深圳市粤鹏建设有限公司、某某商品房预售合同纠纷民事一审民事判决书

广东省广州市南沙区人民法院

民 事 判 决 书

（2021）粤0115民初6066号

原告:深圳市粤鹏建设有限公司，住所地深圳市福田区福田街道福南社区深南中路3007号国际科技大厦2701，统一社会信用代码91440300192189222X。

法定代表人：蒋伟，职务董事长。

委托诉讼代理人：于丹，女，1989年1月18日出生，汉族，系该公司员工。

委托诉讼代理人：温鹤飞，广东广和律师事务所律师。

被告：***，女，1987年2月2日出生，汉族，住广州市天河区。

委托诉讼代理人：潘明德，广东维强（广州）律师事务所律师。

原告深圳市粤鹏建设有限公司与被告***商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年4月6日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2021年7月12日公开开庭进行了审理。原告深圳市粤鹏建设有限公司的委托诉讼代理人于丹和温鹤飞、被告***及其委托诉讼代理人潘明德，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

深圳市粤鹏建设有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告违约金74223.33元；2.判令被告赔偿原告房屋门锁损失1950元;3.判令被告向原告支付房屋占用费3037元（按每平方米24元/月计算，自2021年2月2日起至被告搬离涉案房屋或付清违约金之日止，暂计至2021年3月26日为3037元）；4.判令被告承担本案诉讼费。

事实和理由：一、被告拖延支付购房款及装修费，应向原告支付违约金74223.33元。2018年6月5日，原告与被告***签订《广州市商品房买卖合同（预售》（以下简称为《预售合同》），约定被告购买XX园XX栋XX房（以下统称为“涉案房屋”），总金额992406元，双方约定为分期付款，第一期297722元于合同网上签订之日支付；第二期297722元于2018年9月14日前支付；第三期396962元于2018年12月14日前支付，并约定被告逾期支付的，则按照未付每日万分之五的标准支付违约金。被告未按合同约定的时间支付第三期购房款，于2019年1月31日支付购房款250000元，逾期48天，产生违约金9527.08元；于2019年6月21日支付购房款146962元，逾期189天，产生违约金10360.82元。同日，原告与被告签订《商品房装修合同》（以下简称为《装修合同》)，约定原告为被告提供房屋装修及配套，费用共计480952元；双方约定付款方式为分期付款，第一期152278元于2018年6月5日前支付、第二期152278元于2018年9月14日前支付、第三期176396元于2018年12月14日前支付；乙方逾期支付的，按照每日万分之五的标准计付违约金。被告未按合同约定的时间支付第三期装修费，其于2019年6月21日支付装修费50000元，逾期189天，产生违约金16669.42元；于2021年2月6日支付装修费126396元，逾期784天，产生违约金37666.01元。综上，被告合计应付违约金74223.33元。二、被告至今欠付原告违约金，依据《预售合同》补充协议第八条第3点、《装修合同》第五条之约定，涉案房屋的交接顺延至被告付清全部款项包括违约金之日起10个工作日内。被告在欠付违约金的情况下，擅自损坏房屋门锁强行进入房屋，造成被告门锁损坏的经济损失1950元，依法应予赔偿。三、被告违法占用涉案房屋，应向原告支付房屋占用费。被告在2020粤0115民初2815案《民事起诉状》中自认“于2021年2月2日将房屋的家私家电搬到涉案房屋”，因被告欠付违约金导致涉案房屋尚未交接，被告无权提前使用，应向原告支付违法占用期间房屋占用费。参照同地段租金标准，涉案房屋按每平方米24元月计算，自2021年2月2日起至被告搬离涉案房屋或付清违约金之日期间的房屋占用费。

***辩称：一、我方确实未按照《预售合同》之约定支付最后一笔房款，因为我方向原告提出要求把“双合同”变更为“单合同”，但原告迟迟没有回复。我方于2019年5月30日向原告提交申请免除最后一笔房款的滞纳金，原告同意如若我方在2019年6月21日付清则可以免收滞纳金。我方已经于该日付清了房款，故无需支付该笔滞纳金。且原告在起诉前也没有向我方追讨过房款滞纳金，在2021年2月8日出具的《催款函》中也没有计算房款的滞纳金。且该滞纳金标准过高，应当予以降低。二、依据《民法总则》第一百四十六条之规定，《装修合同》的价款已经远远高于市场同等装修的价款，是原告为了规避政府对房屋销售限价而作出的，该合同不是当事人的真实意思表示，为无效合同，我方已经付清了所有装修款，没有对原告造成任何损失，原告不能依据该合同要求我方承担违约责任。即便《装修合同》有效，合同约定的违约金也明显过高，我方提出要求对房屋进行整改，但原告迟迟没有整改，我方才没有按时支付的。三、涉案房屋为我方的合法财产，我方于2021年2月2日通过自力救济方式收取了涉案房屋，属于合法占有，不应支付占用费。原告以我方没有支付违约金为由拒不交付房屋明显不当。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据证据和庭审陈述，本院认定本案事实如下：

涉案房屋现登记地址为南沙区XX街XX街X号XX房。2018年6月5日，***在签约卡上签名。签约卡记载涉案房屋的折后总价为1481459元（补差金额8101元）。同日，2018年6月5日，原告（甲方）、被告（乙方）就涉案房屋签订了《预售合同》和《装修合同》。一方面，《预售合同》约定：房屋总价款为992406元，分三期支付房款，第三期房款396962元在2018年12月14日付清；房屋交付时间为2018年8月31日前；第十条约定，逾期付款的，甲方有权要求乙方每日按未付房价款0.05%的标准支付违约金。合同附件六装饰、设备标准中约定了入户门为防盗门。合同附件七补充协议第八条第3款约定：该商品房交付前，乙方应付清该商品房总价款、税费等所有应付款项及物业管理公司规定的相关费用；如乙方逾期付款的，除应付清相应款项外，还应该按约定付清相应的违约金。否则，甲方有权相应顺延交楼时间，且视为“由于乙方原因导致未能按期交付”，该商品房风险责任及其他责任等按合同第十四条处理及补充协议第九条。因乙方原因导致延期交楼的，甲方无须另行书面告知乙方。另一方面，《装修合同》约定：乙方应向甲方支付装修及配套服务费用480952元，该装修费用包括但不限于甲方为实施本合同所需的设计费、报建费、招标代理费、工程费、材料费、管理费、监理费、检测费、质检费、品牌经营费、税金等全部服务费用，双方同意费用一次性包干；该款项分三期支付，第三期176396元于2018年12月14日前支付；第八条违约责任约定：8.1乙方未按本合同约定向甲方支付装修及配套服务款项的：8.1.1逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之五的违约金，直至乙方付清全部应付款项之日为止，本合同继续履行；8.1.2逾期超过90日后，甲方有权选择解除本合同，且乙方应按全部……或甲方有权选择继续履行本合同，则自本合同规定的应付款期限至第二日起至实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之五的违约金。由此导致甲方其他损失的，乙方仍应承担由此所导致的一切损失赔偿责任，由此导致的迟延收房损失由乙方自行承担……

关于第三期购房款，被告于2019年1月31日支付250000元、于2019年6月21日支付146962元。其中，2019年6月21日的收据上记载了“今收到***XX园项目房屋尾款X栋XX，金额146962”。关于第三期装修款，被告于2019年6月21日支付50000元、于2021年2月6日支付126396元。对此，被告提交了其与“广晟圣淘沙-王焕”的微信聊天记录。该聊天记录显示：2019年6月21日，王发出“特殊申请表”的图片；唐回复：“收到，这个是你们同意不收滞纳金的批复对吧。”王答复：“是的，申请表上面写得很清楚。”2019年6月21日，王发出：“你今天交齐应付款了吗？”上述特殊申请表记载，被告于2019年5月30日提出了“申请减免滞纳金”，其在“申请事由”一栏填写“因对原签订的双合同提出申请变更单合同，但贵司迟迟未回复意见，导致我方未在约定时间支付尾款，因此特申请贵司减免相关滞纳金或违约金。该房屋最后一笔应付款为人民币176396元于2018年12月14日内缴清，但至今未缴。现承诺于2019年6月21日前缴清该笔房款。滞纳金计算于2018年12月15日起至2019年6月21日止共183天，合同约定0.05%/天……”王焕在销售代表一栏签名，开发商代表一栏处的审批意见为：“同意2019年6月21日前交清最后一笔应付款免滞纳金，如未按时交清，则按合同约定收取滞纳金或违约金”。

2021年2月2日，被告自行将涉案房屋大门打开进入，对大门门锁进行了更换。原告提交了涉案房屋的大门门锁对比照片以及报价表等，表示涉案房屋大门为德施曼T510，为1950元/套。

2021年2月8日，原告向被告发出《催收函》，催缴被告至该日的违约金49517元。原告表示该违约金计算错误，而被告表示该违约金即为第三期装修款126396元从2018年12月5日至2021年2月8日期间迟延支付的违约金。

本院认为：本案案由应为商品房预售合同纠纷。原、被告因涉案房屋的买卖事宜而发生纠纷，该法律事实发生在民法典施行之前，故本案应当适用当时的法律、司法解释的规定。根据当事人的诉辩意见，本院对本案作评判如下：

一、关于涉案合同的效力问题。被告向原告购买涉案房屋时，双方签署了两份合同即《预售合同》和《装修合同》。结合被告同时签署的《签约卡》的内容，原、被告事实上对涉案房屋的购房款1481459元进行了拆分，将其拆分成《预售合同》的购房款992406元、《装修合同》的装修及配套服务费用480952元。结合商品房买卖中的现实情况和审判实践中的经验判断，原告的该行为有规避地方政府房地产调控限价政策、逃避税收的嫌疑，损害了社会公共利益。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条的规定，原、被告签订的《装修合同》为虚假意思表示，并未真正履行，且有违法嫌疑，应为无效。而《预售合同》除房屋交易价款外，其他内容是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。

二、关于购房款的违约金如何确定的问题。其一，如前所述，装修款实际上为购房款的一部分，被告应当按照约定的时间支付购房款，否则应当按照《预售合同》的约定承担逾期付款的违约责任。其二，依据约定，第三笔购房款（包括《预售合同》的396962元和《装修合同》的176396元）的付款时间为2018年12月14日。对于上述款项，被告分别于2019年1月31日支付250000元、于2019年6月21日支付146962元、于2019年6月21日支付50000元、于2021年2月6日支付126396元，其已经逾期支付，故应当承担逾期付款的违约责任。《预售合同》约定的逾期付款违约金标准为每日万分之五，该标准并不存在过高的情况，故对于被告提出的调整违约金标准的意见，本院不予接纳。其三，依据被告提交的微信聊天记录显示，原告就其中的176396元购房款及其滞纳金提出了申请并得到了被告的同意，视为双方已经对此达成了新的合意。原告已经按照该申请在2019年6月21日支付了上述款项，故该笔款项的迟延付款违约金应当予以免除。据此，本院确认被告迟延付款违约金的计算方式为：以购房款126396元为基数，从2018年12月15日起至2021年2月6日止共785天，按照每日万分之五的标准，总金额为49610.43元（126396×0.05%×785）。原告主张该部分的违约金为37666.01元，属于对其权利的处分，本院予以支持。

三、关于房屋门锁损失和房屋占用费的问题。原告作为开发商负有依约交付涉案房屋的主合同义务，在涉案房屋已经具备交付条件的情况下，原告应当及时交付涉案房屋给被告。而被告负有依约支付购房款的合同义务，在其迟延付款的情况下应当承担逾期付款的违约责任等。同时，依据《预售合同》附件七补充协议第八条第3款之约定，在被告未按约支付购房款的合同义务情况下，原告有权相应顺延交楼时间，且顺延交楼产生的责任等由被告自行承担。据此，根据《预售合同》的约定以及法律规定，在被告已经支付了绝大部分购房款的情况下，原告既主张不交付涉案房屋等主要合同义务，又主张迟延付款违约金，明显有违权利义务的对等原则，也有违基本的公平原则。基于上述理由，对于原告主张的房屋占用费以及门锁损失，本院均不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：

一、被告***于本判决发生法律效力之日起七日内支付迟延付款违约金37666.01元给原告深圳市粤鹏建设有限公司；

二、驳回原告深圳市粤鹏建设有限公司的其他诉讼请求。

如果被告***未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费1780元，由原告深圳市粤鹏建设有限公司负担934元、被告***负担846元。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。

审 判 员　廖活年

二〇二一年十月十三日

法官助理　周书宇

书 记 员　成涵真