江苏黑马国际展览有限公司与某某房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

江苏省苏州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2020）苏05民终9715号

上诉人（原审被告）：江苏黑马国际展览有限公司，住所地苏州工业园区月亮湾路**中新大厦****。

法定代表人：孙伟帏，该公司执行董事。

委托诉讼代理人：王键，北京市中银（苏州）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：刘艳，北京市中银（苏州）律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：***。

委托诉讼代理人：薛玉平，北京市隆安（苏州）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：陈德球，北京市隆安（苏州）律师事务所律师。

上诉人江苏黑马国际展览有限公司（以下简称黑马公司）因与被上诉人***房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市工业园区人民法院（2020）苏0591民初5223号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月19日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

黑马公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持上诉人黑马公司全部诉讼请求；2、被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：在2020年2月24日，黑马公司员工提出因疫情的影响打算不承租房屋要求退回二个月押金，但在4月份***变更免租期给予了黑马公司和中介回复，2020年5月7日起黑马公司与***继续商讨合同事宜。从该日之后，黑马公司明确以承租房屋为目的，黑马公司一直在积极寻求签订租赁合同。在2020年4月份，***已提出将免租期调整至2020年6月30日的意见，这是双方对租赁合同条款进行的协商，是签订房屋租赁合同阶段性协商成果。说明在疫情发生后，黑马公司提出退换押金遭到***拒绝后，双方均以签订租赁合同为目的再进行协商。先付押金(或定金)再签订正式房屋租赁合同，是***提出的要求，且因为***内部流程的原因导致房屋租赁合同签署延迟，又遇到春节、之后是新冠疫情，之后才有2020年4月份***调整免租期的决定。在2020年1月17日黑马公司付款之后，就催促***签订正式的房屋租赁合同。从2020年5月7日起双方的沟通过程来看，双方关心的、讨论合同条款很多，除了免租期还有租金标准、银行抵押贷款签字条款、违约条款、转租权等。这些条款在黑马公司支付款项前，中介机构也尚未掌握。关于租赁合同条款之一“银行贷款抵押签字”，一审法院认为该条款不太重要，实质上是违背契约自由的朴素精神。在黑马公司交付款项前，***未将该条款告知中介以及黑马公司。

***辩称：一审法院查明事实清楚、适用法律正确。请求驳回上诉、维持原判。

黑马公司向一审法院起诉请求：1.***返还押金63242.4元并支付逾期利息（以63242.4元为本金，自2020年4月6日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止）；2.案件受理费由***承担。

一审法院经审理查明：2020年1月初，黑马公司与***双方经过中介居间磋商黑马公司承租***房屋事宜。在2020年1月17日，双方达成租赁意向并且经过中介居间，由黑马公司向***支付了63242.40元。聊天记录中反映中介公司与黑马公司沟通一致，由***支付上述金额的款项给***作为定金，该金额是以两个月租金的押金计算确定的。

2020年2月下旬，黑马公司工作人员在共同的微信聊天群中要求***退还上述63242.40元，理由是“原本打算今年增加员工的，现在没办法招聘了，能不裁员就是好事了，我们做会展的受影响太大了，直接一刀切了。所以也希望你们理解一下，你跟你们老板说下情况吧”。最终，***并未同意黑马公司提出的上述要求，并未退还收取的费用。

2020年3月30日，黑马公司委托江苏双泽律师事务所吾翼彪律师，向***寄送律师函一份，主要内容如下：“…2020年1月17日，你方与委托人沟通关于房屋租赁事项，委托人在当天向你方转账支付了租房押金63242.4元。由于委托人与你方最终未达成书面协议。委托人在春节后即与你方沟通退还租房押金事宜，但你方拒绝退还收取的押金，基于以上事实及客观情况，请你方在收到本函后五天内向委托人退还已收取的押金，否则本所律师将按委托人的指令，采取诉讼方式维护委托人合法权益，为此你方可能承担不利诉讼及并承担诉讼产生的各项费用…”。该函***于2020年3月31日收到，但此后***并未向黑马公司退还上述费用费用63242.40元。

2020年4月8日，黑马公司工作人员在微信聊天群中向***说明，“我们疫情影响不是几个月点事情，如果贵公司不退的话，我们还是起诉处理吧”，“合同未签是你们的问题，而且你们说先不签合同，先付押金”，“而且当时还是在沟通洽谈过程中，具体签合同时间实际是没有确定的”，“合同的所有详细条款文件都没有落实”，“而且我们2月17日就开始沟通不租的情况”。

2020年5月期间，双方又就合同条款细节进行磋商。***认为其需要黑马公司配合在放贷的银行相关文件中签字，配合其办理贷款手续，遭到黑马公司拒绝。另外，双方关于如果黑马公司不签订合同，将要承担***所主张的全部中介费的相关事宜没有达成一致。

2020年5月30日，黑马公司将一份落款为2020年5月20日的民事起诉状提交一审法院，提起本案诉讼。一审法院于2020年6月8日正式立案受理，诉讼中***明确迄今为止涉案租赁标的物仍然空置。

一审法院认为，2020年1月份黑马公司与***双方经中介公司居间已达成初步意向，并且双方已经沟通后续正式签订合同事宜，而且***与中介公司商定了按两个月租金计算的押金确定为定金，金额为63242.40元，且之后黑马公司也确实按照该金额向***支付了对应款项。尽管黑马公司始终认为此款项是押金而非定金，但该意见与相关沟通情况的实际状况不符，而且在租赁合同尚未签订的情况下，提前支付所谓的押金明显不符合常理。探究案件相关经过以及付款情况，黑马公司支付***的63242.40元，性质上显然为定金。该定金的交付目的本质上是为了约束黑马公司与***双方，按照双方谈妥的基本意向，最终诚信签订正式房屋租赁合同，但黑马公司于2020年2月迳行以疫情影响其公司规模为由，拒绝签订正式房屋租赁合同，要求***退还定金。并于2020年3月委托律师事务所致函***，要求***退还定金。其拒绝签订房屋买卖合同的理由不能成立，其要求***退还定金的主张缺乏法律依据。直至2020年4月份，黑马公司依然以疫情为由坚持自己的主张，依然遭到了***的拒绝。而2020年5月期间的沟通，黑马公司所认为的签约障碍有两个方面，一是***要求黑马公司配合其在其向银行申请办理贷款的手续中签字。二是庭审中黑马公司提出的***强行要求黑马公司单方承担居间费用。首先，承租人租赁合同的合同目的，在于占有使用租赁标的物以实现收益，房屋所有权人通过抵押获取贷款融资，同时对外出租并不影响承租人利益，除非房屋所有权人的房屋被实现抵押权的情形出现。该所谓的签约障碍显然是黑马公司在受经济影响，经营规模受到限制，不再打算承租***房屋的情况下，刻意寻找的理由。其次，微信聊天的内容很明显的反应，***关于要求黑马公司单方承担居间费用的相关陈述，是以黑马公司不签订合同构成违约而表达的意见，该事实并非双方签订合同所存在的实质性障碍。综上分析，本案双方未能最终签订正式房屋租赁合同的根源，在于黑马公司经营规模受限，不再打算承租***房屋。其在2020年2月，相关工作人员的微信聊天记录以及在2020年3月委托律师事务所所发的函件，已经表明其已经拒绝履行签订正式房屋租赁合同的义务。按照《中华人民共和国合同法》第115条的规定，***有权拒绝返还黑马公司定金，况且即便不考虑将黑马公司付给***的款项性质定性为定金，因为黑马公司未能最终正式签订房屋租赁合同的不诚信行为，已经导致***丧失了与他人订立房屋租赁合同的机会。自2020年1月上旬至今已逾半年，房屋持续空置，而按照双方磋商的月租金金额三万余元计算，***损失巨大。黑马公司认为黑马公司与***之间的磋商不影响***与他人的另行磋商，该意见显然有失偏颇。黑马公司既已向***支付六万余元的定金，***如与他人磋商另行出租，实为有违诚信行为。而且一旦磋商成功实际出租，显然***自己构成了违约。因此，***严格依法并且给予黑马公司机会继续磋商合同条款，已属合理合法。而黑马公司违反约定提出不再签订租赁合同有违诚信，且之后磋商中又以并不重要的事项为由，导致合同最终未能签订，相关责任显然应当由黑马公司承担。黑马公司已经支付***的6万元款项，尚且不能覆盖***因为与黑马公司协商缔约而实际受到的损失，现黑马公司诉请***退还63242.4元并支付逾期利息，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。

综上所述，黑马公司的诉讼请求不能成立。依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：驳回黑马公司的诉讼请求。案件受理费减半收取691元，由黑马公司负担。

二审另查明，双方微信聊天记录部分内容如下：

2020年4月29日，***一方人员在微信聊天群中表述：“1、之前我们也回复了你们的律师函。本来免租期是一个月，起租日是2020年2月1日，回函时我们起租日调整为2020年5月1日，免租期增加了3个月，就算是国资办公室也做不到这样，一下子免3个月；2、和孙总通了电话，他讲了会展的特殊情况，孙总希望再免半年，这个我们做不到。为了表示诚意，我们在原基础上免租期调整至6月30日，租金计算从7月1日起算，包括价格可以在原基础上优惠至65元/平，这是我们最诚意让步。这个信息我也同步发一下你们和中介。”2020年5月9日，黑马公司人员：“这样我再来理一下，1、价格第一年含税70/不含税65；……6、违约条款，如果你们违约不需要双倍返还押金，只要你们返还装修费用及退还押金。因为装修费是我们产生的损失，如果我们违约，扣我们押金即可，该付的房租水电我们照常支付……。”“没事，你回去后仔细看一下，我们尽量把事情谈成，如果实在谈不成超出经济承受范围，那就真不好意思了”。***一方人员：“好的，我回去努力，到时候我这边有了确切的答复。到时候我联系你。”黑马公司人员：“第七点银行抵押及贷款文件上签字，指的是？什么样的文件。”***一方人员：“现在银行做抵押贷款都需要租客配合签字的。”2020年5月11日，***一方人员：“因为疫情这种特殊情况，考虑黑马的实际情况，我们一直在让步，给了一个前所未有的低价，但是感觉黑马不停地有新要求和新想法，我们一直强调责任和义务应该对等双方应该公平协商。”2020年5月16日，黑马公司人员：“在经过咨询法务后，以下两个条款，我们无法接受。”2020年5月19日，黑马公司人员：“主要是红笔画出来的两个条款我们没法接受，我也想把这件事往好了推。你们再想想是否还有回旋余地……。”

二审经审理查明的其他事实与一审一致。

本院认为，在2020年1月17日，在双方达成租赁意后，黑马公司向***支付了63242.40元，此时双方正式租赁合同尚未签订，合同具体条款还未磋商，一审法院结合双方微信聊天内容等认定该笔款项的性质为定金，并无不当。该笔定金的性质应理解为立约定金，即为将来双方签订房屋租赁合同提供担保。

黑马公司向***支付定金后，直至2020年4月之前，多次表示因为疫情原因不再签订房屋租赁合同，一审法院认为黑马公司拒绝签订房屋租赁合同的理由不能成立，无权要求***返还定金，该认定也无不当。***在收到黑马公司意思表示后，可以依法要求黑马公司承担拒绝订立合同的责任，并积极寻求其他承租人。但***并未明确要求黑马公司承担责任，反之在2020年5月份后继续与黑马公司就租赁事宜协商。双方协商时就租金、免租期等事项也基本达成一致，但涉及要求黑马公司在“银行抵押及贷款文件上签字”条款时产生争议。本院认为，黑马公司与***之间准备建立的是租赁合同关系，黑马公司作为承租人向出租人***支付租金，***在收取租金后，允许黑马公司在租赁期间内正常使用房屋，并不受其他权利人的干扰。***要求黑马公司在“银行抵押及贷款文件上签字”，目的是如案涉房屋被实现抵押权，承租人的使用权和银行的抵押权发生冲突时，承租人要放弃主张使用房屋的权利，由银行实现抵押权。该条款实际势必会使承租人黑马公司陷入一定的经营风险，且该风险并非黑马公司所能把控，而是取决于案涉房屋提供抵押担保的贷款是否逾期，故黑马公司如不能接受，也不能过分苛求。因此，鉴于双方租赁合同未能签订非黑马公司拒绝订立主合同，而是双方因部分权利义务条款未能达成一致意见，而无法签订，故***收取的黑马公司63242.40元定金应予返还。关于逾期付款利息，本院依法支持自2020年5月30日（一审起诉之日）起至实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利息计算。

综上，黑马公司的上诉请求成立，本院予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二项的规定，判决如下：

一、撤销苏州工业园区人民法院(2020)苏0591民初5223号民事判决；

二、***于本判决生效之日起10内向江苏黑马国际展览有限公司退还63242.40元及支付逾期利息（自2020年5月30日起至实际给付之日止，以63242.40元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利息计算）。

一审案件受理费691元，由***负担。二审案件受理费1381元，由***负担。

本判决为终审判决。

审判长　　沈维佳

审判员　　曾雪蓉

审判员　　卞干国

二〇二〇年十二月二十二日

书记员　　徐馨岚

法律文书履行提示

人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：

一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。

二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。

三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。

四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。

五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：

（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；

（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；

（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；

（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；

（五）购买非经营必须车辆；

（六）旅游、度假；

（七）子女就读高收费私立学校；

（八）支付高额保费购买保险理财产品；

（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。

七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。

国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。

八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。