某某、深圳市粤鹏建设有限公司房屋买卖合同纠纷民事一审民事判决书

广东省广州市南沙区人民法院

民 事 判 决 书

（2021）粤0115民初14915号

原告：***，女，1987年2月2日出生，汉族，住广州市天河区，

被告：深圳市粤鹏建设有限公司，住所地深圳市福田区福田街道福南社区深南中路3007号国际科技大厦2701，统一社会信用代码91440300192189222X。

法定代表人：蒋伟。

委托诉讼代理人：于丹，该公司员工。

委托诉讼代理人：温鹤飞，广东广和律师事务所律师。

原告***与被告深圳市粤鹏建设有限公司（以下简称“粤鹏公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序中的小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告***，被告粤鹏公司的委托诉讼代理人于丹、温鹤飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告***向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付迟延办证违约金32451.7元（违约金以购房款992406元为基数，按照每日0.01%的标准从2020年8月28日起计算至2021年8月20日止）；2、被告承担本案诉讼费。事实和理由：原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定由原告向被告购买位于广州市南沙区南沙街兴鹏一街3号自编9栋xxx房（以下简称涉案房屋），房屋总价992406元，被告应于商品房交付之日起720日内向房管部门申请办理产权转移登记，逾期交房应按照总房款以每日万分之一的标准计付违约金等。被告于2018年8月25日向原告发出收楼通知书通知我方收楼，我方在同年9月8日办理看收楼手续，但被告至今未向房管部门申请办证。

被告粤鹏公司辩称：1、原告在诉状中主张的总房价为992406元，该金额与事实不符，涉案房屋为带装修出售，房屋总价款为992406元与装修合同价款480952元之和，即为1473358元。2、涉案房屋于2020年2月2日被原告强行撬锁破门占用并搬入其个人物品，该房屋门锁已被原告擅自更换，被告已无法进入该房屋，原告的行为以严重侵犯了被告的合法权益。3、根据买卖合同补充协议第8条第3点约定及装修合同第5.8条的约定，原告获取涉案房屋所有权的前提是付清买卖合同及装修合同所约定的全部款项，以及因迟延付款的违约金。原告于2021年2月6日才付清全部房款，并且至今未付清相应的违约金，尚未达到办理收楼的约定条件。即使原告以强占涉案房屋也不能因该强占行为获得涉案房屋的产权，买卖合同已明确约定办证方式为原告委托被告，委托前的义务是付清购房款，包括违约金。但原告至今尚未付清，因此尚未达到交付涉案房屋的条件。4、另根据买卖合同补充协议第15条的约定，被告协助原告办了产权登记的起算时间是房屋交付后的720日，现涉案房屋因原告拖欠购房款的违约金，根据合同约定，原告无权要求被告交付房屋，故原告现尚未满足委托被告办证的条件，办证时间尚未开始。另我司已在（2021）粤0115民初6066号案中向对方主张支付延迟购房款违约金及违法占用房屋的房屋占用费的诉讼。

经审理查明：2018年6月5日，***（乙方，买方）与粤鹏公司（甲方，卖方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》约定甲方将涉案房屋出售给乙方，总房价为992406元，付款方式为分期付款，第一期在签约当天支付297722元、第二期在2018年9月14日前支付297722元、第三期在2018年12月14日前支付396962元，甲方应于2018年8月31日前将涉案房屋交付给乙方使用，乙方委托甲方办理涉案房屋的产权登记，甲方应在房屋交付之日起210个工作日内到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付给乙方等。双方在合同附件七《补充协议》第八条中约定“对合同第十三条‘房屋交付’中‘通知收楼’事项补充或修改”……3、该商品房交付前，乙方应付清该商品房总价款、税费等所有应付款项及物业管理公司规定的相关费用；如乙方逾期付款的，除应付清相应款项外，还应该按约定付清相应的违约金。否则，甲方有权相应顺延交楼时间，且视为‘由于乙方原因导致未能按期交付’，该商品房风险责任及其他责任等按合同第十四条处理及补充协议第九条。因乙方原因导致延期交楼的，甲方无须另行书面告知乙方。”第十五条对产权登记及违约责任约定“1、甲乙双方应在该商品房交付之日起720日内向房地产登记机构申请办理房地产转移登记。2、对二十一条第2项的委托声明：甲方协助乙方办理产权证，非因甲方原因导致逾期出证的，甲方不承担任何责任。3、乙方须在交接商品房时或在甲方通知的时间内完成以下委托前事项：(1)缴交完毕全部应由乙方承担的税、费及全部房款；(2)所购房屋有面积误差并需更换实测面积对应之房款发票的，应主动到甲方处换取办理产权证对应之实测面积之发票。(3)向甲方提交办理产权登记所需的全部资料，并签署一切乙方委托甲方办理产权所必要的文件（包括但不限于签署权属转移登记申报手续）。……5、迟延办理产权登记的违约责任。(1)甲方应在合同约定的商品房交付日后720日内，通知乙方共同向产权登记机关申请办理该商品房的房地产证，并取得产权登记机关开具的送案受理回执。(2)若乙方未收到办理房地产证的书面通知，则乙方应当在合同约定的交付日后210个工作日内主动与甲方联系办理该商品房的房地产证事宜。乙方应及时提交办理房地产证所需的办证资料、缴清房款及缴纳相关税费；因乙方原因或房地产权登记机关改变政策或程序或其他非甲方原因导致延期办证，乙方不得向甲方主张延期办证的违约责任。(3)若因甲方原因导致未能按合同约定期限办理房地产证的，则甲方应自合同约定的交付日之后720日届满之日起按日向乙方支付该商品房总价款0.01%的违约金，并继续履行合同。”同日，双方另签订《商品房装修合同》约定乙方委托甲方为涉案房屋进行装修及配套服务，费用总额为480952元，被告分三期支付：2018年6月5日前支付152278元、2018年9月14日前支付152278元、2018年12月14日前支付176396元，甲方在2019年7月31日前完成装修及配套服务并交付给乙方使用。如乙方未能依约付清前述费用、违约金，则乙方同意甲方顺延买卖合同及装修工程的交付时间，直至乙方付清全部款项。自乙方付清全部款项之日起第10个工作日，甲方无需另行书面通知乙方，乙方自行前往甲方委托的代理机构办理收楼手续，甲方不承担任何迟延交楼的违约责任等。

就上述合同的款项支付情况，***、粤鹏公司庭审中共同确认如下，1、买卖合同约定的款项支付情况：第一笔款297722元于2018年6月5日付清；第二笔297722元于2018年9月14日付清；第三笔396962元实际支付时间为2019年1月31日支付了250000元、逾期48天，2019年6月21日支付146962元、逾期141天；2、装修合同价款的支付情况：第一笔152278元于2018年6月5日支付；第二笔152278元于2018年9月8日支付；第三笔176396元实际支付时间为2019年6月21日支付了50000元、逾期189天，2021年2月6日支付126396元、逾期596天。***陈述其是因为涉案房屋装修存在质量问题且协商未果，才迟延付款，且被告已经同意免除买卖合同第三笔款项的相应功能违约金。粤鹏公司对此不予确认。

2018年8月13日，粤鹏公司向***发出《收楼通知书》，通知对方在2018年9月8日前办理毛坯楼收楼手续。***提交载明日期为2018年9月8日的《房屋验收单》证明验收时房屋存在门质量差、卫生间防水不好等问题。粤鹏公司对此不予确认。***陈述因涉案房屋门锁已坏，其在2021年2月2日进入涉案房屋并更换门锁，但尚未入住。

***另提交证据《特殊申请表》证明粤鹏公司同意其在2019年6月21日前付清毛坯房的最后一笔房款即可额免收滞纳金，对方在2021年2月所发出的《催收函》主张的违约49517元只是计算了装修款的违约金。被告对该证据不予确认。

本院认为，案涉《广州市商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当遵照履行。本案的争议焦点在于粤鹏公司是否存在逾期办证的违约行为，本院对此阐述如下：从合同约定看，根据双方约定，粤鹏公司应在该商品房交付之日起720日内向房地产登记机构申请办理房地产转移登记，且***应缴交完毕全部应由其承担的税、费及全部房款并向粤鹏公司提交办理产权登记所需的全部资料。从实际履行看，根据双方确认的付款情况，***确实存在逾期付款的行为，双方该行为是否应承担违约责任问题已在另案中主张，故本案对此不予调处；虽然粤鹏公司在2018年有向***发出《收楼通知书》，但根据***自认，其在2021年2月2日才实际进入涉案房屋及换锁，结合双方通过《商品房装修合同》已对交房时间进行了变更，***并无证据证实其在2021年2月2日以前已经有接收了涉案房屋，本院对***主张的交楼时间不予采信。据此，双方合同所约定的办证条件尚未成就，粤鹏公司不存在逾期办证的违约行为，***主张的逾期办证违约金没有事实依据，本院不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条的规定，判决如下：

驳回原告***的全部诉讼请求。

本案受理费306元，由原告***承担。

本判决为终审判决。

审判员　　邓小春

二〇二一年九月二十二日

书记员　　梁凤茵