广州市明和实业有限公司、某某房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

广东省广州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2020）粤01民终7612号

上诉人（原审原告）：广州市明和实业有限公司，住所地：广东省广州市天河区珠江西路8号2001房之自编2018房。

法定代表人：张伟，职务总经理。

委托诉讼代理人：姜平、邓坤，分别系广东广之洲律师事务所律师、实习律师。

被上诉人（原审被告）：曹洪林，男，1974年2月17日出生，汉族，住黑龙江省鸡西市鸡冠区。

被上诉人（原审被告）：王鹏浩，男，1986年1月30日出生，汉族，住江苏省常州市钟楼区。

上诉人广州市明和实业有限公司（以下简称：明和公司）因与被上诉人曹洪林、王鹏浩房屋租赁合同纠纷一案，不服广东自由贸易区南沙片区人民法院（2019）粤0191民初2897号民事判决，向本院提起上诉。经明和公司、曹洪林、王鹏浩同意，本院对本案进行了书面审理，本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。

上诉人明和公司的上诉请求：1.撤销一审第二项判决；2.改判曹洪林、王鹏浩向明和公司支付2018年9月、10月的租金54062元及迟延违约金（以各月欠付的租金为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮50%的标准，分别自当月的6日起计至实际付清之日）；3.一审、二审诉讼费由曹洪林、王鹏浩承担。事实和理由：1、曹洪林、王鹏浩所经营的广州英伦海德投资有限公司（以下简称：英伦公司）在2018年9月、10月与明和公司仍属于租赁合同履行期间且占用涉案场地，双方并未就提前解除租赁合同的事宜达成一致。原审法院依据曹洪林、王鹏浩开庭后提交的《广州市房屋租赁合同》、房屋交接确认签收表、货拉拉订单及QQ空间动态信息截图等证据的复印件推定为英伦公司在2018年9月至10月已未占用涉案场地不能成立。曹洪林、王鹏浩理应向明和公司支付该期间的租金。2、原审法院在未对曹洪林、王鹏浩所开庭后提供的证据的复印件进行真伪核实且明和公司未对该证据真实性予以确认的前提下采纳该证据证明效力的行为，属于程序违法。

被上诉人曹洪林、王鹏浩于二审未答辩。

明和公司向原审法院起诉请求：1、判令曹洪林、王鹏浩支付拖欠明和公司的2018年9、10月租金54062元及迟延违约金（自迟交之日即每月6日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.5倍计付至实际付清之日）；2、判令曹洪林、王鹏浩支付明和公司免租期租金42906.3元；3、判令曹洪林、王鹏浩承担本案的诉讼费用。

事实和理由：2016年9月1日，明和公司与广州市吉富投资管理有限公司（以下简称吉富公司）签订了《广州市房屋租赁合同》及《租赁合同补充协议一》，约定将位于广州市天河区珠江东路13号501房之自编01C单元物业租赁给其作写字楼使用。租赁期限自2016年9月1日起至2019年8月31日止。2018年1月，明和公司（甲方）、广州市吉富投资管理有限公司（乙方）、广州英仑海德投资有限公司（丙方）签订租赁合同转让协议，约定乙方将其在合同项下的全部权利义务转让至丙方。《租赁合同补充协议一》第3.1条约定：2018年9月1日至2019年8月31日的月租金标准为45051.62元，支付方式按自然月支付，乙方应于每自然月五日前将该月租存入甲方指定的银行账户内。第4条约定：免租装修期为2016年9月1日至2016年9月30日，免租装修期内，甲方免收租金，但乙方仍然应当缴纳本协议约定的其他费用。如因乙方原因导致本协议提前终止的，乙方应按免租装修期所在年度的租金标准向甲方补缴免租装修期期间的租金。第11.2条及11.4条约定：乙方未按本协议向甲方及物业管理公司缴交租金、租赁保证金、物业管理费、管理费保证金、水电费、有偿服务费、违约金等费用，自迟交之日起，每逾期一日按所欠缴金额的千分之三向甲方或物业管理公司支付迟延违约金。同时乙方未按约定交纳租金、租赁保证金、管理费保证金、水电费、有偿服务费等费用，逾期超过三十日的，一方可通知另一方解除原合同及本协议。上述合同签订后，明和公司严格按照合同规定履行了约定责任和义务，但自2018年9月起，广州英仑海德投资公司未按约定支付租金等费用，按合同双方约定已构成严重违约。另外公司股东和清算负责人在未通知明和公司申报债权的情况下即决议将公司解散。明和公司认为公司解散时，股东尚未缴纳的出资应当作为清算财产，其中包括尚未届满缴纳期限的出资，因此曹洪林、王鹏浩作为股东应当对本债务承担补充清偿责任，现明和公司为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求依法判决。

明和公司向原审法院提交证据：1、广州市房屋租赁合同；2、租赁合同补充协议书；3、房产证；4、租户入伙确认书；5、租赁合同转让协议；6、催款通知书；7、律师函；8、关于解除合同的通知、关于停止供电服务的函；9、国家企业信用信息公告报告、工商内档资料。

曹洪林、王鹏浩庭后邮寄书面答辩状称，2018年7月英仑公司向案涉租赁物业的物业公司工作人员提交过退租申请，提出因业务调整会在8月底搬离，英仑公司愿意放弃两个月租金的租赁保证金和物业管理费保证金。提交申请后从未收到过物业公司的书面回复，即英仑公司认为明和公司、雅居乐物业公司默认英仑撤场，保证金不予退还；英仑公司依照合约规定按时交纳了2018年7月、8月的物业租金及物业管理费；2018年8月底英仑公司搬离案涉物业时，物业公司工作人员并没有提出任何异议亦没有阻拦，如若英仑公司是违规撤离，物业公司不可能允许英仑公司搬走所有办公用具及相关资料；英仑公司搬离案涉物业起至注销之日止都没有收到明和公司、雅居乐物业公司向其发送的律师函、缴款通知书等材料，况且案涉物业一直在明和公司及雅居乐物业公司的实际控制下，曹洪林、王鹏浩无法确认其发送函件的合法性、合理性及关联性、真实性。

曹洪林、王鹏浩庭后向原审法院提交证据：1、投资证明；2、货拉拉订单截图；3、电信电话迁址通知截图；4、公司迁址通知截图；5、《广州市房屋租赁合同》；6、房屋交接确认签收表。

经审理查明：明和公司作为出租人（甲方）、吉富公司作为承租人（乙方）签订了《广州市房屋租赁合同》（以下简称《房屋租赁合同》）。《房屋租赁合同》第二条约定甲方将坐落于广州市天河区珠江东路13号501房自编01C单元房号的房地产出租给乙方作办公用途使用，建筑面积252.39平方米；第三条约定租赁期限、租金：2016年9月1日至2016年9月30日月租0元、2016年10月1日至2018年8月31日月租42906.3元、2018年9月1日至2019年8月31日月租45051.62元，租金按月结算，由乙方在每月的第五日前按现金或银行转账付款方式缴付租金给甲方；第四条约定乙方向甲方交纳85812.6元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金（退回乙方、抵偿租金）；第七条约定乙方需依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的0.3%向甲方支付违约金。合同末尾处双方均加盖了公章予以确认。

《房屋租赁合同》签订后，双方又签订了《租赁合同补充协议一》（以下简称《补充协议》），《补充协议》关于甲方承租房屋位置、面积、期限及租金、租赁保证金的约定与《房屋租赁合同》的约定基本一致，但是对具体内容进行补充说明。《补充协议》第3条关于租赁保证金，约定在本协议有效期内，租赁保证金由甲方收取并保管，如乙方违反本协议约定的任何条款，甲方可按本协议的约定分别扣除全部或部分保证金，抵作违约金或抵偿由乙方违约行为造成的甲方的损失。在甲方按上述约定扣除保证金后，甲方有权书面通知乙方按已扣除的保证金的数额补足保证金。乙方应在接到书面通知后五日内将保证金补足，未及时补足的，按本协议第11.2款的约定处理；租赁期满或本协议终止时，乙方清缴完租金、管理费、水电费等全部应缴费用并将物业完好移交甲方后，甲方在三十个工作日内将租赁保证金（不计利息）退回乙方。《补充协议》第4条关于免租装修期的约定，免租装修期为2016年9月1日至2016年9月30日，免租装修期内，甲方免收租金，但乙方仍然应当交纳本协议约定的其他费用，包括但不限于物业管理费、水电费及其它因本物业使用而产生的一切费用；如因乙方原因导致本协议提前终止的，乙方应按免租装修期所在租赁年度的租金标准向甲方补缴免租装修期期间的租金。《补充协议》第10条关于合同提前终止或租期届满后的处理约定，本协议提前终止或租期届满后，乙方须在租期届满或本协议终止当日内清缴所有相关的应付款项，凭甲方开具的退租通知单到物业管理处办理迁出手续，将本物业恢复原状并与物业管理处人员共同验收本物业，签署书面验收记录，交回本物业大门及其它所有钥匙，确保甲方于本物业内所安装的固定设备设施在完好无缺可供使用的状态下交还甲方后迁出本物业。如乙方单方要求提前解除或终止本合同，应提前一个月向甲方发出书面通知，保证金不予退回，且乙方应按本合同相关约定承担相应的违约责任。《补充协议》第11条关于协议的变更、解除及违约责任的约定，一方进入破产、清算、解散或任何类似程序导致本协议目的无法实现的，视为该方违约，须向另一方支付剩余租期内租赁总金额30%的违约金，如违约方为乙方，乙方所交纳的租赁保证金不予退还；乙方未依本协议约定或法律规定单方解除本协议的，无权要求甲方返还租赁保证金，同时向甲方支付相当于贰个月租金同等金额的违约金。协议末尾双方加盖了公章予以确认。

租赁期内，明和公司作为甲方、吉富公司作为乙方，与英仑公司作为丙方，签订了《租赁合同转让协议》，协议载明：甲乙双方于2016年9月1日签订了《广州市房屋租赁合同》及《租赁合同补充协议一》（以下简称《合同》），租赁位于天河区珠江东路13号501房之自编01C单元（以下简称物业），计租面积为252.39平方米；因业务发展需要，乙方经与甲方、丙方协商一致并经甲方、丙方同意后，拟将乙方在《合同》项下的全部权利义务转让给丙方。协议约定自2018年1月1日零时起，乙方将其在《合同》项下的全部权利义务转让给丙方，转让乙方不再享有及承担合同项下任何权利和义务；自2018年1月1日零时起，丙方受让《合同》项下原由乙方享有及承担的全部权利义务，受让后丙方将取代乙方继续向甲方履行合同；甲方同意乙方与丙方关于《合同》项下权利义务的转让及受让，并同意在合同转让后继续向丙方履行合同；《合同》转让及受让后，甲方可以向丙方主张原甲方对乙方的抗辩，丙方亦可以向甲方主张原乙方对甲方的抗辩。协议中各方确认，截至2018年1月1日零时，《合同》已经履行的情况：按照合同约定，乙方向甲方缴交的租赁保证金85812.6元、管理费保证金16657.74元和水电费周转金5804.97元，甲方已向乙方开具相应票据，本协议生效后该租赁保证金、管理费保证金、水电费周转金转至丙方名下，乙方应及时配合办理保证金的票据变更手续。协议末尾处甲乙丙三方加盖了公章予以确认。

明和公司提供的缴费通知书等函件拟证明：2018年8月23日，明和公司向英仑公司发出了《2018年9月租金缴款通知书》，应缴金额为45051.62元；2018年8月24日，雅居乐生活服务股份有限公司高德置地分公司（以下简称雅居乐物业公司）向英仑公司发出了《2018年9月管理费、水电费缴款通知书》，应缴金额为8742.95元。之后明和公司与雅居乐物业公司委托广东金领律师事务所向英仑公司发送《律师函》，要求英仑公司在接到函件后三天内向明和公司缴交2018年9月租金45051.62元、向雅居乐物业公司缴交2018年9月管理费及其他费用8742.95元。2018年10月16日明和公司再次向英仑公司发出了《2018年10月催款通知书》，应缴金额为90103.24元。之后，明和公司还向英仑公司发送《关于解除合同的通知》即通知英仑公司双方于2018年10月6日起解除前述合同，没收英仑公司已缴交的租赁保证金和管理费保证金并于2018年10月7日收回英仑公司承租的物业。雅居乐物业公司向英仑公司发送《关于停止供电服务的函》要求英仑公司于2018年9月26日9时前缴清2018年9月份的租金45051.62元和管理费等费用8742.95元，如英仑公司不履行付款义务，将于9月26日9时起对英仑公司在高德置业广场租赁的物业停止供电。以上明和公司、雅居乐物业公司向英仑公司发送的函件不仅没有发送记录也没有英仑公司的签收记录。曹洪林、王鹏浩答辩称英仑公司早已于2018年8月底即正常搬离案涉租赁物业，自英仑公司搬离之日起至注销之日前都没有收到过明和公司、雅居乐物业公司追款通知书等函件。

曹洪林、王鹏浩提交的《广州市房屋租赁合同》《房屋交接确认签收表》拟证明2019年8月24日，吉富公司向案外人付晓华租赁了天河区潭村路3350号719房号的房地产（跑马地大厦719房屋），并于当日完成了房屋交接。曹洪林、王鹏浩提交的货拉拉订单及公司QQ空间动态信息截图证据拟证明，英仑公司于2018年8月28日向货拉拉下单将高德置地秋广场办公室的文件箱运至跑马地大厦；2018年8月28日英伦公司以环球金融客服中心名义在QQ空间动态上发布“由于我司本周搬新办公室，电话网络下周恢复，如有便之后，请谅解”，2018年9月4日发布“注意：我司网络、电话已恢复”，2019年4月10日发布“注意：我司客服中心正迁移至香港！交接中！”。曹洪林、王鹏浩提交的吉富公司注册资本实收情况明细表、（香港）环球金融控股集团公司（GLOBALFINANCEHOLDINGGROUPLIMITED）周年申报表显示，吉富公司是（香港）环球金融控股集团公司投资设立的全资子公司，英仑公司的股东王鹏浩是（香港）环球金融控股公司的股东，英仑公司、吉富公司均是（香港）环球金融控股集团公司的关联公司，且两个公司的公司网站及对外业务均以（香港）环球金融控股公司的名义开展。对于以上证据，明和公司质证认为以上租赁合同及相关资料均系案外人在涉案场地之外的与其他物业的租赁关系，与本案曹洪林、王鹏浩担任股东的英仑公司与明和公司的租赁合同的履行无任何关系，不能作为英仑公司拒交租金的理由，明和公司对该组证据的真实性、合法性、关联性均有异议。

另，明和公司提交的自工商登记机关调取的英仑公司的登记材料中，《股东出资情况》记载英仑公司的股东是曹洪林、王鹏浩；《一址多照场地材料情况说明》记载，吉富公司注册地址为广州市天河区珠江东路13号501房自编01C单元，出资人为环球金融控股集团有限公司，现申请在该地址增设英仑公司，出资人为曹洪林、王鹏浩，两间企业有投资关联关系；明和公司系广州市天河区珠江东路13号501房自编01C单元的业主，同意吉富公司、英仑公司共同使用该地址作为住所、办公场所；《公司注销登记申请书》记载2018年12月24日英仑公司向工商登记机关申请注销登记，注销原因为股东决定解散，并于2018年11月7日在广州日报上公告。

原审法院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。明和公司与吉富公司签订的《广州市房屋租赁合同》及其《补充协议》是双方的真实意思表示，合同租赁期限内，明和公司与吉富公司、英仑公司三方签订了《租赁合同转让协议》，三方同意吉富公司将其在《广州市房屋租赁合同》及其《补充协议》中约定的关于租赁案涉物业的全部权利义务转让给英仑公司，该《租赁合同转让协议》是三方的真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，英仑公司作为《广州市房屋租赁合同》及其《补充协议》中吉富公司的继受者，应与明和公司一同按照《广州市房屋租赁合同》及其《补充协议》的约定诚信履行各自的义务。本案争议的焦点是明和公司计收2018年9月至10月的租金是否有依据，优惠期的租金曹洪林、王鹏浩是否应补足。

关于2018年9月至10月租金的问题。明和公司、雅居乐物业公司提供的《2018年9月租金缴款通知书》、《2018年9月管理费、水电费缴款通知书》、《律师函》、《2018年10月催款通知书》、《关于解除合同的通知》、《关于停止供电服务的函》等函件均没有发送记录和英仑公司的签收记录，无法证明已向英仑公司有效送达上述函件。曹洪林、王鹏浩提交的《广州市房屋租赁合同》及房屋交接确认签收表、货拉拉订单及公司QQ空间动态信息截图等证据能够形成较完整的证据链证明吉富公司于2018年8月24日另租了跑马地大厦719房的物业，英仑公司即开始搬迁并于2018年8月28日前后搬离了案涉物业，英仑公司不可能在2018年9月至10月期间继续占有使用案涉物业，明和公司继续计收2018年9月至10月份的租金与事实不符，有违公平原则，原审法院不予支持。既然明和公司不应继续计收英仑公司2018年9月至10月的租金，也就不存在计收迟延违约金的问题，况且按照《补充协议》关于协议变更、解除及违约责任的约定，英仑公司进入破产、清算、解散或任何类似程序导致协议目的无法实现的视为其违约，英仑公司缴纳的租赁保证金不予退还，则除此之外英仑公司无需承担其他的违约责任。

关于免租期租金的补足问题。按照《补充协议》约定，2016年9月1日至2016年9月30日为免租期，如因英仑公司原因导致本协议提前终止的，英仑公司应按免租装修期所在租赁年度的租金标准向明和公司补缴免租装修期间的租金。据此，明和公司要求英仑公司补缴免租期租金42906.3元有合同依据，原审法院予以支持。因英仑公司已登记注销，曹洪林、王鹏浩作为英仑公司的股东应对英仑公司的债务承担连带清偿责任。

综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条，《中华人民共和国公司法》第二十条，《最高人民法院关于适用<公司法>若干问题的规定（二）》第二十条的规定，判决如下：一、被告曹洪林、王鹏浩在本判决生效之日起十日内向原告广州市明和实业有限公司补缴免租期租金42906.3元；二、驳回原告广州市明和实业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1112元，其中492元由被告曹洪林、王鹏浩负担，620元由原告广州市明和实业有限公司负担。

本院经审理查明，本院确认一审法院查明的事实。另查明，涉案《租赁合同补充协议一》第10.1条约定：“本协议提前终止或租期届满前后，乙方须在租期届满或本协议终止当日内清缴所有相关的应付款项，凭甲方开具的退租通知单到物业管理处出办理迁出手续……”

本院认为，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”结合明和公司的上诉请求和理由，本院确定本案争议的焦点是：明和公司是否有权收取2018年9月1日至2018年10月31日的租金及迟延违约金。现评析如下：

明和公司主张英仑公司于2018年9月至10月占有和使用涉案房屋，但明和公司提交的缴款通知书、律师函、解除合同通知等均无发送记录及对方签收记录。英仑公司提交的《广州市房屋租赁合同》《房屋交接签收表》等证据，证明其于2018年8月28日迁离涉案房屋。明和公司主张的上述待证事实并未得到其举证证明，应当承担举证不能的法律后果。根据上述补充协议关于办理迁离手续的约定，英仑公司完成了迁离事宜，明和公司对于英仑公司的迁离应属明知和认可。明和公司已收回了涉案房屋，其主张英仑公司需支付2018年9月至10月的房屋租金及迟延违约金没有事实依据，本院依法不予支持。英仑公司在租赁期限届满前提前解除租赁合同确属违约，其缴纳的租赁保证金已足以弥补由此造成明和公司的损失，无需承担其他违约责任。

根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十六条规定：“审判人员对案件的全部证据，应当从各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面进行综合审查判断。”一审法院对于被上诉人提交的证据进行综合审查判断后予以采信并未违反上述证据规则，本院依法予以维持。

综上所述，明和公司的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

本案二审案件受理费1151.55元，由上诉人广州市明和实业有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　罗　毅

审判员　张　宾

审判员　王碧玉

二〇二〇年四月二十七日

书记员　李蕴妍

黄晓君