佛山市顺德区信基房产有限公司建设工程施工合同纠纷执行裁定书

广东省佛山市顺德区人民法院

执 行 裁 定 书

（2017）粤0606执异95号

异议申请人：佛山市顺德区信基房产有限公司，住所地广东省佛山市顺德区大良街道南国东路叠彩轩二楼。

法定代表人：李国朝。

委托诉讼代理人：陈巧玲，广东实丰律师事务所律师。

委托诉讼代理人：罗闽，广东实丰律师事务所实习律师。

财产保全申请人：佛山市顺德区顺业建筑工程有限公司，住所地广东省佛山市顺德区大良街道凤山中路73号三楼。

法定代表人：戴桂荣。

委托诉讼代理人：杨阳，广东万士达律师事务所律师。

委托诉讼代理人：杨诗彪，广东万士达律师事务所律师助理。

关于（2017）粤0606民初965号原告佛山市顺德区顺业建筑工程有限公司与被告佛山市顺德区信基房产有限公司建设工程施工合同纠纷一案，本院在审理过程中，根据原告佛山市顺德区顺业建筑工程有限公司的财产保全申请，于2017年1月17日作出（2017）粤0606民初965号民事裁定书，查封了佛山市顺德区信基房产有限公司座落于佛山市顺德区XX街道XX居委会XX路XX名宅XX座的701号、XX座的105、204、205、305、1004、1005、1104、1105、1205、1406号房屋、第23、24、25、26、29、30、35、36、37、39号车位，座落于佛山市顺德区XX街道XX居委会XX路XX名宅三期（B）写字楼XX座501、502、503号商铺），以及座落于佛山市顺德区XX街道XX居委会XX路的房地屋一间（房地产权证号为粤房地证字第××号）。异议申请人佛山市顺德区信基房产有限公司向本院提出异议，本院立案受理后，依法组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。

异议申请人佛山市顺德区信基房产有限公司异议称，首先，本案查封的房地产价值30723220元，已远远超过本案标的额，与（2016）粤0606民初18898号案中查封的财产共计达到47722710元，也已经远远超过两案标的额，属于超额查封，故应对超出诉讼保全请求部分的财产予以解封。在（2016）粤0606民初18898号案中，双方当事人已达成调解，已生效的民事调解书已经确定的债权数额为800万元，但法院在该案中超额查封了申请人价值16999490元的财产。本案讼争标的为1030万元，法院依照佛山市顺德区顺业建筑工程有限公司的财产保全申请，超额查封了申请人价值30723220元的财产。根据民事诉讼法第一百零二条，保全限于请求的范围，因前案已经超额查封了申请人的财产，保全价值范围已达到本案保全请求数额1030万元，可以保证两案的顺利执行。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条及《最高人民法院关于办理财产保全案件若干问题的规定》第十五条的规定，人民法院应当依据财产保全裁定采取相应的查封、扣押、冻结措施。可供保全的土地、房产等整体价值明显高于保全裁定载明的金额的，人民法院应当对相应价值部分采取保全措施。本案已明显超标的查封，故应对超出部分采取解封措施。其次，本案与（2016）粤0606民初18898号案均是因申请人与佛山市顺德区顺业建筑工程有限公司签订的合同编号为20140206的《广东省建设工程施工合同》引起的工程款支付纠纷，该工程合同价款为19121789.79元，而两案查封的财产价值达47722710元，已远远超出合同总价值，导致申请人经营陷入重大困难，无法变卖物业用于支付工程款，不符合民法遵循公平、公正、效率原则。最后，佛山市顺德区顺业建筑工程有限公司未按合同约定完成全部工程量，中途停工，导致工程目前尚未全部完工，根本不可能查封申请人名下远远超出合同价款的47722710元的财产。综上所述，为利于申请人尽快处理物业支付工程款，解决双方的纠纷，请求法院解除对申请人所有的座落于佛山市顺德区XX街道XX居委会XX路XX名宅XX座的701号、XX座的105、204、205、305、1004、1005、1104、1105、1205、1406号房屋、第23、24、25、26、29、30、35、36、37、39号车位以及座落于佛山市顺德区XX街道XX居委会XX路的房地屋一间（房地产权证号为粤房地证字第××号）的查封。

财产保全申请人佛山市顺德区顺业建筑工程有限公司认为，第一，XX名宅三期（B）写字楼XX座503号属于重复查封，应当扣除其价值，（2016）粤0606民初18898号案查封的财产已进入执行程序，不应计入本案查封财产的价值。第二，异议申请人提供的佛景初评字（2017）第JA03011号、第JA03012号、JA03013号房地产预评估报告无评估人员签名，形式上无效，不能以此作为计算相应房地产价值的依据。第三，XX名宅第23、24、25、26、29、30、35、36、37、39号车位仍然存在三项抵押登记，抵押担保的债权应按三项抵押债权之和计算。第四，异议申请人提供的证据不能证明案外人提供的房产仅为被告的债务提供抵押担保，该抵押担保的抵押率无法计算，故异议申请人称其提供的相应抵押物仍存在52%的价值可供查封没有事实依据。第五，异议申请人提供的工商银行佛山高明支行2014年高高抵字第0008号《最高额抵押合同》所附抵押物清单注明房地产权证号为粤房地证字第××号的房屋价值528.66万元，而佛景初评字（2017）第JA03013号房地产预评估报告竟然将该房产价值评估为1135.7万元，完成脱离客观事实，与真实的市场价毫无关联，该机构作出的报告均不能采纳。综上所述，异议申请人提供的证据不足以支持其主张，应驳回其申请。

本院经审查查明，本院在审理（2017）粤0606民初965号原告佛山市顺德区顺业建筑工程有限公司与被告佛山市顺德区信基房产有限公司建设工程施工合同纠纷一案中，根据原告佛山市顺德区顺业建筑工程有限公司的财产保全申请，于2017年1月17日作出（2017）粤0606民初965号民事裁定书，查封了佛山市顺德区信基房产有限公司座落于佛山市顺德区XX街道XX居委会XX路XX名宅X座的701号、10座的105、204、205、305、1004、1005、1104、1105、1205、1406号房屋、第23、24、25、26、29、30、35、36、37、39号车位，座落于佛山市顺德区XX街道XX居委会XX路XX名宅（B）写字楼XX座501、502、503号商铺，以及座落于佛山市顺德区XX街道XX居委会XX路的房地屋一间（房地产权证号为粤房地证字第××号）。

在听证过程中，异议申请人提供了佛景房评字（2017）第JA02022号估价报告一份，以证明座落于佛山市顺德区XX街道XX居委会XX路XX名宅XX座的501、502、503、505、507、508号商铺共价值1057.2万元（单价10700元/㎡，其中501-503号商铺的面积依次为294.22㎡、123.1㎡和123.48㎡）；提供了认购协议书、收据及中国农业银行入账通知书、房产权属证明，以证明XX名宅X座701、702已出售给他人，其中701号房屋的抵押已经解除；提供了抵押担保合同、借款合同、最高额抵押合同等，以证明座落于佛山市顺德区XX街道XX居委会XX路的房地屋一间（房地产权证号为粤房地证字第××号）以及第23、24、25、26、29、30、35、36、37、39号车位虽然抵押担保了部分债务，但上述房地产所担保的债务还有其他财产和个人作担保，对上述财产的变现价值影响较小；提供了三份房地产预估报告分别为佛景初评字（2017）第JA03011号、第JA03012号、JA03013号房地产预评估报告，以证明座落于佛山市顺德区XX街道XX居委会XX路XX名宅XX座的701号、XX座的105、204、205、305、1004、1005、1104、1105、1205、1406号房屋共价值851.7万元，第23、24、25、26、29、30、35、36、37、39号车位价值342.5万元，座落于佛山市顺德区XX街道XX居委会XX路的房地屋一间（房地产权证号为粤房地证字第××号）价值1135.7万元。而财产保全申请人佛山市顺德区顺业建筑工程有限公司提供的正通评[2017]SF020252号房地产估价报告对XX座501、502、503、505、507、508号商铺的评估价值为691万元（7000元/㎡，其中501号商铺价值206万元，502和503号商铺各价值86万元）。

另查，第23、24、25、26、29、30、35、36、37、39号车位、10座105号房屋及以及座落于佛山市顺德区XX街道XX居委会XX路的房地屋一间（房地产权证号为粤房地证字第××号）已经办理了抵押登记，抵押担保。此外，XX名宅XX座目前尚有外墙等装饰配套工程未完工。XX名宅XX座503号商铺已被本院另案查封。

本院认为，首先，本案财产保全申请人佛山市顺德区顺业建筑工程有限公司向本院申请财产保全的金额为1030万元，故本院财产保全限额以该金额为准。其次，异议申请人提出的XX名宅XX座503号商铺已被另案查封，其价值不应计算在本案查封标的额范围内。此外，本案财产保全措施中并未查封异议申请人的XX名宅XX座的505、507、508号商铺，异议申请人在本案中将上述三个商铺的价值计算在被查封标的物总额中没有依据，本院不予采纳。再次，座落于佛山市顺德区XX街道XX居委会XX路的房地屋一间（房地产权证号为粤房地证字第××号）、XX名宅XX座的105号房屋以及第23、24、25、26、29、30、35、36、37、39号车位均已抵押给他人，而异议申请人提供的佛景初评字（2017）第JA03011号、第JA03012号、JA03013号房地产预评估报告为预评估报告，该报告无相应评估人员的签名，亦无评估依据、评估方法等内容，无法作为确定上述房地产价值的直接依据。因此，在无法确定上述房地产的实际价值，且上述房地产已被抵押，其变现受到一定的限制的情况下，上述房地产最后可用于清偿债务的价值并不确定。最后，在剔除了上述已抵押和已被法院另案查封的房地产后，异议申请人提供的证据不足以证实座落于佛山市顺德区XX街道XX居委会XX路XX名宅XX座的701号、XX座的204、205、305、1004、1005、1104、1105、1205、1406号房屋以及XX座501、502号商铺价值超过了本案财产保全金额1030万元，因为根据异议申请人提供的佛景房评字（2017）第JA02022号估价报告，XX座501、502号商铺的价值分别约为315万元和132万元，而异议申请人提供的预评估报告由于无相应评估人员的签名，亦无评估依据、评估方法等内容，无法作为确定上述XX名宅XX座的701号、XX座的204、205、305、1004、1005、1104、1105、1205、1406号房地产价值的直接依据，而且，考虑到财产保全申请人佛山市顺德区顺业建筑工程有限公司提供的正通评[2017]SF020252号房地产估价报告对XX座501、502号商铺的评估价值分别为206万元和86万元，与异议申请人提供的评估报告存在较大出入，两商铺的真正价值尚存疑。

综上所述，在按照异议申请人提供的佛景房评字（2017）第JA02022号估价报告载明的XX名宅XX座501、502号商铺的价值分别约为315万元和132万元，而财产保全申请人提供的正通评[2017]SF020252号房地产估价报告对XX座501、502号商铺的评估价值分别为206万元和86万元，两份评估报告对上述两商铺价值的评估存在较大出入，以及XX名宅XX座的701号、10座的204、205、305、1004、1005、1104、1105、1205、1406号房屋的价值未能得到确认且异议申请人佛山市顺德区信基房产有限公司被查封的其他财产已设定抵押的情况下，不能确认本案查封的标的物价值超过了财产保全申请人的请求金额，故异议申请人的异议请求理由不充分，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十五条、《最高人民法院关于办理财产保全案件若干问题的规定》第二十六条之规定，裁定如下：

驳回异议申请人佛山市顺德区信基房产有限公司的异议请求。

如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向广东省佛山市中级人民法院申请复议。

审　判　长　　王福增

审　判　员　　王晓娜

人民陪审员　　邓雪珍

二〇一七年四月二十六日

书　记　员　　黄俞璇