某某、浙江大唐电子通信有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

浙江省台州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）浙10民终171号

上诉人（原审被告）：***，男，1981年3月8日出生，汉族，住台州市椒江区。

被上诉人（原审原告）：浙江大唐电子通信有限公司。住所地：临海市古城街道朗成大时代4幢2601室。

法定代表人：陈胜，该公司总经理。

委托诉讼代理人：吴卫星，浙江回浦律师事务所律师。

委托诉讼代理人：陈斌，浙江回浦律师事务所律师。

上诉人***因与被上诉人浙江大唐电子通信有限公司（以下简称大唐公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省台州市黄岩区人民法院（2020）浙1003民初5876号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

***上诉请求：撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人一审不合理的诉讼请求。事实和理由：本案所涉的租赁房屋所有权人系黄岩大厦。被上诉人承租黄岩大厦后，于2016年6月16日将黄岩大厦的一、二层商铺转租给台州市来可企业管理有限公司（以下简称来可公司）。2017年2月18日，来可公司将合同权利和义务转让给上诉人，但实际经营者仍然是来可公司。该公司投入大量资金进行必要的房屋装修和设备安装后，又将房屋另行转租给各承租人从事商业经营。因受2020年新冠肺炎疫情影响，上诉人经营遇到困难，各经营户都困难重重。有的承租人因经营亏损已提前解除合同，房屋空置率严重。上诉人对仍在坚持经营的租户，作了降低租金处理。在此情形之下，上诉人多次与被上诉人沟通协商降低房租，以期共渡难关，但被上诉人未予理睬。在一审时，上诉人主张因疫情这一不可抗力的因素，参照相关政策，要求被上诉人退还2020年春节前后3个月租金257450元，并变更合同约定的租金条款，减免租金30%即351908元。台州黄岩区人民政府对承租国有资产类经营用房的中小微企业免收2020年1-3月份房租。上诉人要求被上诉人减免相应房租，完全合理。上诉人因不可抗力因素提出变更合同，要求减免及降低相应的租金，应予支持。

大唐公司答辩称，一审判决所依据的事实清楚，证据确凿充分，上诉人的上诉请求没有法律依据。在一审中，被上诉人已经考虑到疫情的影响，在黄岩大厦没有把租金减免的钱给被上诉人情况下，提前减免上诉人一个月的租金。上诉人又提出减免30%租金的要求，没有任何依据，显然是不合理的。

大唐公司向一审法院起诉请求：判令被告支付原告租金630000元。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：判令被告支付原告租金544200元。

一审法院认定事实：2015年9月18日，黄岩大厦与原告签订了一份《租房合同》，将包括黄岩大厦一、二楼商场在内的房屋出租给原告，租赁期间为2016年6月20日至2021年6月19日。2016年6月16日，原告与来可公司签订了一份《租房合同》，合同约定：“大唐公司将黄岩大厦一、二楼商场出租给来可公司，租赁期间为2016年7月8日至2021年6月19日。租金为每年1030000元，先付后用，租金每半年付一次。自2017年起，于每年5月8日、11月8日前各支付515000元，即每年的5月8日和11月8日前各支付515000元”等内容。合同履行中，来可公司将合同的权利义务自2017年2月18日起统一转给被告，原告予以同意。后被告未按期支付租金，至今尚欠原告2020年5月8日应付的租金115000元、2020年11月8日前应付的租金515000元，共计630000元。

一审法院认为，原告大唐公司与来可公司签订的《租房合同》，均系双方当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，当事人均应按约履行。来可公司将合同的全部义务转让给了被告，已经原告同意，该转让行为合法有效，被告应受《租房合同》的约束。现被告拖欠原告房租630000元，原告自愿仅向被告主张544200元，符合法律规定，予以支持。原告的诉讼请求合理合法，予以支持。被告要求原告退还3个月租金257450元，并减免30%的租金，没有法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八十四条、第二百二十六条之规定，判决：被告***在判决生效后十日内支付原告浙江大唐电子通信有限公司房租544200元。如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费10100元，减半收取5050元，由原告浙江大唐电子通信有限公司负担429元，被告***负担4621元。

本院二审期间，双方当事人均未提供新的证据。

本院对一审法院查明的事实予以确认。

本院认为，大唐公司与来可公司签订的《租房合同》合法有效。上诉人受让了涉案房屋承租人的全部权利义务，应当受本案租赁合同的约束，履行支付租金的义务。截止2020年11月8日上诉人欠付租金为630000元，被上诉人要求上诉人支付租金544200元，已考虑到2020年新冠肺炎疫情对承租人的影响，减免上诉人一个月的租金。在此情形下，上诉人要求被上诉人退还3个月的租金257450元，并减免30%的租金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。

综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，实体处理得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费4621元，由上诉人***负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　邬卫国

审 判 员　阮丹军

审 判 员　胡精华

二〇二一年三月十一日

代书记员　郑　艳