某某、江门市蓬江区汇星园投资有限公司等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

广东省江门市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）粤07民终3074号

上诉人（原审原告）：**，男，1988年8月27日出生，汉族，住江西省新余市。

委托诉讼代理人：李旭进，广东五邑律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：江门市蓬江区汇星园投资有限公司，住所地：广东省江门市。

法定代表人：关永富。

原审被告：江门市蓬江区潮连建筑工程有限公司，住所地：广东省江门市。

法定代表人：陈显耀。

原审被告：陈显耀，男，1982年12月5日出生，汉族，住广东省江门市。

上诉人**因与被上诉人江门市蓬江区汇星园投资有限公司（以下简称汇星园公司）及原审被告江门市蓬江区潮连建筑工程有限公司（以下简称潮连建筑公司）、陈显耀房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省江门市蓬江区人民法院（2020）粤0703民初2068号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

**上诉请求：1.撤销（2020）粤0703民初2068号民事判决第五项；2.判令汇星园公司向**返还40万元购房款及利息；3.本案全部诉讼费用由汇星园公司承担。事实与理由：一、**系向汇星园公司购房，汇星园公司未在约定期限内办理购房过户手续，构成严重违约。二、**主观上是购买汇星园公司的房屋，并且涉案房屋登记在汇星园公司名下，故**与汇星园公司之间存在商品房买卖合同关系。三、《权属抵债协议》本质为房屋买卖，汇星园公司因《权属抵债协议》减少了40万元债务，相当于已收取40万元购房款。

汇星园公司、潮连建筑公司及陈显耀均未答辩。

**向一审法院起诉请求：1.解除**和汇星园公司签订的《房屋买卖合同》；2.解除**和汇星园公司、潮连建筑公司签订的《权属抵债协议》；3.解除**和陈显耀签订的《补充协议书》；4.判令汇星园公司、潮连建筑公司、陈显耀将40万元购房款返还给**，并向**支付利息，利息按人民银行同期贷款利率计算，计至全部款项清偿完毕之日止；5.判令汇星园公司、潮连公司、陈显耀向**支付违约金，违约金以40万元为本金，利息按人民银行同期借款利率4倍计算，从2018年11月24日起至全部款项清偿完毕之日止；6.判令汇星园公司、潮连建筑公司、陈显耀向**赔偿经济损失43700元；7.本案全部诉讼费用由汇星园公司、潮连建筑公司、陈显耀承担。

一审法院认定事实：2018年11月24日，**（乙方）和汇星园公司（甲方）及潮连建筑公司（丙方）签订《权属抵债协议》，约定丙方转让甲方抵债用的汇星园某栋之一40*室给乙方，成交价格为678000元，房款由丙方（陈显耀）收取，用于抵扣工程款。协议签订之日起半年内，甲方需协助乙方办理好房产登记事宜。如甲方未能按约定办理好房产登记，需按照乙方支付给丙方的首期款同期贷款利息的四倍罚息，乙方、丙方均有权追究继续办理房产手续的权利。汇星园公司、**、潮连建筑公司、陈显耀均在协议上签名盖章予以确认。2018年12月2日，潮连建筑公司（甲方）与**（乙方）签订《补充协议书》，约定甲方负责协助乙方办理好物业登记事宜，乙方收到甲方办理好物业登记事宜之日支付房款15万元给甲方，甲方收到房款后，在2019年12月30日前协助乙方办理好不动产登记事宜，办理完不动产登记之日起三十日内乙方将余款28万元支付给甲方。潮连建筑公司和陈显耀、**在协议正文盖章、签名。期间，**以支付宝转账付款及通过其父亲王某甲、母亲杨某乙转账付款的方式，分别于2018年1月24日、2018年1月30日、2019年1月9日向陈显耀支付购房款100000元、150000元、150000元。**收取了涉案房屋的钥匙，并向江门市某丙服务公司支付200元申请办理开通自来水业务。期间，**和广东双龙装饰公司签订装修装饰合同，合同总价为145000元，约定擅自解除合同，应按合同总金额20%作为违约金付给对方。**支付了装修工程款38500元给双龙公司。因涉案房屋未能通电而未进行施工。

另查明：汇星园某幢之一40*室目前仍登记在汇星园公司名下，并设立有抵押登记，抵押权利人为江门新会某丁银行股份有限公司，债权数额为79.58万元。

汇星园公司、潮连建筑公司、陈显耀均未到庭参加诉讼，应视为其放弃举证和答辩的权利。**提交的《权属抵债协议》、《补充协议书》、《收据》等均为原件，内容真实可信，证据来源合法，一审法院依法查明上述事实。

一审法院认为：本案为商品房买卖合同纠纷。**主张其与汇星园公司签订了房屋买卖合同，但未能提供合同原件，不能证明其与汇星园之间存在房屋买卖合同关系。**提供的《权属抵债协议》证明涉案房屋系汇星园公司抵债给潮连建筑公司，潮连建筑公司转让给**的事实，**与潮连建筑公司之间存在房屋买卖合同关系，潮连建筑公司应依协议承担相应的义务，交付房屋并办理过户登记手续；汇星园公司作为开发商，在《权属抵债协议》中承诺办理过户登记手续，但潮连建筑公司、汇星园公司均未在承诺的期限内履行义务，且涉案房屋尚存他项权登记未注销，无法变更登记，**购房的根本目的无法实现，其请求解除合同，合理合法，一审法院予以支持。

关于**请求汇星园公司、潮连建筑公司、陈显耀返还购房款40万元及利息的问题。如前所述，涉案房屋买卖合同的相对人为**与潮连建筑公司，应由潮连建筑公司向**承担返还购房款的责任以及利息损失。利息应从收款次日起，按中国人民银行同期同类贷款利率或银行间同业拆借利率计付。购房款支付至陈显耀个人账户，陈显耀为潮连建筑公司的法定代表人和股东，其用个人账户收取潮连建筑公司的购房款，属于股东和公司财产混同，陈显耀应对潮连建筑公司的债务承担连带清偿责任。

关于**请求汇星园公司、潮连建筑公司、陈显耀支付违约金的问题。三方签订的《权属抵债协议》仅约定汇星园公司承担逾期未办理房产登记的违约责任，仅约束汇星园公司，故应由汇星园公司承担。《权属抵债协议》约定半年内办理房产登记，故汇星园公司应于2019年5月25日起按中国人民银行同期同类贷款利率或银行业同业拆借利率的4倍计算违约金，由于违约金性质属于逾期办理房产登记的违约金，本案合同解除后，办理房产登记的事宜亦一并解除，故违约金应计算至本判决生效之日止。

关于**请求汇星园公司、潮连建筑公司、陈显耀向**赔偿损失43700元的问题。如前所述，汇星园公司已因违约行为向**承担支付违约金的责任，所得金额已经足以涵盖**的损失，一审法院对**的请求不予采纳。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国公司法》第二十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除**与汇星园公司、潮连建筑公司于2018年11月24日签订的《权属抵债协议》；二、解除**与潮连建筑公司于2018年12月2日签订的《补充协议书》；三、潮连建筑公司应在判决发生法律效力之日起十日内向**返还购房款400000元及利息（自2018年1月25日起，以100000元为本金计息；自2018年1月31日起，以250000元为本金计算；自2019年1月10日起，以400000元为本金计算，利率按照中国人民银行同期同类贷款基准利率或中国人民银行已授权的全国银行间同业拆借中心公布的利率计算至清偿债务之日止）；四、陈显耀对潮连建筑公司的上述债务承担连带清偿责任；五、汇星园公司应在判决发生法律效力之日起十日内向**支付违约金（按400000元为本金，从2019年5月25日起计至判决生效之日止，利率按照中国人民银行同期同类贷款基准利率或中国人民银行已授权的全国银行间同业拆借中心公布的利率的4倍计算）；六、驳回**的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费11917元，保全费3270元，合计15187元，由潮连建筑公司、陈显耀共同负担。

二审中，各方当事人均未提交新证据。

本院经二审审理，依法确认一审法院查明的事实。

本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理。本案二审围绕**上诉请求进行审查。结合双方当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为：汇星园公司是否应当承担涉案购房款的返还责任。

《中华人民共和国合同法》第九十一条和第九十七条规定，合同解除后，当事人的权利义务终止；尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，**请求解除其与汇星园公司和潮连建筑公司签订的《权属抵债协议》以及其与潮连建筑公司签订的《补充协议书》，一审判决解除后，三方当事人均没有就合同解除提出上诉，本院予以维持。**请求合同解除后返还购房款以及赔偿利息损失，根据合同相对性，涉案买卖合同的出卖人是潮连建筑公司，购房款也是由潮连建筑公司收取，应由潮连建筑公司返还。汇星园公司设定的合同义务是协助办理买卖标的物登记过户，且约定了不履行义务的违约金条款作为不履行义务的惩罚。一审据此判决汇星园公司承担违约责任给付违约金并无不当。因汇星园公司并未收取**购房款，合同也未设定汇星园公司负责返还购房款的义务，**请求汇星园公司返还购房款无约定或者法定依据。汇星园公司的债务有无因签订《权属抵债协议》而减少，属于汇星园公司与潮连建筑公司的法律关系，与**无关，本院不予审查；**请求汇星园公司返还购房款，本院不予支持。

综上所述，**的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费7300元，由**负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　吴春梅

审 判 员　李炎途

审 判 员　梁智坚

二〇二一年十一月八日

法官助理　黄世勇

书 记 员　区健敏