上海市石宇检测技术中心（普通合伙）与上海驰州建筑工程有限公司占有保护纠纷一审民事判决书

上海市浦东新区人民法院 民 事 判 决 书 （2022）沪0115民初95882号 原告：上海市石宇检测技术中心（普通合伙），住所地上海市浦东新区惠南镇城东路795号1层2室。 执行事务合伙人：***，总经理。 委托诉讼代理人：***，上海煜***事务所律师。 委托诉讼代理人：***，女，上海市石宇检测技术中心（普通合伙）工作人员。 被告：上海驰州建筑工程有限公司，住所地中国（上海）自由贸易试验区临港新片区环湖西二路888号C楼。 法定代表人：***，执行董事。 委托诉讼代理人：***，上海**律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，男，上海驰州建筑工程有限公司工作人员。 原告上海市石宇检测技术中心（普通合伙）与被告上海驰州建筑工程有限公司占有保护纠纷一案，本院于2022年12月6日立案后，依法适用简易程序。本案于2023年2月1日依法转为普通程序（独任制），并公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人***，被告委托诉讼代理人***、***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告上海市石宇检测技术中心（普通合伙）向本院提出诉讼请求:1、判令被告排除妨碍，立即从上海市浦东新区沪南公路9993号3号楼2层搬出，恢复原状；2、判令被告赔偿原告损失至搬出之日，暂计至开庭之日承租费用42,267元（273.75平方X193天X0.8元/平方/天），水电费1,951.83元;3、本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：一、原告2022年7月1日从他人处合法租入浦东新区沪南公路9993号3号楼1层部分与2层整层办公室，原告是上述物业的使用权人。二、原被告双方以往在商业上多有合作，2022年7月份经过双方口头沟通后原告提供上述物业2层整层办公室给被告使用，以便进一步合作，但是目前双方对此是应该签署租赁合同还是合作协议产生分歧，无法达成一致。三、因不能达成一致意见，原告在2022年9月29日发函，告知被告限期在2022年10月6日前搬出，至今未果。四、被告所占用的办公场所是原告花费成本从他人处承租而来，被告占用至今没有支付合理费用。原告认为被告损害了原告的合法权益，故诉至贵院。 被告上海驰州建筑工程有限公司辩称：不同意原告诉请。被告认为双方之间存在租赁合同关系。2022年7月，原告找到被告称案涉房屋转租给案外人，但案外人不要，所以想以优惠价格出租给被告。原告实际负责人**与被告行政总监及经办人***在微信中确定案涉房屋租赁期限为三年，给予免租期两个月，租金第一年11万元，每年递增2%。2022年7月23日，原告将案涉房屋钥匙交付给被告，被告自该日起进场装修。原告于2022年7月29日提供合作协议，但协议内容实际为租赁事宜。原告称由于大房东要求抬头写合作协议，故不能签订抬头为租赁协议的合同。同时，原告称，双方可以私下签订租赁合同。被告多次催促原告签约，但原告始终没有签订书面合同。被告于2022年8月装修完毕，于2022年10月初正式办公经营，并再次要求原告签订协议，并要求支付租金，但原告以各种理由拒收。原告此后发出告知函要求被告搬离，但被告拒绝。被告认为，双方间存在租赁关系且愿意继续履行下去，并不存在侵害或妨害原告占有的事实。对原告诉请的水电费，是在装修期间产生的，被告要求在支付第一笔租金时一并支付，但原告拒收。水电费情况，原告会将数据拍照出示给被告，被告要求原告提供对公账户，但原告未予配合。另外，案涉房屋共有二层，原告承租后，将第二层转租给被告使用，第一层则由其自用。 原告为证明其诉请，向本院提供一下证据： 1、微信聊天记录（未出示原始载体），证明：2022年7月23日被告取得案涉房屋钥匙，后因双方合作协商不成，无法达成一致。 2、告知函，证明：原告多次催告，给予合理时间。 3、租赁合同及出租场所安全生产管理协议书（出示原件），证明：1、原告是承租人；2、承租案涉房屋存在成本；3、案涉房屋至今被占用，产生实际损失。 4、租赁合同保证金及发票，证明：1、租赁合同真实；2、原告自2022年7月20日向上海浦东国有资产投资管理有限公司（以下简称浦东国有资产公司）转账保证金2万元，2023年1月9日，浦东国有资产公司开具金额57,487.80元发票给原告，备注惠南镇沪南公路9993号1层东侧及2层2023.1.1-2023.6.30。 5、水电费支付凭证（复印件），证明：水电费合计1,951.83元，其中2022年7月-8月水电费计628.42元，2022年9月至12月水电费1,323.41元，上述费用是案涉房屋1层及2层总共的水电费。 当庭出示水电费分摊表。根据财务提供表格显示，涉及案涉房屋第二层的2022年7月至2022年12月的电费合计1,429.53元，水费合计37.13元未作分摊，但原告仍坚持主张的水电费金额。 对原告提供的上述证据，被告质证如下： 1、真实性无异议，但原告仅摘取部分微信记录。被告当庭出示**与***自2020年6月15日至2022年9月27日期间全部微信记录的原始载体。 2、真实性无异议，确认于2022年9月27日收到该函件，但不认可证明内容。本案双方虽未签订书面租赁协议，但已事实上形成租赁关系，被告不同意搬离。 3、真实性由法庭依法认定。 4、真实性无异议，证明内容无异议。 5、对于原告主张水电费包括第1层的费用是不认可的。经核实，2022年6月至2022年8月涉及房屋第二层的电费计390元、水费计19.42元，合计409.42元被告予以认可。对于2022年9月至2022年12月原告并未提供水电费分摊表，故对金额无法发表意见。 被告为证明其抗辩，向本院提交如下证据： 1、微信记录，证明：1、双方之间存在租赁关系；2、原告身份是二房东；3、原告告知，转租经大房东同意，应大房东要求，签订名为合作协议实为租赁的合同内容；4、双方于2022年7月22日已商定租赁事项，原告于次日交付钥匙，被告进场装修；5、2022年7月29日，原告提供合作协议，并告知被告，如有问题可由被告提供租赁合同。 2、合作协议，证明：该协议形式上是合作，内容实质是租赁关系。 3、装饰装修工程施工合同，证明：1、被告对案涉房屋进行精装，包工包料合计20万元；2、如无法继续履行租赁关系，原告应承担违约责任，并赔偿被告实际损失20万元。 4、收据，证明：被告支付装修款20万元，如无法继续履行，该款项即被告的实际损失。 补充证据、微信记录，证明：原告就被告使用期间的水电费进行汇总，由原告财务人员制作表格，并提供给被告，被告对数据无异议并表示立即支付，要求原告提供账户信息，但原告未能提供。 对被告提供的上述证据，原告质证如下： 1、真实性无异议。P3-P4页是大房东与**的聊天内容，与本案无关。原告同意被告提供租赁合同，但并未表示同意签订。 2、真实性无异议，确实是**提供的，但双方最终没有签订。 3、真实性无异议，认可被告进场装修的事实。 4、不认可被告陈述的装修金额、装修项目，均是现金支付，没有相应发票等。 补充证据的真实性无异议，是被告法定代表人和**间发生的。 经本院庭审质证，认证如下：1、对于原告出示的证据1-3的真实性予以认可，与本案诉争有关，本院予以采纳；证据4与本案诉争无关，本院不予采纳；证据5仅为复印件，无法核实真实性，本院不予采纳。2、对于被告出示的证据1-2、补充证据的真实性予以认可，本院予以采纳；证据3、4与本案诉争无关，本院不予采纳。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下: 2022年7月，原告与浦东国有资产公司签订《房屋租赁合同》，约定：浦东国有资产公司将坐落于沪南公路9993号（1层部分及2层）出租给原告作为办公使用，租赁建筑面积为393.75平方米，租赁期限自2022年7月1日起至2025年6月30日止等。 2022年7月18日下午14：01分，**说“弟”“这个办公室赵老板不要？”……2022年7月19日下午16：39分，**出示“房地产权证-沪南公路9993号”……2022年7月22日下午15：32分，**说“汇报好了，也沟通好了～啥时有空来拿钥匙吧”，2022年7月23日中午12：32分，***回复“姐，我大概两点左来拿钥匙，你在家吗”，**回复“在外，要晚上勒”，……2022年7月23日晚上23：13分，**说“周一吧，明天家里来客，要准备菜啥的～不方便勒，忙得都忘了家里约人吃饭的”，***回复“那边门锁了吗”“因为明天下午我要让人来看下，顺便测量下，准备装修”……2022年7月24日上午11：54分，**说“没锁”……2022年7月29日上午11：08分，**发送原告与浦东国有资产公司签订的《房屋租赁合同》并语音“如你觉得合作协议书不妥，可以提供租赁合同，随便什么版本”……2022年7月29日下午14：04分，**出示“复件项目合作协议书1.doc”并说“请看下可以否？若可以，我打印出来**”，***回复“好”“稍等”。“合作协议”载明，第一条：甲乙双方自愿合作联合办公，进行技术咨询服务；甲方提供办公场地（沪南公路9993号，面积为273.75平方米），乙方提供人员、管理等……第三条：1、本合作企业办公期限为三年（2022年7月1日-2025年6月30日）；2、每一年使用开始前的15天，乙方需支付甲方下一期的合作意向金，第四条：办公场地费的支付：1、自合作之日起，乙方向甲方提供每年11万元的合作意向金支付，方式为：上交款（含税票）；2、物业费、水电煤等一切经营费用，都由乙方支付；3、递增：每年递增2%；4、办公场地押金为18,000元等。2022年8月1日下午6：48分，**问“那个协议看过吗？咋样？”“可以的话把手续完善勒？”，***回复“这个协议不行，等我有空弄好给你”。审理中，双方确认，案涉房屋第一层是由原告自用，第二层由原告于2023年7月23日交付被告使用并进场装修。 2022年9月9日上午10：17分，***出示“房屋租赁合同（公司）.docx”，**回复“好的，我抽空看下”，下午4：12分，**说“1、这个地址不可以转租房屋的形式来让你使用，一开始就明确过。2、你需要的租赁发票我公司开不出……”……2022年9月15日上午11：26分，***说“现在只有两个方案，一个我搬走，另一个我继续租下去，你拿方案”，**说“嗯，原来明确告诉过你，不能签转租合同的，现在你一定要签转租合同，所以，你违反了游戏规则”。2022年9月27日中午12：53分，**发送“告知函”图片，***说“姐，你确定要赶我走是吗”。“告知函”载明：“根据我公司原来口头和你公司商量的情况，现由于种种原因，没有合作的可能，正式解除合作，书面通知你们事项如下：1、目前你们所使用的沪南公路9993号3号楼二楼整层办公室的使用权是属于上海市石宇检测技术中心（普通合伙）本公司。2、请贵公司于2022年10月6日之前搬离。3、所有设施恢复原样，如有损坏，请照价赔偿。4、2022年10月7日起，不提供水\电，请提前做好安排。5、如逾期不搬离，将通过司法途径追究贵司房屋占有使用费及其他发生的费用。” 2022年10月14日11：00分，被告法定代表人***发送水电表照片并说“没有倍率”，**回复“好的，妹”并发送“上海市石宇检测技术中心水电费分摊表22.7-9.xls”，***说“收到，给我个账号”，**回复表情图片……2022年12月6日中午12：02分，**说“好，电表再拍个照过来”，***发送水电表照片……2023年1月4日上午9：28分，**说“妹，水表电表拍来下”，***发送水电表照片。审理中，原告代理人***称，其又名**，并与***发生上述微信内容，并当庭出示2022年10月17日发送的水电费分摊表。该表格备注：本次水、电费结算截止日期为2022年8月31日，由于抄表日期在10月中旬，故在现有的表底数上预估8月底前的用电数，余下的在下个季度中结算。从表格内容来看，对于电费分为两行，第一行“本期电费”计219元，第二行“本期电费”计390元，但“本期水费”处未进行分列。审理中，原告自述，第二行“本期电费”系被告承租案涉房屋第二层产生的，对于***此后发送的水电费分摊情况为2022年9月至12月电费计1,039.53元、水费计17.71元。对此，被告称，原告并未向其发送过2022年9月至12月水电费分摊表，故对于金额无法发表意见。 本院认为，占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。根据该条法律规定，占有人对于占有受到的侵害，依法享有保护请求权，具体包括返还原物、排除妨害、消除危险和损害赔偿等。请求占有保护，应当具备三方面的条件：一是请求权主体是原占有人；二是现占有人具有侵占的行为或事实；三是侵占行为具有违法性。经查明，案涉房屋，系由浦东国有资产公司出租予原告，原告基于租赁关系对占有物享有使用、收益等合同权益，即原告是原占有人。但结合在案证据以及当事人陈述来看，被告对案涉房屋的占有，系由原告自愿交付而取得，并不存在非法侵占的事实。故对于原告主张房屋被他人非法侵占所提起的占有保护之诉，于法无据，本院不予支持。 至于被告抗辩，本案双方事实上存在租赁关系，应按租赁合同纠纷予以处理。本院认为，占有保护纠纷，不包括基于本权关系以及合同关系产生的占有，有关基于本权关系引发的占有返还等纠纷应当直接适用该本权纠纷案由；基于合同关系产生的有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，应当适用合同纠纷案由。故本案双方是否存在基于本权关系以及合同关系引发的占有返还等纠纷，不属于本案审理范围，应另案主张。 综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 驳回原告上海市石宇检测技术中心（普通合伙）的全部诉请。 案件受理费905元，由原告上海市石宇检测技术中心（普通合伙）负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 审判员　陆　琳 二〇二三年五月十九日 书记员　*** 附：相关法律条文 一、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十七条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 …… 二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。