达州市君华园林工程有限公司与某某、某某、*全房屋租赁合同纠纷案二审民事判决书

四川省达州市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2018)川17民终705号

上诉人（原审被告）：达州市君华园林工程有限公司，住所地：四川省达州市西圣寺路126号红谷地小区C幢负二层B13号。

法定代表人：佘华，总经理。

委托诉讼代理人：王小江，男，1967年6月9日出生，住四川省达州市达川区，系达州市君华园林工程有限公司员工。

委托诉讼代理人：赵文龙，四川渝达律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：***，男，1972年11月21日出生，汉族，住四川省达州市通川区。

被上诉人（原审原告）：***，女，1972年11月22日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。

被上诉人（原审原告）：*全，男，1967年10月4日出生，汉族，住四川省渠县。

三被上诉人共同委托诉讼代理人：唐超，四川法之缘律师事务所律师。

上诉人达州市君华园林工程有限公司（以下简称君华园林公司）因与被上诉人***、***、*全房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省达州市通川区人民法院(2017)川1702民初2031号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

君华园林公司上诉请求：1、撤销一审判决，并依法改判；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1、一审法院对上诉人对外实际出租的房屋面积认定错误。上诉人与次承租人签订的租赁合同是以实际使用面积计算的，并非按建筑面积计算，且上诉人并非将全部房屋出租，有部分房屋是闲置的。一审法院以全部建筑面积计算房屋占用损失是错误的。2、一审法院按每月6元/平方米认定并判决上诉人向被上诉人赔偿涉案房屋占用损失错误。上诉人在出租过程中产生了正常的管理费用，且因被上诉人的原因部分次承租人至今未向上诉人支付费用，对于这部分费用不应由上诉人承担。3、上诉人已于2017年9月30日撤场，对此之后的相关损失及费用不应再由上诉人承担。

***、***、*全答辩称，1、一审认定事实清楚。不管被上诉人对本案所涉房屋出租面积多少，都无法否定其占用了被上诉人共计4858.21平方米房屋的事实。被上诉人在一审主张的是房屋占用费，而不是要求上诉人退还已出租房屋的租金。上诉人要求按出租房屋面积计算房屋占用费不能成立。2、根据被上诉人所举证的上诉人与次承租人签订的合同可以证实上诉人出租房屋的价格是每平方米6元/月至9元/月不等，一审法院按照最低价格计算已经充分考虑了上诉人的利益。3、本案所涉房屋的占用损失应从2017年5月1日起计算至实际腾退之日。恳请二审法院驳回上诉、维持原判。

***、***、*全向一审法院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即向原告交付位于达州市通川区西城街道办事处西圣寺社区红谷地小区B、C、D1栋负一层、负二层和A栋地下室共计建筑面积6654.84平方米房屋；2、依法判令被告承担自2017年5月1日起至交付时止的房屋占用费（按9元/平方米?月计算）。

一审法院认定事实，2009年5月31日，达州市泰达房地产开发有限公司（甲方）与达州市龙飞商务有限公司（乙方）签订《协议书》，约定：1、甲乙双方于2006年12月4日签订《房屋买卖协议书》，由乙方以1050万元整体购买甲方“红谷地”小区B、C、D1栋负一层、负二层和A栋地下室，共计建筑面积8900平方米，付款期限两年（从2007年4月30日起算），现付款期限已经届满，因多种原因未能付清全款，原房屋买卖协议已无法继续履行，在扣除甲方转让销售的1517.87平方米和乙方保留的608.04平方米后，其余建筑面积房屋乙方全部退回返还给甲方，产权归甲方所有；2、乙方接受甲方另向第三人销售房屋后委托经营形成的每年返租费用，乙方承诺负责按时如数兑现支付。甲方为支持乙方履行该承诺，自愿将本协议中甲方所有的“红谷地”小区负一层、负二层商业建筑面积约6774.09平方米和广场上方的广告位、大门外广场及负二层商场外道路（用于通行和停车），继续交由乙方无偿使用经营8年（从2009年5月1日起至2017年4月30日止），其经营所得收益归乙方所有。到期后甲方将收回上述全部产权和全部使用权；3、乙方经营期间的日常维修房屋费用，乙方自行负担；4、乙方经营期间，甲方面积如产权人发生变更的，乙方对变更后的产权人的产权面积予以认可（以房产证户名确定新产权人），产权的变更不影响本协议的继续履行。

2010年11月29日，*全、易维清以分割方式取得通川区西城西圣寺路126号红谷地以下房屋产权：A幢负二层1-3号（建筑面积253.18平方米）、C幢负一层A12、A33、A35、A36、A46、A47、B34、B40-B45号（建筑面积399.7平方米），C幢负二层C8-C17、C25-C29、A1-A10、1-10、B45-B49号（建筑面积999.69平方米），C幢负一层B57-B59、C4,C15-C18、C20、C21、C23、C36、C43号（建筑面积447.86平方米），产权建筑面积共计2100.43平方米。***、***以分割方式取得以下房屋产权：C幢负一层C5-C14、C24、C26-C35、C44、C45、C47-C51号（建筑面积597.12平方米），C幢负一层A10、A22、A29-A31、A37-A39、A41、A44、A45、A48号（建筑面积354.63平方米），C幢负一层B1、B3、B7、B9、B11-B20、B24、B25、B27-B30、B46-B55号（建筑面积810.65平方米），C栋负二层C1-C6、C18-C24、B1-B12、B20-B30、B50-B53（建筑面积411.16平方米），产权建筑面积2757.78平方米。

上述房屋建筑面积共计4858.21平方米（2100.43+2757.78）。

一审法院查明，通川区西城西圣寺路126号红谷地本案诉争房屋由被告出租，租赁费为每月6元/平方米至9元/平方米不等（包含物管费），如遇房屋漏水，被告到现场处理并负责赔偿。

一审审理中，易维清向法院书面声明，其与*全系夫妻关系，不参加本案诉讼，其所有权利由*全享有。三原告书面声明，三原告因本案的收益，不作划分，由三原告内部自行处理。

一审法院认为，公民的合法私有财产受法律保护。三原告已合法取得诉争房屋所有权，被告应在租赁合同到期后将诉争房屋退还给原告，其占用期间的收益应当归原告所有。被告将诉争房屋以每月6元/平方米至9元/平方米不等的价格出租经营，因诉争房屋存在管理费、物管工资、公摊面积以及因房屋漏水对承租人的赔偿等成本，法院酌定被告收益为每月6元/平方米，月收益为29149.26元［（2757.78平方米+2100.43平方米）×6元］，每天收益为958.85元（29149.26元/30.5天）。原告请求被告退还诉争房屋并要求被告赔偿占用损失，合法有据，予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国侵权责任法》第十五条第一款第（四）项之规定，判决：一、限被告达州市君华园林工程有限公司自本判决生效后三日内腾退属于原告***、***、*全所有的位于达州市通川区西城街道办事处西圣寺社区红谷地小区B、C、D1栋负一层、负二层和A栋地下室房屋（建筑面积4858.21平方米）；二、限被告达州市君华园林工程有限公司自本判决生效后二日内向***、***、*全赔偿上述房屋占有损失（按958.85元/天自2017年5月1日起计算至本判决确定的腾退之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2700元，减半收取1350元，由被告达州市君华园林工程有限公司负担。

二审查明的案件事实与一审查明的案件事实一致，本院予以确认。

二审审理中，上诉人君华园林公司与被上诉人***、***、*全均一致认可：2017年9月30日本案所涉占用房屋已实际腾退完毕。

二审另查明，2016年达州市龙飞商务有限公司更名为达州市君华园林工程有限公司。

本院认为，2009年5月31日，达州市泰达房地产开发有限公司与达州市龙飞商务有限公司（后更名为君华园林公司）签订的《协议书》约定，达州市泰达房地产开发有限公司所有的“红谷地”小区负一层、负二层商业建筑面积约6774.09平方米和广场上方的广告位、大门外广场及负二层商场外道路由达州市龙飞商务有限公司无偿使用经营8年，即从2009年5月1日起至2017年4月30日止。后***、***、*全以分割方式取得上述范围内共计4858.21平方米的房屋所有权。君华园林公司应在无偿使用期限届满的2017年4月30日将***、***、*全所有的房屋腾退归还。君华园林公司未按期腾退上述房屋，应当承担超期占用房屋的费用。经一审法院核实，君华园林公司在出租本案所涉房屋时，租赁费用从每月6元/平方米至9元/平方米不等。一审法院按照每月6元/平方米计算房屋超期占用费用，已适当考虑君华园林公司在房屋出租过程中的管理成本开支。君华园林公司认为不应按照每月6元/平方米计算占用费用的理由不能成立，本院不予支持。

二审中，君华园林公司及***、***、*全一致认可，君华园林公司对所涉房屋在2017年9月30日已实际全部腾退完毕，故无需再判决君华园林公司腾退房屋，君华园林公司只应支付2017年5月1日至2017年9月30日期间的房屋占用费用。君华园林公司认可在2017年9月30日腾退房屋是向***、***、*全整体移交，即上述房屋是全部处于君华园林公司实际掌握管理之中，故对君华园林公司实际占用房屋期间的费用应当按照***、***、*全房屋产权证载明面积计算。君华园林公司应支付的2017年5月1日至2017年9月30日期间的房屋占用费用为：958.85元/天×153天=146704.05元。

综上所述，上诉人君华园林公司认为只应支付2017年5月1日至2017年9月30日期间房屋占用费用的理由成立，本院予以支持。一审判决认定事实部分有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：

一、撤销达州市通川区人民法院(2017)川1702民初2031号民事判决；

二、上诉人达州市君华园林工程有限公司在本判决生效后30日内支付***、***、*全房屋占用费用146704.05元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费1350元，由达州市君华园林工程有限公司负担；二审案件受理费2700元，由上诉人达州市君华园林工程有限公司负担2000元，被上诉人***、***、*全负担700元。

本判决为终审判决。

审判长　　张爱东

审判员　　程　瑜

审判员　　胡光俊

二〇一八年八月十六日

书记员　　****