南宁市安安物业服务有限责任公司与某某租赁合同纠纷一案一审民事判决书

南宁市西乡塘区人民法院

民 事 判 决 书

（2013）西民一初字第1737号

原告南宁市安安物业服务有限责任公司。

法定代表人盘裕民，执行董事。

委托代理人吕闻，广西万益律师事务所律师。

委托代理人莫云云。

被告**。

原告南宁市安安物业服务有限责任公司（以下简称“安安物业”）与被告**租赁合同纠纷一案，本院于2013年8月26日立案受理后，依法组成合议庭，于2013年11月5日公开开庭进行了审理。原告安安物业的委托代理人吕闻、莫云云到庭参加了诉讼。被告**经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。

原告安安物业诉称：2011年6月30日，原告（“甲方”）与被告（“乙方”）签订《房屋使用合同书》，约定被告租赁原告位于南宁市科园大道xx号xx号房（建筑面积为960.48平方米）；使用期限为4年，自2011年7月1日至2015年6月30日；房屋第一年使用费为21.5元／平方米（含税），从第二年起，每月使用费按1.5元／平方米递增；乙方向甲方如数按时缴纳使用费和水电费。《房屋使用合同》第六条第一款明确约定：“乙方如未按时交付使用费的，每逾一日按月使用费2‰收取违约金。超过三十天未交费视自动退房，甲方有权终止合同，将停止对乙方的供水供电，并将乙方室内物品扣留作价抵偿乙方应交费用，不足部分甲方有权向乙方追缴”。

合同签订后，原告按照合同约定将房屋交付给被告使用，但被告自2012年5月14日起开始拖欠租金。截至2013年8月6日，被告尚欠原告租金345196.51元、水费2100元、电费27267.30元、违约金155055.28元。原告曾多次要求被告支付拖欠的费用，但被告至今没有支付，构成严重违约。

为此，原告特诉至法院，请求判令：一、解除原告与被告签订的《房屋使用合同书》；二、被告向原告支付房屋使用费345196.51元、水费2100元、电费27267.30元、违约金155055.28元（暂计至2013年8月6日，之后发生的费用另算至判决生效之日止）；三、本案诉讼费由被告承担。

被告**未作答辩。

经审理查明：2011年6月30日，南宁市安安物业管理有限责任公司（“甲方”）与南宁市某茶楼（“乙方”）签订《房屋使用合同书》一份。合同约定由乙方向甲方承租南宁市科园大道xx号xx号房，建筑面积为960.48平方米，租期自2011年7月1日至2015年6月30日。合同第二条约定，2011年7月1日至2012年6月30日的房屋使用费为每月20650.32元；2012年7月1日至2013年6月30日的房屋使用费为每月22091.04元；2013年7月1日至2014年6月30日的房屋使用费为每月23531.76元；2014年7月1日至2015年6月30日的房屋使用费为每月24792.48元。房屋使用费包括“租金、公用设施设备的维护维修和折旧以及物业管理费等，不含水电费和乙方使用部分的维修费。”该条还约定房屋应“先交费后使用”，“2011年9月30日前缴纳2011年10月1日至2011年10月31日的使用费，以此类推至2013年6月30日”，“2013年6月30日前缴纳2013年7月1日至2013年8月31日的使用费；2013年8月30日前缴纳2013年9月1日至2013年至2013年10月31日的使用费……以此类推至2015年6月30日”。合同第六条第1款约定：“乙方未按时交付使用费的，每逾一日按月使用费2‰收取违约金。超过三十天未交费视自动退房，甲方有权终止合同，将停止对乙方的供水供电，并将乙方室内物品扣押作价抵偿乙方应交费用，不足部分甲方有权向乙方追缴。”合同加盖南宁市某茶楼单位公章，被告**在该合同上以南宁市某茶楼法定代表人的身份签字。

另查明：南宁市某茶楼已办理个体工商户营业执照，登记的业主为被告**。2011年9月29日，南宁市安安物业管理有限责任公司更名为南宁市安安物业服务有限责任公司。

2012年5月23日，原告向被告发出《催交租金通知书》催缴2012年1月14日至4月30日的租金和水电费合计98166.16元。被告**于2012年5月23日签收该通知书并于2012年5月29日承诺付款。2012年6月18日，原告向被告发出《终止合同通知书》，决定终止履行合同，并要求被告支付2012年1月14日至2012年6月10日的租金和水电费以及滞纳金合计138576.58元，但此后合同仍继续履行。被告**承诺于2012年7月31日前结清欠款。2012年7月31日，被告**向原告申请将拖欠租金的支付日期延长至2012年8月6日。2012年8月9日，原告再次向被告发出《催交租金通知书》催缴2012年3月14日至2012年8月9日的租金、滞纳金等费用。2013年1月21日，原告再次向被告发出《终止合同通知书》，决定终止合同，并要求被告支付租金、水电费、及滞纳金。被告**于2013年1月21日表示同意终止合同，并同意出租方通过拍卖茶楼物品的形式偿还租金、水电费。2013年8月2日，原告再次向被告发出《催费通知书》，要求被告缴纳拖欠的租金321664.75元、水电费24034元，滞纳金136343.5元。被告**于当日签收该通知书后表示三天内交清水电费，其他欠款三个月内分期缴纳完毕。截止法庭辩论结束，被告未向原告支付2012年5月14日后的房屋使用费，亦未向原告交还承租的房屋。

还查明：南宁市科园大道xx号某大厦系人防0209工程，建设单位为南宁市人民防空办公室，由南宁市人防平战管理处代管。南宁市人防平战管理处就某大厦的出租、物业管理事务委托原告“全权负责”。

本院认为：依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告**经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利，并应承担由此产生的不利法律后果。原告与被告签订的《房屋使用合同书》系双方当事人的真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并有效，双方应按照合同约定全面履行各自义务。

关于合同应否解除的问题。根据《房屋使用合同书》第六条第1款的约定，因被告拖延支付2012年5月14日后的租金已超过30天，原告于2013年1月21日解除租赁合同并无不当，本院依法予以确认。

关于被告应支付的租金、场地使用费问题。现被告未向原告足额支付2012年5月14日后的租金，根据合同第二条的约定，被告应向原告支付2012年5月14日至2013年1月21日合同解除之日止的租金；合同解除后，被告继续占用场地，构成不当得利，故自2013年1月22日起至被告向原告交还承租场地之日止，被告应按照合同约定的租金标准向原告支付场地使用费。因此，被告应向原告支付2012年5月14日至2012年5月31日的租金11991元（20650.32元／月÷31天×18天）；2012年6月租金20650.32元；2012年7月至2012年12月的租金132546元（22091.04元／月×6个月）；2013年1月1日至2013年1月21日的租金14965元（22091.04元／月÷31天×21天）。上述租金合计180152元。自2013年1月22日至2013年6月30日，被告按每月22091.04元的标准向原告支付场地使用费；自2013年7月1日至被告实际交还场地之日止，对于2013年7月1日至2014年6月30日期间的场地使用费按23531.76元／月计算；2014年7月1日至2015年6月30日的场地使用费按24972.48元／月计算。

关于违约金的问题。被告迟延支付租金，应按照合同第六条第1款的约定向原告支付2012年5月14日至2013年1月21日期间的违约金。2013年1月22日后，因合同已解除，原告诉请支付违约金于法无据，本院不予支持。违约金具体计算为：自2012年4月30日至本案生效判决确定的履行期限的最后一日止，以11991元为基数，被告应按每日2‰的标准支付违约金；自2012年5月30日至本案生效判决确定的履行期限的最后一日止，以20650.32元为基数，被告应按每日2‰的标准支付违约金；自2012年6月30日至本案生效判决确定的履行期限的最后一日止，以22091.04元为基数，被告应按每日2‰的标准支付违约金；自2012年7月30日至本案生效判决确定的履行期限的最后一日止，以22091.04元为基数，被告应按每日2‰的标准支付违约金；自2012年8月30日至本案生效判决确定的履行期限的最后一日止，以22091.04元为基数，被告应按每日2‰的标准支付违约金；自2012年9月30日至本案生效判决确定的履行期限的最后一日止，以22091.04元为基数，被告应按每日2‰的标准支付违约金；自2012年10月30日至本案生效判决确定的履行期限的最后一日止，以22091.04元为基数，被告应按每日2‰的标准支付违约金；自2012年11月30日至本案生效判决确定的履行期限的最后一日止，以22091.04元为基数，被告应按每日2‰的标准支付违约金；自2012年12月30日至本案生效判决确定的履行期限的最后一日止，以14965为基数，被告应按每日2‰的标准支付违约金。

关于水电费的问题。原告主张该部分损失为27267.3元，但无证据支持。根据双方当事人于2013年8月2日在《催费通知书》上确认的金额，被告欠缴的水电费应为24034元，因此，本院确定被告应向原告支付的水电费为24034元。

综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

一、确认原南宁市安安物业管理有限责任公司与被告**签订的《房屋使用合同书》解除；

二、被告**向原告南宁市安安物业服务有限责任公司支付2012年5月14日至2013年1月21日的租金180152元；

三、被告**向原告南宁市安安物业服务有限责任公司支付自2013年1月22日起至被告向原告交还承租场地之日止的场地使用费（计算标准为：自2013年1月22日至2013年6月30日，按每月22091.04元的标准计算；自2013年7月1日至被告实际交还场地之日止，对于2013年7月1日至2014年6月30日期间的场地使用费按23531.76元／月计算，2014年7月1日至2015年6月30日的场地使用费按24972.48元／月计算）；

四、被告**向原告南宁市安安物业服务有限责任公司支付违约金（计算标准为：自2012年4月30日至本案生效判决确定的履行期限的最后一日止，以11991元为基数，按每日2‰的标准支付；自2012年5月30日至本案生效判决确定的履行期限的最后一日止，以20650.32元为基数，按每日2‰的标准支付；自2012年6月30日至本案生效判决确定的履行期限的最后一日止，以22091.04元为基数，按每日2‰的标准支付；自2012年7月30日至本案生效判决确定的履行期限的最后一日止，以22091.04元为基数，按每日2‰的标准支付；自2012年8月30日至本案生效判决确定的履行期限的最后一日止，以22091.04元为基数，按每日2‰的标准支付；自2012年9月30日至本案生效判决确定的履行期限的最后一日止，以22091.04元为基数，按每日2‰的标准支付；自2012年10月30日至本案生效判决确定的履行期限的最后一日止，以22091.04元为基数，按每日2‰的标准支付；自2012年11月30日至本案生效判决确定的履行期限的最后一日止，以22091.04元为基数，按每日2‰的标准支付；自2012年12月30日至本案生效判决确定的履行期限的最后一日止，以14965为基数，按每日2‰的标准支付）；

四、被告**向原告南宁市安安物业服务有限责任公司支付水电费24034元。

案件受理费9096元、财产保全费3270元，合计12366元（原告南宁市安安物业服务有限责任公司均已预交），由被告**负担。

上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地的人民法院申请执行。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时应自上诉期满之日起七日内向南宁市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不预交又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。

审　判　长　　郭　轶

人民陪审员　　李秉鸿

人民陪审员　　刘设海

二〇一四年二月二十日

书　记　员　　蒙恺薇

附：相关法律条文

《中华人民共和国民法通则》

第九十二条没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。

《中华人民共和国合同法》

第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。

依法成立的合同，受法律保护。

第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。