***、广东东楚建设有限公司等案外人执行异议之诉民事一审民事判决书

广东省汕头市濠江区人民法院

民 事 判 决 书

（2021）粤0512民初1077号

原告（执行案外人）：***，女，汉族，1989年12月3日出生，住址广东省汕头市潮南区。

委托诉讼代理人：陈标，广东诚公（汕头）律师事务所律师。

被告（申请执行人）：广东东楚建设有限公司，住所地广东省汕头市濠江区。

法定代表人：王晓林。

委托诉讼代理人：郑惠娜，广东腾翔律师事务所律师。

第三人（被执行人）：经纬集团华南贸易广场开发有限公司，住所地广东省汕头市潮南区。

法定代表人：周勤森。

第三人（被执行人）：周育喜，男，汉族，1962年7月16日出生，住址广东省汕头市潮南区。

原告***与被告广东东楚建设有限公司（下称东楚公司）、第三人经纬集团华南贸易广场开发有限公司（下称经纬华南公司）、周育喜案外人执行异议之诉一案，本院于2021年9月13日立案受理后，依法适用普通程序，于2021年12月23日公开开庭进行了审理。原告***之委托诉讼代理人陈标及被告东楚公司之委托诉讼代理人郑惠娜到庭参加诉讼。第三人经纬华南公司、周育喜经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。

原告***向本院提出的诉讼请求：1.依法撤销（2021）粤0512执恢69号之一执行裁定书和（2021）粤0512执异11号执行裁定书，解除对汕头市潮南区××道××期××幢××＃××＃××房产的查封；2.确认汕头市潮南区××道××期××幢××＃××＃××房产归原告所有；3.本案全部诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年9月26日，原告与经纬华南公司签订《商铺购房协议书》，约定原告向经纬华南公司购买汕头市潮南区××道××期××幢在建的两间铺间并付清了全部价款，原告通过正常交易实现了案涉房产实际占有利益的全部转移，并进驻商铺改造装修经营，每月按时向汕头市信嘉物业管理服务有限公司缴纳水电费及物管费至今。原告向经纬华南公司购买案涉房产时，被告与经纬华南公司尚未发生借贷款关系，原告对其双方后期发生的经济纠纷也毫不知情，原告早于2013年已经支付案涉房产的全额购房款，对案涉房产已经实际取得、占有使用，原告对案涉房产的所有权具有合法主张权利，具备足以阻止将案涉房产作为执行标的转让、交付的实体权利。经纬华南公司向原告交付案涉房产后，因其与其他借款单位及被告接连发生借款诉讼，致使原告一直未能办理案涉房产的产权登记。且据原告了解，被告申请查封经纬华南公司的财产属超标查封，经纬华南公司被查封、拍卖的财产，足以偿还执行款，法院不应再继续查封原告的案涉房产。2021年8月9日,原告作为案外人就案涉房产向汕头市濠江区人民法院（下称濠江法院）提出执行异议申请，濠江法院作出（2021）粤0512执异11号执行裁定书驳回原告异议请求。为维护原告的合法权益，原告提起本案诉讼，请求判如所请。

被告东楚公司辩称：一、原告主张其购买案涉房产并提交房产购房协议书及收款收据，但案涉购房款达400多万，且采取一次性付款形式，原告仅提供收款收据予以证明，没有相应银行流水、第三方出具的购房发票等予以佐证；原告主张的住宅专项维修资金是在2021年4月份才支付的，不符合房产交易习惯；原告提供的物业管理收据显示的房号与原告所主张的购房房号不一致，也没有其他证据予以证实。事实上，2018年案涉房产被查封时仍处于在建状态，尚未交付，原告主张购买、使用案涉房产多年，严重违背客观事实。二、原告主张其购房时间是2013年9月份，至今长达9年，但原告仍未办理房屋产权登记，对此其存在明显过错。综上，原告有理由相信本案诉讼系原告与第三人相互串通、编造证据、捏造事实提起的虚假诉讼，请求法院查明案件事实。

第三人经纬华南公司、周育喜未作陈述，也没有提交证据。

原告***围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：

1.原告***提交×单元、×单元的《商铺购房协议书》及由第三人经纬华南公司出具的《收款收据》，拟证明其购买案涉房产并支付全部房款，被告东楚公司对此有异议。本院认为，上述《商铺购房协议》有原告及第三人经纬华南公司的签章，且与第三人经纬华南公司出具的《收款收据》相印证，被告东楚公司对其真实性提出异议，但未能提供证据予以反驳，故本院对上述证据的真实性予以确认。

2.原告***提交《住宅专项维修资金交存通知书》和物业管理处收据，拟证明其占有使用案涉房产并支付物业费、水费、电费的事实，被告东楚公司就此提出异议。本院认为，上述通知书加盖案涉房产的建设单位即第三人经纬华南公司的印章以及收款银行印章，上述管理处收据加盖汕头市嘉信物业管理服务有限公司印章，且均有原件可供核对，本院对其真实性予以确认。

3.原告***庭后提交其丈夫曾洪彬与案外人黄某签订的《商铺出售定金合同》、黄某出具的《收款证明》及第三人经纬华南公司因变更购房人姓名而出具的《收款收据》，被告东楚公司认为上述证据载明的案涉房产交易金额低于黄某购入金额，不符合常理，认为支付凭证载明汇款人及收款人身份无法查实，且无法证明款项被用于支付案涉房产购房款。本院认为，被告东楚公司对上述证据材料的真实性提出异议，但未能提供证据予以反驳，且上述合同约定的案涉房产交易价格与黄爱华购入案涉房产的价格差距属于合理范围，与本院采信的上述《商铺购房协议书》《收款收据》相互印证，故本院对其真实性予以确认。

4.原告***庭后提交的银行支付凭证和《房屋租赁合同》、案涉房产租金收据，被告东楚公司对真实性提出异议，认为支付凭证载明汇款人及收款人身份无法查实，且无法证明款项被用于支付案涉房产购房款。本院认为，黄某向经纬华南公司购买案涉房产并出租，叶某为此通过银行转账向经纬华南公司支付案涉房款，之后黄某向原告***夫妇出售案涉房产，并向经纬华南公司要求变更案涉房产购买人信息，原告***提供的刷卡支付单据载明汇款人为“叶某”，与原告***提交的《房屋租赁合同》、案涉房产租金收据、《商铺购房协议书》、《收款收据》之间能相互印证，而被告东楚公司未能提供证据予以反驳，故本院对上述证据的真实性予以确认。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

东楚公司于2018年7月18日向本院申请诉前财产保全，请求对被执行人周育喜、经纬华南公司名下财产及银行账户存款进行财产保全，本院于2018年7月19日作出（2018）粤0512财保1号民事裁定，对被执行人周育喜、经纬华南公司名下财产以16958000元为限采取保全措施。本院审理东楚公司与周育喜、经纬华南公司民间借贷纠纷一案，于2019年1月25日作出的（2018）粤0512民初313号民事判决，已经发生法律效力。案在执行过程中，本院作出（2020）粤0512执恢22号之五执行裁定，查封了经纬华南公司名下址于汕头市潮南区××道××期××幢在建铺间的铺面等财产。应东楚公司申请，本院于2021年7月5日作出（2021）粤0512执恢69号之一执行裁定，续行查封上述房产。2021年8月9日，***向本院提交执行异议申请书，请求解除（2021）粤0512执恢69号案件对汕头市潮南区××道××期××幢××＃××＃铺面的查封。本院审查后于2021年8月19日作出（2021）粤0512执异11号执行裁定，裁定驳回***的异议请求。***不服上述执行裁定，遂于2021年9月13日提起本案诉讼。

另查明，2013年9月26日，案外人黄某（甲方）与被执行人经纬华南公司（乙方）签订《商铺购房协议书》（×单元），约定：甲方购买乙方开发的位于潮南区××道××期××区（暂定名）第×幢第×单元（复式商铺），该单元第一层建筑面积62.85㎡；商铺附属第二层建筑面积62.85㎡（附属第二层为捆绑销售，归商铺业主使用，不办证、不办理按揭贷款）；商铺第一层及二层合计共125.70㎡，均价为×元／㎡，购房总价为×元；协议签订时，甲方交付定金20万元，定金在甲方交付购房款时，可抵作购房款；甲方采取一次性付款方式购买上述单元，应于2013年10月3日付清购房总价；交房日期为结清房款及相关税费之日；甲方须于签订协议起7天内到乙方售楼处签订《汕头市商品房买卖合同》。自2013年9月26日至2013年9月27日，案外人黄某共支付商铺购房款2023945.98元。同日，案外人黄某（甲方）与被执行人经纬华南公司（乙方）还签订了另一份《商铺购房协议书》（×单元），约定：甲方购买乙方开发的位于潮南区××道××期××区（暂定名）第×幢第×单元（复式商铺），该单元第一层建筑面积67.79㎡；商铺附属第二层建筑面积67.79㎡（附属第二层为捆绑销售，归商铺业主使用，不办证、不办理按揭贷款）；商铺第一层及二层合计共135.58㎡，均价为×元／㎡，购房总价为×元；协议签订时，甲方交付定金22万元，定金在甲方交付购房款时，可抵作购房款；甲方采取一次性付款方式购买上述单元，应于2013年10月3日付清购房总价；交房日期为结清房款及相关税费之日；甲方须于签订协议起7天内到乙方售楼处签订《汕头市商品房买卖合同》。自2013年9月26日至2013年9月27日，案外人黄某共支付商铺购房款2210930.18元。2015年11月8日，***的丈夫曾洪彬与案外人黄某签订《商铺出售定金合同》，约定曾洪彬以总价400万元向黄某购买案涉房产，同日，曾洪彬依照双方约定向黄某支付购房定金20万元。2015年11月10日，***向经纬华南公司提出将案涉房产购房协议书中载明的“甲方黄某”进行更改，经纬华南公司在案涉两份《商铺购房协议书》以及出具给黄爱华的购房款收款收据上将“黄某”修改为“***”，并加盖校对印章。***因此向经纬华南公司交纳换名手续费共16000元。此后，***向银行交存了案涉商铺的住宅专项维修资金。自2017年开始至今，***一直向案涉房产的物业管理公司交纳物业管理费和水电费，但案涉房产至今未登记至案外人***名下。

2021年7月29日，经纬华南公司出具证明称，***于2013年9月26日与其签订两份《商铺购房协议书》购买位于潮南区××道××期××区（暂定名）第×幢第×单元（复式商铺）的房地产，与（2021）粤0512执恢69号之一执行裁定中所述的汕头市潮南区××道××期××幢在建铺间的铺面系同一房地产。

本院认为，本案为案外人执行异议之诉，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求”。据此，本案争议焦点是***对本案争议房产是否享有足以排除执行的民事权益。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，***能否排除人民法院强制执行，应当审查其是否符合上述司法解释规定的情形，并据此做出判断。

第一，***与经纬华南公司订立的两份《商铺购房协议书》合法有效。本院认为，经纬华南公司系案涉房产开发主体，其有权将其开发的案涉房产出售给案外人黄某，案外人黄某在与经纬华南公司签订了两份《商铺购房协议书》之后，经经纬华南公司同意将其案涉合同的权利义务一并转让给***，符合法律的规定。故在没有证据证明案涉两份《商铺购房协议书》的签订存在恶意串通的情况下，***与经纬华南公司两份《商铺购房协议书》应认定为合法有效。

第二，***已支付了案涉房产的全部购房款。依据***提供购房款银行支付凭证，案外人黄爱华已经支付案涉房产的全部价款，且该权利义务已由***进行概括继受，上述事实有经纬华南公司出具的收款收据相印证，可以认定***已于2013年9月27日支付了案涉房产的全部购房款。

第三，案涉房产在法院查封之前已由***合法占有。2014年5月12日，案外人黄某将案涉商铺出租给岳某使用，双方订立租赁合同。在***购买案涉房产后，***又概括承受了案涉租赁合同中的权利义务，将案涉房产继续出租给承租人岳某，上述事实有租赁合同、租金收据相印证。本院认为，***提交的证据足以证明***于2015年占有案涉房产时，案涉房产已被交付给黄某使用，且***提供案涉房产的管理费、水电费收据可以证实其长期占有使用案涉房产。虽东楚公司提出异议，但未能就此提供反驳证据，故可以认定案涉房产在本院查封之前，已由***合法占有至今。

第四，案涉房产非因***自身原因未办理过户登记。***作为普通消费者，在办理过户登记时需要经纬华南公司协助、配合，在***已经支付支付房款、大修基金等费用的情况下，经纬华南公司一直未为***办理过户提供协助，故不能认定***对未办理案涉房产过户登记存在过错。

第五，***作为消费者的案涉权益应优先得到保护。***已依约支付了全部购房款，其享有要求经纬华南公司对案涉房产办理过户的请求权，其对案涉房产享有的民事权益具有特定性。而本案东楚公司享有的是普通债权，当两者发生冲突时，依据民法的公平原则，对作为消费者的***对案涉房产享有的特定性民事权益应优先于东楚公司享有的普通金钱债权进行保护。

综上，***就案涉房产签订买卖合同的行为发生在本院查封案涉房产之前，支付购房价款并实际占有使用案涉房产，又因***对案涉房产未能办理产权登记手续并无过错，且其对案涉房产享有的民事权益具有特定性，据此，***对案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益，***请求解除对案涉房产的查封，有事实和法律依据，本院予以支持。

***主张确认案涉房产归其所有，本院认为，***虽对案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益，但案涉房产登记所有权人系经纬华南公司，不动产所有权的归属应以不动产产权登记册所登记的所有权人为准，故***主张其享有案涉房产的所有权，缺乏法律依据，本院不予支持。

第三人经纬华南公司、周育喜经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃抗辩权。

综上，依照《中华人民共和国民法典》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十二条的规定，判决如下：

一、不得执行位于汕头市潮南区××道××期××幢××＃××＃铺面；

二、驳回原告***的其他诉讼请求。

案件受理费40679.01元，由被告广东东楚建设有限公司负担。原告***已预交的受理费40679.01元，本院予以退还。被告广东东楚建设有限公司应负担的受理费40679.01元，应于本判决发生法律效力之日起10日内向本院交纳；拒不交纳的，本院将依法强制执行。

如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于汕头市中级人民法院。

审判长　　林燕芳

审判员　　谢俊光

审判员　　陈浩炳

二〇二一年十二月三十一日

书记员　　陈安琪

附：据以判决的相关法律条文

一、《中华人民共和国民法典》

第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。

二、《中华人民共和国民事诉讼法》

第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。

三、《最高人民法院关于适用的解释》

第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。

在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。

第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：

（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；

（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。

案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。