云浮市云安区农村信用合作联社、郁南县锦新明建筑工程有限公司金融借款合同纠纷执行审查类执行裁定书

广东省云浮市云安区人民法院

执 行 裁 定 书

（2019）粤5303执异20号

案外人：郁南县连滩镇庆丰美食城，住所地：郁南县。

经营者：杨秀惠，女，汉族，1971年9月16日出生，住广东省郁南县。

委托诉讼代理人：傅亦强，男，系杨秀惠的丈夫。

申请执行人：云浮市云安区农村信用合作联社，住所地：云浮市云安区城区康华路**。

法定代表人：张伟明，该社理事长。

委托诉讼代理人：陈钊，该社副经理。

委托诉讼代理人：李煜锋，该社办事员。

被执行人：郁南县锦新明建筑工程有限公司，，住所地：郁南县连滩镇街道大昌开发区

被执行人：深圳市锦新明集团有限公司，，住所地：广东省深圳市宝安区西乡银田路锦明花园******

被执行人：郁南县锦新明房地产开发有限公司，住所地：郁南县连滩镇，住所地：郁南县连滩镇大昌商住综合开发小区v style="line-height: 25pt; text-indent: 30pt; margin: 0.5pt 0cm; font-family: 宋体; font-size: 15pt"> 被执行人：刘炽平，男，汉族，1982年5月12日出生，住广东省深圳市宝安区。

被执行人郁南县锦新明房地产开发有限公司和刘炽平的共同委托诉讼代理人：刘杰平，郁南县锦新明房地产开发有限公司经理。

本院在执行云浮市云安区农村信用合作联社与郁南县锦新明建筑工程有限公司、郁南县锦新明房地产开发有限公司、深圳市锦新明集团有限公司、刘炽平金融借款合同纠纷一案中，案外人郁南县连滩镇庆丰美食城于2019年7月1日对其承租的位于郁南县连滩镇迎宾大道大昌垌开发区I区的土地使用权[土地使用权证号：郁府国用（2005）第04XX号]提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

案外人郁南县连滩镇庆丰美食城提出的异议请求：终止对郁南县连滩镇庆丰美食城迁出郁南县连××镇迎宾大道××垌开发区××区承租地块的执行，以及依照“买卖不破租赁”原则继续使用承租地块至2021年1月31日期满时止。事实与理由：2017年7月31日，案外人与郁南县锦新明房地产开发有限公司签订租赁合同，租赁其公司拥有使用权的位于郁南县连××镇迎宾大道××垌开发区××区560平方米地块用于经营餐饮，租赁期限为2017年8月1日起至2021年1月31日，租赁合同生效后案外人投入资金50万多元兴建郁南县连滩庆丰美食城，并以该地址办理了工商注册手续，取得了合法营业执照，并依法缴纳税费经营至今。买受人郁南县永杰房地产开发有限公司于2018年11月12日通过公开拍卖取得郁南县连××镇迎宾大道××垌开发区××区的土地使用权，根据（2018）粤5303执304号之一拍卖通知的第2页标明本次拍卖不含地上建筑物价值，即是买受人郁南县永杰房地产开发有限公司只是获得该地块的使用权，而没有获得郁南县连滩庆丰美食城建筑物的价值。云浮市云安区人民法院于2019年5月6日发出（2018）粤5303执304号公告，限令郁南县连××镇迎宾大道××垌开发区××区土地上租户在2019年6月30日前迁出，交由买受人使用。到期拒不迁出，将强制执行。由于案外人承租的地块还在合法的租赁期限内，地上建筑物未去到合法，地上建筑物未去到合法赔偿的情况下则，我国《合同法》第二百二十九条规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定：租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应于支持；《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》明确要求，不动产承租人主张租赁权必须在人民法院查封之前占有不动产。其中，第三十一条规定:“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持”。上述法律以及相关司法解释明确说明，不动产承租人的承租合同在先，抵押在后的，在租赁期限内即使发生所有权变动，不影响租赁合同的效力的，即俗称的“买卖不破租赁”。在法院查封、拍卖之前已签订了书面租赁合同并占有使用该不动产的，承租人取得了该不动产的租赁权，此租赁权具有对抗受让人的法律效力。如果法院在买受人未与案外人达成赔偿的情况下强制执行将损害案外人的权益。因此，特提出执行异议，请求本院依法保护案外人的合法权益。

申请执行人云浮市云安区农村信用合作联社称，根据案外人的请求事项和事实理由，案外人认为“买卖不破租赁”的理由，我方认为不符合法律规定。案外人所提供的租赁合同是在抵押后签订的，案外人的租赁权无法对抗我方的抵押权。

被执行人郁南县锦新明房地产开发有限公司、刘炽平称，我方对案外人提出的执行异议请求和事实理由无意见。

被执行人郁南县锦新明建筑工程有限公司、深圳市锦新明集团有限公司无作出答辩意见。

本院查明，2018年1月22日，本院根据云浮市云安区农村信用合作联社提出的诉前财产保全申请，作出（2018）粤5303财保6号民事裁定，查封：……。二、郁南县锦新明房地产开发有限公司名下的土地使用权:……；2.座落于连滩镇迎宾大道大昌垌开发区I区的土地使用权[土地使用权证号：郁府国用（2005）第04XX号，不动产登记证明号：粤（2016）郁南县不动产证明第00XXX号]；……。上述查封期限为三年，财产保全金额以4000万元为限。2018年2月27日，本院立案受理云浮市云安区农村信用合作联社诉郁南县锦新明建筑工程有限公司、郁南县锦新明房地产开发有限公司、深圳市锦新明集团有限公司、刘炽平金融借款合同纠纷一案，该案查明，2016年6月17日，郁南县锦新明建筑工程有限公司、郁南县锦新明房地产开发有限公司与云浮市云安区农村信用合作联社签订《抵押担保合同》[合同编号：云安农信（2016）抵字第160号]，自愿为云安农信（2016）抵借字第160号《流动资金借款合同》项下的债务提供抵押担保，并于2016年7月22日到抵押登记部门办理了抵押登记。双方约定，抵押人以下列财产作为抵押物：……；2.土地使用权人为郁南县锦新明房地产开发有限公司的以下5宗土地使用权：……；（2）座落于连滩镇迎宾大道大昌垌开发区**的土地使用权[土地使用权证号：郁府国用（2005）第04XX号，不动产登记证明号：粤（2016）郁南县不动产证明第00XXX号]；……。2018年4月28日，本院作出（2018）粤5303民初179号民事判决，判决：一、郁南县锦新明建筑工程有限公司欠云浮市云安区农村信用合作联社借款本金4000万元和计至2017年12月20日止的利息903091.31元，及从2017年12月21日起至本判决确定之付款日止以4000万元为本金按合同约定在中国人民银行同期同类贷款基准利率基础上上浮90%的利息，限郁南县锦新明建筑工程有限公司于本判决发生法律效力之日起5日内付清给云浮市云安区农村信用合作联社。二、如郁南县锦新明建筑工程有限公司未按上述第一项指定的期间履行给付金钱义务，则从本判决确定之付款日的次日起至还清欠款之日止以4000万元为本金按中国人民银行同期同档次贷款基准利率基础上上浮90%再上浮50%的罚息利率计付逾期罚息给云浮市云安区农村信用合作联社。三、郁南县锦新明房地产开发有限公司、深圳市锦新明集团有限公司、刘炽平对上述第一、二项承担连带清偿责任。四、云浮市云安区农村信用合作联社对借款抵押物即……，土地使用权人为郁南县锦新明房地产开发有限公司的以下5宗土地使用权：……；座落于连滩镇迎宾大道大昌垌开发区**的土地使用权[土地使用权证号：郁府国用（2005）第04XX号，不动产登记证明号：粤（2016）郁南县不动产证明第00XXX号]；……在抵押担保范围内享有优先受偿权。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费246315元，诉前财产保全申请费5000元，合共251315元，由郁南县锦新明建筑工程有限公司负担，郁南县锦新明房地产开发有限公司、深圳市锦新明集团有限公司、刘炽平承担连带清偿责任。上述民事判决于2018年5月27日发生法律效力。

2018年6月11日，本院根据云浮市云安区农村信用合作联社的申请对上述民事判决立案执行，执行案号为：（2018）粤5303执304号。2018年6月13日，本院向郁南县锦新明建筑工程有限公司、郁南县锦新明房地产开发有限公司、深圳市锦新明集团有限公司、刘炽平发出（2018）粤5303执304号《执行通知书》和《报告财产令》，责令郁南县锦新明建筑工程有限公司、郁南县锦新明房地产开发有限公司、深圳市锦新明集团有限公司、刘炽平自本通知书送达之日起5日内履行上述民事判决确定的义务和在收到此令后5日内如实向本院报告当前以及收到《执行通知书》之日前一年的财产情况。郁南县锦新明建筑工程有限公司、郁南县锦新明房地产开发有限公司、深圳市锦新明集团有限公司、刘炽平收到上述执行文书后，均无履行生效法律文书确定的义务。2018年7月25日，本院作出（2018）粤5303执304号执行裁定，裁定：……；二、拍卖郁南县锦新明房地产开发有限公司名下的：……；2.位于连滩镇迎宾大道大昌垌开发区I区的土地使用权[土地使用权证号：郁府国用（2005）第04XX号]及地上建筑物；……。2018年8月1日，本院向被执行人郁南县锦新明建筑工程有限公司、郁南县锦新明房地产开发有限公司、深圳市锦新明集团有限公司、刘炽平发出（2018）粤5303执304号《拍卖通知书》，定于2018年9月7日10时至2018年9月8日10时止，在本院阿里巴巴司法拍卖网络平台上，对郁南县锦新明建筑工程有限公司名下位于郁南县都城镇五龙村委会工业园第七区之一的土地使用权及地上建筑物、郁南县锦新明房地产开发有限公司名下位于郁南县连滩镇大昌垌开发区的五宗土地使用权及地上建筑物进行第一次公开拍卖[其中：土地使用权证号为郁府国用（2005）第04XX号的土地面积为6170.64㎡，起拍价：17623340元]。2018年9月10日，本院向被执行人郁南县锦新明建筑工程有限公司、郁南县锦新明房地产开发有限公司、深圳市锦新明集团有限公司、刘炽平及相关案外人郁南县连滩镇庆丰美食城等发出（2018）粤5303执304号之一《拍卖通知书》，定于2018年9月28日10时至2018年9月29日10时止，在本院阿里巴巴司法拍卖网络平台上，对郁南县锦新明房地产开发有限公司名下位于郁南县连滩镇大昌垌开发区的五宗土地使用权及地上建筑物进行第二次公开拍卖[其中：土地使用权证号为郁府国用（2005）第04XX号的土地面积为6170.64㎡，起拍价：14098672元]。经公开拍卖，郁南县锦新明房地产开发有限公司名下位于郁南县连××镇迎宾大道××垌开发区××区的土地使用权[土地使用权证号：郁府国用（2005）第04XX号]由买受人郁南县永杰房地产开发有限公司于2018年9月29日竞得。2019年5月6日，本院依法发出公告，限令郁南县连××镇迎宾大道××垌开发区××区、B区等国有土地上的租户（包含郁南县连滩镇庆丰美食城）及相关人员在2019年6月30日前迁出，将土地交由相应的买受人或抵债人使用。案外人郁南县连滩镇庆丰美食城以其对郁南县锦新明房地产开发有限公司名下位于郁南县连××镇迎宾大道××垌开发区××区的土地使用权[土地使用权证号：郁府国用（2005）第04XX号]享有租赁权为由提出执行异议。

2015年起，杨秀惠租用郁南县锦新明房地产开发有限公司名下位于郁南县连××镇迎宾大道××垌开发区××区的土地使用权[土地使用权证号：郁府国用（2005）第04XX号]开办郁南县连滩镇庆丰美食城（郁南县连滩镇庆丰美食城的前身是郁南县连滩镇鼎盛美食店，郁南县连滩镇鼎盛美食店是罗曼姿于2012年开办和经营）。2015年1月1日，郁南县锦新明房地产开发有限公司（甲方）与郁南县连滩镇庆丰美食城经营者杨秀惠（乙方）签订《土地租赁合同》，双方约定：甲方将上述土地使用权（面积560㎡，超出部分按实际面积另计）出租给乙方作餐饮场所，租赁期限从2015年1月1日至2016年1月31日，租金2800元/月，每3个月支付一次租金，租金必须提前1个月支付；如因甲方搞开发建设或另有用途，甲方随时有权收回该土地使用权或终止本合同且不作任何赔偿；……。2017年7月31日，郁南县锦新明房地产开发有限公司与郁南县连滩镇庆丰美食城经营者杨秀惠签订《土地租赁合同》，双方约定：郁南县锦新明房地产开发有限公司将上述土地使用权（面积560㎡，超出部分按实际面积另计）出租给杨秀惠作餐饮场所，租赁期限从2017年8月1日至2021年1月31日，租金3360元/月，每个月支付一次租金，租金必须提前1个月支付。……。

另查明，因深圳市中级人民法院于2018年4月27日作出（2018）粤03破申152号民事裁定，依法受理申请人赵质明对被申请人深圳市锦新明集团有限公司的破产清算申请，并于2018年5月15日指定深圳市正源清算事务有限公司为深圳市锦新明集团有限公司管理人。本院于2018年8月7日依法裁定中止对被执行人深圳市锦新明集团有限公司的执行。

本院认为，郁南县连滩镇庆丰美食城属于有字号的个体工商户，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》（法释〔2015〕5号）第五十九条“在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的经营者为当事人。有字号的，以营业执照上登记的字号为当事人，但应同时注明该字号经营者的基本信息。营业执照上登记的经营者与实际经营者不一致的，以登记的经营者和实际经营者为共同诉讼人。”规定，本案应当以字号郁南县连滩镇庆丰美食城为案外人，经营者为杨秀惠。

本案是案外人对执行标的主张租赁权而提出的执行异议。本案案外人提出执行异议的执行标的是被执行人郁南县锦新明房地产开发有限公司名下位于郁南县连××镇迎宾大道××垌开发区××区的郁府国用（2005）第04XX号土地使用权证范围内的土地使用权。本案的争议焦点是：郁南县锦新明房地产开发有限公司与案外人郁南县连滩镇庆丰美食城经营者杨秀惠于2015年1月1日和2017年7月31日签订的《土地租赁合同》是否合法有效，以及案外人对执行标的享有的租赁权是否可对抗执行标的已抵押登记的抵押权。

郁南县锦新明房地产开发有限公司与杨秀惠于2015年1月1日和2017年7月31日签订的《土地租赁合同》，是合同双方的真实意思表示，且内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，该合同依法成立，合法有效，应受法律保护。所谓买卖不破租赁，是指租赁关系成立后，出租人将租赁物转卖给第三人，既存的租赁关系对买受人仍然有效，承租人可以向买受人主张租赁权，受让人取得的是一项有租赁负担的所有权。这是为了维护社会稳定、保护承租人的利益而设的增强租赁权效力的普遍规则，因此，买卖理应受该普遍规则的约束。但该普遍规则并非绝对，也存在例外。本案是基于实现抵押权而对执行标的（租赁物）进行的拍卖，在一定条件下是可以击破租赁的。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十五条规定，抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。该解释第六十六条第一款规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。上述法律和司法解释的规定明确了同一财产上抵押权与租赁权的法律关系，以及抵押权与租赁权之间发生冲突时的解决方法。在财产先租赁后抵押的情形下，承租人可以继续使用租赁物，即使实现抵押权，将抵押财产转让给债权人或者第三人，抵押人与承租人之间原有的租赁关系也不当然终止，承租人可以继续享有租赁权；在财产先抵押后租赁的情形下，如果将办理了抵押登记的财产出租，实现抵押权后，抵押财产的买受人可以解除原租赁合同，承租人不能要求继续承租抵押的财产。案外人承租的上述土地使用权，郁南县锦新明建筑工程有限公司、郁南县锦新明房地产开发有限公司与云浮市云安区农村信用合作联社于2016年6月17日已签订《抵押担保合同》，以该土地使用权为《流动资金借款合同》项下的债务提供抵押担保，并于2016年7月22日办理了抵押权登记，该抵押权合法有效，应受法律保护。郁南县锦新明房地产开发有限公司与杨秀惠于2015年1月1日签订的《土地租赁合同》，虽然是在租赁物抵押、人民法院查封前签订的有效合同，且在抵押、人民法院查封前案外人已承租并占有使用上述土地使用权，但该土地租赁合同约定的租赁期限于2016年1月31日已届满，合同至此已履行完毕，此后该土地租赁合同对上述抵押权不再具有约束力。虽然郁南县锦新明房地产开发有限公司与杨秀惠于2017年7月31日签订的《土地租赁合同》是在人民法院查封前签订，且该合同合法有效，但该土地租赁合同是在租赁物抵押后签订的，属于先抵押后租赁的情形，该《土地租赁合同》对上述抵押权不具有约束力。本院对被执行人郁南县锦新明房地产开发有限公司名下位于郁南县连××镇迎宾大道××垌开发区××区的郁府国用（2005）第04XX号土地使用权证范围内的土地使用权实行不带租拍卖，满足击破租赁规则的适用条件。因此，案外人对执行标的所享有的租赁权不能对抗该执行标的已抵押登记的抵押权。新的权利人（买受人）郁南县永杰房地产开发有限公司不受郁南县锦新明房地产开发有限公司与郁南县连滩镇庆丰美食城经营者杨秀惠所签订的《土地租赁合同》的约束。上述土地使用权被拍卖后，原承租人（案外人）应当迁出，将土地交由买受人郁南县永杰房地产开发有限公司使用。本院依法发出《公告》，限令案外人迁出其租赁的土地，依法有据，并无不当。

综上所述，案外人郁南县连滩镇庆丰美食城请求终止对其迁出郁南县连××镇迎宾大道××垌开发区××区承租地块的执行，以及依照“买卖不破租赁”原则继续使用承租地块至2021年1月31日期满时止，理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》（法释〔2015〕5号）第四百六十五条第一款第（一）项规定，裁定如下：

驳回案外人郁南县连滩镇庆丰美食城的异议请求。

案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。

审　判　长　　叶铭泽

人民陪审员　　潘志和

人民陪审员　　陈银英

二〇一九年八月十三日

书　记　员　　江楚怡

附：相关法律、司法解释条文

1.《中华人民共和国民事诉讼法》

第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

2.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》（法释〔2015〕5号）

第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：

（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；

（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。

驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。