熊小平、湖北博通电器有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书

湖北省汉江中级人民法院

民事判决书

（2018）鄂96民终200号

上诉人（原审被告）：***（曾用名***），女，1971年3月27日出生，汉族，湖北省潜江市，个体工商户，住潜江市。

委托诉讼代理人：***，湖北文学泉律师事务所律师。

委托诉讼代理人：***，湖北文学泉律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：湖北博通电器有限公司，住所地潜江市。

法定代表人：***，该公司总经理。

委托诉讼代理人：***，湖北奇睿律师事务所律师。

委托诉讼代理人：***，湖北奇睿律师事务所律师。

上诉人***因与被上诉人湖北博通电器有限公司（以下简称博通公司）租赁合同纠纷一案，不服湖北省潜江市人民法院（2017）鄂9005民初1736号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月26日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人***及其委托诉讼代理人***、***，被上诉人博通公司的委托诉讼代理人***、***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

***上诉请求：撤销原判，依法改判驳回博通公司的一审诉讼请求或发回重审。事实和理由：一、一审判决认定博通公司按现状承租涉案门面房后转租给***，属认定事实不清，适用法律错误。1.博通公司与潜江市潜阳商贸资产经营有限责任公司（以下简称潜阳公司）签订的资产租赁协议系无效合同。首先，***多年来一直租赁涉案门面房进行经营，每年与潜阳公司签订租赁合同。在2012年度的租赁合同中，双方约定***享有优先承租权。该租赁合同约定的租赁期间届满后，***继续使用租赁房屋并交纳租金，潜阳公司未提出异议并收取租金，双方之间的租赁合同有效并继续履行。潜阳公司在未通知解除与***之间的租赁合同的情况下，于2013年3月20日与博通公司签订资产租赁协议。上述两公司系主观上恶意串通，损害了***的利益。其次，涉案门面房属于国有资产，而博通公司系民营企业，博通公司不实际使用租赁房屋经营，无实际劳动付出，也不承担经营风险，从中赚取巨额租金差额，严重损害了国家利益。2.潜阳公司与博通公司签订资产租赁协议，其行为是就涉案门面房订立数份租赁合同，因***与潜阳公司签订租赁合同在先，并已合法占有，故博通公司依法不能取得涉案门面房的承租权。二、因博通公司未取得涉案门面房的承租权，不具有签订合同的主体资格，且***系在误认为博通公司购买了涉案门面房的情况下，因重大误解而与博通公司签订租赁合同，故博通公司与***于2015年6月1日签订的房屋租赁合同属于可撤销的合同，***请求人民法院依法撤销该合同。综上，博通公司依法无权要求***返还涉案门面房。

博通公司辩称，1.***认为博通公司与潜阳公司之间的资产租赁协议系无效合同，无事实和法律依据。2.2013年以后，潜阳公司未与***签订租赁合同，而与博通公司签订资产租赁协议，***称其不知晓上述事实，与事实不符。3.***所述的优先承租权应向潜阳公司主张。4.***提出的潜阳公司与博通公司之间的资产租赁协议损害国家利益的上诉理由，无事实依据。5.博通公司与***之间的租赁合同不存在重大误解和显示公平的情形。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

博通公司向一审法院起诉请求：1.判令***立即返还租赁门面房并对该房屋恢复原状；2.判令***负担本案诉讼费用。

一审法院认定事实：2013年3月20日，博通公司与潜阳公司签订资产租赁协议，潜阳公司按现状将其管理的位于潜江市章华中路28号的原食品公司解放路商城门面房十六间租赁给博通公司经营，租赁期从2013年4月1日起至2033年3月31日止为20年，双方在协议中同时约定了租金交付时间及方式等。2015年6月1日，博通公司与***签订房屋租赁合同一份，合同约定，博通公司按现状将其承租的潜阳公司门面房一间转租给***经营，租赁期从2015年5月1日起至2017年4月30日止为2年，租金为每月5090元；租赁期满，博通公司有权收回出租房屋，***应如期交还。合同签订后，双方依约履行。2017年2月27日，博通公司因公司发展需要转租房屋而向***下达通知书，告知***在双方房屋租赁合同到期后将收回租赁房屋，并要求***尽快处理相关事宜。逾期，***未按博通公司要求返还所承租的房屋。博通公司经多次催告***尽快搬离无果，特向一审法院提起诉讼，要求判如所请。

一审法院认为，本案双方当事人之间系因履行租赁合同引起争议，故本案案由应确定为租赁合同纠纷。博通公司与潜阳公司签订的资产租赁协议是经当事人双方代表签字并加盖各方公章认可，是双方真实意思的表示，且不违反法律禁止性规定，该院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”本案中，博通公司按现状承租潜阳公司出租给其经营的十六间门面房后，与***之间签订房屋租赁合同，实为转租合同，博通公司将其承租的潜阳公司门面房中的一间转租给***经营，潜阳公司作为该门面房出租人至今未就博通公司的转租并收取***租金等行为向博通公司提出异议，应视为潜阳公司事实上认可了博通公司的转租行为。博通公司、***签订合同约定的内容经双方签字或盖章认可，是其真实意思的表示，并不违反法律禁止性规定，且双方已按合同约定实际履行，足以认定博通公司与***之间形成的房屋租赁合同权利义务关系是合法有效的。在博通公司、***按合同履行约定的权利义务期间，博通公司以其公司发展的需要收回转租门面房，在与***合同期间届满前2个月，即告知***租赁合同期满将收回租赁房屋，尽到了充分告知义务，其行为表明博通公司在与***租赁合同期间届满后，已无与***续签合同的合意，故博通公司、***之间签订的租赁合同已因期间届满而终止。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条关于“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”的规定，***作为承租人应当向出租人博通公司返还租赁门面房。因***未按博通公司要求返还租赁门面房，博通公司主张***返还租赁门面房，该院予以支持。关于博通公司主张***恢复租赁门面房原状，因博通公司系按现状租赁潜阳公司门面房后即按现状直接转租给***经营，且未提供转租时该门面房原始状态的证据，加之***未改变租赁门面房的使用性质，故***将租赁门面房内属本人所有的财物清除完毕后即可，但不得毁坏租赁门面房。***以其承租门面房不属博通公司所有，双方签订的租赁合同无效，博通公司无权要求***返还租赁门面房的抗辩理由不成立，该院不予采纳。关于博通公司主张的诉讼费用的负担问题，不属当事人之间争议的范畴，应由人民法院决定负担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十四条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、***于判决生效后五日内，向博通公司返还所租赁位于潜江市章华中路28号的原食品公司解放路商城门面房一间；二、驳回博通公司的其他诉讼请求。案件受理费1000元，由博通公司负担200元，***负担800元。

本院二审期间，***围绕上诉请求依法提交了证据，博通公司未提交证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认为，***提交的潜阳公司分别与***、张某及***签订的2012年度的房屋租赁合同三份及收据九份，与本案不具有关联性，本院不予采信；***提交的证人杨某、关某、冯某1的书面证言三份，因上述三名证人未出庭作证，其身份无法核实，且其所述内容无其他证据相印证，本院不予采信；***提交的录音录像光盘一份，其中被录人员身份不能确定，且所录内容不能证明博通公司与***签订涉案房屋租赁合同当时的情况，故本院不予采信；***申请出庭的证人冯某2、张某的证言，对其陈述中部分有其他证据印证的事实，本院予以采信。

一审判决查明的事实属实，本院依法予以确认。

本院认为，潜阳公司与博通公司于2013年3月20日签订的资产租赁协议系双方的真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。***上诉主张该协议损害国家利益，以及博通公司依法不能取得涉案门面房的承租权，无事实和法律依据。如熊**认为该协议侵害了其优先承租权，可依法另行向潜阳公司主张权利。

博通公司与***于2015年6月1日签订的房屋租赁合同亦系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，对双方均具有法律约束力。合同约定租赁期间自2015年5月1日至2017年4月30日。合同签订后，双方依约履行。2017年2月27日，博通公司因公司发展需要向***发出书面通知，告知其博通公司将在双方房屋租赁合同到期后收回租赁房屋，并要求其在收到通知书后处理相关事宜。博通公司以上述行为向***明确作出了在涉案房屋租赁合同到期后，不再向其出租涉案门面房的意思表示。涉案房屋租赁合同因租赁期间届满，于2017年5月1日终止，***依法应向博通公司返还租赁房屋。

***上诉称，其系在误认为博通公司购买了涉案门面房的情况下，因重大误解而与博通公司签订租赁合同，故该合同属于可撤销的合同，其请求人民法院依法撤销该合同。本院认为，首先，***未提交充分证据证明其因重大误解而与博通公司签订涉案房屋租赁合同；其次，即使该合同属于可撤销的合同，***行使撤销权的法律后果是双方返还因该合同取得的财产，即***向博通公司返还涉案门面房，博通公司向***返还租金，但因***占用了博通公司享有占有使用权的涉案门面房，博通公司可参照该租赁合同约定的租金标准，依法向***主张其占用期间的房屋占用费，故***主张行使撤销权不会对其在本案中所负的义务产生实际影响。

综上所述，***的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1000元，由***负担。

本判决为终审判决。

审判长王勇

审判员丁盼

审判员***

二〇一八年五月十日

法官助理张茂

书记员唐文