某某与辽源市中江房地产开发有限公司(以下简称中江公司)、第三人辽源市华通建筑工程有限责任公司（以下简称华通公司）合同纠纷一案一审民事裁定书

吉林省辽源市龙山区人民法院

民 事 判 决 书

（2019）吉0402民初1685号

原告:***，男，汉族，1965年11月28日出生，住吉林省辽源市龙山区。

委托诉讼代理人：董晓丽，吉林恒太律师事务所律师。

被告:辽源市中江房地产开发有限公司。

法定代表人:杨中江，该公司经理。

委托诉讼代理人：李占华，该公司法律顾问。

第三人:辽源市华通建筑工程有限责任公司。

法定代表人:靳连发，该公司经理。

委托诉讼代理人：曲世妍，该公司职员。

原告***诉被告辽源市中江房地产开发有限公司(以下简称中江公司)、第三人辽源市华通建筑工程有限责任公司（以下简称华通公司）合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告***及委托诉讼代理人董晓丽，被告中江公司法定代表人杨中江及委托诉讼代理人李占华，第三人华通公司委托诉讼代理人曲世妍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

***向本院提出诉讼请求：1.确认中江大厦二楼750平方米(43个)商铺归原告所有；2.请求贵院判决被告协助办理位于中江大厦二楼面积750平方米商铺的物权登记手续；3.被告承担本案诉讼费及诉讼费用。审理中，***增加诉讼请求：1.请求人民法院确认原、被告之间以商铺抵顶工程款的合同有效；2.判令被告办理中江大厦首次房屋登记手续。事实和理由：原告作为被告开发的龙山新城棚户区改造（龙山新城C区住宅及外网项目）工程的实际施工人，于2006年7月按被告与第三人签订的建筑施工合同的约定，完成了全部施工。经决算，被告欠原告工程款650万元，被告用中江大厦二楼750m商铺抵顶所欠原告工程款650万元。2011年5月3日被告将抵债商铺交付给原告。原告于2011年5月将商铺租赁给被告，被告于2011年向原告支付租金20万元，2016年4月20日被告为原告重新换条。2017年12月30日原、被告双方进行了对账,2018年2月原告就被告拖欠租金事宜,向辽源市中级人民法院提起诉讼，辽源市中级人民法院通过审理，于2018年4月24日作出（2018）吉04民初5号民事判决书，判决被告给付拖欠租金。多年来原告一直向被告主张办理抵债商铺产权变更登记，至今无果。综上所述，原告为了维护自身合法权益，故诉至贵院,恳请贵院审明本案事实，支持原告的诉讼请求。

中江公司答辩称，原告的请求无法实现其请求目的，被告对中江大厦二楼产权至今没有产权证，在被告没有取得产权证的前提下，依据城市房屋管理法规定，没有产权的房屋不能出卖，所以原告的请求不成立。请求办理物权登记手续不能实现，被告的物权没有完全的物权凭证，不能在物权登记机关办理物权登记手续。增加的诉讼请求不成立，合同有效对于物权处置必须土地所有权与建筑物所有权一致，现被告中江大厦土地所有权在得亨公司抵押，没有完全的支配权与处置权，导致合同目的不能实现，合同也无效。初始登记的请求，中江大厦五证不全，无法办理初始登记，其请求不能实现。原告的请求均无法实现。原告称龙山新城工程已经决算与客观事实不符，龙山新城工程至今未决算，原告与第三人、被告的工程款数额有待确认，待工程决算时予以确认，原告起诉被告租金的问题属债权，该债权不以物权所有权为基础，不能认定中级法院的判决就足以成立其物权凭证。

华通公司答辩称，龙山区棚户区改造工程是第三人与被告签订的合同，原告是实际施工人，当时公司与原告有约定，所有垫付工程款都由原告负责，原告负责最后的施工决算，由被告给原告出手续。

经审理查明，2006年7月25日，华通公司与该公司第一项目部负责人***签订《内部承包协议》，约定***做为华通公司的项目经理，承包辽源市棚户区改造工程中江花园5#、6#、7#、13#楼及外网工程。承包方式按照固定比例上缴管理费，自主聘用施工人员、自筹资金、自主施工、独立核算、自负盈亏、自担风险。2006年7月30日，中江公司与华通公司签订两份《建设工程施工合同》，约定中江公司将其开发的辽源市棚户区改造工程中江花园5#、6#、7#、13#楼建筑及安装工程、给排水、采暖和室内电气工程发包给华通公司。2009年11月23日，华通公司就***实际施工的中江花园5#、6#、7#、13#楼与***签订《债权转让协议》，约定因该工程华通公司委托第一项目部进行施工，在施工中所有垫资均由第一项目部经理***个人负责，施工结束后，工程结算款等事宜由***负责办理，华通公司对中江公司所享有的债权（工程款）全部转让给***名下。2016年4月20日，中江公司为***出具欠据，内容为：“今欠到***工程款650万元（用二楼750平方米面积抵顶所欠工程款）”。***曾代表华通公司于中江公司签订《合同书》，约定华通公司将其所有的中江大厦一楼、二楼商铺委托中江公司经营三年，每年中江公司支付华通公司分成利润款100万元。2017年12月30日，***、中江公司、华通公司三方对中江大厦一、二楼的利润分成及拖欠租金对账后制作了对账明细表。2018年2月5日，由于中江公司拖欠租金，***作为原告向辽源市中级人民法院提起诉讼，请求中江公司给付拖欠的租金。该院于2018年4月24日作出（2018）吉04民初5号民事判决书，判令中江公司向***支付2006年6月30日至2017年12月30日期间的利润分成款及租金共计1505万元及利息。另查明，中江大厦至今未办理物权初始登记。

上述事实，有建筑工程施工合同、内部承包协议、债权转让协议、欠据、（2018）吉04民初5号民事判决书、对账明细、合同书及当事人陈述在案佐证。

本院认为：当事人在不违反法律及行政法规禁止性规定的前提下，依法享有自愿订立合同的权利。本案中，2016年4月20日，中江公司为实际施工人***出具的欠据，本质上是双方约定的以物抵债的合同，也就是说，中江公司为***出具欠条的目的在于以中江大厦二楼750平方米面积抵顶建设工程施工合同工程款650万元，且案涉商铺的利润分成款及租金已经生效判决予以支持，该合同是双方的真实意思表示，没有违反国家法律、行政法规强制性规定，也未损害社会公共利益或国家、集体、第三人的利益，该合同合法有效。根据法律规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力。不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。关于判令中江公司办理中江大厦首次房屋登记手续的诉讼请求，中江公司有交付具备办理房屋初始登记条件相关手续的义务，而是否办理初始登记，依法应属于房地产管理部门的行政行为的范畴，不属于人民法院民事案件的受案范围，故本院不予审理该项诉讼请求。中江公司至今未办理中江大厦的房屋初始登记，涉案房屋目前不能进行房屋所有权的转移，故***请求确认中江大厦二楼750平方米(43个)商铺归原告所有及请求判决中江公司协助办理位于中江大厦二楼面积750平方米商铺的物权登记手续的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第十二条、第四十四条、第五十二条及《中华人民共和国物权法》第九条、第十条之规定，判决如下：

一、原告***与被告辽源市中江房地产开发有限公司于2016年4月20日以欠据形式形成的合同合法有效；

二、驳回原告其他诉讼请求。

案件受理费50.00元（已减半）由被告辽源市中江房地产开发有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省辽源市中级人民法院。

审判员　　付丽梅

二〇一九年十月二十八日

书记员　　丁　宁