某某、英德市建筑安装工程公司等商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书

广东省清远市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2022）粤18民终6196号 上诉人（原审原告）：***，男，1989年9月12日出生，汉族，住广东省英德市，现住深圳市宝安区。 委托诉讼代理人：***，广东广信君达（清远）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：英德市建筑安装工程公司。住所地：英德市英城峰光路29号。 法定代表人：李建彤，总经理。 委托诉讼代理人：欧发强，广东海印律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：广东顺德农村商业银行股份有限公司英德支行。住所地：英德市英城茶园路东英州大道***新天地一期18座。 负责人：***，行长。 委托诉讼代理人：***，广东顺德农村商业银行股份有限公司公司律师。 委托诉讼代理人：欧阳萃珩，广东顺德农村商业银行股份有限公司公司律师。 上诉人***因与被上诉人英德市建筑安装工程公司（以下简称建安公司）、广东顺德农村商业银行股份有限公司英德支行（以下简称顺德农商银行英德支行）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省英德市人民法院（2022）粤1881民初821号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。 ***上诉请求：1.依法撤销一审判决，发回重审或支持***一审全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费由建安公司、顺德农商银行英德支行承担。事实与理由：一、一审判决认定本案事实不清，建安公司在另案中承诺2021年6月向***交付涉案房屋，后该一审法院判决继续履行合同，***不服向清远市中级人民法院提起上诉，因书记员将交费通知寄反，导致***超过缴费期限交费被二审法院按撤回上诉处理。本案一审法院认为***仍未在七月中向建安公司要求解除合同，视为选择继续履行合同是错误的，另案中***明确要求解除合同，且按撤回上诉的裁定是2021年8月5日作出，二审法院在该二审期间送达的相关司法文书应视为***解除合同的通知文件，而不应被本案一审法院草率认定为***选择继续履行合同，***至少自2020年10月27日书面发送解除通知起已没有继续履行合同的意思表示，一审法院不尊重客观事实。涉案合同关于购房人只有15天的行使解除合同的期限，对购房人是极不公平的。实践中开发商交楼拖延几十天、几个月，绝大多数的购房者不可能因开发商拖延几十天、几个月，就果断提出解除合同，作为有刚需的老百姓肯定也是愿意相信并等待开发商的承诺，因此涉案合同补充协议中15天的合同解除期限是霸王条款，且建安公司没有尽告知义务，因此对***而言是无效的。二、本案应适用法定解除的相关规定。另案已查明涉案房屋所在楼盘存在多处严重问题无法办理竣工验收手续、至今仍未向住建局提交涉案楼盘的竣工验收文件，建安公司交房日期遥遥无期，显然涉案的合同目的已无法实现，***作为购房者无法依法享有对涉案房屋占有、使用、收益、处分的法定物权，完全可以行使法定解除权。***在2021年6月底仍未收到建安公司的收楼通知，2021年8月另案又按撤回处理后，***无奈又于2021年11月30日向建安公司书面催促交房，建安公司没有任何回应，***才邮寄《解除合同通知书》，完全符合法律规定。三、因购房合同解除，涉案《购房担保借款合同》之合同目的无法实现，一并诉请解除与银行的《购房担保借款合同》，要求建安公司返还***已付款项及银行剩余贷款符合法律规定。 建安公司辩称：1、***认为二审法院向建安公司送达另案的裁判文书视为***在合同约定期间已经向建安公司发出解除合同通知，当事人并未就此进行过约定，法律也未对此有规定，该项上诉理由不成立。2、***认为补充协议中的15天合同解除期限是霸王条款，且建安公司未尽告知义务，因此该格式条款对***无效，理由不成立。首先，补充协议第20条第一款有明确告知内容，而且***对此也签名确认了；其次，另案生效判决已经对涉案合同作了合法有效且对本案双方当事人具有法律约束力的认定；再次，补充协议第六条第二款约定的买受人行使解除合同的期限是在出卖人逾期交楼45天后赋予的权利，因此有充足足够的时间评判是否在该时间前解除合同，***误解了该条款。3、关于对***认为本案应适用法定解除的问题，建安公司认为该项上诉理由不成立。签订合同当时施行的合同法及先行有效的民法典都有相应规定，赋予了合同当事人可以协议解除、约定解除及法定解除等解除方式，但当合同当事人已经有约定的方式应首先跟从合同约定，除非该种约定无效，但本案合同约定的解除方式均是合法有效的，因此本案不应适用法定解除合同的方式。 顺德农商银行英德支行辩称：1、一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回***的上诉。2、关于***请求解除买卖合同的理由，答辩意见与建安公司的答辩意见一致。3、***请求解除担保借款合同的答辩意见，坚持一审提交的答辩意见。 ***向一审法院提出诉讼请求：1.判令确认***与建安公司签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2018040804132902）及《补充协议》于2021年12月30日解除；2.判令解除***与建安公司、顺德农商银行英德支行于2018年9月18日签订的《购房担保借款合同》；3.判令建安公司向***返还已支付购房首期款200989元及自2018年4月7日起按年利率5.9%的标准计至该款项还清之日止的利息；4.建安公司向***赔偿自2018年10月12日起至判决生效之日止***已***农商银行英德支行支付的贷款本金及利息（具体金额以顺德农商银行英德支行于判决生效当月出具的还款明细清单为准，暂计至2021年12月31日为118435.88元）；5.建安公司***农商银行英德支行偿还***自判决生效之日起就《购房担保借款合同》项下剩余的贷款本金（具体金额以顺德农商银行英德支行于判决生效当月出具的还款明细清单为准）；6.判令建安公司向***支付违约金114000元；7.判令建安公司向***赔偿因购房支付的契税、办证费、住宅专项维修资金等各项费用合计11801.85元。 一审法院查明：2018年4月8日，***（买受人）与建安公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》及附件一至十一，约定“***购买英德市建筑安装工程公司开发的位于英德市英城和平北路100号英德市××栋××号房屋，该商品房的用途为住宅，建筑面积118.08平方米，套内面积94.82平方米，房屋总价为573989元，买受人应于2018年4月8日前付首期款200989元，余款373000元申请银行贷款支付。……第四章第九条，该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。……第十一条交付时间和手续（一）出卖人应当在2019年3月31日前向买受人交付该商品房。第十二条约定，除不可抗力外，出卖人未按约定时间将商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：……（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照5.9%计算给付利息；同时，出卖人按全部房价款的1%向买受人支付违约金”。该合同已由英德市住房和城乡建设局备案。当天，双方还签订附件十一补充协议约定“第六条逾期交付责任按用时间，分别处理（不作累加）1、逾期不超过30日，自合同约定的交付用期限届满之次日起至实际交付之日止出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；2、逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，买受人应达到解除合同的条件之日起十五天内书面通知出卖人，否则视为买受人选择继续履行合同；出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部购房款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之二的违约金，但最高不超过买受人已交付房价款的1%……第十七条关于合同解除1、合同因法定或约定解除的，若买受人采用银行付款方式且出卖人已实际收取银行按揭楼款的，买受人自愿同意出卖人可在该解除条件发生之日后将买受人所欠按揭银行的款项直接代买受人偿还给贷款按揭银行，买受人支付给出卖人的全部房价款（包括银行按揭楼款）不足以清偿给按揭贷款银行的。不足部分款项买受人应当支付给出卖人。合同因法定或约定解除的，出卖人有权从买受人已支付的所有款项中扣减买受人应承担的房屋占用费（按同等地段房屋市场租金计算）、代买受人向贷款银行支付的贷款本金、违约金及有关费用。不足扣减的，买受人应当支付给出卖人，因买受人违约而导致合同解除的，出卖人因此而需支付的诉讼费（包括但不限于案件受理费、财产保全费）、评估费用、律师费用等以及合同因解除办理注销登记手续所产生的行政费用（如有），应由买受人承担；出卖人已支付的，有权从买受人已支付的所有款项中扣减；……3、买卖双方行使解除权的限为一年（自解除权发生之日起计算）。在此期间内，解除权人放弃行使解除权的，不影响解除权人要求违约方就其违约行为承担违约责任的权利，也不影响解除权人在违约方不履行合同约定的其他义务的情况下行使解除权。但买卖双方另约定的除外”。 因建安公司没有交房，2020年11月2日，建安公司签收了***要求解除合同并由建安公司承担违约责任的《退房通知书》，***于2021年1月5日起诉要求解除合同、退还全款以及相关违约金，建安公司在（2021）粤1881民初110号案庭审中表态“涉案房屋能在今年6月交付”。时至2021年11月底，建安公司依旧未能按其承诺向***交付涉案房屋。***又于2021年12月1日通过邮政专递向建安公司发出书面《通知函》，要求建安公司于收到函件十五日内向***交付涉案房屋，否则***将解除与建安公司签订涉案合同，未果，***再于2021年12月29日再通过邮政专递向建安公司发出书面《解除合同通知书》，正式解除与建安公司签订的涉案合同，建安公司收到《通知函》和《解除合同通知书》后既不交房，又不解除合同，因此成讼。 另查明，2018年3月19日，***支付定金30000元给建安公司，同年4月7日，***支付170989元，首期款合计200989元；***于同年4月8日支付住宅专项维修资金2952元，4月13日缴纳税费8199.85元，8月24日支付办证费650元，10月12日******农商银行英德支行借款373000元支付到建安公司账户。***提供建安公司出具的三份《收据》，《住宅专项维修资金缴存通知书》以及顺德农商银行英德支行《贷款业务凭证》为证。 庭审中，建安公司方确认收到***支付的款项，没有解除合同及退款，涉案房屋只是“有望”在2021年6月交付，但是因绿化率不足影响了规划验收。住宅工程质量分户验收合格，已能满足买受人生活居住要求（已有部分买受人入住）。 又查明，建安公司开发的涉案小区，到2022年4月27日止，没有向英德市住房和城乡建设局提交竣工验收资料和申请工程竣工验收。 一审法院认为，本案是商品房预售合同纠纷。争议焦点之一是：***主张的诉讼请求，是否重复起诉？经审理查明，（2021）粤1881民初110号案件判决之后，因建安公司仍未按庭审表态的意见如期交付房屋给***，***分别于2021年12月1日及29日通过邮政专递向建安公司发出书面《通知函》和《解除合同通知书》，建安公司收到《通知函》和《解除合同通知书》后既不交房，又不解除合同，为此，***在（2021）粤1881民初110号案的基础上，增加该案判决书、《通知函》和《解除合同通知书》等证据，根据《最高人民法院关于适用的解释》（2022年修正）第二百四十八条“裁判发生法律效力后，发生新的事实，当事人再次提起诉讼的，人民法院应当依法受理”的规定，故***在本案中的诉讼请求，不属于重复诉讼。 本案的争议焦点之二是***的解除权问题。***与建安公司自愿签订《商品房买卖合同（预售）》及附件一至十一，附件十一补充协议约定“第六条逾期交付责任……2、逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，买受人应达到解除合同的条件之日起十五天内书面通知出卖人，否则视为买受人选择继续履行合同；出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部购房款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金……”，该合同及附件一至十一没有违反法律强制性规定，是合法有效的合同，双方应当忠实履行合同义务，故一审法院在（2021）粤1881民初110号案中认定“原告主张解除合同，不符合双方约定，也缺乏事实和法律依据，本院不予支持”。建安公司曾在（2021）粤1881民初110号案中表态“涉案房屋能在今年6月交付”，但是***仍未按补充协议的约定在同年七月中向建安公司发出《通知函》和《解除合同通知书》，按约定“视为买受人选择继续履行合同”，综上，***主张解除合同，不符合双方约定，一审法院不予支持。因合同未解除，建安公司的违约金已在（2021）粤1881民初110号案中处理，故***的其他请求，依法亦不支持。据此，一审法院判决：驳回***的诉讼请求。案件受理费10797.91元，由***负担。 二审期间，上诉人提交证据如下：一、《广东法院诉讼费用交费通知书》，拟证明：1、原一审法院错误将应寄给英德市建筑安装工程公司（同为3586号案的上诉人）的上诉交费单错误寄给本案上诉人，将应寄给上诉人的交费通知错误寄给了英德建筑安装工程公司；2、上诉人在缴费期内无法联系到法院书记员；二、（2021）粤18民终3586号《民事裁定书》，拟证明：1、因缴费期限无法交费，（2021）粤18民终3586号被清远市中级人民法院按撤回上诉处理；2、3586号案二审期间已包括了按本案一审法院认为的应在“7月中提出解除合同”，在该案二审期间（2021.5-8）法院送达的相关司法文书应视为上诉人解除合同的通知文件；3、涉案商品房买卖合同应视为已解除。本院依法组织当事人进行了质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：原审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。 另查明：***曾于2021年1月5日向一审法院起诉要求解除合同、退还全款及承担相应违约金，但建安公司在法庭审理时陈述涉案房屋能在2021年6月交付，英德市人民法院遂于2021年4月2日作出（2021）粤1881民初110号民事判决“一、被告英德市建筑安装工程公司应在本判决书生效之日起5日内，向原告***支付违约金36735.30元（该违约金暂计至2020年12月31日，自2021年1月1日起的违约金，以原告已经支付的购房款573989元为基数，按每日0.01%计算至位于英德市××路××号××栋××号房屋交付给原告之日止）；二、驳回原告***其他诉讼请求”，该案宣判后，***与建安公司均提起上诉，但未在指定期限交纳上诉费，本院于2021年8月5日作出的（2021）粤18民终3586号民事裁定书裁定该案按撤回上诉处理。 本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十一条的规定，本案二审应围绕***上诉请求的范围进行审理。结合各方的诉辩意见，本案的主要争议焦点可归纳为：1、涉案合同应否解除；2、***的其他请求应否支持。 关于涉案合同应否解除的问题。合同解除分为约定解除和法定解除。涉案合同约定的交房日期为2019年3月31日，但建安公司逾期交房，构成违约，依法应承担违约责任。***于2021年1月5日另案起诉要求解除合同，但建安公司在法庭审理时承诺涉案房屋可以在2021年6月交付，一审法院遂判决驳回***要求解除合同的请求。但建安公司在其承诺的时间未履行交楼义务，且至今未向***交付涉案房屋，已构成根本违约。关于***与建安公司签订的补充协议第六条第2款关于“买受人应达到解除合同条件之日起十五天内书面通知出卖人，否则视为买受人选择继续履行合同”的约定，是双方关于行使约定解除权期间的约定，即使***未在该期限内行使解除权，但期限届满后直至***再次发出解除通知甚至提起本案诉讼，建安公司仍不能依约交付房屋，该行为已构成根本违约，***依据法律规定主张解除合同并无不当。更为重要的是，该协议第十七条关于合同解除章节第3款又约定，买卖双方行使解除权的期限为一年（自解除权发生之日起算），前后约定不符，由于该协议是建安公司提供的版本，条款内容有冲突时亦应作出更有利于相对方的解释，故建安公司以超过解除权行使期间为由提出抗辩依据不足。建安公司在2021年12月30日签收***发出的解除通知，故***要求确认涉案合同已于该日解除本院予以支持。一审判决该节处理不当，本院予以纠正。 关于***的其他请求应否支持的问题。《商品房买卖合同（预售）》因建安公司违约导致解除，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”的规定，***主张一并解除《购房担保借款合同》应予支持。合同解除后，建安公司应将收取的购房款和购房贷款本息分别返还给买受人和担保权人。对于***已经支付的首期款200989元及已归还的银行贷款本息（具体金额以顺德农商银行英德支行按《购房担保借款合同》约定标准出具的还款明细清单计算至判决确定之日为准），建安公司应当返还给***。对于***主张的首付款利息及其违约金，虽然涉案合同约定了解除情况下按年利率5.9%计算利息，同时按全部价款的1%支付违约金，但***已另案主张了逾期交房违约金并获支持，且上述违约金高于解除情况下的利息及违约金，故本案不再支持首付款利息及违约金。关于***已支付的住宅专项维修资金2952元、税费8199.85元、办证费650元，属于***的实际损失，建安公司应当返还。对于***主***公司直接***农商银行英德支行清偿剩余房贷本金的诉求，由于顺德农商银行英德支行作为有独立请求权的第三人在本案中并未提出请求，而***仅主***公司***农商银行英德支行归还剩余贷款本金，未涵盖相应利息及违约金，顺德农商银行英德支行也明确表示未放弃向借款人***主张权利，故该部分款***德农商银行英德支行另行主张权利更为妥当，不在本案中一并处理。 综上所述，***的上诉理由部分成立，本院对其合理部分予以支持。一审判决认定事实及适用法律不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第（二）**规定，判决如下： 一、撤销广东省英德市人民法院（2022）粤1881民初821号民事判决； 二、确认***与英德市建筑安装工程公司于2018年4月8日签订的《商品房买卖合同（预售）》于2021年12月30日解除； 三、解除***与英德市建筑安装工程公司、广东顺德农村商业银行股份有限公司英德支行于2018年9月18日签订的《购房担保借款合同》； 四、限英德市建筑安装工程公司于本判决生效之日起7日内向***赔偿自2018年10月12日起至本判决确定的履行期限届满之日止***已向广东顺德农村商业银行股份有限公司英德支行归还的贷款本息（以广东顺德农村商业银行股份有限公司英德支行按《购房担保借款合同》约定标准出具的还款明细清单为准）； 五、限英德市建筑安装工程公司于本判决生效之日起7日内向***返还首付款200989元、住宅专项维修资金2952元、税费8199.85元、办证费650元； 六、驳回上诉人***的其他诉讼请求。 一审案件受理费10797.91元，由英德市建筑安装工程公司负担；二审案件受理费10797.91元，由英德市建筑安装工程公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长　*** 审 判 员　何　燕 审 判 员　*** 二〇二三年二月二十一日 法官助理　*** 书 记 员　***