泉州民生担保有限公司、福建泉州市土地开发有限公司商品房预售合同纠纷民事申请再审审查民事裁定书

福建省高级人民法院

民 事 裁 定 书

（2021）闽民申2777号

再审申请人（一审被告、二审上诉人）：泉州民生担保有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区刺桐西路瑞祥西苑5号楼七层。

法定代表人：陈桂林，该公司执行董事兼总经理。

委托诉讼代理人：王继龙，北京市盈科（福州）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：陈婷，北京市盈科（福州）律师事务所律师。

被申请人（一审原告、二审被上诉人）：福建泉州市土地开发有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区坪山路315号文旅大厦10层1006。

法定代表人：吴怀捷，该公司执行董事兼总经理。

再审申请人泉州民生担保有限公司（以下简称民生担保公司）因与被申请人福建泉州市土地开发有限公司（以下简称土地公司）商品房预售合同纠纷一案，不服福建省泉州市中级人民法院（2020）闽05民终1865号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

民生担保公司申请再审称，（一）民生担保公司未能足额支付首付款，土地公司主动放弃抗辩权；之后民生担保公司未再付款不构成违约。1.本案中，截至2011年2月13日前，民生担保公司虽未足额支付购房首付款，但土地公司仍于同年3月15日主动向职能部门申请备案登记；同年5月19日，发出《关于合同数据重新校核的函》；2014年8月25日，主动出具《证明》一份，载明民生担保公司购买的房屋房产证正在办理之中。土地公司的一系列行为,均未对民生担保公司付款不足提出异议，放弃了相应抗辩。2.2011年5月19日，土地公司称“网上楼盘数据不完善须对已签订的合同进行重新校核”，将民生担保公司仅有的一份《商品房买卖合同》收走，直至起诉之日仍未归还，故民生担保公司无法履行合同。（二）土地公司逾期交房办证多年，构成严重违约，不享有合同解除权。根据合同约定，土地公司应当于2011年8月31日前交房，并在交房后60日内办理房屋所有权初始登记，但案涉房屋2014年9月18日才办理竣工验收备案，至今未交房办证。故土地公司不享有合同解除权。（三）即使土地公司依法享有解除权，也超过法定期间，权利已消灭。1.土地公司主张曾在2012年、2013年、2014年、2015年、2018年9月27日等多次向民生担保公司发通知催讨，其中甚至于2012年6月11日在泉州晚报发布催款通知。民生担保公司早已停业多年，在注册登记地根本不存在办公场所及任何工作人员，根本无法收到通知。土地公司自认早在2012年6月11日发函催告，应在2013年6月22日之前依法行使解除权，否则解除权消灭。（四）民生担保公司未能按期付款，责任在土地公司，且没有给土地公司造成任何损失，判令民生担保公司承担巨额的违约金责任，违法悖理。即使民生担保公司逾期付款构成根本违约，土地公司解除合同没有任何损失，相反，可以获取额外的市场增值利益，且无偿占有民生担保公司共计1000万元购房款达近十年之久，双重获益。双方约定违约金过高，法院应依法行使释明权。一二审法院判决结果显失公正。（五）土地公司诉求为解除讼争合同及支付违约金，一审法院判决土地公司向民生担保公司退还购房款，已超出其诉讼请求。综上，请求依法对本案进行再审。

本院经审查认为，（一）关于土地公司解除合同是否符合规定问题。经审查，土地公司与民生担保公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定全面履行各自义务。根据合同第六条约定，民生担保公司应于2011年2月13日前支付70%的房款，余款30%待竣工验收备案后五个工作日内支付。讼争《商品房买卖合同》第七条第1点第（2）项约定：“逾期超过30日后，买受人在出卖人书面催告10日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同。”合同第八条约定，出卖人应当在2011年8月31日前，将符合约定条件的商品房交付给买受人使用。履行合同过程中，截至2011年2月12日，民生担保公司仅支付1000万元用于支付十份商品房买卖合同约定的购房款，未达到约定购房总额的70%。虽然如此，土地公司仍将相关的合同提交登记部门备案，并于2018年9月26日向民生担保公司发出通知催告欠款，说明土地公司仍准备继续履行合同。民生担保公司于收到通知后的10日后未能支付所欠购房款，已构成违约；且根据合同的约定，民生担保公司具有先履行义务，在民生担保公司未付清购房款的情况下，从合同约定的角度考虑，土地公司可以拒绝交付房屋，并解除合同。虽然合同原件被土地公司收回，但因合同已生效且并未解除，民生担保公司完全可以通过合理途径取回合同并履行，但其多年未采取积极行为促进合同履行，致使合同目前仍处于僵持状态，一二审法院判决解除合同并无不当。民生担保公司该申请再审理由不能成立。

（二）关于民生担保公司是否应当支付违约金的问题。经审查，如前所述，民生担保公司在合同原件被收回前，其行为已构成违约，虽然土地公司拟继续履行，在2018年仍通知民生担保公司继续履行，但民生担保公司仍不履行，已构成严重违约，应当承担违约责任，一二审法院认定按照约定支付违约金，并无不当。民生担保公司在一二审审理过程中并未提出违约金过高应予调整的问题，故原审法院未予调整，亦无不当。

（三）关于土地公司提出解除合同是否符合法律规定期限的问题。经审查，在认定民生担保公司违约的情况下，由于民生担保公司对土地公司2012、2013、2014、2015年的催告通知不予认可，辩称没有收到，故对土地公司的上述催告行为不予认定。2018年9月27日，土地公司催告通知已送达民生担保公司，且有人签收，故该行为具有法律效力，至此一年内土地公司提出解除合同，没有超过法律规定一年的期限，故民生担保公司认为土地公司的合同解除权已消灭的理由不能成立。

（四）关于一审法院主动判决土地公司返还购房款问题。该项判决虽然超过了土地公司的诉讼请求，为土地公司设定了义务，但土地公司未就该问题申请再审，本院不予审查。

综上所述，民生担保公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款,《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：

驳回泉州民生担保有限公司的再审申请。

审 判 长　程光毅

审 判 员　俞裕铨

审 判 员　林　琳

二〇二一年十月二十七日

法官助理　纪佰辉

书 记 员　缪建铃

附：本案适用的主要法律条文

《中华人民共和国民事诉讼法》

第二百条当事人的申请符合下列情形之一的，人民法院应当再审：

（一）有新的证据，足以推翻原判决、裁定的；

（二）原判决、裁定认定的基本事实缺乏证据证明的；

（三）原判决、裁定认定事实的主要证据是伪造的；

（四）原判决、裁定认定事实的主要证据未经质证的；

（五）对审理案件需要的主要证据，当事人因客观原因不能自行收集，书面申请人民法院调查收集，人民法院未调查收集的；

（六）原判决、裁定适用法律确有错误的；

（七）审判组织的组成不合法或者依法应当回避的审判人员没有回避的；

（八）无诉讼行为能力人未经法定代理人代为诉讼或者应当参加诉讼的当事人，因不能归责于本人或者其诉讼代理人的事由，未参加诉讼的；

（九）违反法律规定，剥夺当事人辩论权利的；

（十）未经传票传唤，缺席判决的；

（十一）原判决、裁定遗漏或者超出诉讼请求的；

（十二）据以作出原判决、裁定的法律文书被撤销或者变更的；

（十三）审判人员审理该案件时有贪污受贿，徇私舞弊，枉法裁判行为的。

第二百零四条人民法院应当自收到再审申请书之日起三个月内审查，符合本法规定的，裁定再审；不符合本法规定的，裁定驳回申请。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准。

因当事人申请裁定再审的案件由中级人民法院以上的人民法院审理，但当事人依照本法第一百九十九条的规定选择向基层人民法院申请再审的除外。最高人民法院、高级人民法院裁定再审的案件，由本院再审或者交其他人民法院再审，也可以交原审人民法院再审。

《最高人民法院关于适用的解释》

第三百九十五条当事人主张的再审事由成立，且符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定再审。

当事人主张的再审事由不成立，或者当事人申请再审超过法定申请再审期限、超出法定再审事由范围等不符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定驳回再审申请。