南宁市安安物业管理有限责任公司、某某房屋租赁合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书

广西壮族自治区高级人民法院

民 事 裁 定 书

（2018）桂民申634号

再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：南宁市安安物业管理有限责任公司，住所地:广西南宁市科园大道25号科园大厦九楼。

法定代表人：盘裕民，总经理。

委托诉讼代理人：张岩，北京市鼎业（南宁）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：黄锡婷，北京市鼎业（南宁）律师事务所律师。

被申请人（一审原告、二审上诉人）：***，女，1976年10月30日出生，汉族，住广西南宁市兴宁区。

再审申请人南宁市安安物业管理有限责任公司（以下简称安安物业公司）因与被申请人***房屋租赁合同纠纷一案，不服南宁铁路运输中级法院（2017）桂71民终137号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。

安安物业公司申请再审称，（一）二审判决对于保障优先承租权的认定适用法律错误。在安安物业公司与***租赁关系临近届满前近半年，安安物业公司就向且只向***正式书面通知商谈签订新的租赁合同，但***直至租赁期限届满始终未予以正式回应。安安物业公司的通知行为，已经当然地包含有尊重并通知***行使优先承租权的意思表示。且我国法律并未强制规定优先承租权的具体通知方式及对通知内容的文字作出规范。故二审判决以“关于商谈签订新的租赁合同通知”不具有保障***优先承租权的性质之认定，扩大了合同相对人的法定义务。（二）二审法院审理程序违法。二审判决虽然维持了一审判项，但在***未提出安安物业公司构成违约并要求承担违约责任的情况下，二审法院亦未在审理过程中行使释明权，对“违约事实”未经法庭调查即在二审判决中自行认定安安物业公司违约应承担违约责任，属超范围审理，也在事实上剥夺了安安物业公司的上诉权利。综上所述，二审法院认定事实不清，适用法律错误，故申请再审，请求撤销二审判决，依法改判。

本院经审查认为，***与安安物业公司签订的《房屋使用合同书》约定：“租赁期满后，租赁合同自行终止，到期须续签使用合同时，在同等条件下乙方享受优先权。”依照该约定，在租赁合同届满时，安安物业公司继续出租涉案房屋的，同等条件下***具有优先于第三人而承租涉案房屋的权利。但该合同履行期满后，安安物业公司与案外人迪乐迪公司签订的租赁合同已实际履行，***要求安安物业公司与其续签合同的主张在客观上已经不能实现，一、二审法院没有支持***的诉讼请求是正确的。至于安安物业公司是否按合同约定履行了通知义务或者通知方式是否适当，不影响本案的处理。关于程序问题，二审判决主文并未认定安安物业公司存在违约行为，其判决的论述部分不产生对另案的既判力，安安物业公司是否存在违约行为，应由双方另案处理。安安物业公司主张二审法院审理程序违法，本院不予支持。

综上，安安物业公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下：

驳回南宁市安安物业管理有限责任公司的再审申请。

审 判 长　　覃　龙

审 判 员　　蔡向荣

审 判 员　　赵元松

二〇一八年七月三十一日

法官助理　　蒙丽华

书 记 员　　卢　曦