某某、济源市石油机械有限公司房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

河南省济源中级人民法院

民 事 判 决 书

（2022）豫96民终112号

上诉人（原审原告、反诉被告）：***，女，1965年10月27日出生，汉族，住济源市。

委托诉讼代理人：李艳丽，河南艳阳天律师事务所律师。

委托诉讼代理人：马换玲，河南艳阳天律师事务所律师。

被上诉人（原审被告、反诉原告）：济源市石油机械有限公司，住所地济源市新济路96号。

法定代表人：李双云，该公司董事长。

委托诉讼代理人：徐磊磊，该公司综合部部长。

委托诉讼代理人：黎武，河南九威律师事务所律师。

上诉人***因与被上诉人济源市石油机械有限公司（以下简称石油机械公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省济源市人民法院（2021）豫9001民初9289号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年1月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

***上诉请求：1.依法改判支持***的一审诉讼请求；2.二审案件受理费由石油机械公司承担。事实和理由：一、一审法院以***与石油机械公司2020年12月18日补签的《购房协议书》中载明的第四条“如将来办理土地性质变更或房屋产权证时需补交相关税费的，所有税费均由乙方另行缴纳”为由，判令由***负担案涉房屋的土地出让金及城市基础设施配套费等费用明显不当。该协议书中明确的是***应承担土地性质变更后应补缴的税费。税费，又名税收、税赋，其性质是国家为满足社会公共需要依据其社会职能按照法律规定强制地、无偿地参与社会产品分配的一种形式，其概念是国家机关向有关当事人提供某种特定劳务或服务按规定收取的一种费用，征收主体为国家各级税务机关，税费包括增值税、房产税等各项税费。本案中，***所交的款项性质经一审查明主要为案涉土地的土地出让金。土地出让金作为政府性基金的重要组成部分，是指各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款（指土地出让的交易总额）。两者既不属于同一性质也不属于同一概念，税费的外延也不包括土地出让金，不论从文义解释还是目的解释都无法得出两者为同一概念的结论，因此，不能由此得出***同意自行负担土地出让金的结论。另外，所交的款项还有部分为城市基础设施配套费、登记费等费用，此两项费用与税费显然也不属于同一概念。一审法院将协议中约定的“税费”扩大解释为土地出让金等相关费用，让***自行负担该部分费用明显不当。二、土地出让金等费用应由石油机械公司承担。理由如下：1.从法律规定来看，根据《中华人民共和国土地管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》第二条及第二十二条的规定以及我国对土地用地规范及政府政策精神，国有土地实行有偿使用原则，取得国有土地使用权的建设单位，应按照国务院规定的标准和办法，缴纳土地使用权出让金等费用后，方可使用土地。具体到本案，石油机械公司作为用地建设单位，其在改变案涉土地的用途将土地用作建房时，济源市人民政府颁发的《济源市人民政府城市建设项目联席办公会议纪要[2002]2号》文件已经作出批示要求其对土地性质进行变更并缴纳土地出让金，石油机械公司未按照市政府的要求办理土地性质的变更也未向政府缴纳土地出让金，该义务仍然一直存续。一审庭审中，石油机械公司提供的济源市人民政府办公室文件济政办[2015]109号文件，《济源市人民政府办公室关于印发济源市解决国有土地上房屋权属登记历史遗留问题若干意见的通知》中再次明确了应由开发前未办理土地性质变更的建设单位向政府补缴土地出让金。这充分表明土地出让金应由石油机械公司缴纳。2.从合同关系分析，***就双方之间的房屋买卖合同关系已经全面履行了自己的义务，不应再次负担案涉费用。作为买方，***的义务即为全额付清购房款，一审双方提供的购房协议书中以及庭审双方的陈述中均认可***已经全额付清了购房款，已经全面履行了自己的义务。石油机械公司作为出售方，其有义务为***办理不动产权证书。但因石油机械公司未按照市政府要求办理土地性质变更使得***多年未能取得不动产权证书。现其按照市政府相关政策的要求对案涉土地进行补缴土地出让金后给***办理了产权证书，正是其履行其合同附随义务的体现，因履行其附随义务应负担的费用当然应由石油机械公司自行负担。3.即使***应负担该部分费用，也仅应负担其房屋的实际占地面积部分分摊的费用。石油机械公司向***收取的费用为其公司名下3146.16平方米占地面积的总费用，而从***取得的不动产权证书上记载的面积来看，***购买的房屋所处的那栋楼的分摊面积为1169.36平方米，其本人房屋的土地分摊面积为31.38平方米。即使***应负担费用，也只应负担其本人房屋的土地分摊面积所应缴纳部分的费用，不应按照3146.16平方米的面积进行分摊负担。三、关于滞纳金问题，由于石油机械公司未按期给***办理不动产证，导致***被征收滞纳金，对该部分损失应由石油机械公司承担。

石油机械公司辩称，一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理方式合情合理，依法应予维持。本案涉及的房屋问题系历史遗留问题，案涉房屋是单位职工住宅，非商品房。早在2003年，石油机械公司为解决内部职工住房困难问题，利用单位自有的土地筹资建设了石油机械公司家属院住宅楼（注：该住宅楼系利用单位工业用地修建的单位职工及家属住宅，并非商品房，不能办理房产证，也不能上市交易）。为给职工谋福利，应职工的迫切需求，石油机械公司为能够给住户办理产权证书，多次向市政府申请、协调。经积极争取，济源市人民政府对其家属楼问题予以足够重视，经市政府研究决定，其家属楼问题列为全市历史遗留问题之一，予以特殊处理，特事特办。根据市政府的要求，首先需要将家属住宅楼的用地性质从工业用地变更为商业住宅用地，同时需要各住户在补缴土地出让金、城市基础设施配套费、测绘费等相关费用后，才可以办理房屋产权登记手续。关于家属楼产权登记问题，石油机械公司专门以公告形式通知各住户，各住户均同意并自愿将上述款项交由其代收，由其统一办理相关手续。根据济源市政府文件精神及该类住房变更为商品房的市场惯例，土地出让金等相关费用均由土地使用权实际权利人即房屋住户承担。因此，各住户缴纳土地出让金及相关费用不仅符合“谁受益谁承担”的民事基本原则，也符合双方合同约定，双方签订的《购房协议书》中明确约定“如将来办理土地性质变更或房屋产权证时需补缴相关税费的，所有税费均由乙方另行缴纳”。综上，上述费用系案涉住宅楼住户应承担的费用，不存在应由石油机械公司返还的情形。二、***的上诉请求没有事实根据，上诉理由存在偷换概念等错误认识。首先，案涉房屋原本就不是商品房，是单位住宅楼，因此在处理相关问题时就不能简单地套用商品房买卖相关法律规定；第二，石油机械公司为单位职工及家属办理房屋产权手续，完全是为职工利益着想，应职工的需求，多次向上级部门沟通、协调，最终办理了产权手续。在此过程中，石油机械公司未获取任何利益。第三，***向政府相关部门缴纳产权登记相关费用，完全是自愿行为，并非石油机械公司强令***必需交纳，其仅是履行代收、代办手续，目的是为了更好地帮助职工家属能够获得国家认可的产权证书。第四，***认为上述费用应当由石油机械公司承担，是基于对案涉房屋性质的误解，是参照商品房的规定来主张权利，是违背事实的，存在偷换概念的错误认识。综上，***的上诉请求没有事实根据，不符合法律规定，因此，应当驳回上诉，维持原判。

***向一审法院起诉请求：1.依法判令石油机械公司返还***12979.22元，并赔偿***损失431.46元；2.本案诉讼费用由石油机械公司承担。石油机械公司向一审法院反诉请求：1.判令***支付石油机械公司垫交的土地出让金等费用共计8654.09元；2.反诉费用由***承担。

一审法院认定事实：2003年至2005年，石油机械公司使用其公司的工业用地建设了家属楼，出售给本公司职工，也有非本公司职工人员购买。***购买了一套房屋，2005年1月31日，石油机械公司给***出具了购房款收据，并向***交付了房屋，双方当时未签订购房合同，该房屋因土地性质为工业用地一直未能办理不动产权属登记。2015年，济源市人民政府出台政策解决国有土地上房屋权属登记历史遗留问题。济源市石油机械公司家属院（即案涉住宅楼）被纳入解决范围，补缴土地出让金、城市基础设施配套费、登记费等费用后，可以办理不动产权属登记。2020年12月，石油机械公司通知家属楼住户补缴相关费用办理房屋权属登记证书。2020年12月18日，***与石油机械公司补签《购房协议书》，载明：“一、甲方将其坐落于济水大街中段，济源市石油机械有限公司住宅楼（土地性质为工业用地）1单元501室的房屋，建筑面积129.06㎡，出售给乙方。该房屋单价为人民币610元/㎡，房屋总金额为人民币￥78726.6元整出售给乙方。乙方愿意以上述价格向甲方认购房屋。……四、如将来办理土地性质变更或房屋产权证时需补交相关税费的，所有税费均由乙方另行缴纳。甲方：济源市石油机械有限公司乙方：***2005年1月31日”，并向石油机械公司支付办理不动产证费用（不含房屋契税、维修基金）12979.22元，由石油机械公司统一办理不动产权属登记。2021年5月，在办理不动产登记手续时，因双方之前补签的《购房协议书》不符合办证要求，***、石油机械公司在办理现场又补签了一份《购房协议书》，载明：“一、甲方将其坐落于济水大街中段，济源市石油机械有限公司住宅楼1单元501室的房屋，面积129.06㎡，金额为78726.6元；地下室面积17.85㎡，金额为8032.5元，共计86759.1元，出售给乙方。乙方愿意以上述价格向甲方认购房屋。……甲方：济源市石油机械有限公司乙方：***2005年1月31日”，未提及土地性质及补缴费用问题，该协议书交由济源市不动产登记中心备案，双方均未持有。2021年5月份，***取得不动产权属登记证书，在缴纳契税时，支付滞纳金431.46元。

一审法院认为，2005年***、石油机械公司双方买卖案涉房屋时，房屋用地的性质为工业用地，当时系按家属楼建设，后政府部门出台政策，该家属楼被纳入历史遗留问题范围，可通过补缴费用、补办手续等方式解决房屋权属登记问题。***、石油机械公司双方签订的第一份购房协议书约定，办理土地性质变更或房屋产权证时需补交相关税费的，由乙方（***）缴纳，且***已向石油机械公司支付了相关费用，该行为属于当事人意思自治范围，不违反法律禁止性强制规定。***、石油机械公司双方在不动产权属登记机关办理登记过程中又补签一份购房协议书交登记机关备案，该购房协议书虽未提及土地性质变更及补缴相关费用问题，但与第一份购房协议书并无本质矛盾，并未推翻第一份购房协议书中关于土地性质变更及办理房屋产权证书相关费用如何负担的约定。现***要求石油机械公司返还其所交纳的费用及滞纳金，不符合双方的约定，不予支持。同理，***已按石油机械公司通知的金额支付了该费用，并办理了不动产登记，在此过程中，石油机械公司并未告知***前期仅系预交部分费用，后期还需补交，应认定双方已对***需负担费用作出约定，石油机械公司自行缴纳部分费用，系自行处分行为，应自行承担后果。其反诉要求***支付其垫付的部分土地出让金等费用，理由不当，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、驳回***的诉讼请求；二、驳回石油机械公司的反诉请求。案件受理费67.5元（已减半收取），由***负担；反诉费25元（已减半收取），由石油机械公司负担。

二审中，当事人没有提交新证据。

本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为，关于石油机械公司应否返还***交纳的费用12979.22元，第一，***与石油机械公司补签的购房协议书中明确约定：“如将来办理土地性质变更或房屋产权证时需补交相关税费的，所有税费均由***另行缴纳”；第二，石油机械公司在收取费用12979.22元之前，已向各住户发布公告，公告内容为“根据政府相关阶段性政策要求，现对2号楼各住户办理房屋不动产证，因变更土地性质需补交部分费用，政策时间有限，望大家看到公告后相互转告并尽快到公司综合部办理缴费手续，逾期未缴费的住户，公司将按实际核算收取费用或不再为其办理不动产证，后果自负”；第三，石油机械公司出具的收条显示，收取的费用12979.22元系办理不动产证费用。根据以上证据情况，可以证明石油机械公司在收取该费用之前已告知***该费用的性质系补办不动产证所需缴纳的费用，且***也向石油机械公司实际交纳了该费用，现涉案的房产已经办理了不动产权证书，***要求返还因补办不动产权证而交纳的费用，不符合双方合同约定，本院不予支持。关于石油机械公司应否赔偿***损失431.46元，***提供的税收完税证明显示该损失为契税滞纳金，而2005年1月31日***与石油机械公司签订的购房协议约定办理土地性质变更或房屋产权证时需补交相关税费的由***缴纳，所以***上诉要求石油机械公司赔偿滞纳金损失，不符合双方合同约定，本院亦不予支持。

综上所述，***的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费135元，由***负担。

本判决为终审判决。

审判长　董　慧

审判员　石　林

审判员　吕海波

二〇二二年二月二十八日

书记员　成仁杰