弋阳某某建设投资开发有限公司与上饶市某某娱乐有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书

江西省上饶市信州区人民法院 民事判决书 （2023）赣1102民初6168号 原告：弋阳某某建设投资开发有限公司，住所地江西省弋阳县。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：***，江西碧落律师事务所律师，特别授权代理。 被告：上饶市某某娱乐有限公司，住所地江西省上饶市信州区。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：***，上饶市红旗法律服务所法律工作者，特别授权代理。 原告弋阳某某建设投资开发有限公司（以下简称“弋阳某乙公司”）与被告上饶市某某娱乐有限公司（以下简称“某甲公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2023年9月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告弋阳某乙公司的委托诉讼代理人***，被告某甲公司的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 弋阳某乙公司向本院提出诉讼请求：1．解除原、被告于2021年10月28日和2021年11月1日签订的两份《租赁合同》，并判令被告立即将房屋归还给原告；2．判令被告支付截至2023年6月30日的租金390024元，并判令被告从2023年7月1日起至租赁物实际返还日止按每月65004元的标准向原告支付占用期间的费用；3．判令被告支付违约金195012元；4．本案的诉讼费用、保全保险费、保全费用由被告承担。原告当庭增加一项诉讼请求：判令被告支付2022年度租金37704元，并变更第四项诉讼请求为：本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告因经营酒吧需要向原告租赁位于上饶市恒基广场的房屋（房屋产权证号为0**6、0**1），并分别于2021年10月28日、2021年11月1日与原告签订了两份《租赁合同》。2021年10月28日签订的《租赁合同》约定，租赁面积为1163.68平方米，月租金为48642元，租赁期限为66个月，从2021年11月1日至2027年4月30日止。2021年11月1日签订的《租赁合同》中约定，租赁面积为451.98平方米，月租金为16362元，租赁期限为66个月，从2021年11月1日至2027年4月30日止。同时，两份合同均约定了，被告无正当理由迟延支付租金达15日以上的，原告享有合同解除权；被告迟延支付租金的应当按照月租金3倍向原告支付违约金。合同签订后，原告按合同约定向被告交付租赁物，但被告从2023年1月起，开始拒不向原告支付租金。截至2023年7月1日，2021年10月28日签订的《租赁合同》欠缴租金金额为291852元，2021年1月1日签订的《租赁合同》欠缴租金金额为98172元，共计欠缴租金金额390024元。鉴于被告迟延支付租金已达半年之久，原告有权解除与被告签订的两份租赁合同，并要求被告支付违约金195012元（3×（48642元＋16362元）＝195012元）。 某甲公司辩称，1．原告起诉被告与事实不符，原告要求与被告解除房屋租赁合同及归还涉案的租赁房屋不合理，不符合法律规定，被告要求原告继续履行租赁合同，且不同意归还涉案房屋。2．原告要求被告支付从2023年7月1日起至房租实际发生返还之日止按每月65004元的标准的占用期间的费用不合理，不符合法律规定，被告不同意承担支付原告该占用费用。3．原告要求某甲公司支付195012元违约金没有事实依据，被告并没有违约，被告无需承担该违约金，相反是原告违规违法，被告自从与原告签订了涉案房屋租赁合同后，按照签订的合同履行支付原告房屋租金，房屋租金支付后被告多次要求原告开具正式发票给被告，而原告用种种理由推脱，至今未开正式发票给被告，才导致被告的财务无法做账、无法经营，未支付房租的根本原因，并非像原告所说的被告违约的情况，而且由于原告不开给被告发票的违法行为导致了被告无法正常经营的情况，且给被告造成了巨大的损失。4．被告自从与原告签订了房屋租赁合同后，收取了被告50000元整的押金同样也不开具发票或者收据给被告，原告应当立即依法将该押金返还给被告，原告如果实在要解除合同，收取某甲公司的50000元押金也应当抵扣房租。综上所述，请求法院依法驳回原告的诉讼请求，支持被告的答辩请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人的举证以及庭审中的陈述，本院认定事实如下：2021年10月28日，原告弋阳某乙公司与被告某甲公司签订《租赁合同》，约定：弋阳某乙公司将位于上饶市信州区凤凰东大道168号恒基城市广场的房屋出租给某甲公司用于经营酒吧使用，房屋产权证号为0**6、0**1，计租面积为1163.68平方米；首月租金为48642元，租金包含物业管理费，租金递增率10%（第三年开始递增，之后每三年递增一次）；与该房屋有关的电费、水费、燃气费、通信费、网费、空调使用费等费用，自该房屋交付之日起由某甲公司承担；某甲公司每3个月支付一次租金，首期租金在7日内予以支付。以后各期租金，某甲公司应在计租期首月7日前将相应租金支付弋阳某乙公司；弋阳某乙公司将房屋租赁物交付给某甲公司之日为计算租金起始日，在弋阳某乙公司正式交付房屋租赁物至某甲公司七日之内，某甲公司应将租金缴纳至某乙公司指定账户。租赁期限合计为66个月，从2021年11月1日至2027年4月30日止。被告应将保证金116601元在签订本合同的一次性交付给原告，原告在收取租赁保证金后开具收据给被告。2021年11月1日，原告弋阳某乙公司又与被告某甲公司签订《租赁合同》，约定：弋阳某乙公司将位于上饶市信州区凤凰东大道168号恒基城市广场的房屋出租给某甲公司用于经营酒吧使用，房屋产权证号为0**6，计租面积为451.98平方米，月租金为16362元，租金包含物业费，租金递增为10%（第三年开始递增，之后每三年递增一次），租赁期限为66个月，从2021年11月1日至2027年4月30日止，被告应将保证金8000元在签订合同时一次性支付给原告。同时，两份合同均约定了，被告无正当理由迟延支付租金达15日以上的，原告享有合同解除权；被告迟延支付租金的应当按照月租金3倍向原告支付违约金。因某甲公司违反合同约定而产生的违约金、损害赔偿金及其他费用，原告有权在保证金直接扣除。某甲公司应在本合同提前终止、解除或届满的十日内自行搬离。2021年10月28日和2021年11月1日，原、被告签订《＜房产租赁合同＞补充协议》，协议均约定某甲公司与原出租方上饶市某某房产经纪有限公司签订的《房屋租赁合同》约定收取的租金中包含物业费，某甲公司无须另行缴纳物业费，双方补充协议约定租金包含物业费，物业费由弋阳某乙公司随租金按季度收取，代某甲公司统一缴纳给物业公司。合同签订后，原告按合同约定向被告交付租赁物。被告于2021年11月9日通过其公司账户缴纳了116601元保证金，于2021年11月29日通过尧鹏账户缴纳了8000元押金，于2021年12月16日缴纳租金49086元，于2021年12月17日缴纳租金145926元，于2023年1月14日缴纳租金103020元，此后再未缴纳。原告确认因疫情影响可免2022年年度合计8个月租金。原告于2023年7月21日向本院递交起诉状副本，本院于2023年7月28日将案涉起诉状副本发送给被告，被告于当日签收。庭审后，原告确认2022年物业费已由被告自行缴纳至物业公司。 以上事实，有弋阳某乙公司提交的《租赁合同》《＜房产租赁合同＞补充协议》、转账凭证、某甲公司提交的转账凭证以及双方当事人当庭陈述予以佐证。 本院认为，弋阳某乙公司和某甲公司签订的《租赁合同》《＜房产租赁合同＞补充协议》系双方真实意思表示，未违反法律强制性、禁止性规定，合法有效。本案的争议焦点为：一、案涉合同是否可以解除及解除时间问题；二、被告欠缴的租金金额；三、被告是否违约及违约责任的承担问题。结合本案案情分析如下： 关于争议焦点一，根据约定，被告应当在计租期7日前将相应租金交付给原告。但事实上，被告从租赁期开始至今达23月有余，其仅在第一季度足额缴纳。被告在逾期一年后仅在2023年1月14日缴纳另一笔租金103,020元，被告缴纳三次租金总计298,032元，按照两份合同载明月租金标准65,004元计算，被告显然未足额缴纳租金且严重逾期，原告根据租赁合同约定享有解除合同的权利。《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款规定：当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方解除。本案中，原告未向被告发出解除合同的通知，而是以提起诉讼的方式主张解除合同，而案涉的起诉状副本于2023年7月28日向被告发出，被告于当日签收，故依照上述法律规定，案涉租赁合同于2023年7月28日解除。案涉合同解除后，被告应及时将房屋腾空并将之返还给原告。现被告未主动腾退，也未陈述其腾退的期限，故本院对原告要求解除案涉合同并要求被告腾退房屋的诉讼请求予以支持。 关于争议焦点二，2021年11月1日起租日至2023日6月30日共20个月，扣除疫情影响免租期8个月后尚某12个月，原告主张2021年的两个月租金按照65004元标准计算为130008元，因2022年全年物业费已经由被告自行足额缴纳至物业公司，故原告应当收取的租金为［65004元-（1163.68＋451.95）×8.4元］×4＝205729.824元，2023年1月至2023年6月的租金为65004元×6＝390024元，故截至2023年6月底，被告应缴纳的租金为725761.824元，扣除被告已经缴纳的租金298032元，尚某427729.824元未缴纳，原告主张427728元，本院予以确认。 关于争议焦点三，如上所述，被告逾期缴纳租金已经构成违约，但结合本案双方合约持续时间、被告逾期付款的时间及逾期金额，经本院释明，原告亦对违约金约定过高进行抗辩，故本院结合上述因素，酌定被告应当承担违约金为6万元。被告抗辩因原告未开具发票、保证金发票导致其违约的问题，本院认为，开具发票系原告的附随义务，缴纳租金是被告的主要合同义务，未开具发票不必然导致其无法缴纳租金，故被告的抗辩意见，本院不予采纳。被告缴纳的履约保证金、押金是为合同履行设定的金钱担保，不是提前支付违约金，合同解除后，履约保证金、押金可用于冲抵某甲公司的应付款项，故在扣除履约保证金、押金后，被告尚某的租金为427728元-124601元＝303127元。综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百六十五条、第五百八十五条、第五百六十六条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条的规定，判决如下： 一、确认原告弋阳某某建设投资开发有限公司与被告上饶市某某娱乐有限公司2021年10月28日和2021年11月1日签订的两份《租赁合同》于2023年7月28日解除； 二、被告上饶市某某娱乐有限公司于本判决书生效之日起十日内将《租赁合同》约定的房产腾空并返还给原告弋阳某某建设投资开发有限公司； 三、被告上饶市某某娱乐有限公司于本判决书生效之日起十日内支付原告弋阳某某建设投资开发有限公司截至2023年6月30日的租金303127元及支付从2023年7月1日至房屋腾空并交还原告弋阳某某建设投资开发有限公司之日止的房屋占用费（按月租金65004元标准计算）； 四、被告上饶市某某娱乐有限公司于本判决书生效之日起十日内支付原告弋阳某某建设投资开发有限公司违约金6万元； 五、驳回原告弋阳某某建设投资开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费10027元，减半收取计5013.5元，由原告弋阳某某建设投资开发有限公司负担2090.5元，由被告上饶市某某娱乐有限公司负担2923元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。 审判员*** 二〇二三年十月十三日 法官助理*** 书记员***