某某、南宁市安安物业管理有限责任公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

南宁铁路运输中级法院

民 事 判 决 书

（2017）桂71民终137号

上诉人（一审原告）：***，女，1976年10月30日出生，汉族，住广西壮族自治区南宁市兴宁区。

委托诉讼代理人：韦衍桥，广西百举鸣律师事务所律师。

委托诉讼代理人：陆新涛，广西百举鸣律师事务所律师

被上诉人（一审被告）：南宁市安安物业管理有限责任公司，住所地广西壮族自治区南宁市科园大道25号科园大厦九楼。

法定代表人：盘裕民，该公司总经理。

委托诉讼代理人：张岩，北京市鼎业律师事务所广西分所律师。

委托诉讼代理人：黄锡婷，北京市鼎业律师事务所广西分所律师。

上诉人***与被上诉人南宁市安安物业管理有限责任公司（以下简称”安安公司”）房屋租赁合同纠纷一案，上诉人不服南宁铁路运输法院于2016年11月1日作出的（（2017）桂7102民初74号判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月23日立案后，依法组成合议庭，于2017年7月3日公开开庭审理。上诉人委托诉讼代理人陆新涛，被上诉人委托代理人张岩、黄锡婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

上诉人***上诉请求：1.撤销宁市铁路运输法院作出的（2017）桂7102民初74号民事判决书，并判决确认上诉人对南宁市科园大道25-1号科创大厦第二层的优先承租权，被上诉人与上诉人续签房屋租赁合同；2.由被上诉人承担本案诉讼费。事实与理由：一审法院没有查清事实，简单认定上诉人放弃涉案房屋的优先承租权。安安公司向***发出的《通知》不会导致***的承租优先权消灭。1.该《通知》仅是通知***”来我公司商谈合同续租事宜”，并非通知***前往签订合同，事实上***在收到通知后一直表示愿意续签租赁合同，并且***向安安公司书面提交了要求续租的申请书，安安公司置之不理，故意回避，值得注意的是在房屋需要续签的过程中安安公司也从未向***提供新的《房屋租赁合同》。2.一审法院认为***未能提供回应了安安公司续签合同的证据，据此认定***放弃涉案房屋的有限承租权，缺乏依据。事实***多次回应希望续签，而安安公司拒绝提供新的《房屋租赁合同》，并开始与第三方洽谈房屋租赁事宜。双方签订的合同第2条约定：”到期须签使用合同时，在同等条件下乙方享受优先权。”安安公司在2016年9月19日就与案外人签订了《房屋租赁合同》，此时双方签订的合同尚未期满，***仍享有承租优先权，但安安公司不仅不向***提供新的合同书，反而与案外人过早签订新的合同，剥夺了***的承租优先权。

被上诉人南宁市安安物业管理有限责任公司辩称：1.在双方合同到期之前，安安公司已经通知***续签，但是在通知规定的期限内，***没有做出回应，因此不管是是按照法律规定还是通知的要求，应当视为***已经放弃优先承租的权利，安安公司与案外人签订合同后***才主张优先承租权，明显是扰乱市场的行为，不应的到支持；2.***未在安安公司发出通知期限内作出回应的行为证明其已经没有对涉案房屋的优先承租权，***一再声称多次回应希望续签，但一直没有提供相关事实证据证明，明显是缠诉的行为；3.现在涉案房屋由迪乐迪公司经营，上诉人是迪乐迪公司的股东之一，是清楚知道涉案房屋的使用情况。因此不存在***的权利受到侵害的情形，正是由于***放弃优先承租权，安安公司才与案外人签订新的合同。请求驳回上诉，维持一审判决。

***向一审法院起诉请求：1.确认原告***对南宁市科园大道25-1号科创大厦第二层的优先承租权，被告安安物业公司与原告***续签房屋租赁合同；2.本案诉讼费由被告安安物业公司承担。

一审法院认定的事实：安安物业公司对涉案房屋有合法出租权。2011年4月29日，***以设立中的龙圣公司（承租方，乙方）的名义与被告安安物业公司（出租方，甲方）签订一份《房屋使用合同书》，约定：1.甲方将南宁市科园大道25-1号的科创大厦第二层整层出租给乙方使用；2.租赁期限自2011年5月1日至2016年12月31日；3.租赁期满后，租赁合同自行终止，到期须续签使用合同时，在同等条件下乙方享受优先权。合同还对其他的权利义务作了约定。该合同没有龙圣公司的盖章，***在乙方法定代表人处签名及摁手印。之后，龙圣公司未能成立，合同履行期间，安安物业公司亦未要求龙圣公司在合同上补盖印章。安安物业公司将涉案房屋交给***使用后，***一直足额向安安物业公司支付租金至租期届满。在***入股迪乐迪公司后，迪乐迪公司使用涉案场地营业至今。2016年5月5日，***出具一份《个人授权委托书》，载明：***委托案外人刘桂贤处理科创大厦第二层房屋续租相关事宜，刘桂贤在其权限范围内签署的一切有关文件，***均予承认。2016年7月28日，安安物业公司向龙圣公司发出《通知》，载明：2011年5月1日安安公司与龙圣公司签订的租赁合同于2016年12月31日到期，为便于直接管理，对出租合同期满的租户，安安公司只与直接经营使用人（法人）签订租赁合同，请持现经营人营业执照原件来安安公司处商谈合同续租事宜，自本通知起十日内未作答复的视为不再续签。刘桂贤于同日签收该《通知》。2016年9月19日，安安物业公司与迪乐迪公司签订一份《房屋租赁合同》，约定安安公司出租涉案房屋给迪乐迪公司，租赁期限自2017年1月1日至2022年12月31日。

一审法院认为，***以设立中的龙圣公司的名义与安安物业公司签订《房屋使用合同书》后，龙圣公司未能成立，安物业公司作为合同相对方，在签订合同时明知龙圣公司还未成立，亦未在合同上盖章，在合同签订后，安物业公司应尽审慎义务审查龙圣公司是否依法成立。合同履行过程中，安物业公司一直未要求龙圣公司在合同上盖章，而诉讼过程中安物业公司知晓龙圣公司未成立后亦未行使合同撤销权。《房屋使用合同书》已实际履行完毕，安安物业公司提供涉案场地给***使用，***足额支付租金，因此，***与安安物业公司于2011年4月29日签订的《房屋使用合同书》合法有效，对双方均具有约束力。《房屋使用合同书》约定，租赁期满后，租赁合同自行终止，到期须续签使用合同时，在同等条件下***享受优先权。合同于2016年12月31日到期，2016年7月28日，安安公司发出《通知》要求与***就合同续签事宜进行商谈，并载明自***收到《通知》起十日内未作答复视为不再续签。***的委托代理人刘桂贤于同日签收该《通知》。由此可见，安安公司作为出租人已在合理期限内通知***就合同续签事宜进行商谈，但***未能提供证据证实其在收到安安公司《通知》后，在《通知》要求的期限内就合同续签事宜给予安安公司回应。***未在《通知》期限内回应安安公司的行为可视为***放弃涉案房屋的优先承租权，故安安公司之后与迪乐迪公司签订《房屋租赁合同》一事不构成违约。***已放弃涉案房屋的优先承租权，而安安公司也已与迪乐迪公司签订新的《房屋租赁合同》，因此，***要求确认其对涉案房屋有优先承租权，并要求与安安公司续签房屋租赁合同，无事实和法律依据，一审法院不予支持。

一审法院判决：依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：驳回原告***的诉讼请求。

各方当事人一审中提交的证据均已随案移送本院。本院二审期间，各方未提交新证据。在二审庭审中，双方当事人对一审认定的基本事实均无异议。经开庭审查，一审查明事实清楚、证据充分，本院予以确认。

本院认为：关于上诉人与被上诉人签订的合同是否有效的问题。双方当事人均认为合同合法有效。本院认为，***以设立中的龙圣公司的名义与安安公司签订《房屋使用合同书》后，龙圣公司未能成立，安安公司依照合同约定将租赁物交付给***，并收取***支付的租金。《房屋使用合同书》已实际履行完毕，双方实际履行中已就变更合同履行主体达成意思一致，***与安安物业公司于2011年4月29日签订的《房屋使用合同书》合法有效，安安公司作为出租方，***作为承租方均应依照租赁合同恪守履行。

关于被上诉人是否依照合同约定保障了上诉人优先承租权的问题。双方签订的租赁合同约定”租赁期满后，租赁合同自行终止，到期须续签使用合同时，在同等条件下乙方享受优先权”，因此上诉人依照合同享有优先承租权，被上诉人亦依照合同约定承担保障上诉人行使该权利的义务。该合同约定的优先承租权是指租赁合同届满时，出租人继续出租的，原承租人在与第三人同等条件下享有优先承租租赁物的权利。为保障该权利的行使，出租人在原租赁合同履行期届满前与第三人签订租赁物后续租赁合同的，应向享有该权利的承租人及时具体地披露拟建立合同的相关条款，并催告相对人在合理期间内决定是否行使优先承租权。

本案中，被上诉人在合同履行期内发出《通知》要求与***就合同续签事宜进行商谈，该通知未具体明确载明订立租赁合同的相关要求，不属签订合同的要约。被上诉人该通知仅为合同磋商的邀请，亦不属要求上诉人履行优先承租权的催告行为。上诉人接到被上诉人要求磋商签订新租赁合同的通知后，虽未能与被上诉人达成建立新租赁合同的共同意思表示，但不能以此推定上诉人已放弃其所享有的优先承租权。在上诉人未明确放弃优先承租权的情况下，被上诉人在租赁合同履行期内与第三人签订新租赁合同前，未向上诉人具体披露拟签订的新租赁合同相关条款，已阻碍上诉人行使其优先承租权。被上诉人该行为违反双方合同约定，属违约行为，应当承担违约责任。被上诉人关于其曾通知上诉人协商签订新合同未果，已尽保障上诉人优先承租权义务的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。

关于上诉人要求被上诉人与其续签房屋租赁合同的诉请有何事实和法律依据的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条”当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，被上诉人违约后，上诉人可依法主张要求其承担违约责任。

上诉人与被上诉人签订的《房屋使用合同书》履行期满后，被上诉人与案外人迪乐迪公司签订的租赁合同已实际履行，被上诉人以其行为明确拒绝与上诉人签订新的租赁合同。根据《中华人民共和国合同法》第四条”当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预”之规定，订立合同时应当充分尊重当事人平等自由的意思表示，不得非法强制违背当事人意愿要求当事人签订合同。且上诉人基于合同约定所享有的优先承租权属债权，亦不得对抗另一租赁合同善意第三人的合法权益。本案中，如要求被上诉人采取补救措施继续与上诉人签订新的租赁合同，不但违背了出租方的意愿，亦侵害了新租赁合同关系中善意第三人的合法权益，不符合维护正常稳定社会经济秩序的立法目的。故，上诉人提出要求被上诉人继续与其签订租赁合同的诉请，缺乏合法依据及事实基础，本院难以支持。上诉人如因被上诉人违约后无法采取继续签订租赁合同的补救措施而造成损失的，可另行提出诉请。

综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费100元（上诉人已预交），由上诉人***承担。

本判决为终审判决。

审判长　　覃瑞晟

审判员　　袁宇飞

审判员　　彭　博

二〇一七年七月十日

书记员　　谢　瑜

附：相关法律条文

《中国人民共和国合同法》

第四条当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预

第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；

（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；

（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。

原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。