北京国电恒嘉科技产业集团有限公司
北京国电恒嘉科技产业集团有限公司、某某企业借贷纠纷执行审查类执行裁定书
来源：中国裁判文书网
山东省德州市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2021）鲁14执复100号
复议申请人（异议人、案外人）：北京国电恒嘉科技产业集团有限公司（曾用名：北京国电恒嘉科贸有限公司），住所地北京市西城区德胜门外大街11号18幢500室。
法定代表人：沈玉凤，执行董事兼经理。
申请执行人：***，女，汉族，1964年4月11日出生，住北京市海淀区。
委托诉讼代理人：谭洪青，北京融开律师事务所律师。
被执行人：赵秀军，女，汉族，1963年4月25日出生，住北京市海淀区。
被执行人：刘京生，男，汉族，1958年9月12日出生，住北京市朝阳区。
被执行人：德州京平氢能科技有限公司，住所地山东平原经济开发区东区。
法定代表人：刘京生，执行董事兼总经理。
被执行人：德州中棉京平生物科技有限公司，住所地山东平原经济开发区东区。
法定代表人：刘京生，执行董事兼总经理。
复议申请人不服平原县人民法院（2021）鲁1426执异32号执行裁定书向本院提出复议，请求撤销该裁定书。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
平原县人民法院在执行***与赵秀军、刘京生、德州中棉京平生物科技有限公司、德州京平氢能科技有限公司借款合同纠纷一案中，异议人北京国电恒嘉科技产业集团有限公司对执行法院责令其迁出被拍卖房屋及场地的行为不服，提出书面异议。
异议人北京国电恒嘉科技产业集团有限公司提出请求：1、执行法院依法终止对案外人的执行，（2014）京国立强执字第003号强制执行证书对案外人没有法律约束力。2、解除对案外人承租房屋（房屋地址：山东平原县坊子乡315省道东侧办公楼，房产证号为Ｇ0××21，以下简称案涉房屋）的查封。3、撤销平原县人民法院（2019）鲁1426执恢97号公告。事实与理由：一、异议人于2012年5月31日与被执行人签订房屋租赁合同，承租山东平原经济开发区东区厂房及办公楼（含案涉房屋），租赁期20年。基于对长期租赁的信任，异议人承租后进行了厂房、办公楼等装修改造。异议人与被执行人签订的租赁合同合法有效，且异议人一直按时缴纳租金并使用。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》三十一条之规定，异议人在法院查封前已签订合法有效的租赁合同并占有不动产，异议人有权继续使用租赁的标的房屋，并按租赁合同约定缴付租金。即竞买人竞拍标的房屋成功后，无权要求异议人迁出，移交给竞买人。二、执行法院将标的房屋司法拍卖时，在公告中已明确土地厂房涉及多项租赁权，影响交付。即执行法院及竞买人均是在知晓且认可异议人的租赁行为的前提下，进行拍卖、竞拍。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，异议人的承租权不因拍卖而消灭。综上所述，执行法院根据（2019）鲁1426执恢97号《执行裁定书》及司法拍卖情况公告要求异议人迁出标的房屋、查封案外人租用房屋行为于法无据。异议人特申请解除查封，由异议人继续租用案涉房屋。
申请执行人***称，申请执行人与被执行人德州中棉京平生物科技有限公司2013年9月5日签订《房地产抵押协议》并办理了抵押登记。根据《房地产抵押协议》第一条第1项“本抵押物在签署本合同前无任何产权纠纷，未对该抵押物及其产权设定任何形式的抵押、担保、及签订任何期限的租赁合同等”的约定以及申请执行人办理抵押登记时的现场察看，抵押登记之前，涉案房屋由被执行人自行使用，并未悬挂异议人的公司匾牌，不存在异议人在此办公或者占有涉案房屋的情况。异议人现提出与被执行人在2012年5月31日签订租赁合同的陈述，存在虚构事实以恶意阻止人民法院强制执行的嫌疑。根据前述情况，异议人与被执行人即使现在存在租赁关系，也是在申请执行人与被执行人办理抵押登记之后形成，且未告知申请执行人，现申请执行人依法行使抵押权，设定在后的租赁合同当然解除。综上，申请执行人提出上述答辩，恳请执行法院查明事实，依法裁定驳回异议人的申请。
***提交《房地产抵押协议》及附件一抵押物清单一份。
被执行人德州中棉京平生物科技有限公司称，我司与北京国电恒嘉科技产业集团有限公司所签署的租赁合同合法有效。租赁合同签订后，涉案房屋及厂房等我司依约向其交付使用，该公司依约支付租金。北京国电恒嘉科技产业集团有限公司应当继续享有涉案房屋的使用权。
德州中棉京平生物科技有限公司提交2012年5月31日、2018年5月10日与异议人签订的《房屋租赁合同》各一份。
被执行人赵秀军、刘京生、德州京平氢能科技有限公司未答辩，亦未提交证据。
平原县人民法院查明，***与刘京生、赵秀军、德州中棉京平生物科技有限公司、德州京平氢能科技有限公司借款合同纠纷一案，北京市国立公证处于2013年11月20日出具（2013）京国立内证字第12695号《公证书》，2014年2月14日出具（2014）京国立强执字第003号《执行证书》。2015年9月25日北京市朝阳区人民法院向平原县人民法院出具（2015）朝执字第11463号《委托执行函》，由平原县人民法院代为执行该案，执行法院2015年10月19日立（2015）平法执字第658号执行案件。于2015年11月25日作出终结本次执行程序执行裁定书并于2015年12月4日结案。2018年4月8日，执行法院作出（2015）平法执字第658号执行裁定书，4月25日查封了被执行人德州中棉京平生物科技有限公司位于平原县经济开发区东区315省道东侧证号平国用（2012）第050号土地及3幢证号平房权证坊子乡字第××号房产。2019年7月18日，本案依申请恢复执行，立（2019）鲁1426执恢97号案件，对平国用（2012）第050号土地使用权及房屋建筑物1幢（平房权证坊子乡字第××）、2幢（平房权证坊子乡字第××）、3幢（平房权证坊子乡字第××）、4幢（平房权证坊子乡字第××）、5幢（平房权证坊子乡字第××）、7幢（平房权证坊子乡字第××）进行拍卖，由买受人平原涵宇工程有限公司以1130万元的最高价竞得。执行法院作出（2019）鲁1426执恢97号执行裁定书予以确认。执行法院于2019年11月29日、2019年12月12日分别向异议人北京国电恒嘉科技产业集团有限公司发出公告，责令其限期从上述房屋及场地迁出，到期仍不履行，执行法院将依法强制执行。
另查明，申请执行人***与被执行人德州中棉京平生物科技有限公司于2013年9月5日对上述拍卖物签订《房地产抵押协议》。异议人（乙方）与被执行人德州中棉京平生物科技有限公司（甲方）于2012年5月31日签订《房屋租赁合同》房屋具体情况：该房屋位于山东平原经济开发区东区，土地性质为工业用地，甲方为土地使用权人及房屋产权人，土地使用权证号为国用（2012）第049号；房产证号为：Ｇ0××21号、Ｇ0××19号。厂房建筑面积约3000平方米；办公楼共1-3层，建筑面积约1500平方米，租赁期限20年。房屋年租金每年为大写人民币壹拾万元整（￥100000.00），自本合同签订之日起七个工作日内，乙方应向甲方支付第一笔100000.00元的租金。以后每年期满前30天以同样方式支付下一年度的租金。2018年5月10日双方又签订《房屋租赁合同》房屋具体情况：该房屋位于山东平原经济开发区东区，土地性质为工业用地，甲方为土地使用权人及房屋产权人，土地使用权证号为国用（2012）第049号；房产证号为：/。厂房建筑面积约3000平方米；办公楼共1-3层，建筑面积约1500平方米，租赁期限20年。房屋年租金前五年为大写人民币壹拾万元整（￥100000.00），从第六年开始年租金为大写人民币壹拾陆万元整（￥160000.00）。自本合同签订之日起7个工作日内，乙方应通过汇款方式支付第一笔100000.00元的租金。以后每年期满前30天以同样的方式支付下一年度的租金。甲方必须开具租金发票给乙方。在合同第四页又补充了合同起始期为2018年10月1日，装修期间为签字期至起始期，初次付款乙方一次性付款两年房租。
平原县人民法院认为，依据《最高人民法院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条：“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权”，德州中棉京平生物科技有限公司作为执行案件的被执行人，在未履行生效强制执行证书确定义务的情况下，本院查封登记在其名下的不动产并无不当。异议人请求解除对其承租房屋（房屋地址：山东平原坊子乡315省道东侧办公楼，房产证号为Ｇ0××21）的查封无事实和法律依据，本院不予支持。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十四条：“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害”。本案中，执行法院于2018年4月25日查封了平国用（2012）字第50号土地及平房权证坊子乡字第××号房产。异议人与被执行人德州中棉京平生物科技有限公司虽在2012年5月31日签订《房屋租赁合同》，但在2018年5月10日，双方重新签订《房屋租赁合同》，该合同的主要内容（房屋租金、付款时间、付款方式、租赁范围等）发生了实质变更，是在土地及房屋被查封后基于双方合意签订的新合同，属于查封之后被执行人设定权利负担的行为。依据上述法律规定，本案涉案房屋及场地的处置不适用“买卖不破租赁”原则的限制，异议人未经本院准许即占有被法院查封的财产，本院以公告形式责令异议人迁出涉案房屋及土地符合法律规定。综上，异议人的异议请求不成立，依法应当驳回。
复议申请人称，请求撤销山东省平原县人民法院（2021）鲁1426执异32号执行裁定；指令平原县人民法院重新审查，或由复议法院依法审查并解除对申请人承租房屋（山东平原县坊子乡315省道东侧办公楼，房产证号为Ｇ0××21）的查封，停止责令复议申请人迁出被拍卖房屋及场地。事实理由：一、复议申请人于2012年5月31日即取得案涉房屋（房产证号为Ｇ0××21）的租赁权。复议申请人所享有的租赁权是于2012年5月31日起始设立，租赁权的设立早于申请执行人***享有的抵押权，亦早于平原县法院查封时间。复议申请人与被执行人中棉京平公司于2012年5月31日签订《房屋租赁合同》（以下简称：2012年租赁合同），第一条明确承租范围包含房产证号为Ｇ0××21号的房屋。标的房屋上的租赁权自此建立。2018年5月10日双方所签订的《房屋租赁合同》（以下简称：2018年租赁合同）是双方根据2012年租赁合同的实际履行情况，所进行的细化补充，实为2012年租赁合同的组成部分。原法院不能割裂2012年租赁合同与2018年租赁合同之间的联系，以2018租赁合同，来否认2012年租赁合同的效力，进而否认租赁权设立的起始时间为2012年这一事实。2018年租赁合同第一条约定中并不存在本案标的房产的产权证号，仅填写了案外土地使用权证（与此案无关的厂房用地），第三条租赁期限为交付房屋之日起计算。因在2012年租赁合同实际履行过程中，出现厂房装修问题及厂区环境日益完善、中棉京平希望提高租金等因素，所以经双方协商，复议申请人同意自第六年起增加房租，但作为交换条件，需要提供装修免租期。最终双方于2018年5月10日签订2012年租赁合同的补充协议及附件。“2018年租赁合同”是对2012年租赁合同的补充，是原合同的组成部分。补充协议的签订并不会导致原合同解除或终止。
平原县人民法院无视两份协议绝大部分条款一致，无视协议的持续性、关联性，生硬的将其割裂为两份相互独立无关的租赁合同，与事实不符有悖正常交易习惯。在原协议还有14年的租期未履行的情况下，认定复议申请人与中棉京平废弃原协议，就原承租标的重新签订新合同明显不符合商业习惯。如复议申请人明知承租房屋存在执行查封风险，复议申请人就更无任何理由重新设立合同。“2018年租赁合同”仅是原合同的补充，该协议的签订并不是法院查封涉案标的后被执行人设定的新权利负担。即便补充协议约定的租期的延长部分的权力设置，晚于查封日，也仅是自2032年5月31日至2038年10月1日期间的承租权不得对抗执行。
二、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十四条规定“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所做的转移、设定的权力负担或其他有碍执行的行为不得对抗申请执行人。第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结财产或实施其他有碍执行行为的，人民法院可以解除其占有或排除妨害”，而本案复议申请人是在查封前与中棉京平（被执行人）签订的租赁合同，与该条款的前提条件明显不符。
本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》三十一条之规定，承租人在法院查封前已签订合法有效的租赁合同并占有不动产，承租人有权继续使用租赁的标的房屋，并按租赁合同约定缴付租金；以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，承租人的承租权不因拍卖而消灭。平原县法院无权认定终止复议申请人的租赁合同，查封标的房屋、清退复议申请人。
三、在***诉中棉公司借款合同纠纷判决书已执行完毕的情况下，在司法拍卖公告中已明确土地、厂房、办公楼涉及多项租赁权的前提下，平原县人民法院作为熟知法律的司法机关，是不会因平原涵宇工程有限公司是平原县国有资产监督管理局设立的平原县财金发展有限公司的全资子公司，就枉顾国法，用司法权力，行地方保护之便，帮助平原涵宇工程有限公司违法清退房屋。
综上所述，平原县人民法院驳回裁定事实认定不清，适用法律错误，为维护司法公平和当事人合法权益，恳请贵院依法撤销驳回裁定，解除对复议申请人承租房屋的查封、停止清退复议申请人。
本院查明的事实与执行法院平原县人民法院查明的事实一致。
本院认为，平原县人民法院在本院认为部分中否定了承租人（亦即复议申请人）租赁权的成立或存续，因涉及实体权利的争议，承租人主张其享有足以阻却执行的租赁权的，在执行异议被驳回后，可以案外人的身份提起执行异议之诉。本案中执行法院却适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条规定赋予案外人执行复议的权利，是为适用法律错误。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第五项规定，裁定如下：
一、撤销平原县人民法院（2021）鲁1426执异32号异议裁定；二、发回平原县人民法院重新作出裁定。
本裁定为终审裁定。
审判长 罗 清
审判员 赵宝栋
审判员 包 磊
二〇二一年六月一日
书记员 吴 艳
