深圳市如茵生态环境建设有限公司与深圳市福田区意宝芯餐饮店、深圳市南山区国祥牛肉面店租赁合同纠纷一审民事判决书

广东省深圳市南山区人民法院

民事案件判决书

（2019）粤0305民初20441号

原告深圳市如茵生态环境建设有限公司与被告深圳市福田区意宝芯餐饮店（以下简称意宝芯店）、深圳市南山区国祥牛肉面店（以下简称国祥店）租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月9日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人史文飞、盛跃进,被告意宝芯店的经营者曾波，被告国祥店的经营者冶玉青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 本案相关情况 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 一、原告诉请及事实理由：1、确认原告与被告意宝芯店签订的《房屋租赁合同》于2019年6月22日解除；2、被告国祥店立即撤离深圳市南山区房屋；3、被告意宝芯店立即将租赁的深圳市南山区房屋返还交付给原告；4、被告意宝芯店立即将拖欠2019年5月26日至2019年6月22日的租金人民币27000元（以下币种均为人民币）及拖欠的管理费、水电费6670.27元支付给原告；5、原告有权没收被告意宝芯店支付的保证金90000元，原告无需向被告意宝芯店返还；6、被告意宝芯店自2019年6月23日按双倍月租金的标准（即每月60000元）向原告支付房屋占用费（赔偿金），暂计至2019年7月5日为26000元，实际计至被告意宝芯店将租赁房屋返还交付给原告之日止；7、本案诉讼费、保全费由被告意宝芯店承担。庭审中，原告明确第4项诉求：计算至2019年10月24日，管理费、电信费、水电费增加19916.87元，实际计算至二被告返还涉案房屋之日止。事实与理由：2018年9月10日，原告作为出租方（甲方）、被告意宝芯店作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：由被告意宝芯店承租原告位于深圳市南山区房屋。第一年前三个月每月按25000元计收租金，第一年后九个月和第二年、第三年按每月30000元计收租金。房屋租赁保证金为90000元。被告意宝芯店应于每月25日前交次月租金给原告。合同第十二条规定了被告若拖欠租金达15天以上，或擅自转租给第三人的等等，原告均有权解除合同，收回租赁房屋，而且租赁保证金不予退还，及有权要求乙方损害赔偿。第十三条约定，本合同终止后，被告意宝芯店应于当日迁离并返还租赁房屋，逾期返还房屋，甲方有权就逾期期间向被告意宝芯店收取相当于双倍租金的赔偿金。被告意宝芯店自2019年5月起就没有支付租金，且近来原告发现被告意宝芯店已将租赁房屋擅自转租给了被告国祥店。被告意宝芯店的上述行为已构成根本性违约，原告于2019年6月21日已书面通知被告意宝芯店解除原、被告双方之间的租赁合同，被告意宝芯店已于2019年6月22日签收该通知。原告为维护自身合法权益，特提起诉讼，望判如诉请； 二、被告意宝芯店辩称：1、针对原告的第1项诉求，因合同未到期，所以合同并没有在2019年6月22日解除；2、针对第3项诉求，因合同未到期，涉案房屋不能返还原告；3、2019年5月26日至2019年6月22日租金确实有拖欠，包括水电费、管理费等，该费用不应当由其支出，应当由被告意宝芯店和合作方即被告国祥店支付；4、针对原告第5项诉求，合同中没有约定没收保证金的条款；5、针对第6项诉求，原告和二被告多次协商，被告国祥店迟迟不缴纳相关费用，以各种理由拖欠，该费用也应当由被告国祥店支付；6、针对第7项诉求，本案是因为被告国祥店恶意拖欠各种费用引发的纠纷，故该费用应由被告国祥店支付； 三、被告国祥店辩称：被告意宝芯店、曾波以合作形式将深圳市高新技术产业园区R2-A工业厂房转让给被告国祥店、冶国祥经营“舌尖上的牛肉小面”，转让费20,000元、押金90,000元、保证金30,000元。2019年3月25日，冶国祥交纳房租，合同期内由曾波保证顺利开张，如管理处不让经营餐饮、不能做招牌，一切费用全部由曾波承担，按合作协议全部退回。其交了两个月的房租及管理费60,600元，2019年3月25日开始管理处却不让其经营。2019年4月20日，其做了招牌，管理处不让挂，损失了5,500元。2019年5月7日，其试营业，管理处锁门，有照片视频为证。第二天，管理处锁门，其无法解决吃饭问题，自行撬开锁，第三次，管理处带来很多保安称停水停电，由原告调解，转让期间，原告公司收取5,000元费用保证顺利开张。管理处一直不同意，其无法正常营业。自6月25日起请求原告与曾波退回其押金及转让费、保证金140,000元，其搬走。其总投资350,000元，2019年5月27日左右由高新园派出所出面调解，曾波与原告同意退回125,000元。5月27日以后其在房东和派出所面前达成口头协议不承担房租及管理费、水电费任何费用。达成协议以后因原告和曾波没有退回125,000元，其无法搬走。自2019年5月27日以后到现在为止造成其误工损失费每月50,000元。2019年8月20日，曾波和原告副总、法律顾问联系私下协商，达成口头协议，一切费用其不承担，退回其110,000元现金搬走。后来未按照约定退回110,000元。请求判决其押金、保证金、转让费140,000元及5月27日到判决为止误工费每月50,000元。因调解未果，原告提出转租出去，最后退回其押金和保证金。其找了一个租房客户，价格150,000元，转租方的押金顶替其押金，退回其押金，其可以搬走，但原告私吞其押金，不让其转租。原告和转租客户到其处面谈，原告反悔，原告和转租客户私下沟通。原告根本不想退回押金。其找的转租客户是咖啡店老板。一开始原告也同意其经营“舌尖上的牛肉小面”，原告收了其5,000元的费用。后来其发现原告把不是正规商铺的高新技术产业园R2A座厂房当成商铺高额收租，实属诈骗。现在管理处不让在工业厂房经营餐饮，原告应当承担其一切费用； 四、涉案房屋产权信息：深圳市南山区高新南七道高新工业村R2厂房1BF房屋于2004年10月27日登记在原告名下，建筑面积91.54平方米，用途为厂房； 五、签订合同的时间、内容：2018年9月10日，原告（出租方、甲方）与被告意宝芯店（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于深圳市南山区房屋出租给乙方使用，租赁房屋建筑面积共计91.54平方米；租赁房屋用途为厂房，未经甲方书面同意乙方不得将租赁房屋转租或用于其他用途；租赁期限自2018年9月25日起至2021年9月24日止；第一年前三个月按25000元收取租金，第一年后九个月和第二年、第三年按30000元收取租金；乙方应于2018年9月20日前交付首期租金25000元、房屋保证金90000元；乙方应于每月25日前向甲方交付次月租金；租赁期间甲方负责支付租赁房屋所用土地的使用费，乙方负责按时支付租赁房屋的水电费、卫生费、房屋物业管理费、本体维修基金费等因使用租赁房屋所产生的其他费用；甲方向乙方返还租赁保证金的条件：1、合约期满，无拖欠相关费用，如房租、管理费、水电费等相关费用。2、固定装修不可拆除、破坏。3、本租约即将期满时如乙方不再续租该物业，应当提前1个月份通知甲方并配合租客视察物业现场；甲方应于2018年9月25日前将租赁房屋交付乙方使用，并办理有关移交手续。甲方迟于上述时间交付租赁房屋，乙方可要求将本合同有效期顺延，双方应书面签字确认并报本合同登记（备案）机关备案；合同有效期内，发生下列情形之一的，允许解除或变更本合同：1、发生不可抗力，使本合同无法履行。2、政府征用、收回或拆除租赁房屋。3、甲、乙双方协商一致；出现乙方拖欠租金达15天以上、乙方拖欠可能导致甲方损失的各项费用达5000元以上、乙方擅自改变租赁房屋结构或者用途、乙方擅自将租赁房屋转租第三人等情形之一时，甲方可就因此造成的损失向乙方请求损害赔偿、不予退还租赁保证金，除追究乙方损害赔偿责任或违约责任外，甲方有权依据上述情形向乙方提出改变合同条款或解除合同，解除合同通知书一经合法送达，甲方有权申请单方解除合同登记（备案）；甲方延迟交付租赁房屋15天以上或甲方无正当理由单方要求提前解除（终止）合同的，乙方可就因此造成的损失向甲方请求损害赔偿；本合同终止后，乙方应于当日内迁离并返还租赁房屋，并保证租赁房屋及电器设备和附属设施的完好（属正常损耗的除外），同时结清应当由乙方承担的各项费用并办理有关移交手续。乙方逾期不迁离或不返还租赁房屋的，甲方有权依法律规定或依合同约定收回租赁房屋，并就逾期部分向乙方收取相当于两倍租金的赔偿金；及其他内容。 曾波（甲方）与冶国祥（乙方）签订《合作协议》，约定：甲、乙双方合作经营深圳市高新技术产业园R2-A铺，面积91平方米；合作时间为2019年3月25日，合作期满，甲方有义务为乙方向业主方提出续签租赁合同；乙方负责全店经营，内容性质为牛肉小面、凉菜、小吃等；乙方负责日常经营管理，承担装修改造、设备购置，从2019年3月25日开始日常经营开支，水电物业等费用，甲方配合做好物业对接和乙方店内的所有改造；甲乙双方合作期间如有需要向业主或管理处沟通的事项，由甲方出面解决；乙方给甲方的合作诚意金为50,000元，合作期间乙方给甲方利润分成为每月的房租30,000元；协议签署之后，乙方给甲方合作押金90,000元，该合作押金在甲方与业主之间签订的租赁期完结后，若任何一方要求终止合作的情况下，甲方需完整退给乙方；乙方解除合作须把店铺恢复合作前的原样子；合作协议生效之后店里的一切责任，事故风险由乙方自行承担；合作期间，在非乙方造成过失或不足的情况下，业主不让经营，甲方应退还乙方合作诚意金20,000元及押金90,000元； 六、合同履行情况：2019年6月21日，原告向被告意宝芯店发出《解除房屋租赁合同、交还房屋通知书》，载明：被告意宝芯店自2019年5月起没有支付租金，截至本通知书之日，拖欠租金已达27日，且近日发现被告意宝芯店已将租赁房屋转租，上述行为已构成根本性违约，现通知被告意宝芯店解除双方之间签订的《房屋租赁合同》，请被告意宝芯店立即将租赁房屋交还给原告，将拖欠的租金立即支付给原告，并结清所有费用，原告保留追究被告意宝芯店的违约责任。上述通知书寄至被告意宝芯店的经营者曾波的身份证住址，并于2019年6月22日被签收； 庭审中，原告及而被告共同确认，截至庭审之日，涉案房屋由被告国祥店占有使用；被告意宝芯店认可冶国祥系代表被告国祥店签订涉案《合作协议》；原告表示其在出租涉案房屋给被告意宝芯店时告知其系厂房，被告意宝芯店认可原告所述，但原告告知其已经与管理处协商好，可以做餐饮，故承租了涉案房屋，其从2018年9月10日起租用到2019年1月份后，管理处告知其周边有投诉，让其去处理，若处理不好，就不能经营餐饮。 庭后，原告出具《情况报告函》，称被告意宝芯店已于2019年11月4日将涉案房屋交还给原告； 七、款项支付情况：被告国祥店提交了收款收据，载明：曾波收取冶国祥转让费20,000元及合作押金90,000元。拟证明被告意宝芯店收取了其上述款项。被告意宝芯店对该证据予以认可。 被告国祥店提交了微信聊天记录，拟证明原告对被告意宝芯店将涉案房屋转租给其系知晓的，原告于2019年3月19日收取了其5,000元款项，称管理处同意经营餐饮，可以挂招牌。原告对该证据真实性不予确认，表示原告并不知情。被告意宝芯店表示不清楚。 庭审中，二被告共同确认，被告国祥店合计支付140,000元给被告意宝芯店，上述款项包括诚意金20,000元、押金90,000元、装修保证金30,000元，被告意宝芯店将该30,000元装修保证金支付给了原告；原告确认收到被告意宝芯店支付的装修保证金30,000元，但表示不知晓实际装修人系被告国祥店。 原告与二被告共同确认：被告意宝芯店已向原告支付截至2019年5月25日的租金。 原告提交了水电费及物业费统计单、电费明细及账单、电信明细及发票、管理费明细、水费明细及水表照片，拟证明2019年4月1日至2019年9月30日拖欠的电费14,272.06元、2019年1月至2019年9月拖欠的电信费3,208.28元、截至2019年10月30日拖欠的物业管理费1,719.15元、2019年4月24日至2019年10月22日拖欠的水费716.66元，以上费用被告均未交纳。被告意宝芯店对上述证据均无异议。被告国祥店表示未使用过网络（电信费），对其他证据予以认可。 裁判结果

本院认为，原告与被告意宝芯店签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。租赁合同约定，被告意宝芯店拖欠租金达15天以上，原告可解除合同，不予退还租赁保证金。本案中，被告意宝芯店于2019年5月26日起拖欠租金，原告于2019年6月21日向被告意宝芯店发出解除合同的通知，次日被签收，故本院确认涉案《房屋租赁合同》已于2019年6月22日解除。同时，对原告诉求没收被告意宝芯店支付的租赁保证金90,000元的主张，本院予以支持。 原告确认已于2019年11月4日收回涉案房屋，其要求被告国祥店撤离、被告意宝芯店返还涉案房屋的诉求已经实现，本院不再处理。 被告意宝芯店系涉案租赁合同的相对方，故对其主张不应由其支付拖欠费用的抗辩，本院不予采纳，至于二被告之间是否存在债权债务关系，被告意宝芯店可另寻法律途径解决。 被告意宝芯店自2019年5月26日起拖欠租金，涉案租赁合同于2019年6月22日解除，原告于2019年11月4日收回涉案房屋，故被告意宝芯店应支付2019年5月26日至2019年6月22日的租金27,096.77元（30,000元/月÷31日/月×28日），原告诉求该期间租金27,000元，系其对于自身权利的处分，本院予以确认。合同解除后，被告逾期交还涉案房屋，原告诉求自2019年6月23日起按双倍租金标准计算房屋占用费（违约金）直至交还涉案房屋之日止，符合合同约定，本院予以支持。经核算，被告意宝芯店应支付房屋占用费265,161.29元（30,000元/月×2×4月＋30,000元/月×2÷31日/月×13日）。 原告诉求被告意宝芯店支付截至返还涉案房屋之日止拖欠的物业管理费、水费、电费，本院对其已举证证明的部分予以支持，即被告意宝芯店应向原告支付拖欠的电费14,272.06元、物业管理费1,719.15元、水费716.66元。对其未明确具体数额的部分，无事实依据，本院不予支持。 原告诉求被告意宝芯店支付截至2019年9月的电信费，该费用并无合同明确约定，房屋实际使用人亦表示并未使用该网络，故对其该项主张本院不予支持。 原告诉求的保全费并未实际发生，本院对其该主张不予支持。 依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定,判决如下：

一、确认原告深圳市如茵生态环境建设有限公司与被告深圳市福田区意宝芯餐饮店之间的涉案《房屋租赁合同》于2019年6月22日解除； 二、原告深圳市如茵生态环境建设有限公司有权不予退还租赁保证金人民币90,000元； 三、被告深圳市福田区意宝芯餐饮店于本判决生效之日起十日内向原告深圳市如茵生态环境建设有限公司支付2019年5月26日至2019年6月22日的租金人民币27,000元； 四、被告深圳市福田区意宝芯餐饮店于本判决生效之日起十日内向原告深圳市如茵生态环境建设有限公司支付2019年6月23日至2019年11月4日的房屋占用费人民币265,161.29元； 五、被告深圳市福田区意宝芯餐饮店于本判决生效之日起十日内向原告深圳市如茵生态环境建设有限公司支付物业管理费人民币1,719.15元、电费人民币14,272.06元、水费人民币716.66元； 六、驳回原告深圳市如茵生态环境建设有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币1,646.7元，由被告深圳市福田区意宝芯餐饮店负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。

审判员　　王莘惠

书记员　　袁珍珍