广东宏德科技物业有限公司某某分公司、广东宏德科技物业有限公司等物业服务合同纠纷民事一审民事判决书

广东省广州市***人民法院 民事判决书 （2023）粤0111民初26263号 原告：广东宏德科技物业有限公司**分公司，住所地广州市天河区。 法定代表人：***。 原告：广东宏德科技物业有限公司，住所地广州市海珠区。 法定代表人：**。 两原告共同委托诉讼代理人：***，广东君信经纶君厚律师事务所律师。 两原告共同委托诉讼代理人：***，广东君信经纶君厚律师事务所律师。 被告：***，女，1988年8月14日出生，汉族，户籍地址广东省台山市， 原告广东宏德科技物业有限公司**分公司（以下简称宏德**分公司）、广东宏德科技物业有限公司（以下简称宏德公司）诉被告***物业服务合同纠纷一案，本院于2023年10月26日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告宏德**分公司、宏德公司的共同委托诉讼代理人***到庭参加了诉讼。被告***经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告宏德**分公司、宏德公司共同向本院提出诉讼请求：1．判令被告向原告宏德**分公司支付2020年11月至2022年6月的物业管理费6804元及违约金（违约金以每月应交物业管理费340.2元为本金，分别从当月11日起按1年期LPR计算至实际支付之日止，暂计至2023年4月7日为419.03元）；2．判令被告向原告宏德**分公司支付2020年10月至2022年5月的水费1526.8元；3．判令被告向原告宏德**分公司支付2017年4月至2020年8月的公摊电费1825.96元；4．本案诉讼费用由被告承担。事实与理由如下：2014年7月8日，原告宏德公司（乙方）与广州丽运房地产开发有限公司（甲方）签订《浔峰御金沙园（三期）前期物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对案涉小区物业提供前期物业管理服务，由原告宏德**分公司实施现场管理，并由原告宏德**分公司收取物业服务费和其他费用。物业服务费收取标准为住宅按建筑面积每月每平方米2.48元（不包括公共水电分摊费用），业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，自逾期之日起，乙方有权要求欠费方按欠费总额的1‰/日支付违约金。2017年4月1日，双方签订《〈浔峰御金沙园（三期）前期物业服务合同〉补充协议（一）》，约定合同期限延长至浔峰御金沙园业主委员会成立并与新聘用的物业服务企业签订的物业服务合同生效之日止。前期物业服务合同签订后，由原告宏德**分公司为案涉小区提供物业管理服务，业主也是向原告宏德**分公司支付物业服务费用及其他费用。被告是位于浔峰御金沙园内广州市***御金沙园*三街2号B2-3栋*房的业主。被告自2020年10月开始拒交水费、自2020年11月开始拒交物业管理费，并且还欠2017年4月至2020年8月期间的公摊电费没有支付。原告宏德**分公司多次催缴，但被告对此置之不理。原告认为，原告与广州丽运房地产开发有限公司签订的《浔峰御金沙园（三期）前期物业服务合同》及补充协议是各方的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。原告宏德**分公司作为前期物业服务合同实际履行方，被告作为案涉房屋的产权人及实际使用人，享受原告宏德**分公司提供的物业服务，应当按时向原告宏德**分公司交纳物业管理费及其他费用。 被告***未答辩。 原告为证明其诉讼请求，向本院提交了《浔峰御金沙园前期物业服务协议》《浔峰御金沙园（三期）前期物业服务合同》《〈浔峰御金沙园（三期）前期物业服务合同〉补充协议（一）》《情况说明》《关于催收管理费的书面函件》《律师函》《EMS底单及签收截图》《广州市不动产登记查册表》《水费抄表记录单》、《被告缴费的发票》等证据，被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，应视为其放弃举证和质证的权利，本院对原告提交的上述证据予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经本院审查后认定的证据，本院查明事实如下： 原告宏德公司是开发商广州丽运房地产开发有限公司选聘为广州市***浔峰御金沙园（下称御金沙小区）提供前期物业管理服务的公司。2017年4月1日，上述双方签署的《〈浔峰御金沙园（三期）前期物业服务合同〉补充协议（一）》，约定合同期限延长至浔峰御金沙园业主委员会成立并与新聘用的物业服务企业签订的物业服务合同生效之日止。 2015年1月14日，原告宏德**分公司（甲方）与被告***（乙方）签订《浔峰御金沙园前期物业服务协议》，约定***公司为被告所购的*三街2号B2-3栋*房（建筑面积137.17平方米，以下简称涉案房屋）提供前期物业服务。关于物业服务费收取标准及交费时间，协议第四条约定：1．物业服务费的收取标准：住宅按建筑面积每月每平方米2.48元（不包括公共水电分摊费用）；7．乙方每次交纳费用的时间：每月10日前交付当月的物业服务费，在每月10日前交付上月的自用电费或其他应付费用。关于违约责任，协议第九条约定：4．乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方按欠费总额的1‰/日支付违约金等等。 原告宏德公司和原告宏德**分公司均确认御金沙小区实际*****分公司实施现场管理，*****分公司收取物业服务费及其他费用。本案审理过程中，原告宏德**分公司提交了其向供水供电部门支付水电费的发票、《关于公摊电费的情况说明》，被告支付2020年9-10月管理费的发票记录及2020年8-9月水费的发票记录，并提交了涉案房屋自2020年9月起的水费抄表记录拟证实被告拖欠水费1526.8元及公摊电费1825.96元。 2022年8月19日，原告宏德**分公司向被告***发出《律师函》，催告被告***在收到该份函件后三日内向原告宏德**分公司支付拖欠款项10,156.76元（2020年11月至2022年6月的物业管理费6804元、水费1526.8元及公摊电费1825.96元）。 根据广州市规划和自然资源局出具的《广州市不动产登记查册表》，****三街2号*房的所有权人为被告***，共有方式为单独所有，该房屋的规划用途为住宅，建筑面积为138.5949平方米，产权登记时间为2018年1月22日。 另查明，宏德**分公司已于2022年6月30日退出小区物业管理，根据本院近期受理的宏德**分公司向御金沙小区业主追缴物业管理费的系列案件显示，御金沙小区业主大多反映宏德**分公司在物业服务过程中存在对小区公共设施损坏、公共区域损坏维护不到位、电梯救援迟缓等情况，小区业主因此经业主大会决议决定终止与宏德公司的前期物业服务合同，另行选聘了新的物业服务企业。 本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款规定：民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案原、被告的纠纷由民法典施行前持续至民法典施行后，故应适用民法典的规定。 被告***经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，应视为其放弃答辩的权利。原告宏德**分公司与被告***签订的《浔峰御金沙园前期物业服务协议》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格履行合同约定的各项义务。原告宏德公司及宏德**分公司在本案审理过程中一致确认御金沙小区实际由原告宏德**分公司实施现场管理，并同意由原告宏德**分公司向被告收取物业管理费等费用，故被告应当向原告宏德**分公司支付前述费用。 关于原告主张的物业管理费，根据《浔峰御金沙园前期物业服务协议》第四条的约定，住宅按建筑面积每月每平方米2.48元计收物业管理费，****三街2号*房的建筑面积为138.5949平方米，每月应收的管理费金额为343.72元，现原告自愿按照340.2元/月的标准计收物业管理费，并未超过前述标准，本院依法予以支持。原告主张被告欠付2020年11月至2022年6月期间的物业管理费，被告未对此提出异议，也未提交证据证明曾向原告支付过前述期间内的物业管理费，故原告要求被告支付2020年11月至2022年6月期间的物业管理费共计6804元（340.2元/平方米×20月=6804元），具有事实和法律依据，本院依法予以支持。关于原告主张的违约金，根据本院受理的原告向御金沙小区业主追讨物业管理费的系列案件审理的情况可知，原告在提供物业服务过程中存在较大瑕疵，本院结合本案的实际情况，根据公平原则，本院对原告主张的违约金不再支持。综上，被告***应当向原告宏德**分公司支付2020年11月至2022年6月期间的物业管理费共计6804元。 关于原告主张的2020年10月至2022年5月期间的水费，原告已向本院提交《水费抄表记录单》，列明了被告房屋在前述期间内的每月水费抄表明细。被告房屋在2020年10月至2022年5月期间产生水费1526.8元，被告未对该金额提出异议，故本院对原告的该项诉讼请求依法予以支持。 关于原告主张的2017年4月至2020年8月期间的公摊电费1825.96元，原告已向本院提交《关于公摊电费的情况说明》《物业公司垫付公摊电费的发票》，证明原告曾代小区业主垫付公摊电费，被告未对公摊电费金额提出异议，故本院对原告的该项诉讼请求依法予以支持。 被告经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、五百零九条、九百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条规定，判决如下： 一、在本判决生效之日起三日内，被告***向原告广东宏德科技物业有限公司**分公司支付2020年11月至2022年6月期间的物业管理费6804元； 二、在本判决生效之日起三日内，被告***向原告广东宏德科技物业有限公司**分公司支付2020年10月至2022年5月期间的水费1526.8元； 三、在本判决生效之日起三日内，被告***向原告广东宏德科技物业有限公司**分公司支付2017年4月至2020年8月的公摊电费1825.96元； 四、驳回原告广东宏德科技物业有限公司**分公司、广东宏德科技物业有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费10元，由被告***负担（上述受理费10元已由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时直接支付给原告，本院不作退回）。 本判决为终审判决。 判决生效后，负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。逾期未履行的，其不得有高消费及非生活和工作必须的消费行为。本项内容在判决生效后即视为执行通知，违反本项通知的，人民法院在权利人申请执行立案或移送执行后，可立即采取强制执行措施，包括但不限于依法对相关义务当事人采取限制高消费、列入失信被执行人名单、罚款、拘留等，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员*** 二〇二三年十二月十二日 书记员***