管接到电话通知，要求明和公司到现场协助浙江省平湖公安局与天河区公安分局进行被上诉人涉嫌诈骗犯罪的侦查工作。警方对恒汇鑫公司在场所有人员使用警械后与电脑等物品一并带走，并在该物业门口张贴封条。明和公司在配合公安机关侦查过程中，由于公安部门不透露案情情况，因此有理由相信恒汇鑫公司涉嫌利用承租物业从事犯罪活动。为保护本物业内一切财产安全，根据合同第6.11条约定“乙方不得违法使用本物业或利用本物业进行违法活动”，明和公司将恒汇鑫公司的物业大门上锁，通知恒汇鑫公司到现场办理继续租用物业手续，目的是防止该物业被继续利用为犯罪活动的场所，是租赁合同赋予明和公司的权利。2.一审法院认定“明和公司擅自将涉案物业上锁，明知欧敏身份仍以对方不具有合法授权文件为由不予开锁交还涉案物业，构成根本违约，使恒汇鑫公司合同目的无法实现”与事实不符。明和公司上锁后，有要求自称是恒汇鑫公司的工作人员提供身份证明及授权文件，并在2019年12月13日向恒汇鑫公司发出《律师函》，已尽到出租人应尽的合同义务。但欧敏明知应当给予配合即可避免继续上锁的情况下，仍拒绝提供身份证明及授权文件，也拒绝作出合理解释。故，造成涉案物业未能解锁的责任在恒汇鑫公司。3.一审法院认定“即使恒汇鑫公司存在利用涉案物业进行违法活动的情况，依约应解除合同”与合同约定不符。根据《租赁合同补充协议一》第12.3条的约定，即使恒汇鑫公司存在利用涉案物业进行涉嫌诈骗犯罪的行为，明和公司仍有权选择解除或继续履行租赁合同。4.一审法院认定“明和公司与恒汇鑫公司的租赁合同关系应于2019年11月4日解除”、“明和公司向恒汇鑫公司退还已收取的2019年10月12日至31日的租金36137元”与事实不符。明和公司对涉案物业上锁后，通知恒汇鑫公司提交相关证明文件办理续租手续，但其一直未提供。自2019年11月起，恒汇鑫公司无故欠缴租金，经催缴无果后，明和公司依据《租赁合同补充协议一》第12.3条的约定向恒汇鑫公司发出《关于解除租赁合同的通知》，告知其2019年12月5日解除租赁关系，符合租赁合同约定。一审法院认定明和公司违约及合同解除时间为明和公司收到恒汇鑫公司发出的解除合同通知之日，明显不符合客观事实。二、一审判决对足以影响判决结果的基本事实没有查明，属于认定事实不清，适用法律错误。1.明和公司对涉案物业上锁后，自称恒汇鑫公司老板的欧敏在没有提供任何个人身份证明及授权文件的情况下，要求明和公司开锁取回涉案物业。欧敏是否为恒汇鑫公司的老板，恒汇鑫公司至今仍没有提供任何证据。一审法院在没有证据证明欧敏个人身份及其当时是否为恒汇鑫公司员工的情形下，径自确认欧敏的身份为恒汇鑫公司员工，认定明和公司索要授权文件的行为不具有合理性，属于事实认定不清。综上所述，明和公司一直无法获知公安机关对案件的侦查情况，且恒汇鑫公司也没有向明和公司出具或提交案件没有立案或不涉嫌犯罪的任何材料。明和公司根据客观事实认为恒汇鑫公司可能涉嫌违法犯罪，属于正常合理的怀疑范围，符合日常法则和常理。一审法院仅凭恒汇鑫公司的一面之词，就认定明和公司擅自对涉案物业上锁且故意拒绝开锁交还物业，判定明和公司构成根本违约，完全与上述事实相违背。

被上诉人恒汇鑫公司于二审答辩称，明和公司对涉案物业上锁，完全是其主观故意违约的行为。一、明和公司认为恒汇鑫公司利用涉案物业从事违法犯罪活动，没有任何客观依据，均属于其主观臆断。平湖市公安局自始至终均没有以任何口头或书面的形式告知明和公司要求其将涉案物业上锁。且2019年10月12日，平湖市公安局在致电明和公司经理陈颖红时已经告知其恒汇鑫公司与该局侦查案件无关的事实。因此，明和公司明确知悉恒汇鑫公司并未参与任何刑事犯罪，其所谓保护“犯罪现场”，保护物业内一切财产安全，完全不具有任何合法性、合理性。同时，正是因为明和公司对涉案物业的上锁行为，导致恒汇鑫公司处于完全瘫痪、无法运营的状态。二、明和公司在明知欧敏是恒汇鑫公司员工，也属于涉案租赁物业承租事宜的联系人情况下，不当增加办理承租事宜的手续，严重违反合同约定，更严重违反基本诚信原则。且争议发生时，仍处在恒汇鑫公司正常承租期间，明和公司要求恒汇鑫公司重新办理承租事宜，也根本不具有客观基础和合同依据。

原审被告轩景公司二审未发表答辩意见。

恒汇鑫公司向原审法院起诉请求：1.判令确认恒汇鑫公司与明和公司于2019年6月26日签订的《广州市房屋租赁合同》、《租赁合同补充协议一》、恒汇鑫公司与轩景公司在2019年6月26日签订的《广州高德置地广场写字楼物业管理服务合同》于2019年10月11日解除；2.判令明和公司、轩景公司打开承租物业门锁，由恒汇鑫公司取回承租物业内所属财产；3.判令明和公司、轩景公司退还的租赁保证金112024.8元、管理费保证金20537.88元、水电费周转金7157.14元、2019年10月未使用承租物业期限对应的租金37943.85元和管理费6956.46元；4.判令明和公司、轩景公司支付违约金112024.8元；5.判令明和公司、轩景公司支付装修损失33000元；6.判令明和公司、轩景公司支付停止经营期间经营损失260590.78元；7.判令明和公司、轩景公司承担该案的诉讼费用。

明和公司、轩景公司在一审中一并提出反诉请求：1.判令确认明和公司与恒汇鑫公司于2019年6月26日签订的《租赁合同》、《补充协议一》以及恒汇鑫公司与轩景公司于2019年6月26日签订的《物业合同》已于2019年12月5日解除；2.判令恒汇鑫公司向明和公司补缴2019年7月1日至2019年8月31日的优惠期间的租金56012.4元；3.判令恒汇鑫公司向明和公司支付2019年11月1日至2019年12月4日期间拖欠的租金63239.8元及违约金（违约金的计算方式为：以拖欠的租金63239.8元为基数，按照每日0.21‰的标准，从2019年12月6日起计付至该款项付清之日止）；4.判令恒汇鑫公司向轩景公司支付2019年11月1日至2019年12月4日期间的物业费和其他费用共14480.66元及逾期付款违约金（违约金的计算方式为：以拖欠的费用14480.66元为本金，按照每日0.21‰的标准，从2019年12月6日起至计付至该款项付清之日止）；5.判令明和公司、轩景公司没收履约保证金及水电周转金共139719.82元；6.判令恒汇鑫公司支付由此产生的律师费13000元；7.判令恒汇鑫公司承担该案诉讼费。

原审法院经审理查明：涉案物业的所有权人是明和实业公司，登记的用途为办公。2019年6月26日，明和实业公司（甲方）与恒汇鑫公司（乙方）就涉案物业的租赁一事签订了《租赁合同》及《补充协议一》。其中，《补充协议一》约定：涉案物业建筑面积311.18平方米，为租金、管理费及其他相关费用的计算依据，用途为办公写字楼；租期自2019年7月1日至2022年6月30日，其中2019年7月1日至2021年6月30日的租金为56012.4元/月，2019年7月1日至2019年8月31日为租金优惠期，优惠租金56012.4元，管理费为10268.94元/月，于每月5日前支付当月租金、管理费；履约保证金作为恒汇鑫公司在整个租赁期内全面、忠实履行租赁合同各项条款的担保，金额为相当于两个月基本租金金额的租赁保证金112024.8元以及相当于两个月管理费金额的管理费保证金20537.88元；在签订协议时支付水电费周转金7157.14元，在租赁期满或提前终止时，在恒汇鑫公司缴清所有费用后，明和实业公司在三十个工作日内无息退还。同时，还约定：“4.租金优惠期：……如因乙方原因导致租赁合同提前终止的，乙方无权享受该租金优惠期，并须按优惠前租金向甲方补交已享有的租金优惠。5.甲方的权利义务：……5.3保证乙方的正常工作及营业环境，未得到乙方同意（紧急情况除外），不得干扰乙方的正常工作及营业运作。……6.乙方的权利与义务：……6.3乙方同意由甲方指定的物业管理公司负责物业管理……6.11乙方不得违法使用本物业或利用本物业进行违法活动，或从事任何损害本物业公共秩序或公共利益的行为。……10.合同提前终止或租期届满后的处理：……10.4如乙方单方要求提前解除或终止本合同，乙方已缴的保证金不予退回，且乙方应按本合同相关约定承担相应的违约责任。……10.5如乙方在未清缴应付租金、水电费、管理费等款项超过十五日并且无法正常联络的，乙方同意放弃放置在本物业内所有财物的所有权。乙方承担甲方因处理上述财物及将本物业恢复原状所产生的一切费用。……12.协议的变更、解除及违约责任：……12.2乙方未按本协议向甲方及物业管理公司缴交租金、租赁保证金、物业管理费、管理费保证金、水电费、加时空调费、有偿服务费、违约金等费用的，自迟交之日起，每逾期一日按所欠缴金额的万分之三向甲方或物业管理公司支付迟延违约金……12.3甲乙双方同意在租赁期内，有下列情形之一的，一方可通知另一方解除原合同及本协议。因甲方违约而致原合同及本协议解除的，甲方应当向乙方返还保证金，同时向乙方支付相当于贰个月租金同等金额的违约金；因乙方违约而致原合同及本协议解除的，乙方无权要求甲方返还保证金，同时向甲方支付相当于贰个月租金同等金额的违约金。……（2）乙方未按约定交纳租金、租赁保证金、物业管理费、管理费保证金、水电费、有偿服务费等费用，逾期超过三十日的；（3）乙方未征得甲方书面同意改变房屋用途或将房屋用于任何非法目的或乙方营业执照所列经营范围以外之目的，且超过甲方通知的改正期间仍未改正的；……（5）未经甲方书面同意，乙方擅自将本物业的全部或部分以转租……或利用本物业进行违法活动，或从事任何损害本物业公共秩序或公共利益行为的；（6）乙方因违反国家法律和规定受到政府相关职能部门的查处的……（8）乙方违反本合同的其他约定，且在甲方书面通知后十五日内未予纠正的。……12.6甲方未依协议约定或法律规定单方解除本协议的，应当向乙方返还保证金，同时向乙方支付相当于贰个月租金同等金额的违约金。12.7乙方未依本协议约定或或法律规定单方解除本协议的，无权要求甲方返还保证金，同时向甲方支付相当于贰个月租金同等金额的违约金。”同日，恒汇鑫公司与轩景物业公司签订了《物业合同》，约定由轩景物业公司就涉案物业提供物业服务。

2019年7月1日，恒汇鑫公司接收了涉案物业。恒汇鑫公司向明和实业公司交纳了租赁保证金112024.8元、管理费保证金20537.88元和水电周转金7157.14元以及2019年7月至10月的租金。

2019年10月11日，平湖市公安局前往涉案物业进行案件侦查工作。双方当事人均确认平湖市公安局于当天在涉案物业的大门处张贴了封条。恒汇鑫公司对此表示：1.平湖市公安局系因恒汇鑫公司法定代表人钟梦琳个人涉嫌诈骗罪而前往涉案物业处进行搜查，但因恒汇鑫公司本身与该局所侦办的刑事案件无任何关联，在协助完成搜查后，该局即于次日取走所贴封条，并致电明和实业公司的陈颖红经理，告知其涉案物业应当交还给恒汇鑫公司使用;2.恒汇鑫公司的员工欧敏于2019年10月12日通过微信联系明和实业公司的袁小姐，要求开锁并交还涉案物业，但明和实业公司以“要求公安部门出具书面函件”“要求欧敏证明其为公司员工”等借口而不交还涉案物业。恒汇鑫公司就上述事实向原审法院提交了《调查取证申请书》。明和实业公司对此则表示：虽然公安部门没有要求其对涉案物业大门上锁，但是其认为恒汇鑫公司存在违法犯罪活动，故其为保障涉案物业的安全而于2019年10月11日对大门上锁；同时，其在上锁的当天便通知了恒汇鑫公司的欧敏，要求欧敏携带合法授权文件到其公司办理涉案物业的开锁及继续租用的手续；欧敏虽于10月底提出开锁要求，但因没有提供合法手续，故而没有交还涉案物业；涉案物业的大门处公安机关所张贴的封条确实已取走，但究竟在何时、由何人取走则不清楚。2019年10月31日下午，欧敏就涉案物业上锁问题向公安机关报警。明和实业公司表示，当天下午15时许，一名辅警在与欧敏一同到场查看后，告知由明和实业公司与欧敏自行协商处理涉案物业开锁等事宜。

2019年11月3日，欧敏通过EMS邮寄了《解除租赁合同通知书》（由法定代表人钟梦琳出具，恒汇鑫公司表示，因公安部门在调查过程中误拿了公章，故未加盖公章，其在此之后才取回了公章），载明：“自2019年10月11日起，贵司无故锁闭租赁物的大门，拒不提供租赁物给我方使用，导致我司不能正常运营，公司员工不能照常工作。我司指派工作人员欧敏小姐多次与你方进行沟通，但你司未予以正面回复，也未满足我司要求开放租赁物的大门。鉴于贵司存在上述违约行为，我方现要求解除双方的租赁合同关系……”明和实业公司、轩景物业公司于次日签收。2019年11月28日，恒汇鑫公司委托广东卓信律师事务所就返还租赁保证金以及赔偿损失等问题向明和实业公司、轩景物业公司发出《律师函》。明和实业公司、轩景物业公司于次日签收。2019年12月5日，明和实业公司出具《关于解除租赁合同的通知》，以“恒汇鑫公司逾期缴交租金、管理费及水电费超过三十日构成严重违约”为由要求解除合同。明和实业公司将该通知邮寄至涉案物业的地址而被退回。2019年12月13日，明和实业公司委托广东金领律师事务所邮寄了《律师函》（邮寄地址为钟梦琳的身份证住址，被退回），要求恒汇鑫公司在收到函件后3个工作日内携带合法授权证明材料办理继续租用涉案物业的相关手续。

恒汇鑫公司为证明其损失，向原审法院提交了：1.其与广州共筑装饰工程有限公司于2019年6月25日签订的《建筑装饰工程施工合同》及相应的付款收据。该合同约定装修费24800元、消防费8200元，共计33000元，在竣工结算时尾款一次结清，款项共分四次支付，最后一笔款项的支付时间为2019年10月3日。广州共筑装饰工程有限公司出具了四张收据（最后一张收据的出具时间为2019年10月3日），确认收到工程款33000元；2.其与重庆两江中小企业金融研究院于2019年8月23日签订的《炒股大赛推广及票务咨询合作协议》及发票。其中，上述协议约定：重庆两江中小企业金融研究院委托恒汇鑫公司作为本次炒股大赛活动的咨询推广单位，利用自有资源或行业渠道对炒股大赛观赛票进行咨询与推广；双方按照票务推广结果以及本协议的结算规则进行结算，并支付恒汇鑫公司对应的票务咨询服务费；而4张发票系恒汇鑫公司向重庆两江中小企业金融研究院开具，内容为商务咨询服务费，开具时间为2019年9月，金额共计260590.8元。明和实业公司对上述证据均不予确认。

2020年5月11日，原审法院组织当事人到涉案物业进行勘验，恒汇鑫公司于当天将涉案物业内的物品全部搬离，但双方未在当天办理交接手续。在勘验中，恒汇鑫公司陈述：在其与第三方签订的《建筑装饰工程施工合同》中，装修的具体内容为场地布线、墙面材料粉刷以及会议室石膏板的拆除，装修于2019年10月3日完工；消防费8200元是第三方在对涉案物业进行装修时交给物业公司的指定费用。明和实业公司、轩景物业公司认可装修的前两项内容，但不认可第三项装修内容，原因是恒汇鑫公司没就拆除石膏板在物业处进行报备，并表示其没有收取或指定消防公司收取过消防费。恒汇鑫公司表示同意按照80%的比例确定装修及消防费用，但因明和实业公司、轩景物业公司对此不予确认，恒汇鑫公司遂提出鉴定申请。后恒汇鑫公司撤回了鉴定申请，表示该费用由原审法院酌情认定。

明和实业公司委托广东金领律师事务所处理该案纠纷，双方签订了《民事委托合同》，约定本诉部分的律师费8000元、反诉部分的律师费5000元，并向明和实业公司出具了律师费发票。

另外，明和实业公司于2020年4月10日以《租赁合同》、《补充协议一》以及《物业合同》中“恒汇鑫公司”的公章与起诉状、授权委托书、法定代表人身份证明书的公章存在明显不一致，而要求对起诉状、授权委托书、法定代表人身份证明书的公章真实性进行司法鉴定。

原审法院于2020年4月7日作出裁定，驳回了恒汇鑫公司要求“确认其与轩景物业公司在2019年6月26日签订的《广州高德置地广场写字楼物业管理服务合同》于2019年10月11日解除”和要求“轩景物业公司退还2019年10月未使用承租物业期限对应的管理费6956.46元”的起诉，以及轩景物业公司要求“确认恒汇鑫公司与轩景物业公司于2019年6月26日签订的《物业合同》已于2019年12月5日解除”和要求“恒汇鑫公司向轩景公司支付2019年11月1日至2019年12月4日期间的物业费和其他费用共14480.66元及逾期付款违约金”的反诉。

原审法院认为：虽然明和实业公司提出了关于“起诉状”等材料中加盖的“恒汇鑫公司”公章的司法鉴定申请，但是其要求进行鉴定的依据不足，原审法院对其要求司法鉴定的申请不予接纳。

恒汇鑫公司与明和实业公司于2019年6月26日签订的《租赁合同》及《补充协议一》对双方的权利义务作出了约定，上述协议均是当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，为合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

根据当事人的诉辩意见，涉案合同的解除时间及相应的法律责任应如何确定为本案的争议焦点。对此，原审法院评判如下：

关于涉案合同解除时间的认定问题。恒汇鑫公司与明和实业公司均先后向对方发出解除合同通知书，故对于合同解除的时间应当从双方发出解除合同通知书时是否具备单方解除权进行判定。虽然公安部门于2019年10月11日到涉案物业进行侦查活动，但是明和实业公司在当天进行上锁的行为不是应公安部门的要求，而是其主观认为“恒汇鑫公司存在违法犯罪行为，为了保障涉案物业的安全”而擅自作出的决定，该行为不符合合同约定，同时亦缺乏合法性与正当性。即便恒汇鑫公司存在利用涉案物业进行违法活动的情况，依据《补充协议一》第12.3条之约定，明和实业公司应当是解除合同，而非将涉案物业上锁并要求对方办理续租手续。因此，在合同未解除的情况下，明和实业公司的后续行为有违合同约定。另外，恒汇鑫公司员工欧敏多次沟通要求开锁交还涉案物业，但明和实业公司没有同意。在欧敏进行报警处理且警方到场的情况下，明和实业公司仍未开锁交还物业。明和实业公司在对涉案物业上锁时通知了欧敏，可见其对于欧敏的身份情况是明知的，在此情况下，其依然以对方不具有合法授权文件等为由不予开锁交还涉案物业，显然不具有合理性。据此，原审法院认为，明和实业公司作为出租方，其主要的合同义务是将涉案物业交付给恒汇鑫公司使用，但其擅自将涉案物业上锁，且在恒汇鑫公司的工作人员多次要求开锁的情况下，依然不履行该合同义务，其行为已经构成根本违约，且因其违约行为使得恒汇鑫公司的合同目的无法实现。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”之规定，恒汇鑫公司发出解除合同通知书合法有据，原审法院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”依据上述规定，恒汇鑫公司与明和实业公司之间的租赁合同关系应于2019年11月4日即明和实业公司签收恒汇鑫公司的《解除租赁合同通知书》之日解除。恒汇鑫公司主张以2019年10月11日即明和实业公司在涉案物业大门上锁之日作为合同解除之日及明和实业公司主张以2019年12月5日即其出具《关于解除租赁合同的通知》作为合同解除之日，缺乏依据，原审法院不予支持。

关于合同解除的责任承担问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”依据上述规定，原审法院对当事人的其他诉求作评判如下：一、《中华人民共和国》第九十二条规定：“合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”据此，明和实业公司在合同解除后，理应负有打开涉案物业门锁，协助恒汇鑫公司取回涉案物业内所属财产的法定义务。原审法院于2020年5月11日组织双方进行现场勘验，恒汇鑫公司于当日取回了涉案物业内的全部物品。因恒汇鑫公司在诉讼过程中已经实现了其该项诉讼请求的全部内容，故原审法院对其第2项诉讼请求不予支持。二、因明和实业公司擅自对涉案物业上锁，导致恒汇鑫公司无法使用涉案物业，故其应当退还相应的租金。鉴于双方均确认公安部门于2019年10月11日对涉案物业的大门张贴了封条的事实，及之后封条被取走情况的陈述，原审法院确定明和实业公司应向恒汇鑫公司退还已收取的2019年10月12日至31日的租金36137元（56012.4元÷31天×20天），对于超出该金额的部分，原审法院不予支持。同理，因恒汇鑫公司未使用涉案物业且合同已于2019年11月4日解除，故对明和实业公司主张的2019年11月1日至2019年12月4日的租金及违约金，原审法院不予支持。三、因明和实业公司构成违约，故其应当按照《补充协议一》第12.3条的约定，向恒汇鑫公司退还其所收取的租赁保证金112024.8元、管理费保证金20537.88元、水电费周转金7157.14元，并向恒汇鑫公司支付两个月租金金额的违约金112024.8元。明和实业公司要求没收上述其所收取的费用，原审法院不予支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第一项规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。”因此，恒汇鑫公司要求明和实业公司赔偿装修费合法有据，原审法院予以支持。因会议室石膏板的拆除未经得明和实业公司、轩景物业公司的同意，故对于该部分的装修费用不予支持。虽然《建筑装饰工程施工合同》中约定了装修费及消防费，且收据也显示支出了该笔消防费，但是依据恒汇鑫公司的陈述，该消防费是作为装修费用之外额外支出的费用，并没有形成附合的装饰装修物，且明和实业公司、轩景物业公司亦不予确认其收取或指定收取了该笔费用，故对于该消防费不宜作装修残值损失认定。一般而言，对于剩余租赁期内装修残值损失应当通过鉴定进行确认，现因恒汇鑫公司撤回鉴定申请，故原审法院结合本案情况予以酌情判定。鉴于当事人对于装修的内容没有异议，而装修完工（2019年10月3日）与上锁（2019年10月11日）仅一周时间，故从便利当事人诉讼和减少诉讼成本的角度，结合《建筑装饰工程施工合同》的约定、使用时间、租赁场地及施工面积、现场情况以及一般市场行情，原审法院酌情予以支持18000元，对于超出该数额的部分，原审法院不予支持。至于恒汇鑫公司主张的经营期间损失，没有事实和合同依据，且原审法院已经支持其关于违约金的主张，故对该项诉讼请求不予支持。明和实业公司作为违约方，其要求恒汇鑫公司补缴优惠期间租金及支付律师费的主张，均无合同与法律依据，原审法院不予支持。四、轩景物业公司仅仅作为涉案物业的物业服务方，其并非租赁合同关系的相对方，故恒汇鑫公司要求轩景物业公司与明和实业公司共同承担该案责任，缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持。

综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十二条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第一项，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：一、广州市明和实业有限公司于该判决发生法律效力之日起七日内向广州恒汇鑫信息科技有限公司退还租金36137元、租赁保证金112024.8元、管理费保证金20537.88元、水电费周转金7157.14元；二、广州市明和实业有限公司于该判决发生法律效力之日起七日内向广州恒汇鑫信息科技有限公司支付违约金112024.8元；三、广州市明和实业有限公司于该判决发生法律效力之日起七日内向广州恒汇鑫信息科技有限公司赔偿装修损失18000元；四、驳回广州恒汇鑫信息科技有限公司的其他诉讼请求；五、驳回广州市明和实业有限公司的全部反诉请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费4816.4元，由广州恒汇鑫信息科技有限公司负担2290.6元，由广州市明和实业有限公司负担2525.8元；一审反诉受理费2698.9元，由广州市明和实业有限公司负担。

本院经审理查明，本院确认原审法院查明的事实。

本院认为，明和公司主张其将涉案物业上锁系协助公安机关公安机关侦查、保护犯罪现场。公安机关要求明和公司配合工作的内容并不包含将涉案物业上锁。明和公司主张的上锁是配合公安机关工作系其自行拟制，其没有提交证据证明，应对此承担举证不能的法律后果。在恒汇鑫公司派员前往交涉且涉案物业已无需加锁的情况下，明和公司仍拒不履行出租人义务，已经构成根本违约，其作为违约一方当事人不具有单方解除租赁合同的权利。原审法院认定明和公司承担违约责任，并认定明和公司退还相应租金及保证金符合法律规定，本院依法予以维持。

综上所述，明和公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费15030.6元，由上诉人广州市明和实业有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判员　罗　毅

二〇二〇年八月四日

书记员　李蕴妍

黄晓君