山东云海集团泰安建筑安装工程有限公司、某某房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

山东省泰安市中级人民法院

民事判决书

（2018）鲁09民终2356号

上诉人（原审被告）：山东云海集团泰安建筑安装工程有限公司，住所地泰安市东湖路东首。

法定代表人：***，该公司总经理。

委托诉讼代理人：***，山东纵观律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：***，男，1976年2月26日出生，汉族，住泰安市岱岳区。

委托诉讼代理人：***，山东泰山蓝天（高新区）律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：***，男，1970年9月4日出生，汉族，住泰安市泰山区。

原审第三人：泰安市泰山区上高街道办事处訾家***村民委员会。

法定代表人：***，该村委会主任。

委托诉讼代理人：焦平东，泰安泰山上高法律服务所法律工作者。

上诉人山东云海集团泰安建筑安装工程有限公司（以下简称云海建筑公司）因与被上诉人***、***、原审第三人泰安市泰山区上高街道办事处訾家***村民委员会（以下简称訾家***）房屋买卖合同纠纷一案，不服泰安市泰山区人民法院（2017）鲁0902民初1649号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

云海建筑公司上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项，改判驳回***对云海建筑公司的诉讼请求或发回重审。事实和理由：1.云海建筑公司并非涉案房屋买卖合同的共同出卖人。涉案购房协议书第一段明确注明“现由甲方***将新訾佳苑回迁楼B2楼西单元住宅楼三层东户卖给乙方”，合同主体是***和***。2013年7月18日签订涉案购房协议书时，协议书上只有***个人的签名，并没有云海建筑公司盖章，***明知涉案房屋的售卖人是***个人。云海建筑公司盖章是协议签订后，***和***为了转嫁合同风险而恶意串通，由***混杂到抵顶的11套房屋手续中骗取公章加盖到两人已签订好的协议上，从而要求云海建筑公司承担连带返还责任，云海公司对盖章完全不知情，根本没有售卖涉案房屋的意思表示，并非购房协议的权利义务主体，合同的所有权利均由*其祥和***享有，合同义务也应由该两人承担，不应转嫁到未享受合同权利的云海建筑公司身上。2.***、***是借贷法律关系，而不是房屋买卖合同关系，购房协议书并非买卖房屋的真实意思表示，而是基于两人之前的债权债务关系而达成的其双方之间的抵债协议。***并未取得涉案房屋的任何权利，***也认可当时知道涉案房屋并非顶账房屋，双方均知道涉案房屋没有售卖的基础，并没有买卖房屋的真实意思表示。现有证据无法证明***已支付了50万元购房款。***未举证证明支付情况，***于庭审后出具说明陈述并未收到***的购房款。3.云海建筑公司并未收到***的购房款，没有返还义务。返还财产的前提是取得财产，本案***主张将购房款支付给了***，两人均认可并未交付给云海建筑公司，退一步，即使云海建筑公司是共同出卖人，也并未因房屋买卖合同而获得财产，并无返还的前提。4.一审认定***已支付50万元购房款，证据不足。

***辩称：1.云海建筑公司与***是涉案房屋的共同出卖人，购房协议书是云海建筑公司与***共同与***签订的，公章是云海建筑公司原法定代表人***亲自加盖的，是真实意思表示，之所以在出售顶账房的协议上盖章，是因为云海建筑公司是訾家***的旧村改造项目的承包人、顶账房的受让人。2.***是因孩子进城上学而购买涉案楼房，是经訾家***村民介绍的，第一次向***支付了2万元，交的就是购房定金，与***不存在借贷关系。3.***在数次庭审中认可已收到购房款50万元，并出具了收到条。4.***收到房款的行为，即代表云海建筑公司的行为，涉案房产是该公司承包的訾家*****、B2号住宅楼工程中的房产，为结算工程款，该村与该公司签订有以房抵工程款的协议，说明訾家***是将房子抵给的云海建筑公司。***是该工程的项目经理、出售房屋的经办人，且云海建筑公司在购房协议上盖章确认，***直接收取购房款，足以代表云海建筑公司收取。请求驳回上诉、维持原判。

***辩称：没有收到50万元购房款，虽然打了收到条，但是没有打给***房款。

訾家***述称：村委会不是合同相对人，不应成为本案第三人，其他意见同一审中的意见。

***向一审法院起诉请求：1、确认***与云海建筑公司、***签订的《购房协议书》无效；2、判令云海建筑公司、***连带返还购房款500000元，并赔偿经济损失300000元，合计800000元；3、判令第三人在欠云海建筑公司工程款的范围内向***承担付款责任

一审法院认定事实：2011年8月13日，第三人与云海建筑公司签订《建筑安装工程承包合同》，将该村旧村改造B1、B2住宅楼工程发包给云海建筑公司。2011年8月22日，云海建筑公司又与***签订《建筑工程施工协议》，约定由乙方***配属施工建设前述合同约定的訾家灌庄旧村改造B1、B2住宅楼工程。2012年9月10日，第三人与云海建筑公司签订《补充协议》一份，主要内容为：由乙方承建的訾家***旧村改造B1、B2回迁楼已于2012年9月1日完成主体工程，现已封顶，根据当时双方签订的施工合同约定，主体完成，甲方工程款应拨付至合同的65%给乙方，以利于后期工程的顺利实施；现甲方无款支付给乙方工程款，经甲乙双方协商达成如下补充协议：甲方以期房每平方米4300元的价格用楼房抵顶工程款，自2012年9月10日后甲方拨付工程款，以楼房抵顶工程款的，甲方返还当初合同约定9%的让利承诺。之后，自2013年12月至2014年，云海建筑公司作为出卖方甲方与购房人作为乙方及第三人作为丙方先后签订10份出售抵顶工程款房屋的协议书，每份协议书均加盖有云海建筑公司印章，其中9份由云海公司原法定代表人***作为甲方代表人签字，且其中一份中***写明“房款已清。***”；另有一份合同系***作为甲方代表人签字。两被告与第三人均认可双方约定以11套房屋抵顶工程款，第三人与云海建筑公司均认可第11套房屋为B1号楼东单元301室，***述称购房人尚欠部分购房款，故此没有办理相关手续。

2013年7月18日，原告与***签订《购房协议书》一份，抬头处甲方填写为“***（云海建筑公司）”，乙方为原告，合同约定：现有甲方***将新訾佳苑B1、B2回迁楼B2楼西单元住宅楼三层东户卖给乙方，房屋一次性定价500000元，房屋面积125平方米，让储藏室一套，付款方式为一次性付清500000元，村手续9月10日前开出给乙方，正式手续三个月内办出给乙方。落款甲方（卖方）处由***签名，并加盖云海建筑公司印章。当日，***向原告出具收到条一份，载明：“今收到***购房款伍拾万元整（500000.00元）。云海建筑公司：***”。原告主张***已经向其交付房屋，***亦认可该事实。之后该房屋被第三人收回并回迁给本村村民。

2014年1月27日，***向原告出具承诺一份，载明：“我承诺过年正月底前将***买房事处理好，一是退款或给房，双方协商。”2014年10月20日，***向云海建筑公司出具证明一份，载明：“我于2013年7月18日出售给***訾家灌庄B2回迁楼西单元三层东户楼房一套，面积125㎡，并签订的购房协议书，完全属于我个人行为，由我个人承担全部责任，与云海建筑公司无关，公司不承担任何责任。”2015年2月3日，***向原告出具证明一份，载明：“我已将新訾佳苑B1、B2回迁楼三单元三层东户卖给***，并将卖房款全部投入到该工程的施工建设中，该房出现的一切纠纷与***无关，由我***全部承担（注：2013年7月18日我将该房卖给***）。”

一审庭审过程中，原告主张其损失系按照同期银行贷款利率的四倍计算自2013年7月18日至被告实际返还购房款之日止的利息。

一审诉讼过程中，一审法院调取了两被告及第三人主张的抵顶工程款的10套房屋的购房款收款收据。原告质证认为，对证据真实性无异议，该组证据说明第三人与云海建筑公司之间存在有以集体土地上的旧村改造房抵顶应付工程款的事实，也正是基于这个原因，原告才与被告签订了购房合同，第三人对该购房合同的签订存在过错，并且第三人欠付云海建筑公司工程款，其应在欠款范围内承担两被告向原告返还购房款的责任。云海建筑公司质证认为，对该组证据真实性无异议，该组证据可以证实原告购买的房屋并不在第三人与我公司抵顶之列，原告与***之间的房屋购买行为属于其二人的个人行为，我公司不应对其二人的买卖行为承担责任。***质证认为，对该组证据真实性无异议，该组证据可以证实原告购买房屋并不在第三人与公司抵顶之列，原告与我之间的房屋购买合同属于我们两方个人行为，与公司无关，公司不应承担任何责任。第三人质证认为，对真实性无异议，通过该组证据能够充分证实本案涉案房屋不在所抵顶的11套房屋之列，我村与云海建筑公司之间是否存在拖欠工程款与本案并非同一法律关系，原告与***签订的房屋买卖合同，村委没有任何过错，不应承担任何责任。

一审法院认为：原告与***签订的《购房协议书》上云海建筑公司的印章真实，原告对该印章的信赖利益应予保护，对云海公司系该合同的相对人的事实一审法院予以确认。***于2014年10月20日向云海建筑公司出具的证明仅对***及云海建筑公司有效，对外不具有约束力，故对云海建筑公司以该证明作出的抗辩不予支持。《购房协议书》载明“现有甲方***将新訾佳苑B1、B2回迁楼B2楼西单元住宅楼三层东户卖给乙方”，即***自认其亦系出卖人，故对***与云海建筑公司系共同出卖人的事实予以确认。故此，应由云海建筑公司、***共同承担出卖人的责任。

涉案房屋系訾家***旧村改造房屋，原告并非该村集体成员，依照当前法律及政策规定，原、被告双方签订的《购房协议书》依法认定应为无效合同，对此，依法予以确认。依据合同法第五十八条之规定，因该合同取得的财产应当返还，故对原告要求出卖人云海建筑公司、***返还已付购房款500000元的诉讼请求，依法予以支持。原告与两被告对于涉案无效合同的订立均存在过错，综合考量本案双方过错程度，被告云海建筑公司、***应承担70﹪的责任，原告自身应承担30﹪的责任。原告主张的地暖损失证据不足，不予支持。原告主张其因合同无效所产生的损失为利息损失，该主张符合法律规定，依法予以确认。原告要求按照同期人民银行贷款利率的四倍支付利息，相关依据为最高人民法院《关于人民法院审理借贷案件的若干意见》，该规定已经失效，对原告的该主张不予支持。参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第（一）项之规定，酌定利息以按照年利率6%计算为宜。第三人并非合同相对人，原告关于突破合同相对性、要求第三人承担相应责任的主张没有法律依据，不予支持。

一审法院依照《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第六十八条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条规定，判决：一、被告山东云海集团泰安建筑安装工程有限公司、***与原告***于2013年7月8日签订的《购房协议书》无效；二、被告山东云海集团泰安建筑安装工程有限公司、***于一审判决生效之日起十日内返还原告***购房款500000元并支付利息（以500000元为基数，自2013年7月8日起至实际给付之日止，按照年利率6%计算的利息的70%）；三、驳回原告***的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11800元，由原告***负担3450元，被告山东云海集团泰安建筑安装工程有限公司、***负担8260元。

二审中，当事人未提交新证据。

经审理查明的案件事实与原审认定一致。

本院认为，关于云海建筑公司是否为涉案《购房协议书》的合同主体问题，公司公章代表公司意志，是认定公司意思表示的有效依据，云海建筑公司在涉案《购房协议书》上加盖了公章，其对协议书上公章的真实性并无异议，主张系***、***恶意串通而欺骗云海建筑公司加盖公章，并未提供充分证据证实，***诉讼中的自认亦不能推翻云海建筑公司加盖公章行为的效力。云海建筑公司并未提供充分证据证实其在涉案《购房协议书》上加盖公章的意思表示并非真实意思表示，主张其并非合同主体并不能成立。一审认定云海建筑公司与***系涉案房屋共同出卖人正确。

关于涉案《购房协议书》的性质问题，云海建筑公司主张系***与***基于双方之前的借贷关系而达成的抵债协议，***、***对此均不认可，云海建筑公司亦未提供证据证实，该上诉主张亦不能成立。

关于***是否已支付50万元购房款问题，综合***出具的收条及承诺书，结合***对其前后陈述矛盾并未作出合理解释，亦未提供证据证实其承认已到购房款是在受胁迫或重大误解的情况下作出，对***已支付购房款的事实应予认定。

关于云海建筑公司未收到***购房款而不应承担返还购房款并支付利息的上诉主张，其作为涉案协议的合同相对方，在协议无效的情况下，应与***共同承担返还财产并赔偿损失的法律责任，其主张并未收到购房款，与其应承担返还责任无关。

综上所述，云海建筑公司的上诉主张不能成立，本院不予采纳，其上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费11800元，由山东云海集团泰安建筑安装工程有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长*勇

审判员***

审判员***

二〇一八年十一月五日

书记员*琳