广东潮惠娱乐网络科技有限公司、广州市明和实业有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

广东省广州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2020）粤01民终6062号

上诉人（原审被告）：广东潮惠娱乐网络科技有限公司，住所地：广东省深圳市龙华区大浪街道同胜社区上下横朗新工业区1栋315。

法定代表人：苏桂泉，总经理。

委托诉讼代理人：陈卫星，广东强邦律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：广州市明和实业有限公司，住所地：广东省广州市天河区珠江西路8号2001房之自编2018房。

法定代表人：张伟，总经理。

委托诉讼代理人：姜平，广东广之洲律师事务所律师。

委托诉讼代理人：邓坤，广东广之洲律师事务所实习律师。

上诉人广东潮惠娱乐网络科技有限公司（以下简称潮惠公司）因与被上诉人广州市明和实业有限公司（以下简称明和公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东自由贸易区南沙片区人民法院（2019）粤0191民初2898号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，本案现已审理终结。

上诉人潮惠公司提出上诉请求：1.撤销原审判决；2.改判用潮惠公司缴纳的押金105192.76元（其中租赁保证金89626.80元、管理费保证金15566.76元），水电周转金3616.52元抵偿明和公司的相关租金、违约金；3.上诉费用由明和公司承担。事实和理由：一、原审法院错误认定事实：潮惠公司已于2018年7月向明和公司提出退租，8月2日放弃办公用品并将租赁物交还明和公司，故8月3日后潮惠公司不用再向明和公司交租。潮惠公司的经理向明和公司的物业管理代表通过微信在2018年7月底提出了退租。明和公司也同意并在2018年8月1日带新客户到潮惠公司所租单元进行现场查勘，潮惠公司收拾物品正退场。在8月2日当潮惠公司退租并要求明和公司开具放行条，但明和公司逼迫潮惠公司须交8月份租金才放行，因而潮惠公司放弃办公设备自行搬离场地，明和公司将场地强行上锁，故自8月3日始明和公司不应当再向潮惠公司收取租金。二、潮惠公司已缴纳押金105192.76元（其中租赁保证金89626.80元、管理费保证金15566.76元），水电周转金3616.52元，按照合同约定和合同法司法解释，潮惠公司有权用保证金、水电周转金抵偿租金及违约金等款项，原审法院错误判决加大了潮惠公司的违约责任。根据双方在2018年1月签订的《租赁合同补充协议一》（以下简称《补充协议》）第3.1条第（4）款、第12.5条的约定，可以用押金等抵偿租金、违约金等。《租赁合同》第10.4条只是约定潮惠公司提前终止合同是不可以退押金，但并未约定不可以用押金、水电周转金抵偿租金和违约金。该合同条款是明和公司制作的格式条款，根据合同法规定解释应有利于非格式条款的制作人，故潮惠公司有权根据《补充协议》第3.1条第（4）款、第10.4条进行抵偿，合同只约定潮惠公司提前终止合同不能退押金。2018年7月底退租时明确与明和公司说明违约金或有未缴纳的租金用潮惠公司的押金抵偿，但明和公司违反合同约定拒不开具放行条。原审中，明和公司的诉请没有要求没收潮惠公司的全部押金、周转金，原审法院错误扩大裁判范围。三、即使潮惠公司违约，潮惠公司所缴纳的保证金能全部覆盖明和公司的损失，原审法院的判决明显无限制加大了潮惠公司的违约责任。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释二》第二十九条的规定，潮惠公司的保证金、水电费周转金足以抵偿明和公司的租金损失，原审法院不顾该条款的违约金性质，加大了潮惠公司的违约责任，违反该司法解释的规定。四、“租金优惠期”是明和公司为吸引潮惠公司入驻所确定的款项，属于明和公司的无偿赠与法律行为，在潮惠公司没有过错行为的情况下，明和公司无权解除赠与合同并要求支付优惠期租金29875.6元。综上，请求二审法院查明事实，依法驳回明和公司的诉请。二审中，潮惠公司向本院补充陈述：其已于2018年8月2日离场，办公设备已被对方扣留，其也放弃了办公设备，所以其无需再支付租金。优惠期租金实际是一种赠与行为，也是为了吸引潮惠公司入场承租。其现虽已提前退场，但也无需再补缴优惠期的租金。因其退场后，仍有租赁保证金、管理费保证金和水电费周转金存于明和公司，这些款项是足以覆盖明和公司的违约金和损失。依据《补充协议》第3.1.4条的规定，协议有效期内保证金是由明和公司收取并保管，如潮惠公司违反协议约定的任何条款，明和公司可按协议约定分别扣除全部或部分保证金，以抵作违约金或抵偿因潮惠公司违约行为造成的损失。因此保证金是可以用于抵偿明和公司违约金和损失。在本案，潮惠公司没有要求对方退还保证金，只是要求以保证金抵偿租金、违约金等，潮惠公司无需再向明和公司支付任何款项。潮惠公司向本院明确其上诉请求为：撤销原审判决，改判驳回明和公司的全部诉讼请求。

被上诉人明和公司答辩称：不同意潮惠公司的全部上诉请求。原审判决认定事实清楚，判决公正，请求二审予以维持。第一，本案租赁合同纠纷是因潮惠公司严重违反《补充协议》的第12.3条规定，潮惠公司未缴租金超过15日，视为严重违约，明和公司有权解除合同，相应的违约责任就约定可以没收保证金并有权追讨优惠租金，之前所减免的部分应由潮惠公司补交。第二，双方之间的租赁合同在明和公司发出解除合同通知之前，是一直处于履行当中的租赁合同。双方并没有就解除合同达成过一致，且即使潮惠公司想以违约的方式申请提前解除合同，愿意被没收保证金，潮惠公司也应当按照合同约定，提前30天出具申请，然后经过明和公司的审批。潮惠公司没有按照合同约定提出解除申请就直接不交租金并要求搬走东西，潮惠公司这种行为没有合同依据。

明和公司在原审提出诉讼请求：1、判令潮惠公司支付拖欠明和公司的租金20238.31元及迟延违约金（自迟交之日即每月6日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.5倍计付至实际付清之日）；2、判令潮惠公司支付明和公司租金优惠期租金29875.6元；3、判令潮惠公司支付律师费5000元；4、判令潮惠公司承担本案的诉讼费用。

原审法院认定事实：明和公司作为出租人（甲方）、潮惠公司作为承租人（乙方）签订了《广州市房屋租赁合同》（以下简称《房屋租赁合同》）。《房屋租赁合同》第二条约定甲方将坐落于广州市天河区珠江东路13号901房自编06A单元房号的房地产出租给乙方作办公用途使用，建筑面积157.24平方米；第三条约定租赁期限、租金：2018年1月15日至2020年1月14日月租29875.6元、2020年1月15日至2021年1月31日月租31668.14元，租金按月结算，由乙方在每月的第五日前按现金或银行转账付款方式缴付租金给甲方；第四条约定乙方向甲方交纳89626.8元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方；第七条约定乙方需依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的0.3%向甲方支付违约金。合同末尾处双方法定代表人均签字并加盖了公章予以确认。

《房屋租赁合同》签订后，双方又签订了《租赁合同补充协议一》（即《补充协议》），《补充协议》关于甲方承租房屋位置、面积、期限及租金、租赁保证金的约定与《房屋租赁合同》的约定基本一致，但是对具体内容进行补充说明。《补充协议》第3条关于履约保证金，约定在本协议有效期内，租赁保证金由甲方收取并保管，如乙方违反本协议约定的任何条款，甲方可按本协议的约定分别扣除全部或部分保证金，抵作违约金或抵偿由乙方违约行为造成的甲方的损失。在甲方按上述约定扣除保证金后，甲方有权书面通知乙方按已扣除的保证金的数额补足保证金。乙方应在接到书面通知后五日内将保证金补足，未及时补足的，按本协议第12.2款的约定处理；租赁期满或非因乙方违约而租赁合同提前终止，且乙方已按照本补充合同第10条约定向甲方交还该房产、结清所有租金、管理费、水电费等全部应缴费用及注销租赁合同登记备案、注销以该房产为经营场所/地址的工商登记等全部登记备案手续且乙方退还相关保证金票据给甲方后的三十个工作日内，甲方将租赁保证金（不计利息）退回乙方。《补充协议》第4条关于租金优惠期的约定，租金优惠期为2018年1月15日至2018年3月14日，租金优惠期间，优惠前租金合计59751.2元，当期优惠后租金合计29875.6元。如因乙方原因导致租赁合同提前终止的，乙方无权享受该租金优惠期，并须按优惠前的租金向甲方补交已享有的租金优惠。《补充协议》第10条关于合同提前终止或租期届满后的处理约定，本协议提前终止或租期届满后，乙方须在租期届满或本协议终止当日内清缴所有相关的应付款项，凭甲方开具的退租通知单到物业管理处办理迁出手续，将本物业恢复原状并与物业管理处人员共同验收本物业，签署书面验收记录，交回本物业大门及其它所有钥匙，确保甲方于本物业内所安装的固定设备设施在完好无缺可供使用的状态下交还甲方后迁出本物业。如乙方单方要求提前解除或终止本合同，应提前一个月向甲方发出书面通知，保证金不予退回，且乙方应按本合同相关约定承担相应的违约责任。《补充协议》第12条关于协议的变更、解除及违约责任的约定，甲乙双方同意在租赁期内，因乙方违约而致原合同及本协议解除的，乙方无权要求甲方返还租赁保证金，同时向甲方支付相当于贰个月租金同等金额的违约金。乙方未按本协议向甲方及物业管理公司缴交租金、租赁保证金、物业管理费、管理费保证金、水电费、加时空调费、有偿服务费、违约金等费用的，乙方应当承担甲方为实现债权而支付的所有费用，该费用包括但不限于诉讼费、律师费和所有其他应付的合理费用。协议末尾双方代表签章并加盖了公章予以确认。

上述合同与协议签订后，潮惠公司于2018年1月16日签署了《租户入伙确认书》，确认商铺已按标准交付。

明和公司提供的缴费通知书等函件拟证明：2018年8月7日，明和公司向潮惠公司发出了《2018年8月催款通知书》，应缴金额为29875.6元；之后明和公司与雅居乐雅生活服务股份有限公司高德置地分公司（以下简称雅居乐物业公司）委托广东金领律师事务所向潮惠公司发送《律师函》，要求潮惠公司在接到此函后三天内向明和公司缴交2018年8月租金29875.6元、向雅居乐物业公司缴交2018年8月管理费及其他费用5540.89元。之后，明和公司还向潮惠公司发送《关于解除合同的通知》即通知英仑公司双方于2018年8月21日起解除前述合同，没收潮惠公司已缴交的租赁保证金和管理费保证金并于2018年8月22日收回潮惠公司承租的物业。雅居乐物业公司向潮惠公司发送《关于停止供电服务的函》要求潮惠公司于2018年8月11日16时前缴清2018年8月份的租金和管理费等费用，如潮惠公司不履行付款义务，将于8月13日9时起对潮惠公司在高德置业广场租赁的物业停止供电。以上明和公司、雅居乐物业公司向潮惠公司发送的函件均没有发送记录和潮惠公司的签收记录。

潮惠公司提交的其员工刘旭东与物业公司余丹妮的聊天记录显示，2018年8月2日，潮惠公司要搬离案涉物业，与物业公司余丹妮沟通放行事宜，但是余丹妮表示潮惠公司必须交齐8月份租金及物业管理费物业工作人员才会放行。

2019年8月29日，明和公司与广东广之洲律师事务所签订了《委托合同》，广东广之洲律师事务所接受明和公司委托，并委派姜平律师担任明和公司与潮惠公司等2个公司房屋租赁合同纠纷案件一审诉讼代理人，约定律师费11000元，其中与潮惠公司的律师费5000元。2019年10月12日，广东广之洲律师事务所向明和公司出具了11000元的增值税专用发票；2019年11月15日，明和公司向广东广之洲律师事务所转账了11000元。

原审法院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。明和公司与潮惠公司签订的《广州市房屋租赁合同》及其《补充协议》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定诚信履行各自的义务。本案争议的焦点是明和公司计收2018年8月的租金是否有依据，租赁保证金是否能抵扣租金，优惠期的租金潮惠公司是否应补足，明和公司要求潮惠公司给付律师费是否有依据。

关于租赁保证金能否抵扣租金的问题。《补充协议》明确约定如乙方单方要求提前解除或终止本合同，应提前一个月向甲方发出书面通知，保证金不予退回，且乙方应按本合同相关约定承担相应的违约责任。按照该条款约定，潮惠公司在合同期限内提前解除合同搬离案涉物业的，其行为已经违约，则其交于明和公司的租赁保证金不予退还；至于明和公司计收2018年8月份租金的问题，根据潮惠公司提交的微信记录截图可知，潮惠公司曾与案涉物业的物业管理公司的工作人员沟通过退场事宜，但是并未达成一致，潮惠公司要求物业管理公司2018年8月2日放行其工作人员搬运物品，但是物业管理公司以潮惠公司8月份已占有使用案涉物业为由要求潮惠公司缴交8月份租金及物业管理费，否则不予放行。潮惠公司没有举证证明其具体的退场时间，且微信聊天记录亦显示2018年8月份潮惠公司仍占有使用案涉物业场所，明和公司计收8月份租金有事实依据，明和公司以通知潮惠公司解除合同的时间点即2018年8月21日为结点主张2018年8月1日至2018年8月21日的租金20238.31元，应予以支持。潮惠公司逾期支付上述期间的租金，明和公司主张违约金应以欠付的租金20238.31元为本金，参照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率上浮50%的标准，从2018年8月6日起计至实际清偿之日止，因中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心发布贷款市场报价利率，经原审法院释明明和公司同意以全国银行间同业拆借中心2019年12月发布的贷款市场报价利率一年期4.15%上浮50%作为利息计算标准。故原审法院认为违约金应以20238.31元为本金，自2018年8月6日起按照年利率4.15%的标准计算至实际清偿之日止，但违约金应以不超过本金为限。

关于优惠期租金的补足问题。按照《补充协议》约定，2018年1月15日至2018年3月14日为租金优惠期，优惠前租金为59751.2元，当期优惠后租金为29875.6元，如因潮惠公司原因导致本协议提前终止的，潮惠公司无权享受该租金优惠，并须按优惠前租金向明和公司补交已享有的租金优惠。据此，明和公司要求潮惠公司补缴优惠期租金29875.6元有合同依据，原审法院予以支持。

至于明和公司主张5000元律师代理费的诉请。按照《补充协议》约定乙方应承担甲方为实现债权而支付的所有费用，该费用包括但不限于诉讼费、律师费和所有其他应付的合理费用，且明和公司签订的委托代理合同、转账记录和增值税发票亦能佐证该笔支出真实存在，故该诉请应予以支持，潮惠公司应向明和公司支付5000元律师费。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百七十四条、第二百一十二条的规定，原审判决如下：一、广东潮惠娱乐网络科技有限公司在判决生效之日起十日内向广州市明和实业有限公司支付2018年8月1日至2018年8月21日的租金20238.31元并支付迟延违约金（违约金以20238.31元为本金，自2018年8月6日起按照年利率4.15%的标准上浮50%计算至实际清偿之日止，但违约金应以不超过本金为限）；二、广东潮惠娱乐网络科技有限公司在判决生效之日起十日内向广州市明和实业有限公司补缴优惠期租金29875.6元；三、广东潮惠娱乐网络科技有限公司在判决生效之日起十日内向广州市明和实业有限公司支付律师费5000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费589元，由广东潮惠娱乐网络科技有限公司负担。

二审期间，明和公司当庭出示了两封未开封的EMS邮件退件并当场开封，拟证明其已向潮惠公司发出《2018年8月催款通知书》《律师函》《停电函》和《关于解除合同的通知》，但被拒收。潮惠公司的质证意见为：对真实性无异议，但不予确认“拒收”，邮件地址是潮惠公司的注册地址，但其没有在该地址经营。邮件时间是2018年8月17日和8月21日，而邮件中的《2018年8月租金催款、管理费催款通知书》时间是2018年8月7日、《关于解除合同的通知》只显示2018年8月，没有具体时间。实际上其已于2018年8月2日离场。

本院经审理查明，2018年8月17日，明和公司以EMS方式按照“深圳市龙华区龙华街道××路××号”的地址和135××××1666的联系电话向“刘旭东、苏桂泉”邮寄《2018年8月租金催款、管理费催款通知书》《律师函》《关于停止供电服务的函》，该邮件因“拒收”被退件。2018年8月21日，明和公司以同样方式向“刘旭东、苏桂泉”邮寄《关于解除合同的通知》，该邮件因“拒收”被退件。刘旭东、苏桂泉分别是潮惠公司的员工和法定代表人。

另查明，潮惠公司、明和公司均向本院确认：一、明和公司已收取潮惠公司交付的租赁保证金89626.8元、管理费保证金15566.76元、水电费周转金3616.52元。明和公司已就管理费保证金、水电费周转金作为物业管理服务合同纠纷在广州市天河区法院提起另案诉讼。鉴于此，双方均表示在本案中仅需法院对租赁保证金予以处理，管理费保证金、水电周转金由双方在另案中解决。二、双方均确认因潮惠公司提前解除合同，已构成违约。三、双方均表示对2018年8月1日至2018年8月21日的租金金额为20238.31元无异议。

本院查明的其他事实与原审查明的其他事实一致。

二审中，潮惠公司向本院陈述：一、潮惠公司已于2018年7月底口头告知明和公司因经营困难要求提前退场，但明和公司不同意，并拒绝出具放行条、要求潮惠公司必须交纳8月份的租金。其于2018年8月2日放弃办公设备强行离场。其认为，明和公司要求交纳8月份的租金不合理，即使应该交纳租金，其仅需交纳8月1日至2日的租金。其曾通过微信告知对方经理余丹妮放弃办公设备离场但未能提交相应的微信记录。其确认没有按照合同约定提前30日通知明和公司解除租赁合同。二、其确认因其提前解除合同已构成违约，但坚持认为原审判决明显加大其违约责任：第一，租赁保证金可以用于抵偿租金和违约金等，合同依据是《补充协议》第3.1.4条。第二，原审判决明显加大了潮惠公司的违约责任。按照合同法司法解释，潮惠公司所应承担的违约责任一般来讲不应超过权利人损失的30%，故不管是以明和公司的损失或者是潮惠公司所欠费用或者两者合计金额的30%计算来承担违约责任也是合理的。潮惠公司同意以租赁保证金来抵偿明和公司的损失，应视为潮惠公司已经承担违约责任。另从保证金的性质看，租赁保证金是对潮惠公司在承租期间的履约保证，可以用于抵偿潮惠公司在承租期间所欠缴的租金等费用，并可用于抵偿因欠租而造成明和公司的损失。即使存在租赁保证金不足以抵偿欠租和损失的情况下，潮惠公司也仅需要依据填充原则将差额补齐即可。三、《补充协议》第3条和第12条存在冲突，因上述合同条款是明和公司提供的格式条款，应当适用有利于不是格式条款提供者的一方即潮惠公司的解释，本案应适用第3.1.4条的约定。第3.1.4条已明确适用违反本协议任何条款的情形，实际已经涵盖第12条在内。明和公司关于《补充协议》第3条仅适用轻微违约情况、第12条适用严重违约情况的陈述不是事实。

明和公司向本院陈述：一、其不确认潮惠公司是2018年8月2日离场的，仅确认双方于当日就退场问题进行过交涉。明和公司的管理人员已告知潮惠公司应按照程序即提前30日通知退场或者交清8月的租金才能搬离。潮惠公司拒绝要求直接退场，双方未能达成一致意见。其是当天才第一次知晓潮惠公司要求退场并搬离物品。其确认已在2018年8月21日向潮惠公司发出解除通知并于2018年9月自行收回场地，故要求潮惠公司交纳2018年8月1日至8月21日期间的租金及迟延违约金。二、关于潮惠公司应承担的违约责任标准，不能笼统套用最高人民法院关于违约金不能超过损失的30%的规定，是否以整个未履行的合同总额作为计算损失的基数，可能会导致损失数额巨大。关于违约责任，应当以双方合同所约定的违约条款来确定。依据《补充协议》第12.3条的约定，潮惠公司逾期交纳2018年8月的租金，已构成违约，潮惠公司无权要求返还保证金，还需向明和公司支付相当于两个月租金等金额的违约金。明和公司在本案中主张潮惠公司承担的违约责任是没收保证金并要求支付拖欠租金的迟延违约金，迟延违约金是以2018年8月1日至8月21日的租金20238.31元为基数，按照年利率4.15%上浮50%自2018年8月6日计算至实际清偿之日止，合同依据是《补充协议》第12.2条，其已在诉请中自行降低迟延违约金的标准。三、《补充协议》的合同版本是由明和公司提供，但是双方协商一致后共同签订的。第3.1.4条是针对合同正常履行期间的一般性违约情况，可以保证金抵扣欠费，但抵扣后违约方需要补齐保证金，限于合同正常履行期间。如果未能补齐，还是应适用第12.2条的约定。第12.2条是针对根本性违约责任的约定。本案涉及的是根本性违约，所以应适用第12.2条的约定。《补充协议》第12.2条是关于迟延支付租金违约金的约定，第12.3条是关于违法解除合同导致没收保证金且违约方还需承担相当于二个月租金金额违约金的约定。四、关于租赁保证金，因潮惠公司违约其已予以没收，所以在本案中并未作为一项诉请主张，本案中不存在以租赁保证金抵扣欠租和违约金的情形。

本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院应当针对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据双方的诉辩意见，本院确定本案的争议焦点：一是潮惠公司应否向明和公司支付2018年8月1日至2018年8月21日的租金及迟延违约金和律师费；二是租赁保证金能否抵扣租金及迟延违约金、律师费；三是潮惠公司应否向明和公司支付租金优惠期租金。现评析如下：

关于潮惠公司应否向明和公司支付2018年8月1日至2018年8月21日的租金及迟延违约金和律师费的问题。原审法院认定潮惠公司擅自提前解除合同已构成违约，双方对此均无异议，本院予以认可。潮惠公司自述已于2018年8月2日自行退场，但其未按照合同约定提前三个月书面通知明和公司，其主张放弃存放涉案租赁物内的办公物品亦未能提交证据予以证实。因此，原审认定潮惠公司未能举证证实其具体退场时间，明和公司主张以其向潮惠公司发出解除合同通知的时间为节点要求计收2018年8月1日至8月21日的租金20238.31元有理，本院予以维持。因《补充协议》第12.2条约定，潮惠公司未按协议约定向明和公司或物业管理公司缴交租金、租赁保证金、物业管理费、管理费保证金、水电费、加时空调费、有偿服务费、违约金等费用的，自迟交之日起，每逾期一日应按所欠缴金额的3‰向明和公司或物业管理公司支付迟延违约金。第12.10条约定潮惠公司未按本协议向明和公司缴交租金等费用的，潮惠公司应当承担明和公司为实现债权而支付的包括但不限于诉讼费、律师费和所有其他应付的合理费用。根据上述约定，明和公司主张迟延违约金以欠付租金20238.31元为本金，按照全国银行间同业拆借中心2019年12月发布的贷款市场报价利率一年期利率4.15%上浮50%自2018年8月6日计算至实际清偿之日止，本院予以支持，但迟延违约金以不超过本金为限。另明和公司已提交委托律师的《委托合同》、支付律师费的银行回单、广东广之洲律师事务所出具的律师费发票，足以证实其已为追偿本案债务支付律师费，故原审予以支持明和公司关于律师费的请求有合同依据，本院予以维持。

关于租赁保证金能否抵扣租金及迟延违约金、律师费的问题，潮惠公司擅自提前解除合同已构成违约，应承担违约责任。经查，《补充协议》第10.4条约定如潮惠公司单方要求提前解除或终止本合同，潮惠公司已缴的保证金不予退回，且潮惠公司应按照本合同相关约定承担相应的违约责任。潮惠公司的书面解约通知的发出日期和该通知中确定的解除日之间的期间应不短于3个月，否则，潮惠公司除承担前述违约责任外，还须足额支付给明和公司自上述解约通知发出之日起计3个月的租金，本合同于该通知中确定的解除日提前解除。第12.3条约定潮惠公司未按约定交纳租金等费用，逾期超过十五日的，明和公司有权通知潮惠公司解除原合同即本协议。因潮惠公司违约而致原合同及本协议解除的，潮惠公司无权要求明和公司返还保证金，同时向甲方支付相当于贰个月租金同等金额的违约金。第12.7条约定潮惠公司未依本协议的约定或法律规定单方解除本协议的，无权要求明和公司返还保证金，同时向明和公司支付相当于贰个月租金同等金额的违约金。以上条款表明，潮惠公司擅自单方提前解除或终止合同、逾期交租超过十五日的情况下，明和公司有权通知潮惠公司解除合同、没收潮惠公司已支付的租赁保证金并要求潮惠公司支付相当于贰个月租金金额的违约金、要求潮惠公司承担律师费等其他合理费用。因此，本案中，潮惠公司违约，其无权要求明和公司返还租赁保证金。至于潮惠公司主张依据《补充协议》第三条的约定租赁保证金可以抵充欠租和违约造成的损失，本院认为，《补充协议》第3.1.4条虽有约定在潮惠公司违反协议约定时，明和公司有权扣除全部或部分保证金以抵作违约金或抵偿由于潮惠公司违约行为造成的明和公司的损失，同时该条亦约定，明和公司有权通知潮惠公司补足保证金，否则按第12.2条的约定处理，即每逾期一日按所欠缴金额的3‰支付迟延违约金。可见，以保证金抵充违约金和损失是临时性、暂时措施，违约方仍有补齐保证金的义务。因此，该条款并不当然免除潮惠公司向明和公司支付租金及迟延违约金、承担律师费的义务。在双方有明确合同约定的情况下，且潮惠公司并未举证证实没收租赁保证金足以弥补明和公司的损失，潮惠公司要求以租赁保证金抵扣租金及迟延违约金、律师费等，理据不足，本院不予支持。

关于优惠期租金应否补足的问题，按照《补充协议》第4条约定，因潮惠公司原因导致租赁合同提前终止的，潮惠公司应按优惠前租金向明和公司补交已享有的租金优惠。故明和公司潮惠公司补交优惠期租金29875.6元有合同依据，原审予以支持正确，本院予以维持。潮惠公司主张优惠期租金是赠与行为、其无须予以补足，于法无据，本院不予支持。

至于潮惠公司向明和公司支付的管理费保证金、水电费周转金，因明和公司已另案起诉，且双方均表示无须法院在本案中予以处理，本院依法不作审查。

综上所述，潮惠公司的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费2403.86元，由上诉人广东潮惠娱乐网络科技有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　张　宾

审判员　王碧玉

审判员　罗　毅

二〇二〇年五月二十七日

书记员　伍静怡

李蕴妍

罗文敏