某某、某某等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

广东省广州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2022）粤01民终26128号 上诉人（原审原告）：***，女，1981年11月22日出生，汉族，住广州市花都区。 委托诉讼代理人：***，广州市花都区炭步镇法律服务所基层法律服务工作者。 被上诉人（原审被告）：***，男，1947年12月8日出生，汉族，住广东省广州市花都区。 被上诉人（原审被告）：***，女，1993年8月17日出生，汉族，住广东省清远市清新区。 两被上诉人共同委托诉讼代理人：***，广东***律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：**嫦，女，1983年11月28日出生，汉族，住广州市花都区。 原审第三人：英德市建筑安装工程公司，住所地：英德市英城峰光路29号。 法定代表人：李建彤，该公司总经理。 上诉人***因与被上诉人***、***、**嫦、原审第三人英德市建筑安装工程公司（以下简称英德建筑公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市花都区人民法院（2022）粤0114民初491号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年11月29日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人***代理人***，被上诉人***、***代理人***到庭参加诉讼。被上诉人**嫦及原审第三人英德建筑公司经本院传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 ***上诉请求：1.撤销广州市花都区人民法院于2022年9月5日作出的（2022）粤0114民初491号民事判决中的第二项判项，判令：***、***向***返还购房款700000元；2.一、二审诉讼费用由***、***、**嫦承担；事实与理由：1、***欲购买房屋，其妹妹与**嫦曾经是工友，在**嫦的微信朋友圈见到有房屋售卖并了解到其现在中介公司任职，遂将其介绍给***认识，**嫦将***带到***处看房，后***和***达成购买共识，涉案房屋以人民币750000元成交，在**嫦的示意下***预付款购房50000元给**嫦，后***和***于2020年9月19日签订《合作建房合同》，并由广州市花都区新华街田美村村民委员会见证，合同签订当天***将剩余的700000元购房款转到***指定的户名为“***”的账户，***将上述购房款支付完毕后，***将房屋锁匙交给***，***事后发现***此前已将涉案房屋另卖他人，故***要求***退还所有购房款，***口头答应退还购房款但退款事宜却诸多推搪，***为维护自身合法权益，故诉至花都区人民法院，诉讼请求为：1、请求法院判令***与***于2020年9月19日签订的《合作建房合同》无效；2、请求法院判令***、***退还***的购房款750000元及资金占用期间利息（利息以750000元为基数，从2020年9月20日起按照年利率6%计算至所有款项付清之日止）；3、请求法院判令***、***、**嫦三**嫦对上述购房款750000元中的50000元承担连带清偿责任并退还***支付的7500元中介费，上述三项暂合共757500元；4、本案的诉讼费用由***、***、**嫦承担。花都区人民法院于2022年9月5日作出（2022）粤0114民初491号民事判决，判决：一、确认***与***于2020年9月19日签订的《合作建房合同》无效；二、***于本判决发生效力之日起十日内向***返还购房款700000元；三、**嫦于本判决发生效力之日起十日内向***返还购房款50000元；四、**嫦于本判决发生效力之日起十日内向***返还中介费7500元；五、驳回***的其他诉讼请求。***不服一审第二项判决提起上诉。首先，***认为：一审法院没有根据相互印证的事实作出判决。1.一审法院仅凭一纸约定的情况，认定《合作建房合同》的相对方为***和***，从而否决***返还款项作出认定，实为不妥。本案实为房屋买卖合同关系，在买卖中，70万元的实际收款人为***而并非***，庭审中，***、***主张***是代收款项，为此我方曾要求其提交***转账700000元给***的转账记录，但其至今也未能提交。贯穿整个买卖履行过程，简单来说：***、***洽谈合同，***收取购房款，房屋买卖由三人共同完成，并且***是房屋买卖的受益人，收取70万元购房款的行为人，在本案房屋买卖合同关系中不可或缺，理应属于《中华人民共和国民法典》第一百五十七条规定中的行为人，房屋买卖合同的相对方应为***和***、***。退一万步来说，就算***不是合同履行相对方，其所收取的70万元并未转交给***，于理应予退还，于法属于不当得利。同理，**嫦（判决书第16页第一段）却因收取5万元款项未转交给***而承担返还责任，在同一案件中，同一未转交行为，同样并非《合作建房合同》的相对方，却为何两者的判决结果完全相反。其次，从中介方**嫦**（判决书第9页倒数第四行）“此房已售，禁止一房多卖”可看出，案涉房屋在本案中是再次售卖，如此情况下***都不用退还款项的话，那么，用同样的方式，***将可获取无可限量的财富。另，据***得知，***、***是父女关系，***尚有大量被执行案件未履行而且将近75岁高龄，***有理由相信***、***存在恶意串通的可能，其非法所得也应退还。综上所述，***认为原审法院认定事实不清，故此***请求贵院切实审查，依法公证裁断，判允上述诉讼请求。 ***、***二审答辩称：***并非合同相对方，本案案由是房屋买卖合同纠纷，因此，***上诉中认为***构成不当得利与本案案由不一致。***此前并未参与合同的履行，也不认识***，是受***所托收取款项，受***所托将款项支出给了***本人或案外人，***、***二审提供了证据予以证明。综上所述，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 **嫦二审未答辩。 英德建筑公司二审答辩称：一、原判决关于涉案《合作建房合同》的性质为房屋买卖合同，合同相对人为***和***，以及为无效合同的认定，符合本案实际和相关法律规定，为正确认定。对此，二审法院应予维持。二、原判决基于案涉《合作建房合同》相对人为***和***的事实，并依合同相对性原则，不认定原审第三人英德建筑公司在本案中的法律责任，符合本案实际和相关法律规定，也为正确的规定，对此，二审法院应予维持。三、***在本案中既没有请求原审第三人英德建筑公司承担责任，也未对原判决没有判令原审第三人英德建筑公司承担责任的该部分判决提起上诉，是***根据本案事实和法律对自身诉讼权利的正确处分。对此，二审法院应予照准。 ***于2022年1月7日向一审法院起诉请求：1.判令***与***于2020年9月19日签订的《合作建房合同》无效；2.判令***、***向***退还购房款75万元，并支付资金占用期间利息（利息以75万元为基数，从2020年9月20日起按照年利率6%计算至所有款项付清之日止）；3.判令**嫦对上述购房款75万元中的5万元承担连带清偿责任，并退还***支付的7500元中介费；4.本案的诉讼费用由***、***、**嫦承担。诉讼中，***变更其诉讼请求为：1.判令***与***于2020年9月19日签订的《合作建房合同》无效；2.判令***、***向***退还购房款75万元，并支付资金占用期间利息（利息以75万元为基数，从2020年9月20日起按照LPR计算至所有款项付清之日止）；3.判令**嫦对上述购房款75万元中的5万元承担连带清偿责任，并退还***支付的7500元中介费；4.解除***与**嫦之间的中介服务合同；5.本案的诉讼费用由***、***、**嫦承担。 一审法院认定事实：案涉房屋位于广州市花都区xx大道岭南公关以南、xx山一号楼以西的xx山第二期公寓楼C栋902房。 一、《合作建房合同》的签订情况 ***（合作方、乙方）与建设方（甲方）签订的《合作建房合同》，显示，甲乙双方经协商，在平等自愿、友好合作的前提下合作建房，双方均清楚了解本合同项下房屋的状况及土地的法律性质，完全自愿履行本合同条款所设定的权利义务。本合同书为内部共同出资合作建房合同。一、合同建房项目介绍：本合同项目下的房屋地点为广州市花都区新华街xx大道岭南公馆以南、xx山一号楼以西的“xx山第二期公寓楼”，是合作建房公寓楼。乙方享有本合同房屋在合同约定时间内合法的占有权、使用权、收益权、处分权。三、合作建房方式：1.甲方先行垫资部分启动资金，乙方同意参与合作建房后选择相应楼层的房屋，按照定价支付出资，由甲方统一管理直至工程竣工，房屋交付乙方验收。2.甲方确认乙方为合作建房的本合同约定房屋的所有权人，房屋使用期限自签订本合同之日起至2083年12月31日止。3.乙方确认对合作建房约定的房屋权利以本合同及出资凭证为依据。本合同约定的房屋使用权人主体资格经甲方书面确认乙方可变更为原审第三人，变更后原审第三人取代乙方的房屋使用权人资格，享有本合同项下的全部权利义务。4.甲方为合同建房整体房产的合法所有权人，乙方签署本合同获得的房屋属于整体房产中的一部分，乙方享有该房屋的全部权利义务，甲方依据本合同和出资凭证确认乙方的合法权利，双方不再办理其他契证，乙方予以同意并确认。四、合作建房房屋选定及出资：1.乙方确认选择房屋为C栋902号房，按套计算出资合作建房款为727800元（款项处盖有“***施工队财务专用章”）。2.乙方支付给甲方的首期合作建房款，出资款为727800元（款项处盖有“***施工队财务专用章”）于2014年6月29日前支付，甲方出具收款收据予以确认。（之后手写“顶工程款”并盖有“***施工队财务专用章”）3.乙方支付甲方的第二期合作建房款，出资为52220元（款项处盖有“***施工队财务专用章”），于2020年9月28日该房屋交楼前一个月内交付；甲方出具收款收据予以确认。七、特别约定：1.甲方确认乙方房屋的所有权，乙方知悉合作建房的用地性质、规划情况，乙方不得以办理产权契证为由引起任何纠纷。合同并对其他内容进行了约定。 《合作建房合同》的首部，建设方（甲方）处盖有“英德市建筑安装工程公司广州分公司”的印章及“***施工队财务专用章”；合同尾部甲方处盖有“英德市建筑安装工程公司广州分公司”的印章，签约日期显示为2014年6月29日，并有手写字样“签约代表***”及手写***的电话号码、公民身份号码（此两处均盖有“***施工队财务专用章”）；乙方处为***的签名、电话号码及公民身份号码，签约时间显示为2020年9月19日。**嫦提交的视频证据显示，上述合同中的房价款为***书写，合同上的“***施工队财务专用章”由***加盖。 2014年6月29日，广州市花都区新华街田美村民委员会出具《xx**寓楼合同见证书》，载明“兹见证甲、乙双方签订签署《xx**寓楼合作建房合同》，双方盖章、签名、指模均为真实。特此见证。” 关于《合作建房合同》的性质及合同相对方，各方各执一词。***认为，该合同为房屋买卖合同，并非合作建房合同，双方的权利义务与该合同的约定并不一致，其在签约时案涉房屋已经建好并加盖了英德建筑广州分公司的印章，其并未见到商品房预售许可证；英德建筑广州分公司在2020年9月19日前就已经注销，合同的相对方是***与***、***。 ***、***则认为，该合同是合作建房合同，根据合同约定可知***在签约时已经知道房屋、土地的情况；***、***在庭前会议及第一次庭审中**两人均不是合同相对方，合同相对方是***和英德建筑广州分公司，即便英德建筑广州分公司已注销，但分公司的债权债务应由总公司英德建筑公司承担；***与英德建筑广州分公司的负责人***是合作关系，由***在案涉小区的一批合同上盖了英德建筑广州分公司的印章；***实际出资并挂靠有房地产开发资质的英德建筑广州分公司施工建设了案涉房屋，***在合同上加盖“***施工队财务专用章”只是因为挂靠关系及***是施工建设方，***施工队并未办理工商登记；但在第二次庭审时***、***又**合同主体为***、***与英德建筑广州分公司 英德建筑公司认为，合同主体应为***和***，英德建筑广州分公司并非该合同相对方，该合同产生的法律责任不及于英德建筑公司；***曾在2013年左右在英德建筑广州分公司担任财务人员，并非其或英德建筑广州分公司的负责人；其不清楚该合同的签订及履行情况，其或者英德建筑广州分公司均对案涉房屋所在的小区没有权利义务；英德建筑广州分公司注销前的经营范围是不包括房地产开发资质的。英德建筑公司提交英德建筑广州分公司登记材料、印章使用文本及印章工商备案资料予以证明，同时申请对《合作建房合同》***建筑广州分公司的印章进行鉴定。 二、《合作建房合同》的履行情况 2020年9月4日，***以银行转账的方式向**嫦支付5万元。2020年9月19日，***将案涉房屋的钥匙交付给***，并出具《收据》。同日***通过银行转账方式分两次分别向***支付50万元（备注“购买xx**寓楼3栋C栋902房款”）、20万元，合计70万元。《收据》载明，今收到***交来xx**寓楼C栋902房75万元。经手人为***，并盖有3个“***施工队财务专用章”。**嫦提交的视频显示，由***先开具《收据》，双方约定开具《收据》后再支付房款。 *****，其已支付全款给***，其接收案涉房屋的钥匙，打算装修时去现场查看，发现房屋上有一房多卖的红字，保安也不让其进去装修，其并未实际占有使用该房屋；其后来了解到案涉房屋不符合商品房交易的条件；其同意在2022年3月29日交还案涉房屋给***。***、*****，***是按照合同约定金额先开具收据，并于签约当日委托***代收了70万元房款，约定第二天再付5万元，但并没有收到该5万元；其也不认识***。***同意在2022年3月29日收回案涉房屋，但认为如果法院判决其返还款项，希望考虑合同效力及***占有使用的情况确定退还金额。**嫦表示，5万元购房诚意金，是其在经***及***的中介***同意后收取，后来***没有叫我转过去，口头说当佣金给我和***那边的中介***、**了，就不用转来转去；***出具的收据写的也是75万元；其去现场查看发现有人用红色由其写着“此房已售，禁止一房多卖”等字眼。 三、***与**嫦之间的中介合同关系 2020年9月17日，***通过微信转账方式向**嫦支付中介费7500元。随后，经**嫦介绍，***签订前述《合作建房合同》。***认为，**嫦作为中介人员，经其介绍达成的房屋买卖合同无效，**嫦应退还其中介费7500元。**嫦则认为其不应当退还中介费，其已经告知***案涉房屋可以用来住，但不能办证；***知情并自愿购房，且案涉房屋已实际交付给***。 四、其他情况 诉讼中，一审法院依法向广州市规划和自然资源局花都区分局发函调查案涉房屋的规划报建情况。该局复函表示，结合地理位置图及其他资料初步核查，我局未查询到“位于广州市花都区xx山二期公寓楼C栋”办理《建设工程规划许可证》的记录。 ***据此认为《合作建房合同》无效。***、***则认为《合作建房合同》有效，案涉房屋系经批准建设，有准建证及宅基地证，并于庭后提交广州市花都区新华街田美村村民委员会及广州市花都区新华街道办事处于2012年12月出具的《证明》、建设用地批准书、建设用地规划许可证予以证明。一审法院将上述材料作为附件，再次向广州市规划和自然资源局花都区分局发函调查案涉房屋所在建筑物的规划报建情况。该局复函，未查询到来函《建设用地规划许可证》的审批信息和“广州市花都区xx山二期公寓楼C栋”《建设工程规划许可证》的办理信息。 另查，英德市建筑安装工程公司广州分公司于2010年5月31日成立，2013年2月13日其负责人由***变更为李建彤，于2018年7月11日注销。 一审法院认为，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款规定，本案属民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，该法律事实引起的民事纠纷案件，应适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 本案中的法律关系，包括***与合同相对方的房屋买卖合同关系，及***与**嫦之间的中介合同关系，系基于介绍案涉房屋买卖及房屋买卖本身所引发的纠纷，诉讼标的之间具有关联性，一审法院予以合并审理，且各方当事人对此并未提出异议。为避免当事人讼累，一审法院就房屋买卖合同关系纠纷及中介合同关系纠纷一并予以处理。 本案的争议焦点为：一、案涉《合作建房合同》的性质及效力。二、关于《合作建房合同》的相对方。三、***是否有权要求返还房款及支付利息。四、**嫦应否返还中介费给***。 关于争议焦点一。 首先，一审法院认为案涉《合作建房合同》的性质实为房屋买卖合同。 1.《合作建房合同》并非合作建房合同。该合同约定，合作建房方式为甲方先行垫资部分启动资金，乙方同意参与合作建房后选择相应楼层的房屋，按照定价支付出资，由甲方统一管理直至工程竣工，房屋交付乙方验收。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十二条规定的规定:“本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的合同。”《中华人民共和国土地管理法》第六十三条第四款规定：“集体经营性建设用地的出租，集体建设用地使用权的出让及其最高年限、转让、互换、出资、赠与、抵押等，参照同类用途的国有建设用地执行。具体办法由国务院制定。”而上述合同约定由一方提供资金取得固定房屋，并不符合合作开发房地产合同关于当事人共同出资、共享利润、共担风险的特点。 2.从签约目的看。***在2020年9月28日签订该合同时，案涉房屋已经建成，***是基于购买房屋的目的签订的该合同。 3.从合同履行看。从***向***转账记录看，转账的款项也备注为“房款”。 综上，从合同的签约目的、内容及履行来看，该合同更符合房屋买卖合同的要件特点；另外，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十二条“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同”的规定，案涉《合作建房合同》实为房屋买卖合同。 其次，《合作建房合同》因违反法律法规的强制性规定，应属无效合同。 1.根据广州市规划和自然资源局花都区分局的复函，未查询到案涉房屋所载建筑物办理《建设工程规划许可证》的记录。***、***认为案涉房屋系经批准建设，但其提交的村委会出具的《证明》《建设用地批准书》《建设用地规划许可证》等证据不足以证明案涉房屋系经有关主管部门批准建设的合法房屋。 2.***、***亦未举证证明案涉房屋已取得商品房预售许可证。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”之规定，《合作建房合同》应为无效合同。 关于争议焦点二。各方对***为合同相对方无异议，对另一方相对人各执一词。一审法院经审查认为，《合作建房合同》的相对方为***和***。 首先，英德建筑广州分公司并非合同的相对方。1.英德建筑广州分公司于2018年7月11日注销，***在《合作建房合同》上签字的时间为2020年9月19日。如果该合同***建筑广州分公司的印章为真实，则在英德建筑广州分公司注销之时，该合同尚未成立。2.在英德建筑广州分公司注销后，其权利义务的承继***建筑公司对该份合同不予追认。3.虽然合同尾部***签名处显示为英德建筑广州分公司的“签约代表”，但***未举证证明其获得英德建筑广州分公司或英德建筑公司的授权来签订该合同、代为收取房款，也未举证证明其收取的房款已转交给英德建筑广州分公司或者英德建筑公司。英德建筑公司对此亦不予确认。因此，对***、***关于英德建筑广州分公司为合同相对方的意见，一审法院不予采纳。对英德建筑公司对《合作建房合同》***建筑广州分公司印章真实性的鉴定申请，因对待证事实并无必然意义，故一审法院不予准许。 其次，***并非合同相对方。***以其实际转账给***为由，主张***也为合同相对方之一，但并未举证证明其与***就案涉房屋的买卖达成合意，对***的该意见，一审法院不予采纳。 最后，***为合同相对方。理由如下： 其一，从合同的签订情况看。1.***在该合同首部建设方（甲方）及尾部甲方处盖有“***施工队财务专用章”，且在合同关于房价的关键位置也是由***书写并盖有“***施工队财务专用章”，而********施工队并未办理工商注册登记。2.合同尾部，***在乙方处签名，手写电话号码及身份证号码；***在甲方下面签名，手写电话号码及身份证号码。以上***的签章行为均符合合同签约主体的表现形式。 其二，从合同的履行看。1.收取房款的主体为***。***按照***的安排将购房款转账给***，***出具收据确认收到房款75万元。2.交付案涉房屋给***的主体是***。即实际履行《合作建房合同》的为***。 其三，从纠纷的协商过程看。1.纠纷发生后，***主张返还购房款的对象是***。2.***也表示，如法院判决其返还购房款给***，则其要求***返还案涉房屋给其，并认为***应向其支付占有使用费。由此可知，***认为***返还房屋及支付占有使用费的对象是其，而非英德建筑公司或英德建筑广州分公司。3.英德建筑公司或英德建筑广州分公司均未在合同履行过程及纠纷协商过程中出现过。 其四，虽然***、***均认为***非《合作建房合同》的相对方，但在第二次庭审时，两人又表示《合作建房合同》的主体为***、***及英德建筑广州分公司。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十二条第一款“一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明”的规定，一审法院对***关于其为《合作建房合同》主体的意见，予以采纳。 关于争议焦点三。一审法院认为，***应返还房款70万元给***，无需支付利息。**嫦应返还房款5万元给***。***无需对购房款承担返还责任。 《合作建房合同》因无效而自始没有法律约束力。根据《中华人民共和国民法典》第一百五十七条“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”的规定，***、**嫦应将其收取的购房款返还给***。 首先，***应返还购房款70万元给***，**嫦应返还购房款5万元给***。根据各方的**及举证，1.***出具75万元的《收据》后，***再转账支付70万元房款。合同无效，***应将该70万元予以返还。2.另外5万元，系由**嫦直接收取，且并未转交给***。**嫦认为其是经过***的同意，将该5万元留下作为其与案外人的佣金，但未提交证据予以证明，***对此亦不予确认；**嫦应承担举证不能的法律后果。 综上，对***要求***返还购房款70万元，要求**嫦返还购房款5万元的诉讼请求，合理合法，一审法院予以支持；对超出部分，不予支持。因***并非《合作建房合同》的相对方，***要求***返还购房款的诉讼请求，依据不足，一审法院不予支持。 其次，对***主张的利息，一审法院不予支持。《合作建房合同》约定，买卖双方不再办理其他契证，及买方知悉合作建房的用地性质、规划情况，乙方不得以办理产权契证为由引起任何纠纷等内容。可知***、***知悉案涉房屋并非合法建筑，无法办理不动产权登记，双方对合同无效均有过错。故***要求***支付购房款占用利息的诉讼请求，依据不足，一审法院不予支持。 关于争议焦点四。一审法院认为，***与**嫦之间的中介合同关系因违反公序良俗原则，应为无效合同；**嫦应将其收取的中介费7500元返还给***。 首先，《中华人民共和国民法典》第九百六十一条规定：“中介合同是中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”***与**嫦虽然没有签订书面中介合同，但双方之间达成了**嫦介绍***购买案涉房屋、***支付中介费给**嫦的口头中介合同。 其次，《中华人民共和国民法典》第一百五十三条：“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：“下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。” 案涉房屋为未取得《建设工程规划许可证》，亦未取得商品房预售许可证的房屋，属于上述不得转让的房屋范围。**嫦介绍***购买该房屋的行为，与我国房地产相关法律规定及政策相悖，违反了公序良俗原则。因此，***与**嫦之间的中介合同应为无效合同。对***要求解除该合同的诉讼请求，一审法院不再处理。合同无效，**嫦收取的中介费7500元应当返还给***。 为此，依据《中华人民共和国民法典》第七条、第八条、第一百一十八条、第一百一十九条、第一百五十七条、第四百六十五条、第九百六十一条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条第四款，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十二条、第二十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第二十一条第二款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十二条第一款的规定，一审法院于2022年9月5日判决：一、确认原告***与被告***于2020年9月19日签订的《合作建房合同》无效；二、被告***于本判决发生法律效力之日起十日内向原告***返还购房款700000元；三、被告**嫦于本判决发生法律效力之日起十日内向原告***返还购房款50000元；四、被告**嫦于本判决发生法律效力之日起十日内向原告***返还中介费7500元；五、驳回原告***的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费11375元，由被告***负担10512元，由被告**嫦负担863元。 经查，一审查明的事实无误，本院予以确认。 二审期间，***向本院提交中国执行信息公开网查询***涉诉案件，证明***尚有大量被执行案件未履行，***与***存在恶意串通的可能。***、***质证意见为，对证据的真实性、合法性无异议，关联性有异议。该证据与本案不存在关联，***的年龄比较大，需要***照料，即使***存在未履行的执行案件，也与***无关。***、***向本院提交证据一、《款项支出确认书》，该确认书是由***、***亲自签名确认。证据二、***银行卡的交易记录三页，该交易记录中有取现记录，也有***为***购买药品及为***支付住院费用，拟证明按照***的指示转让给第三方。***质证意见为：对证据一的三性不予确认。从金额来看，支出的内容金额与***所交款项不一致。***、***是父女关系，***为父亲支出的费用是正常的，另，没有相关的证据显示转账给案外人的证明内容。对证据二的真实性、合法性无异议，关联性有异议。该交易明细的转账记录不能证明是***所欠的债务，其他意见与证据一质证意见一致。**嫦、英德建筑公司对***、***、***提交的证据均未发表质证意见。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十一条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。结合双方的意见，本案二审争议的焦点为：***是否需要与***一起承担向***返还购房款700000元义务？对此，本院分析如下： 一审认定***与***签订的《合作建房合同》实为房屋买卖合同；因该合同违反法律法规的强制性规定，应属无效合同论理充分，本院予以认可，不赘述。依合同无效处理原则，***理应返还***已付70万元购房款。本案中，***虽未参与***购房协商，达成房屋交易合意，亦未在前述合同中签署姓名，但从一审***提交其转账记录来看，其支付给***的700000元转账至***个人账户，并非直接支付给***。***、***一审诉讼中虽均主张***仅是受托收取***该70万元，但***并未提交其收款时***出具的委托书，其于一、二审所提交的证据均不足以证明***已将该70万元直接转账给***。另，***二审提交***涉讼查询记录显示***尚有大量被执行案件未履行，故，在***未将收到款项转交***的情况下，仅由***承担返款义务能否实现***的债权不得而知。综上，本案***上诉要求***与***一起承担向其返还购房款700000元的义务合理合法，本院予以支持。 综上所述，***的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民法典》第七条、第八条、第一百五十七条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条第四款、《中华人民共和国民事诉讼法》（2022年1月1日施行）第一百七十七条第一款第一项及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》（2022年4月10日施行）第九十条、第三百二十一条规定，判决如下： 一、维持广东省广州市花都区人民法院（2022）粤0114民初491号民事判决第一、三、四项； 二、撤销广东省广州市花都区人民法院（2022）粤0114民初491号民事判决第五项； 三、变更广东省广州市花都区人民法院（2022）粤0114民初491号民事判决第二项为；***、***于本判决发生法律效力之日起十日内向***返还购房款700000元； 四、驳回***其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费，按一审判决执行；二审案件受理费10800元，由***负担。 本判决为终审判决。 审判长　　*** 审判员　　*** 审判员　　闫　娜 二〇二二年十二月十五日 书记员　　**大 **