锦州万吉置业有限公司、辽宁盛源建设安装工程有限公司建设工程施工合同纠纷执行异议执行裁定书

辽宁省锦州市中级人民法院

执 行 裁 定 书

（2022）辽07执异22号

异议人（被执行人）：锦州万吉置业有限公司，住所地辽宁省锦州滨海新区龙栖湾辽东大街。

法定代表人：周福齐，该公司总经理。

委托诉讼代理人：马宗满，该公司经理。

申请执行人：辽宁盛源建设安装工程有限公司，住所地锦州市凌河区解放东路旭东花苑1-9号。

法定代表人：刘建国，该执行董事兼经理。

委托诉讼代理人：周宏伟，该公司职员。

委托诉讼代理人：张林，辽宁卓政（锦州）律师事务所律师。

本院在执行申请执行人辽宁盛源建设安装工程有限公司与锦州万吉置业有限公司建设工程施工合同纠纷一案中，锦州万吉置业有限公司于2022年5月26日对执行942平方米的物业用房及扩建改造部分等提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。

异议人锦州万吉置业有限公司称，请求贵院依法裁定撤销锦州市中级人民法院作出的(2022)辽07执恢30号执行裁定书。事实与理由：贵院作出的(2022)辽07执恢30号执行裁定书违反法律规定。一、(2022)辽07执恢30号执行裁定书中裁定物业楼942平米所有权转移给被申请人违反法律规定，根据《物业管理条例》第37条规定，物业管理用房的所有权依法属于业主，故物业楼的所有权不能转移给被申请人。同时，物业楼扩建改造部分600平米并不在裁定列明的面积内，不能连同物业用房进行拍卖或者进行所有权的转移。二、裁定3号别墅现状为精装修，根据评估报告显示评估为半成品房状态，评估价格同1号别墅、2号别墅价格相同。我公司针对3号别墅评估价格提出异议。三、针对评估报告评估别墅价格提出异议，评估报告显示别墅评估单价为1750元/平米，高层评估单价为1720元/平米，别墅为高档低密度产品，评估价格明显偏低。综上，贵院作出的(2022)辽07执恢30号执行裁定书违反法律规定，应予以撤销。

申请执行人辽宁盛源建设安装工程有限公司称，一、锦州万吉置业有限公司提出的942平方米的“物业管理用房”并非是物业用楼。第一，如果该楼房确实是物业用楼，那么物业用楼的所有权主体是全体业主，提起执行异议的主体应当是全体业主或者业主委员会，锦州万吉置业有限公司不能作为提起异议的主体，应驳回其异议请求。第二，锦州万吉置业有限公司因资金链断裂致使其开发建设的项目未完工，并于2014年底停工至今处于烂尾状态，2/3土地未开发属闲置状态。锦州万吉置业有限公司所称的物业管理用房在2014年实际施工过程中已改造成锦州万吉置业有限公司的办公楼及售楼处使用至今（房产估价报告页码9页标明一层为售楼处，二楼用于办公。双方出具的以物抵债房产交接单也明确了实际用处，二楼工程部、财务室、销售部、总经理室、会议室、书吧茶吧、厨房，一楼办公室、库房等及其物品也显示其实际为异议人自用办公和销售用房），因此基于现状在执行过程中合法将其评估拍卖。第三，《辽宁省物业管理条例》第十二条规定：“建设单位应当按照下列规定配置物业管理区域内物业服务用房：（一）房屋总建筑面积五万平方米以下的，按照不少于建筑面积一百五十平方米配置；（二）房屋总建筑面积五万平方米以上二十五万平方米以下的，按照不少于总建筑面积千分之三配置；（三）房屋总建筑面积超过二十五万平方米的，超过部分按照不少于千分之一的标准配置；（四）分期开发建设的，首期配置建筑面积不得少于一百五十平方米，且集中建设；”本项目属于分期开发建设，物业服务用房面积150平方米足以,与原设计的942平方米及改建后的1200平方米相差甚远，显然此建筑已不是作为物业楼使用。根据物业管理条例第三十条建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房之规定，建设单位应在本小区其他房产中设置或在闲置的2/3土地上配置建设，而不是将以流拍抵债的房产（实为办公楼、售楼处）追回当做物业楼使用。物业楼的扩建改造部分是依附原有建筑空间通过玻璃幕墙维护而成，属于私自改建。只是其成本投入增加，并不是合法的建筑面积增加，属于违章建筑，此外在（2022）辽07执恢30号执行裁定书中已将扩建的部分所产生的价款一并计算在了该户房产的评估价款中。二、针对评估价格提出异议，属于对参照标准、计算方法或者评估结果等提出的异议，不属于民事诉讼法第二百三十二条规定的执行行为异议，应当通过交由评估机构作出说明，以及交由相关行业协会组织专业技术评审等方式来进行救济，不属于执行异议的受理范围。根据《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十二条的规定，当事人、利害关系人认为网络询价报告或者评估报告具有下列情形之一的，可以在收到报告后五日内提出书面异议：（一）财产基本信息错误；（二）超出财产范围或者遗漏财产；（三）评估机构或者评估人员不具备相应评估资质；（四）评估程序严重违法。对当事人、利害关系人依据前款规定提出的书面异议，人民法院应当参照民事诉讼法第二百三十二条的规定处理。根据《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十三条第一款的规定，当事人、利害关系人收到评估报告后五日内对评估报告的参照标准、计算方法或者评估结果等提出书面异议的，人民法院应当在三日内交评估机构予以书面说明。评估机构在五日内未作说明或者当事人、利害关系人对作出的说明仍有异议的，人民法院应当交由相关行业协会在指定期限内组织专业技术评审，并根据专业技术评审出具的结论认定评估结果或者责令原评估机构予以补正。因此锦州万吉置业有限公司不能因评估价格提出执行异议。三、锦州万吉置业有限公司提出评估报告将3号别墅认定为毛坯房状态是不属实。评估报告页码8明确标注了3#楼是有装修的但不是锦州万吉置业有限公司所说的精装修，并且8户别墅被锦州万吉置业有限公司装修改造成“社区一体化”样板房，将其各户进行了打通合并改变其用途与产权手续完全不同，分户楼梯拆除致使其价值大大降低，房产后期实现销售回款需投入大量资金恢复原有户型，因此价格同1号别墅、2号别墅价格相同是合理的。四、锦州万吉置业有限公司提出评估报告别墅价格明显偏低是错误的。涉案的项目属于停建多年的工程，属于烂尾楼。评估公司基于现状综合整个小区情况评估，在此前的评估和拍卖过程中锦州万吉置业有限公司也是认可的，未就此提出任何异议。

本院查明，辽宁盛源建设安装工程有限公司与锦州万吉置业有限公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2018年11月5日作出（2017）辽07民初68号民事判决书，判决如下：一、解除被告锦州万吉置业有限公司与原告辽宁盛源建设安装工程有限公司于2013年3月11日签订的《建设工程施工合同》和《协议书》；二、被告锦州万吉置业有限公司于本判决生效后10日内给付原告辽宁盛源建设安装工程有限公司工程款16783538.60元及利息（自2015年9月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至本判决确定的给付工程款之日止）；三、被告锦州万吉置业有限公司于本判决生效后10日内给付原告辽宁盛源建设安装工程有限公司逾期支付工程进度款利息267280元；四、被告锦州万吉置业有限公司于本判决生效后10日内给付原告辽宁盛源建设安装工程有限公司停工期间原告设备人员损失款3009659元；五、驳回原告辽宁盛源建设安装工程有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

另查，本院于2022年5月11日作出（2022）辽07执恢30号执行裁定书，内容如下：本院在执行辽宁盛源建设安装工程有限公司与锦州万吉置业有限公司建设工程施工合同纠纷一案中，于2021年9月10日裁定拍卖被执行人位于锦州市经济技术开发区××号龙××小区××156户房产及其分摊的土地使用权，后因双方当事人协商一致，暂停对其中的4-1和4-7两户房产进行拍卖，最后实际拍卖房产数为154户。经在京东网络司法拍卖平台上两次公开拍卖，上述154户房产及其分摊的土地使用权最终以19665408.00元流拍。现申请执行人申请将上述154房产及其分摊的土地使用权以二拍流拍价格19665408.00元以物抵债，依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十六条、第二十条、第二十六条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百九十三条规定，裁定如下:一、将被执行人锦州万吉置业有限公司位于锦州市经济技术开发区××龙××小区××154户房产及其分摊的土地使用权(详见以物抵债房产明细表)作价19665408.00元，交付申请执行人辽宁盛源建设安装工程有限公司抵偿欠款，所有权自本裁定送达申请执行人时起转移；二、申请执行人可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续。2022年5月19日，锦州万吉置业有限公司与辽宁盛源建设安装工程有限公司签订了以物抵债房产交接单，双方根据本院（2022）辽07执恢30号裁定，锦州万吉置业有限公司将名下154户房产按照裁定规定内容进行了交接。后锦州万吉置业有限公司向本院提出执行异议。

本院认为，本案争议的焦点是(2022)辽07执恢30号执行裁定书将物业楼942平米及扩建部分移交给申请执行人辽宁盛源建设安装工程有限公司是否违反法律规定。经核查，锦州万吉置业有限公司提出的942平方米物业管理用房，虽然设计上是物业用房，但在实际施工过程中已改造成办公楼、售楼处等，已改变了原设计用途。且建设单位在本小区尚有约2/3的土地未开发建设。锦州万吉置业有限公司提出物业用房的600平扩建改造部分，因其依附于该物业用房，其价值已一并计算在了该户房产的评估价款中，结合本案的实际情况，该裁定的处置并无不当。至于异议人提出评估报告对别墅价格评估偏低及3号别墅装修状况提出异议一节，根据《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十三条第一款的规定，当事人、利害关系人收到评估报告后五日内对评估报告的参照标准、计算方法或者评估结果等提出书面异议的，人民法院应当在三日内交评估机构予以书面说明。评估机构在五日内未作说明或者当事人、利害关系人对作出的说明仍有异议的，人民法院应当交由相关行业协会在指定期限内组织专业技术评审，并根据专业技术评审出具的结论认定评估结果或者责令原评估机构予以补正。因锦州万吉置业有限公司在收到评估报告后，没有在规定的期限内提出异议，对该项异议请求，本院不予支持。综上，异议人的异议请求理由不充分，应予驳回。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一款第（一）项之规定，裁定如下：

驳回锦州万吉置业有限公司的异议请求。

如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向辽宁省高级人民法院申请复议。

审 判 长　　王　盈

审 判 员　　邸新立

审 判 员　　刘艳芬

二〇二二年六月二十七日

法官助理　　李锦峰

书 记 员　　王超男