北京大洲钢结构工程有限公司与北京嘉海房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

北京市海淀区人民法院

民事判决书

（2014）海民初字第6169号

原告北京大洲钢结构工程有限公司，住所地北京市通洲区宋庄镇北寺庄村南。注册号：110112006437334。

法定代表人沈晖，总经理。

被告北京嘉海房地产开发有限责任公司，住所地北京市海淀区中关村大街27号中关村大厦19层1906室。注册号：110000005095936。

法定代表人唐小元，总经理。

委托代理人马惠启，北京市证信律师事务所律师。

原告北京大洲钢结构工程有限公司（以下简称大洲公司）与被告北京嘉海房地产开发有限责任公司（以下简称嘉海公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告大洲公司法定代表人沈晖与被告嘉海公司委托代理人马惠启到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告大洲公司诉称，2009年8月26日，我司与被告订立《使用权购买协议》，约定我司购买被告名下位于海淀区彩和坊路西小街1号（原项目地址苏州街北小街二期）中湾国际地下一层一单元 。2013年11月10日，我得知该房屋已经转卖他人，故我要求解除双方签订的使用权购买协议书，被告退还购房款112万元，并按照房屋现值赔偿我差价1 867 742元及装修重置价格  631 695元，并承担本案的诉讼费、公告费、评估费。

被告嘉海公司辩称，我司与原告签订的使用权买卖协议，应属合法，不能办理房屋产权证，不是由我司的原因造成的，现在我们的合同尚未解除，故不同意原告的诉讼请求。

经审理查明，大洲公司（乙方）与嘉海公司（甲方）签订中关嘉园二期工程（配套钢结构）楼顶装饰架工程《钢结构工程承包协议》及中关嘉园二期雨蓬及广告架、室外钢结构工程《钢结构工程承包协议书》，上述两项工程分别于2008年6月、2009年3月竣工验收。2009年8月26日，嘉海公司（甲方）与大洲公司（乙方）签订《使用权购买协议》，内容为：“乙方购买的海淀区彩和坊西小街1号中湾国际地下一层（如图阴影所示），由甲方开发建设的，该单元暂测面积为184.41平方米，其中套内面积为166.26平方米。甲、乙双方明确：乙方依据本协议购买的是该房屋的使用权，乙方不得就该房屋的产权事宜，向甲方提出任何要求。该单元房屋成交单价按建筑面积每平方米陆仟零柒拾叁元，总价壹佰壹拾贰万元整，最终按实测建筑面积计算。付款方式甲、乙双方经协商同意，甲方因中湾国际工程所欠乙方的全部工程款及质保金折抵购房款壹佰壹拾贰万元整。在甲方将该房屋交付给乙方后，乙方承诺放弃对甲方的所有债权，并不得就中湾国际工程项目再向甲方主张任何权利。本协议内的房屋面积，如付清全部款项后乙方可按国家许可范围内自行处理本协议之房屋使用权，甲方不得干涉阻挠。如能办理房产证，在乙方交付有关费用的前提下，甲方无条件协助乙方办理此协议中指定的房屋产权事宜。在国家规定的使用权到期后，乙方有权缴纳相关费用后并继续保留使用权”。嘉海公司将房屋交付大洲公司，大洲公司在此办公。2012年6月，我院对包括争诉房屋在内的北京嘉海房地产开发有限公司名下北京市彩和坊西小街1号一幢房屋项下地下一层-1-101-1、-1-1进行查封。后，我院对上述房屋进行拍卖，房屋所有权人取得对包括争诉房屋在内的房屋产权。大洲公司将其使用的房屋腾退。大洲公司注册地点为北京市通洲区宋庄镇北寺庄村南。

本案在审理过程中，大洲公司向本院申请对其占用房屋的现值及装修部分的重置价值进行评估，经本院委托北京中评联合价格评估有限公司进行评估，评估对象的房产市场价值为   2 987 442元，装修重置价值为631 695元。大洲公司和嘉海公司对于上述结论无异议。另询，现该房屋的装修市场现值为  536 940.93元。大洲公司支付鉴定费15 000元。

本案在审理过程中，向嘉海公司公告送达起诉书及开庭传票，在公告送达过程中，嘉海公司到庭应诉，大洲公司支付公告费260元。

大洲公司向本院申请财产保全，向中关村担保公司申请信用担保，支付担保费和评审费14 400元。后经本院审查，其提供的财产保全不符合相关法律规定，未予支持其要求财产保全的申请。

上述事实，有双方当事人陈述、使用权购买协议书、钢结构工程承包协议、竣工验收备案表等证据在案佐证。

本院认为，大洲公司与嘉海公司签订的使用权购买协议书系双方真实意思表示，大洲公司为嘉海公司进行部分钢结构工程施工，嘉海公司以折抵工程款的方式将上述房屋的使用权让与大洲公司，大洲公司据此取得上述房屋的使用权。双方约定所取得使用权的房屋位于地下一层，在协议中，双方明确大洲公司不得就产权事宜向嘉海公司主张权利，故双方所签订的使用权协议书仍确定的是关于使用权的相关权利义务，后约定在能够办理房屋产权的情况下，由嘉海公司为其办理房屋产权证，双方签订的使用权协议书真实有效。大洲公司在收到房屋后对房屋进行实际使用。在使用过程中，因嘉海公司欠债，致使包括大洲公司使用的房屋在内的地下-1-101-1、-1-1被拍卖，大洲公司与嘉海公司签订的使用权购买协议已不能再继续履行，嘉海公司应承担违约责任。大洲公司要求嘉海公司退还购房款并赔偿损失的诉讼请求，本院支持。因双方所确定的为使用权协议，关于赔偿损失的范围应限于给大洲公司造成的损失，大洲公司与嘉海公司签订的系房屋使用权协议，故其主张按房屋产权性质计算房屋市值的方式进行赔偿，缺乏合同依据。由于该争诉房屋为大洲公司的办公场所，但其使用争诉房屋并不具备注册条件，故本院将参照周边同等条件的房屋租金酌情考虑大洲公司的损失，确定为110万元。关于装修部分的损失，应以目前室内装修的现值计算为宜。即房屋增值部分和装修价值，本院将参照评估结果予以判定。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一项，判决如下：

一、解除北京大洲钢结构工程有限公司与北京嘉海房地产开发有限责任公司签订的《使用权购买协议》；

二、北京嘉海房地产开发有限责任公司退还北京大洲钢结构工程有限公司购房款一百一十二万元，赔偿一百六十三万六千九百四十元九角三分；

三、驳回北京大洲钢结构工程有限公司其它诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

公告费二百六十元，由北京嘉海房地产开发有限责任公司负担，于本判决生效后七日内交纳。

鉴定费一万五千元，由北京嘉海房地产开发有限责任公司负担，于本判决生效后七日内交纳。

案件受理费一万二千四百六十三元，由北京嘉海房地产开发有限责任公司负担，于本判决生效后七日内交纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

审  判  长        蒋凯宇

人民陪审员        张华珍

人民陪审员        杜秀荣

二Ο一五年二月二十八日

书  记  员        郑  雪