***与中鼎电力建设（广东）有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

广东省广州市增城区人民法院

民 事 判 决 书

（2020）粤0118民初4432号

原告：***，男，1974年8月9日出生，汉族，住广东省广州市花都区。

委托诉讼代理人：陈尚英，广东南方福瑞德律师事务所律师。

被告：中鼎电力建设（广东）有限公司，住所地广东省广州市荔湾区金达街******。

法定代表人：汤德发。

第三人：王志强，男，1972年2月12日出生，汉族，住广东省梅州市梅江区。

原告***与被告中鼎电力建设（广东）有限公司、第三人王志强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月14日立案受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》的规定适用普通程序独任审理，公开开庭进行了审理。原告***的委托诉讼代理人陈尚英到庭参加诉讼。被告中鼎电力建设（广东）有限公司、第三人王志强经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告***向本院提出诉讼请求：一、判令原、被告签订的《租赁合同》于2019年7月31日解除；二、判令被告支付房租、物业管理费、水电费共计34226.52元；三、判令被告支付违约金130000元；四、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告签订《租赁合同》，约定原告将具有合法使用权的涉案物业出租给被告使用，租赁期限自2017年8月15日至2022年7月15日，并对租金作了明确约定。2019年8月被告未知会并取得原告同意的情况下搬离，仍有34226.52元房租、水电费及管理费未交清。在被告提出需要连续承租5年的情况下，原告对涉案物业进行装修和完善后才交付给被告使用，所以合同约定乙方单方面提前终止合同的乙方需要赔偿甲方装修费用130000元。涉案物业是原告胞兄王志强经营的物业，并以其名义将物业出租给被告。原告为维护自身合法权益，特向贵院起诉，请判如所望。庭审期间，撤回第二项诉讼请求中的物业管理费、水电费。

被告中鼎电力建设（广东）有限公司未提交任何答辩意见。

第三人王志强未提交意见。

经审理查明：2017年8月13日，原告（出租方、甲方）与广东粤挚工程建设有限公司（承租方、乙方，以下简称粤挚公司）签订《租赁合同》，约定：甲方将位于新塘镇××村石头墩【土地使用证为增集用（2006）第0401492号】楼房二楼205-208出租给乙方使用，租赁期从2017年8月15日至2022年7月15日止，租赁物面积约300平方米；2017年8月5日起至2018年7月4日的租金为9000元每月，第二年租金为9450元每月，第三年租金为9925元每月，第四年租金为10420元每月，第五年租金为10940元每月；乙方应于合同签订之日前向甲方支付租赁保证金20000元；未经甲方书面同意乙方不得提前终止本合同，如乙方单方面提前终止合同则乙方需赔偿甲方装修费用共计130000元，保证金不予退回，且需交清承租期的租金及其它因本合同所产生的费用；等内容。

另查明，广州市增城区新塘镇××村第一经济合作社出具《证明》证明其位于新塘镇××村石头墩的物业【土地使用证为增集用（2006）第0401492号】目前由王志强承租，并同意王志强转租。

再查明，粤挚公司于2019年4月23日将名称变更为被告。

本案审理期间，原告提交《（205）广东粤挚工程建设有限公司2018年1月至2019年7月租金水电支付明细》，该明细记载：2018年1月至2019年8月应交租金、水电费合计186030.2元，已经支付151804.2元，结存未付34226元。

庭审期间，原告陈述：被告于2019年7月底搬离涉案房屋，从2019年8月初就没有支付租金，被告以其行为表示解除合同；原告了解到被告实际上不可能经营，为避免损失进一步扩大，原告在合理范围内减少租金损失，所以主张合同在2019年7月31日解除；原告依据合同第十五条的约定主张被告支付违约金，因为涉案房屋是毛坯房，原告考虑被告是优质客户，就根据被告的要求对涉案房屋进行了装修，安装了空调，具备基本的办公条件，前提是被告要连续租赁5年，所以双方在合同中约定130000元的违约金以弥补原告为履行合同作出的准备，现被告未到租赁期限届满即违约，导致原告存在装修费用的损失；原告于2019年10月底收回涉案房屋，双方没有办理交接手续。

本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”。本案中，原告未举证证明其出租给被告使用的涉案房屋已取得建设工程规划许可证，因此，原告与被告签订的《租赁合同》无效。原告诉请确认涉案合同于2019年7月31日解除，于法无据，本院不予支持。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”本案中，虽然涉案《租赁合同》无效，但是被告实际占有使用了涉案房屋至2019年7月，因此，原告请求被告支付租金（实质上系占有使用费，参照合同约定的租金计算占有使用费），理据充分，本院予以支持。原告提交的《（205）广东粤挚工程建设有限公司2018年1月至2019年7月租金水电支付明细》显示被告在2018年1月至2019年7月期间未足额支付租金合计34226元，被告未到庭参加诉讼视为其放弃质证与抗辩的权利，因此，现原告请求被告支付上述期间的租金（房屋占有使用费）34226元，合理合法，本院予以支持。由于涉案《租赁合同》无效，原告依据该合同约定主张被告支付违约金130000元，于法无据，本院不予支持。

被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：

一、被告中鼎电力建设（广东）有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告***支付房屋占有使用费34226元；

二、驳回原告***的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费9768元，由原告***负担4884元，被告中鼎电力建设（广东）有限公司负担4884元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。

审判员　　陈丽红

二〇二〇年十二月三日

书记员　　阮柳静